Vypořádání nákladů na opravy, údržbu a investice věci ve spoluvlastnictví

Jak si vypořádávají spoluvlastníci jimi vynaložené náklady na opravy, údržbu a investice na společnou věc?

Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví jako celku jsme podrobně popsali v článku Vypořádání spoluvlastnictví mezi spoluvlastníky v České republice. Tento článek se zabývá vyrovnáním nákladů a výnosů ze společné nemovitosti mezi podílovými spoluvlastníky za trvání spoluvlastnictví, a zahrnuje témata nerovného financování pořízení nemovitosti, nákladů vynaložených na její údržbu a opravy, a výlučného užívání nemovitosti jedním ze spoluvlastníků. Výklad vychází z úpravy podílového spoluvlastnictví v § 1115 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ") a z judikatury Nejvyššího soudu.

Nerovné financování pořízení nemovitosti

Spoluvlastníci bývají v katastru nemovitostí zapsáni rovným dílem, přestože se na financování pořízení nemovitosti ve výrazně větší míře podílel jen jeden z nich. Z § 1122 odst. 2 OZ vyplývá, že: "Velikost podílu vyplývá z právní skutečnosti, na níž se zakládá spoluvlastnictví nebo účast spoluvlastníka ve spoluvlastnictví. To spoluvlastníkům nebrání, aby si velikost podílů ujednali jinak; takové ujednání musí splňovat náležitosti stanovené pro převod podílu." Podle § 1122 odst. 3 OZ navíc platí právní domněnka: "Má se za to, že podíly jsou stejné." Nerovné financování samo o sobě velikost zapsaného podílu neupravuje. Tím se tato úprava liší od vypořádání společného jmění manželů, kde text § 742 OZ soudu přímo ukládá přihlédnout k tomu, jak se každý z manželů zasloužil o nabytí a udržení majetku. U podílového spoluvlastnictví taková korekce chybí.

Spoluvlastník, který na pořízení nemovitosti vynaložil více prostředků, přesto není zcela bez ochrany. Rozhodující je právní důvod přebytečné platby:

Šlo-li o vědomé bezúplatné plnění, jde o darování podle § 2055 odst. 1 OZ a nárok na vrácení nevzniká.
Bylo-li od počátku, byť neformálně, ujednáno, že prostředky mají být vráceny, jde o zápůjčku podle § 2390 OZ, tedy o samostatný závazkový nárok nezávislý na vypořádání spoluvlastnictví.
Nejde-li o žádnou z předchozích tří situací, tedy chybí-li úmysl darovat i dohoda o vrácení a nejde ani o simulaci, je přebytečná platba bezdůvodným obohacením druhého spoluvlastníka podle § 2991 OZ: "Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám." Zaplatil-li první spoluvlastník prodávajícímu i tu část kupní ceny, kterou měl podle svého podílu zaplatit druhý spoluvlastník, plnil za něj to, co měl po právu plnit sám, ve smyslu § 2991 odst. 2 OZ.

Má-li mít nerovný vklad vliv i na vlastnický podíl, musí to strany zachytit již při nabytí nemovitosti. Jinak zůstává investujícímu spoluvlastníkovi pouze případný nárok ze zápůjčky či bezdůvodného obohacení, prokáže-li jeho existenci.

Náklady na opravy, údržbu a investice do společné věci

Další otázkou je financování nákladů vynaložených na nemovitost za trvání spoluvlastnictví. Podle § 1136 OZ: "Spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat a) poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu, nebo b)náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci." Ustanovení se použije, když spoluvlastník jedná v zájmu ostatních a investuje do společné věci, přičemž ostatní spoluvlastníci o tom neví nebo s tím nesouhlasí. Nárok pak investujícímu spoluvlastníku vznikne jen ve dvou případech, které zákon striktně odlišuje.

Tímto rozlišením se podrobně zabýval Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 30.11.2011, sp. zn. 22 Cdo 3766/2011. Rozhodnutí vykládalo dřívější úpravu v § 139 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, principy, které soud dovodil, ale svým obsahem odpovídají koncepci současného § 1136 OZ, a v praxi se s nimi počítá i dnes.

