Nová regulace veřejných dražeb od roku 2025: dopad na online aukce a aukční platformy
Dne 1. ledna 2025 nabyl účinnosti zákon č. 250/2023 Sb., o veřejných dražbách (dále jen "ZVD"), který zásadním způsobem mění právní úpravu veřejných dražeb v České republice. Nová úprava reaguje mimo jiné na rozvoj elektronických aukčních systémů a výrazně rozšiřuje okruh situací, které mohou být za veřejnou dražbu považovány.
Praktický význam této změny se netýká pouze tradičních dražeb nemovitostí či movitých věcí, ale může dopadat i na provozovatele online aukčních platforem, fungujících na principu elektronického přihazování, včetně B2B platforem, které dosud postupovaly mimo režim dražebního práva.
Sjednocení dražby a aukce – konec dosavadní dvoukolejnosti
Dosavadní právní řád rozlišoval mezi veřejnou dražbou podle zákona č. 26/2000 Sb. a aukcí jakožto zvláštním způsobem uzavření smlouvy podle § 1771 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku . Toto dělení mělo zásadní praktické důsledky: zatímco veřejné dražby podléhaly přísné regulaci, na aukce konané podle občanského zákoníku se žádné z těchto povinností fakticky nevztahovaly. Doktrína i část literatury navíc dovozovaly, že na internetové aukce se zákon č. 26/2000 Sb. nepoužije, neboť tehdejší definice vyžadovala současnou fyzickou přítomnost účastníků na předem určeném místě.
ZVD tuto dvoukolejnost odstraňuje. Pod jeho režim spadne jakékoli jednání naplňující znaky veřejné dražby podle § 1 odst. 2 ZVD, bez ohledu na to, zda se navenek označuje jako „aukce", „výprodej", „bidding", „tender" nebo jakkoli jinak. Rozhodující není označení, ale funkční podstata prováděného jednání.
Definice veřejné dražby
Podle § 1 odst. 2 ZVD je veřejnou dražbou „dražba, při které se dražebník obrací na předem neurčený okruh osob na předem určeném místě s výzvou k podávání nabídek za účelem uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě s osobou, která za určených podmínek podá nejlepší nabídku".
Aby se zákon na danou činnost vztahoval, musí být kumulativně splněny tyto znaky:
- činnost vykonává dražebník jako podnikatel,
- nabídka směřuje vůči neurčitému okruhu osob,
- dražba probíhá na předem určeném místě,
- cílem je uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí,
- smlouva má být uzavřena s účastníkem, který učiní nejlepší nabídku.
Pojem „předem neurčený okruh osob" se v praxi vykládá poměrně extenzivně — pokud se dražebník či provozovatel platformy obrací prostřednictvím webové stránky či jiné veřejné výzvy na otevřený okruh subjektů splňujících obecná registrační kritéria (byť by šlo o registraci podmíněnou prokázáním podnikatelského statusu), zpravidla bude tato podmínka naplněna. Mimo režim ZVD naopak zůstávají uzavřené aukce mezi několika předem konkrétně vybranými zájemci.
Dopad na online aukční platformy
Nejvýznamnější změnou pro digitální ekonomiku je výslovné pokrytí elektronických dražeb. Podle § 29 odst. 3 zákona je u elektronické dražby „místem konání“ internetová adresa elektronického systému, prostřednictvím kterého dražba probíhá. Tím se odstraňuje dosavadní výkladový problém spojený s požadavkem fyzické přítomnosti účastníků a jednoznačně se potvrzuje, že online aukce naplňující ostatní znaky veřejné dražby spadají do působnosti ZVD.
Z pohledu zákona není rozhodující, zda jde o vztahy B2C nebo B2B. Zákon je v tomto směru neutrální a nerozlišuje mezi spotřebitelskými a podnikatelskými účastníky. Rozhodující je pouze faktické naplnění znaků veřejné dražby. Jakákoli aukce směřující k uzavření kupní smlouvy mezi podnikateli, která se obrací na otevřený okruh registrovaných obchodních partnerů, tak v zásadě podléhá plnému režimu ZVD.
Neměnný charakter nové právní úpravy
Velmi podstatnou vlastností nové právní úpravy je její kogentní charakter. Některá ustanovení zákona nelze smluvně vyloučit ani modifikovat prostřednictvím obchodních podmínek.
Klíčové je zejména ustanovení § 4 zákona: "Při veřejné dražbě je smlouva uzavřena příklepem. K odchylnému ujednání se nepřihlíží."
