Nueva regulación de subastas públicas en República Checa desde 2025: impacto en subastas en línea y plataformas de subasta
El 1 de enero de 2025 entró en vigor la Ley n.° 250/2023 de la Colección, sobre subastas públicas (en adelante, «ZVD»), que reforma de manera fundamental la regulación de subastas públicas en República Checa. El nuevo marco responde, entre otras cosas, al desarrollo de los sistemas de subastas electrónicas y amplía considerablemente el ámbito de actividades que pueden calificarse como subasta pública.
El alcance práctico de esta nueva regulación de subastas públicas en República Checa no se limita a las subastas tradicionales de bienes inmuebles o muebles. También puede afectar a los operadores de plataformas de subasta en línea que funcionan sobre la base de pujas electrónicas, incluidas las plataformas B2B que hasta ahora operaban fuera del régimen del derecho de subastas.
Unificación de subastas y licitaciones – fin de la dualidad anterior
El ordenamiento jurídico anterior distinguía entre la subasta pública regulada por la Ley n.° 26/2000 de la Colección y la licitación como modalidad especial de celebración de un contrato conforme al § 1771 de la Ley n.° 89/2012 de la Colección, el Código Civil. Esta distinción tenía consecuencias prácticas significativas: mientras que las subastas públicas estaban sujetas a una regulación estricta, las licitaciones celebradas bajo el Código Civil quedaban en la práctica exentas de dichas obligaciones. La doctrina también sostenía que la Ley n.° 26/2000 de la Colección no se aplicaba a las subastas por internet, ya que la definición vigente en aquel momento exigía la presencia física simultánea de los participantes en un lugar previamente determinado.
El ZVD elimina esta dualidad. Queda comprendida en su ámbito de aplicación cualquier actividad que reúna las características de subasta pública conforme al § 1 apdo. 2 ZVD, con independencia de que se denomine «licitación», «venta», «bidding», «concurso» o de cualquier otra manera. La denominación es irrelevante; lo determinante es la naturaleza funcional de la actividad.
Definición de subasta pública
De acuerdo con el § 1 apdo. 2 ZVD, una subasta pública es «una subasta en la que el subastador se dirige a un círculo de personas indeterminado de antemano en un lugar determinado de antemano, invitándolas a presentar ofertas con el fin de celebrar un contrato de compraventa o un precontrato de compraventa con la persona que, en las condiciones establecidas, presente la mejor oferta.»
Para que la ley se aplique a una actividad determinada, deben concurrir acumulativamente los siguientes elementos:
- la actividad es ejercida por un subastador en calidad de empresario,
- la oferta se dirige a un círculo de personas indeterminado,
- la subasta se celebra en un lugar determinado de antemano,
- el objetivo es la celebración de un contrato de compraventa o de un precontrato de compraventa,
- el contrato debe celebrarse con el participante que presente la mejor oferta.
El concepto de «círculo de personas indeterminado» se interpreta de forma amplia en la práctica. Cuando un subastador u operador de plataforma se dirige a través de un sitio web o convocatoria pública a un círculo abierto de personas que cumplan criterios generales de registro —aunque dicho registro exija acreditar la condición de empresario—, esta condición quedará en principio satisfecha. Por el contrario, las subastas cerradas limitadas a un número reducido de candidatos específicamente preseleccionados quedan fuera del ámbito del ZVD.
Impacto en las plataformas de subasta en línea
El cambio más relevante para la economía digital es la cobertura expresa de las subastas electrónicas. Según el § 29 apdo. 3 de la ley, el «lugar de celebración» de una subasta electrónica es la dirección de internet del sistema electrónico a través del cual se desarrolla la subasta. Con ello se elimina el problema interpretativo vinculado al requisito de presencia física y se confirma sin ambigüedad que las subastas en línea que reúnan las demás características de una subasta pública quedan comprendidas en el ZVD.
La ley es neutral en cuanto a la naturaleza de los participantes: no distingue entre relaciones B2C y B2B. Cualquier subasta dirigida a un círculo abierto de socios comerciales registrados y orientada a la celebración de un contrato de compraventa entre empresarios está, en principio, sujeta al régimen completo del ZVD.
