Změny ve stavebním právu 2026 a obrana před zásahem do vlastnických práv sousedů
Stavební právo prochází v roce 2026 jednou z nejrozsáhlejších proměn od přijetí nového stavebního zákona v roce 2021. Ambicí takzvané 13. novely je zrychlit a zjednodušit povolování staveb, sjednotit dosud roztříštěnou soustavu stavebních úřadů a omezit průtahy způsobené desítkami dílčích stanovisek dotčených orgánů. Podíváme se, co novela konkrétně mění, v jaké je aktuálně fázi a jak se v novém prostředí můžou bránit sousedé, do jejichž vlastnických práv stavba zasahuje.
Aktuální stav legislativního procesu
Poslanecká sněmovna novelu schválila 10. července 2026 ve třetím čtení (hlasování č. 117, usnesení č. 253) a 23. července 2026 ji postoupila Senátu jako senátní tisk 272. Horní komora ji má projednávat na 29. schůzi 19. a 20. srpna 2026, poté zamíří k podpisu prezidenta.
Celý průběh projednávání ve Sněmovně, včetně stanovisek výborů a pozměňovacích návrhů, je dostupný na stránce sněmovního tisku 67. Původní znění návrhu i s důvodovou zprávou najdete jako tisk 67/0, znění schválené po komplexním pozměňovacím návrhu pak jako tisk 67/10.
Podle oficiálního webu Ministerstva pro místní rozvoj musí být novela účinná od 1. ledna 2027 jako celek. K tomuto datu vzniká zatím jen centrální Úřad rozvoje území ČR, který přebírá agendu takzvaných vyhrazených staveb (velké bytové projekty nad 10 000 m², vodní stavby, nemocnice). Plná integrace stavebních úřadů a dotčených orgánů v území přichází až od 1. ledna 2028.
Konečné znění se navíc může v Senátu ještě upravit, senátoři musí o tisku rozhodnout do 22. srpna 2026. Před praktickým využitím jakéhokoli z níže uvedených pravidel proto doporučujeme ověřit finální text ve Sbírce zákonů; průběh jednání v Senátu lze sledovat na stránce senátního tisku 272.
Hlavní změny, které novela přináší
Jednotná státní stavební správa
Místo přibližně 600 obecních a speciálních stavebních úřadů vzniká nová soustava – Úřad rozvoje území ČR jako centrální orgán, 14 krajských úřadů a 205 územních pracovišť v obcích s rozšířenou působností. Cílem je odstranit systémovou podjatost, k níž dosud docházelo díky organizačnímu provázání stavebních úřadů se samosprávou, a sdílet odborné kapacity mezi menšími obcemi.
Princip „jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko"
Dosavadní roztříštěnost, kdy stavebník musel obcházet desítky dotčených orgánů kvůli samostatným závazným stanoviskům, se má nahradit jedním sloučeným řízením. Dotčené orgány budou ve většině případů vydávat pouze nezávazná vyjádření; stavební úřad se od nich může odchýlit, ale musí to řádně odůvodnit, čímž na sebe bere větší odpovědnost za výsledné rozhodnutí.
Posílení obcí v územním plánování
Obce a kraje budou územní plány pořizovat ve vlastní působnosti namísto dosavadní přenesené působnosti a získají větší kontrolu nad tím, kde a jak se má na jejich území stavět. Naproti tomu se centralizuje samotné povolování staveb.
Rychlejší lhůty a fikce souhlasu
Lhůta pro vyjádření dotčených orgánů i správců sítí je omezena na 30 dní. Pokud se v této lhůtě nevyjádří, nastupuje fikce souhlasu bez podmínek. Vedení sítí, které není zakreslené v digitální technické mapě, se navíc považuje za neexistující, což jde k tíži správce sítě, ne stavebníka.
Rozšířená předběžná informace
Stavebník se může předem závazně zeptat na širší okruh otázek – od přípustnosti záměru přes okruh účastníků řízení až po to, které požadavky se na stavbu nepoužijí. Úřad musí odpovědět do 30 dnů a od odpovědi se může odchýlit jen při změně předpisů nebo nových skutečnostech.
Vyhrazené stavby pro hromadné bydlení
Nová kategorie zahrnuje bytové komplexy nad 10 000 m² podlahové plochy. Tyto projekty budou povolovat rovnou centrální úřady, počítá se u nich s prioritou v povolování a jsou označené za stavby ve veřejném zájmu.
Rozšíření plánovacích smluv
Roste prostor pro smluvní ujednání mezi obcí a stavebníkem, například příspěvek na infrastrukturu výměnou za souhlas se změnou územního plánu, včetně možnosti nahradit část požadavků (parkování, zeleň, občanská vybavenost) finančním příspěvkem obci.
Změny v navazujících předpisech
Ruší se zákon o jednotném environmentálním stanovisku a agenda přechází hlavně do EIA, mění se povolování nakládání s vodami a upravuje se postup u ochrany zemědělského půdního fondu a lesa, který bude nově z větší části řešit přímo stavební úřad v rámci jednoho řízení.
Co konkrétně se mění pro sousedy
V rámci zrychlování řízení novela mění i postavení sousedů jako účastníků. Napříč verzemi návrhu se od ledna do července 2026 konzistentně objevují tři změny.
Domněnka zachování práv v zastavitelném území
Pokud stavebník staví podle územního plánu a splňuje obecné požadavky na výstavbu, platí domněnka, že práva ostatních účastníků nezasahuje. Důkazní břemeno se obrací: je to soused, kdo musí aktivně prokázat, že mu stavba přesto škodí. Mimo zastavitelné území zůstává důkazní povinnost na stavebníkovi jako dosud.