Toto pravidlo má kogentní povahu, jak zdůrazňuje i důvodová zpráva k ZVD: "Navrhuje se kogentně stanovit, že při veřejné dražbě je smlouva vždy uzavřena příklepem. Důvodem… je především zvýšení právní jistoty účastníků veřejné dražby. Tímto pravidlem se má zabránit konání veřejných dražeb, při kterých by mělo dojít k uzavření smlouvy mezi navrhovatelem a vydražitelem teprve po proběhlé veřejné dražbě, a tudíž by nebylo jasné, zda a jaké účinky má udělený příklep; vydražitel by tak neměl jistotu, zda s ním navrhovatel smlouvu skutečně uzavře, byť by mohl být již před uzavřením smlouvy zavázán k nějakému plnění (např. k úhradě ceny dosažené vydražením)." Cílem této úpravy je tedy zvýšení právní jistoty účastníků dražby a zabránění situacím, kdy by vydražitel neměl jistotu, zda s ním bude smlouva skutečně uzavřena.
V praxi to znamená, že okamžikem ukončení dražby a udělením příklepu dochází automaticky a okamžitě k uzavření smlouvy. Obchodní podmínky tedy nemohou stanovit, že výsledkem aukce je pouze „nezávazná rezervace“, možnost následného potvrzení nebo právo organizátora dodatečně odmítnout uzavření smlouvy - takové ujednání bude neúčinné.
Použití české právní úpravy v režimu cizího práva
V mezinárodním prostředí bývá běžné, že obchodní podmínky stanoví použití cizího práva, například německého nebo anglického. To však samo o sobě nemusí postačovat k vyloučení české regulace veřejných dražeb.
Podle čl. 9 odst. 1 nařízení Řím I (nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 593/2008) se použijí tzv. imperativní ustanovení státu, jejichž dodržování je zásadní pro ochranu veřejných zájmů daného státu, bez ohledu na jinak zvolené rozhodné právo.
Veřejnoprávní pravidla ZVD sledující ochranu transparentnosti trhu, právní jistoty účastníků a finanční stability dražebníků (povinné pojištění, oddělený účet, registrace v centrální evidenci, sankční ustanovení) tato kritéria splňují. ZVD se proto aplikuje na každou činnost spadající do jeho věcné působnosti, která se uskutečňuje na území České republiky, bez ohledu na rozhodné právo zvolené ve VOP.
Podmínky provozování činnosti dražebníka
Podnikatel, který hodlá organizovat (dobrovolné) veřejné dražby, musí splnit zejména následující podmínky.
Živnostenské oprávnění
V důsledku zákona č. 251/2023 Sb. byla dosavadní vázaná živnost „Provádění dobrovolných dražeb movitých věcí podle zákona o veřejných dražbách" nahrazena novou vázanou živností „Provádění veřejných dražeb s výjimkou dražeb nucených". V režimu vázané živnosti se nově provádí dobrovolné veřejné dražby věcí movitých i nemovitých. Pro nucené dražby nadále platí přísnější režim koncesované živnosti — nově pod názvem „Provádění nucených dražeb".
Odborná způsobilost
Dražebník (resp. odpovědný zástupce) musí prokázat splnění některé z následujících kvalifikačních cest:
- vysokoškolským vzděláním a alespoň roční praxí v dražební nebo realitní činnosti,
- vyšším odborným vzděláním a tříletou praxí v dražební nebo realitní činnosti,
- středoškolským vzděláním a pětiletou praxí v dražební nebo realitní činnosti,
- doklad o profesní kvalifikaci vydaný akreditovanou institucí a devítiletou praxí v dražební nebo realitní činnosti,
- případně odpovídající praxí získanou v jiném členském státě EU.
Smlouva o provedení veřejné dražby
Veřejnou dražbu lze provést pouze na základě písemné smlouvy mezi dražebníkem a osobou oprávněnou převést vlastnické právo k předmětu dražby (typicky vlastníkem). U dražeb nemovitých věcí musejí být podpisy stran úředně ověřeny dle § 11 odst. 5 ZVD. Zákon stanoví obligatorní náležitosti smlouvy, mimo jiné popis předmětu dražby, způsob licitace, vyvolávací cenu, platební podmínky, odměnu dražebníka a údaj o případném záměru uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě.
Pojištění odpovědnosti
Podle § 5 ZVD musí být dražebník pojištěn pro případ vzniku povinnosti nahradit škodu způsobenou v souvislosti s prováděním veřejných dražeb. Sjednaný limit pojistného plnění musí činit nejméně 500 000 Kč na každou pojistnou událost a v případě souběhu více pojistných událostí v jednom roce nejméně 1 000 000 Kč; sjednaná spoluúčast nesmí překročit 5 000 Kč na každou jednotlivou pojistnou událost. U nucených dražeb stanoví § 34 ZVD přísnější limity (5 mil. Kč / 10 mil. Kč). Realitní zprostředkovatelé, kteří organizují veřejné dražby, musejí toto pojištění mít vedle pojištění vyžadovaného zákonem o realitním zprostředkování.