Carácter imperativo del nuevo marco regulatorio
Una característica esencial de la nueva regulación de subastas públicas en República Checa es su carácter imperativo. Determinadas disposiciones de la ley no pueden excluirse contractualmente ni modificarse mediante condiciones generales.
Resulta especialmente relevante el § 4 de la ley: «En una subasta pública, el contrato se celebra mediante la adjudicación. Cualquier pacto en contrario se tendrá por no puesto.»
La exposición de motivos del ZVD subraya el carácter imperativo de esta norma: «Se propone establecer de forma imperativa que, en una subasta pública, el contrato se celebra siempre mediante la adjudicación. El motivo... es principalmente aumentar la seguridad jurídica de los participantes en la subasta pública. Esta norma pretende evitar que se celebren subastas públicas en las que el contrato solo se formalizaría tras la subasta, generando incertidumbre sobre si la adjudicación produce efectos jurídicos y de qué tipo.» El objetivo es garantizar al mejor postor que el contrato queda perfeccionado en el momento del golpe de martillo.
En la práctica, esto significa que las condiciones generales no pueden prever una «reserva no vinculante», un paso de confirmación posterior ni un derecho del organizador a negarse a celebrar el contrato tras la subasta. Tales estipulaciones se tendrán por no puestas.
Aplicación del derecho checo en presencia de una elección de ley extranjera
En el ámbito internacional, es habitual que las condiciones generales establezcan la aplicación de un derecho extranjero —por ejemplo, alemán o inglés—. Sin embargo, esto por sí solo puede no ser suficiente para excluir la regulación checa de subastas públicas.
De conformidad con el art. 9 apdo. 1 del Reglamento Roma I (CE) n.° 593/2008, las leyes de policía de un Estado —cuyo cumplimiento se considera esencial para la salvaguarda de los intereses públicos de dicho Estado— se aplican con independencia de la ley designada por las partes.
Las disposiciones de derecho público del ZVD que persiguen la transparencia del mercado, la seguridad jurídica de los participantes y la estabilidad financiera de los subastadores (seguro obligatorio, cuenta separada, inscripción en el registro central, disposiciones sancionadoras) cumplen estos criterios. La regulación checa de subastas públicas se aplica, por tanto, a toda actividad comprendida en su ámbito material que se desarrolle en el territorio de la República Checa, con independencia de la ley elegida en las condiciones generales.
Requisitos para el ejercicio de la actividad de subastador
El empresario que desee organizar subastas públicas (voluntarias) debe cumplir, en particular, los siguientes requisitos.
Autorización profesional
Como consecuencia de la Ley n.° 251/2023 de la Colección, la antigua actividad regulada «Realización de subastas voluntarias de bienes muebles conforme a la ley de subastas públicas» fue sustituida por una nueva actividad regulada: «Realización de subastas públicas con excepción de las subastas forzosas». Las subastas públicas voluntarias de bienes muebles e inmuebles quedan ahora comprendidas en este régimen. Las subastas forzosas siguen sujetas al régimen más estricto de la concesión, ahora denominada «Realización de subastas forzosas».
Cualificación profesional
El subastador (o su representante responsable) debe acreditar una de las siguientes vías de cualificación:
- titulación universitaria y al menos un año de experiencia en actividades de subasta o inmobiliarias,
- formación profesional superior y tres años de experiencia en actividades de subasta o inmobiliarias,
- título de bachillerato y cinco años de experiencia en actividades de subasta o inmobiliarias,
- certificado de cualificación profesional expedido por una institución acreditada y nueve años de experiencia en actividades de subasta o inmobiliarias,
- o experiencia equivalente adquirida en otro Estado miembro de la UE.
Contrato de realización de subasta pública
Una subasta pública solo puede celebrarse sobre la base de un contrato escrito entre el subastador y la persona facultada para transmitir la propiedad del objeto subastado (generalmente, el propietario). En las subastas de bienes inmuebles, las firmas de las partes deben ser certificadas oficialmente conforme al § 11 apdo. 5 ZVD. La ley establece el contenido obligatorio del contrato, que incluye, entre otros, la descripción del objeto de la subasta, la modalidad de licitación, el precio de salida, las condiciones de pago, la remuneración del subastador y, en su caso, la intención de celebrar un precontrato de compraventa.
