Nejdůležitější změny v nájmu nebytových prostor v souvislosti s přijetím nového občanského zákoníku

Od 1.1.2014 se mění nájem nebytových prostor na nájem prostor sloužících k podnikání...

Nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) ruší a nahrazuje zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Nově se mění v této oblasti dokonce i samotná terminologie a místo nájmu nebytových prostor se nyní budeme setkávat s pojmem nájem prostoru sloužícího podnikání, respektive nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti.

Pododdíl 3 oddílu zabývajícího se nájmem je do systematiky NOZ zařazen jako speciální úprava ve vztahu k obecným ustanovením o nájmu, jejichž subsidiární použití je zakotveno v ustanovení obsahujícím definici prostoru sloužícího podnikání. Zároveň je stanovena jakási třetí kategorie, a to prostory nebo místnosti, jejichž účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti, přičemž pro tuto kategorii se stanovuje režim obecných ustanovení o nájmu. Co se rozsahu problematiky nájmu prostoru sloužícího podnikání v těchto dvou právních úpravách týče, jedná se takřka o totožný počet paragrafů, přičemž v NOZ jsou jí věnována ustanovení § 2302 až § 2315.

Nová úprava nicméně vypouští některé omezující podmínky, které byly stanoveny zákonem o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Především je nutno zmínit, že veškerá úprava této problematiky je nyní dispozitivní. Jedná se totiž o obecná pravidla úpravy tohoto druhu nájmu a stranám je ponechána volnost upravit si vztah podle svých potřeb za předpokladu, že se tak stane stále ještě v rámci dobrých mravů. Nájemní smlouva také už nemusí být písemná. Není také již nutné čekat na kolaudaci prostor, což je projevem výslovně stanovené duality soukromého a veřejného práva již v ustanovení § 1 odst. 1 druhá věta NOZ. Nově nejsou speciálně stanoveny náležitosti nájemní smlouvy, postačí tedy pouze podle obecných ustanovení o nájmu sjednání předmětu nájmu a skutečnost, že pronajímateli za jeho užívání náleží úplata. Účel nájmu tedy nemusí být v nájemní smlouvě výslovně vyjádřen, pokud prostor či místnost slouží alespoň převážně podnikání. Pokud by tím došlo k podstatnému zhoršení poměrů v nemovité věci nebo poškození pronajímatele či ostatních uživatelů nemovité věci nad přiměřenou míru, nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu (v rozporu s účelem nájmu, s jiným ujednáním stran či s důvodným očekáváním při uzavření smlouvy).

Zároveň přináší nový občanský zákoník poměrně mnoho podmínek, které dosavadní úprava neobsahovala. Jedná se zejména o skutečnosti týkající se výpovědi nájmu. Nově musí být výpověď odůvodněna, jinak je neplatná. Změny se dočkala i výpovědní doba, která počíná běžet dnem následujícím po podání výpovědi a nikoli od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi, jako tomu bylo podle staré úpravy. V otázce výpovědní lhůty nadto NOZ rozlišuje mezi výpovědí nájmu na dobu určitou z taxativně vypočtených důvodů (3 měsíce) a obecnou výpovědí nájmu na dobu neurčitou (základní výpovědní doba činí 6 měsíců, která se použije také vždy, pokud nájem trval déle než 5 let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví; 3 měsíce v případě, že strana má pro výpověď vážný důvod). V NOZ nalezneme dále jinou strukturu výpovědních důvodů, jedná se však spíše o kosmetickou úpravu příslušných výčtů, v jakých situacích může nájem na dobu určitou vypovědět pronajímatel a v jakých naopak nájemce.

NOZ navíc zavádí námitky k výpovědi, které je nutné učinit v písemné formě, a to do jednoho měsíce ode dne, kdy byla výpověď druhé straně doručena. Jedná se o prekluzivní lhůtu, po jejímž vypršení dochází k zániku práva žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi. V této souvislosti nová úprava dále stanoví, že vyklizením prostor v souladu s výpovědí se výpověď považuje za platnou a přijatou nájemcem bez námitek. Veškerá tato ustanovení tak ve výsledku přinášejí pronajímateli i nájemci větší míru právní jistoty pro případ sporů ohledně ukončení nájmu výpovědí.

Novinku představují reklamní štíty a podobná znamení, které je možné na nemovitou věc umístit se souhlasem pronajímatele, přičemž je zároveň stanoveno, že pronajímatel může souhlas odmítnout jen z vážného důvodu. Zároveň při písemné žádosti nájemce se při nevyjádření pronajímatele ve lhůtě jednoho měsíce považuje souhlas za udělený. Následně je stanovena i povinnost nájemce taková znamení po skončení nájmu odstranit a uvést danou část nemovitosti do původního stavu.

Ustanovení § 2315 operuje s pojmem zákaznická základna, která jednoduše řečeno představuje soubor zákazníků, kteří si zvykli pravidelně využívat služby dosavadního nájemce v daném místě, a v případě, že by totožnou nebo podobnou činnost na témže místě provozoval následně někdo jiný, patrně by u něj zboží či služby pořizovali i nadále (např. v případě pekařů, řezníků apod.). NOZ přitom zavádí náhradu za převzetí zákaznické základny po skončení nájmu. Pokud se tak stane výpovědí ze strany pronajímatele, má nájemce právo na náhradu za výhodu pronajímatele či nového nájemce, kterou získali právě převzetím zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemce. Byl-li však nájemce z nájmu vypovězen pro hrubé porušení svých povinností, nárok podle tohoto ustanovení nemá.

 

Pro více informací nás kontaktujte:

JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz

O ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.:

Česká advokátní kancelář ECOVIS ježek se ve své praxi soustřeďuje především na obchodní právo, nemovitostní právo, vedení sporů, ale i financování a bankovní právo a poskytuje plnohodnotné poradenství ve všech oblastech, a tvoří tak alternativu pro klienty mezinárodních kanceláří. Mezinárodní rozměr poskytovaných služeb je zajištěn dosavadními zkušenostmi a prostřednictvím spolupráce s předními advokátními kancelářemi ve většině evropských zemí, USA a dalších jurisdikcích v rámci sítě ECOVIS působící v 75 zemích celého světa. Členové týmu advokátní kanceláře ECOVIS ježek mají dlouholeté zkušenosti z předních mezinárodních advokátních a daňových firem v poskytování právního poradenství nadnárodním korporacím, velkým českým společnostem, ale i středním firmám a individuálním klientům. Více informací na www.ecovislegal.cz.

Informace obsažené na této webové stránce jsou právnickou reklamou. Nepovažujte nic na této webové stránce za právní poradenství a nic na této webové stránce nepředstavuje vztah advokát-klient. Předtím, než začnete jednat o čemkoliv, o čem si na těchto stránkách přečtete, domluvte si právní konzultaci s námi. Dosavadní výsledky nejsou zárukou budoucích výsledků a předchozí výsledky neznamenají ani nepředpovídají budoucí výsledky. Každý případ je jiný a musí být posuzován podle vlastních okolností.

Comments are closed.