Konec blanketních námitek
Námitky musí konkrétně specifikovat, jak se stavba dotýká práv daného souseda, a odkázat na porušený právní předpis. Obecné výhrady bez odůvodnění nebudou považovány za důvodné.
Kratší prostor pro správní žalobu
Měsíční lhůta zůstává, ale nepůjde ji ve druhém měsíci rozšiřovat o další žalobní body a odkladný účinek lze přiznat jen tehdy, je-li o něj požádáno rovnou spolu se žalobou.
Ministerstvo pro místní rozvoj tyto změny rámuje mírněji a ve svém FAQ uvádí, že jde jen o zpřehlednění principu, který zákon zná už dnes. Věcně si to s výše popsaným neodporuje, jde spíš o úhel pohledu. V praxi ale platí, že nároky na kvalitu a včasnost sousedské reakce po novele rostou.
Obrana i mimo stavební řízení
Kromě účasti ve stavebním řízení mají vlastníci nemovitostí k dispozici i nezávislou soukromoprávní ochranu podle občanského zákoníku, kterou novela nijak neomezuje. Podle § 1012 a násl. se vlastník musí zdržet všeho, co nad míru přiměřenou poměrům závažně ruší užívání sousedního pozemku, tedy takzvané imise jako hluk, prach, stín nebo odvádění vody. Na tento princip navazuje negatorní žaloba podle § 1042, kterou se lze domáhat zdržení se zásahu nebo obnovení předchozího stavu, a v naléhavých případech i předběžné opatření, jímž lze dosáhnout dočasného zastavení prací ještě před rozhodnutím soudu ve věci samé. Tyto nástroje fungují nezávisle na tom, zda byla stavba veřejnoprávně povolena. I řádně povolená stavba může nad míru přiměřenou poměrům rušit souseda, a to stavební úřad neřeší.
Jak se bránit v praxi
- Nenechte si ujít začátek řízení. Po novele budou lhůty výrazně kratší, takže čím dřív se soused o řízení dozví, tím víc času má na přípravu. Vyplatí se pravidelně kontrolovat úřední desku, případně si nastavit hlídání konkrétní parcely, pokud to portál stavebního úřadu umožňuje.
- Formulujte námitky tak, aby obstály. Obecný nesouhlas po novele neobstojí. Námitka by měla uvádět, které konkrétní právo je ohroženo, například právo na nerušené užívání pozemku kvůli stínu, hluku nebo vjezdu techniky, a čím je to doloženo. Fotografie, měření nebo znalecký posudek výrazně zvyšují šanci, že úřad námitku vezme vážně.
- Hlídejte si postavení účastníka řízení. Mezující sousedé bývají uznáváni automaticky, u nemezujících pozemků je ale potřeba aktivně doložit, že vás záměr může ovlivnit. Pokud úřad účastenství nepřizná, lze se bránit už v průběhu řízení, nikoli až po jeho skončení.
- Zdokumentujte stav před zahájením stavby. Fotografie hranice pozemku, terénu a stínových poměrů před zahájením prací se hodí jak pro námitky, tak později jako důkaz při prokazování imise nebo nesouladu realizace s povolenou dokumentací.
- Zvažte i civilní cestu.I když stavba projde povolovacím řízením bez problémů, zůstávají k dispozici občanskoprávní nástroje – sousedská práva a negatorní žaloba. Zvlášť tam, kde jde spíš o faktické obtěžování než o formální nesoulad s předpisy, může být civilní cesta účinnější než námitky ve správním řízení.
Závěr
Novela stavebního zákona nahrazuje síť obecních stavebních úřadů centrální soustavou (Úřad rozvoje území ČR, krajské úřady, územní pracoviště), zavádí princip jednoho řízení a razítka a zrychluje lhůty pomocí fikce souhlasu. V zastavitelném území se obrací důkazní břemeno v neprospěch sousedů, námitky musí být konkrétní a odůvodněné a zkracuje se prostor pro rozšiřování správní žaloby. Sousedům však zůstává účast ve stavebním řízení jako dosud, a nezávisle na ní i civilní ochrana podle občanského zákoníku – sousedská práva, negatorní žaloba a předběžné opatření. Novela musí být účinná od 1. ledna 2027, plná integrace stavebních úřadů v území se plánuje od 1. ledna 2028. Finální znění zatím čeká na projednání v Senátu.
Pro více informací nás kontaktujte na:
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
O ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Česká advokátní kancelář ECOVIS ježek se ve své praxi soustřeďuje především na obchodní právo, nemovitostní právo, vedení sporů, ale i financování a bankovní právoa poskytuje plnohodnotné poradenství ve všech oblastech, a tvoří tak alternativu pro klienty mezinárodních kanceláří. Mezinárodní rozměr poskytovaných služeb je zajištěn dosavadními zkušenostmi a prostřednictvím spolupráce s předními advokátními kancelářemi ve většině evropských zemí, USA a dalších jurisdikcích v rámci sítě ECOVISpůsobící v 75 zemích celého světa. Členové týmu advokátní kanceláře ECOVIS ježekmají dlouholeté zkušenosti z předních mezinárodních advokátních a daňových firem v poskytování právního poradenství nadnárodním korporacím, velkým českým společnostem, ale i středním firmám a individuálním klientům. Více informací na www.ecovislegal.cz.