Seguro de responsabilidad civil
De conformidad con el § 5 ZVD, el subastador debe contar con un seguro frente a la obligación de indemnizar los daños causados en el marco de la realización de subastas públicas. La cobertura mínima asegurada debe ser de 500.000 CZK por siniestro y de al menos 1.000.000 CZK en caso de varios siniestros en un mismo año; la franquicia pactada no puede superar los 5.000 CZK por siniestro individual. Para las subastas forzosas, el § 34 ZVD establece límites más elevados (5 millones CZK / 10 millones CZK). Los agentes inmobiliarios que organicen subastas públicas deben disponer de este seguro además del exigido por la ley de intermediación inmobiliaria.
Cuenta bancaria separada
A excepción de la remuneración del subastador y los gastos de la subasta, todos los fondos relacionados con una subasta pública deben depositarse en una cuenta bancaria específica. Esta cuenta está protegida por ley frente a la insolvencia del subastador y frente a las medidas de ejecución sobre su patrimonio. Este mecanismo de separación protege al promotor de la subasta, al mejor postor y a cualquier otra persona con derecho al producto de la subasta.
Publicación en el Registro Central de Subastas Públicas
De acuerdo con el § 13 ZVD, el subastador debe publicar el anuncio de subasta en el Registro Central de Subastas Públicas (CEVD), gestionado por el Ministerio de Desarrollo Regional, al menos 15 días antes de la celebración de la subasta. Desde 2025, el CEVD es el punto de referencia único donde pueden consultarse todas las subastas públicas celebradas en la República Checa.
Sanciones por incumplimiento de la ley
La supervisión del cumplimiento del ZVD y la gestión del CEVD han sido encomendadas al Ministerio de Desarrollo Regional. En virtud del § 59 ZVD, el Ministerio controla el cumplimiento de las normas sobre realización de subastas públicas; en virtud del § 60 ZVD, puede ordenar al subastador que subsane una situación ilícita.
Un elemento completamente nuevo respecto a la Ley n.° 26/2000 de la Colección es el catálogo integral de infracciones recogido en el § 61 ZVD. Su ausencia en la antigua regulación permitía a algunos subastadores eludir sus obligaciones sin consecuencias reales. Entre las infracciones contempladas en el § 61 apdo. 1 ZVD se encuentran, entre otras:
- ausencia del seguro exigido por el § 5 ZVD,
- omisión de la información requerida en el anuncio de subasta conforme al § 13 apdo. 1 ZVD,
- falta de publicación del anuncio de subasta,
- modificación posterior del anuncio de subasta en contravención de la ley,
- falta de expedición de la confirmación de celebración del contrato por adjudicación con todas las menciones preceptivas,
- falta de transmisión al registro central del acta de desarrollo de la subasta electrónica,
- irregularidades en la distribución de créditos.
Las multas previstas en el § 61 ZVD se estructuran en tres niveles según la gravedad: 250.000 CZK, 500.000 CZK y 1.000.000 CZK. El importe más elevado (hasta 1.000.000 CZK) se aplica, por ejemplo, a la ausencia del seguro obligatorio; el de 500.000 CZK corresponde típicamente a incumplimientos relacionados con el anuncio de subasta o la expedición de la confirmación de adjudicación. Además de las sanciones administrativas, no pueden descartarse litigios de derecho privado sobre la validez de los contratos celebrados o las reclamaciones de los participantes en la subasta.
Conclusión
La nueva regulación de subastas públicas en República Checa amplía significativamente el marco regulatorio aplicable a los sistemas de subastas electrónicas. Las plataformas en línea que operan sobre el principio de competencia por la mejor oferta deben analizar cuidadosamente si su modelo de negocio reúne las características de una subasta pública conforme al derecho checo.
Debe prestarse especial atención a los siguientes aspectos:
- la redacción de las condiciones generales,
- el momento de celebración del contrato,
- las normas sobre pujas electrónicas,
- los requisitos regulatorios aplicables a la actividad del subastador,
- las cuestiones de derecho internacional privado.
Una estructuración jurídica incorrecta puede acarrear no solo sanciones regulatorias, sino también litigios sobre la validez y ejecutabilidad de las transacciones individuales.
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