Oddělený bankovní účet
S výjimkou odměny dražebníka a nákladů dražby musejí být veškeré peněžní prostředky související s veřejnou dražbou uloženy na zvláštním bankovním účtu, který je ze zákona chráněn před úpadkem dražebníka i před výkonem rozhodnutí (exekucí) na jeho majetek. Tento režim oddělení a ochrany prostředků slouží k ochraně práv navrhovatele dražby, vydražitele a dalších osob s nárokem na výplatu výtěžku dražby.
Uveřejnění v centrální evidenci veřejných dražeb
V souladu s § 13 ZVD musí dražebník uveřejnit dražební vyhlášku v centrální evidenci veřejných dražeb (CEVD), jejímž správcem je Ministerstvo pro místní rozvoj, nejméně 15 dnů před konáním dražby. CEVD představuje od roku 2025 jednotné místo, kde lze veškeré veřejné dražby v ČR dohledat.
Sankce za porušení zákona
Dohled nad dodržováním ZVD a správa CEVD byly svěřeny Ministerstvu pro místní rozvoj. Podle § 59 ZVD vykonává ministerstvo kontrolu dodržování pravidel provádění veřejných dražeb; podle § 60 ZVD může uložit dražebníkovi povinnost odstranit protiprávní stav.
Zcela novým prvkem oproti zákonu č. 26/2000 Sb. je ucelený katalog přestupků v § 61 ZVD, jehož absence ve staré úpravě dlouhodobě umožňovala některým dražebníkům povinnosti obcházet bez reálného postihu. Mezi přestupky podle § 61 odst. 1 ZVD patří mimo jiné:
- absence pojištění podle § 5 ZVD,
- neuvedení požadovaných údajů v dražební vyhlášce podle § 13 odst. 1 ZVD,
- nezajištění uveřejnění dražební vyhlášky,
- dodatečná změna dražební vyhlášky v rozporu se zákonem,
- nevydání potvrzení o uzavření kupní smlouvy příklepem se všemi předepsanými náležitostmi,
- nepředání záznamu o průběhu elektronické dražby do centrální evidence,
pochybení při rozvrhu pohledávek.
Pokuty jsou v § 61 ZVD strukturovány do tří úrovní podle závažnosti — 250.000 Kč, 500.000 Kč a 1.000.000 Kč. Nejvyšší sazba (až 1.000.000 Kč) hrozí například za neexistenci povinného pojištění; sazba 500.000 Kč pak typicky za pochybení v souvislosti s dražební vyhláškou nebo s vydáním potvrzení o uzavření smlouvy příklepem. Vedle správních sankcí nelze vyloučit ani soukromoprávní spory týkající se platnosti uzavřených smluv nebo nároků účastníků dražeb.
Závěr
Nový zákon o veřejných dražbách významně rozšiřuje regulatorní rámec dopadající na elektronické aukční systémy. Online platformy fungující na principu soutěže o nejvyšší nabídku by proto měly pečlivě posoudit, zda jejich obchodní model nenaplňuje znaky veřejné dražby podle českého práva.
Zvláštní pozornost je třeba věnovat zejména:
- konstrukci obchodních podmínek,
- okamžiku uzavření smlouvy,
- pravidlům elektronického přihazování,
- regulatorním požadavkům na činnost dražebníka,
- otázkám mezinárodního práva soukromého.
Nesprávné právní nastavení může vést nejen k regulatorním sankcím, ale i ke sporům o platnost a vymahatelnost jednotlivých transakcí.
Pro více informací nás kontaktujte na:
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
O ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Česká advokátní kancelář ECOVIS ježek se ve své praxi soustřeďuje především na obchodní právo, nemovitostní právo, vedení sporů, ale i financování a bankovní právoa poskytuje plnohodnotné poradenství ve všech oblastech, a tvoří tak alternativu pro klienty mezinárodních kanceláří. Mezinárodní rozměr poskytovaných služeb je zajištěn dosavadními zkušenostmi a prostřednictvím spolupráce s předními advokátními kancelářemi ve většině evropských zemí, USA a dalších jurisdikcích v rámci sítě ECOVISpůsobící v 75 zemích celého světa. Členové týmu advokátní kanceláře ECOVIS ježekmají dlouholeté zkušenosti z předních mezinárodních advokátních a daňových firem v poskytování právního poradenství nadnárodním korporacím, velkým českým společnostem, ale i středním firmám a individuálním klientům. Více informací na www.ecovislegal.cz.