Náhrada podle zhodnocení věci

Rozhodující u nákladů podle § 1136 písm. a) OZ není automaticky částka, kterou investující spoluvlastník skutečně zaplatil, ale to, o kolik se objektivně zvýšila hodnota společné věci. Obě částky se mohou lišit a výši zhodnocení může soud zjišťovat i znaleckým posudkem. Jde o běžnou investici, tedy rekonstrukci, přístavbu nebo úpravu, která není nezbytná, ale věc zhodnotí. Rozhodující není to, kolik investice stála, ale o kolik se objektivně zvýšila hodnota věci. Spoluvlastník tak může žádat jen poměrnou část tohoto zhodnocení. Ilustrujme to na příkladu dvou spoluvlastníků, kteří vlastní každý jednu polovinu:

Malá investice, velké zhodnocení: Spoluvlastník A zaplatí 100.000 Kč a hodnota nemovitosti tím vzroste o 1.000.000 Kč. Spoluvlastník B mu má nahradit svou polovinu zhodnocení, tedy 500.000 Kč, ačkoli A vynaložil jen 100.000 Kč.
Velká investice, žádné zhodnocení: Spoluvlastník A zaplatí 1.000.000 Kč, ale hodnota nemovitosti se nezvýší. Nárok podle písmene a) mu nevznikne a nemůže po B požadovat 500.000 Kč, tedy polovinu toho, co zaplatil.
Investice, která hodnotu sníží: Pokud investice věc znehodnotila nebo poškodila, jde o jinou situaci. Zde přichází v úvahu zásah do práv ostatních spoluvlastníků a případný nárok na náhradu škody.

Výši zhodnocení a tím i nároku může v řízení určit soud a k tomu si může vyžádat znalecký posudek. Účetní doklady o investici jsou důležité, ale nerozhodují o výši nároku samy. V praxi se často stane, že se zhodnocení blíží vynaloženým nákladům, ale není to pravidlem, a spoluvlastník by s tím proto neměl automaticky počítat.

Náhrada nutných nákladů

V případě § 1136 písm. b) OZ jde o náklady, které bylo nutné vynaložit na záchranu věci, například na opravu, bez které by věci hrozilo zničení nebo poškození. U těchto nákladů se nezkoumá, zda se hodnota věci zvýšila. Rozhodující je, že náklad bylo nutné vynaložit.

Se souhlasem ostatních spoluvlastníků

Pokud souhlasili ostatní spoluvlastníci s nákladem předem, ať dohodou, nebo většinovým rozhodnutím podle § 1128 či § 1129 OZ, jde o splnění zákonné povinnosti podílet se na nákladech podle velikosti podílu a nárok na úhradu je splatný ihned, bez ohledu na povahu nákladu. Chyběl-li takový souhlas, jde o bezdůvodné obohacení, u kterého je rozhodující druh nákladu:

U nutných nákladů na záchranu věci vzniká nárok jejím vynaložením.
U ostatních, zhodnocujících nákladů až při zániku spoluvlastnictví.

Podle § 629 odst. 1 OZ "promlčecí lhůta trvá tři roky", a běží od okamžiku splatnosti nároku. Mezi manžely však podle § 646 OZ promlčecí lhůta nepočne běžet ani neběží, dokud manželství trvá. To platí obdobně i pro práva mezi osobami žijícími ve společné domácnosti.

Postaví-li jeden ze spoluvlastníků na společném pozemku dům, je stavba podle § 506 odst. 1 OZ součástí pozemku a je tedy předmětem téhož spoluvlastnictví ve stejném poměru jako pozemek, bez ohledu na to, kdo ji zaplatil. Investujícímu spoluvlastníkovi vzniká nárok na náhradu podle pravidel popsaných výše.

Je třeba odlišit tuto situaci podle § 1136 OZ od nákladů popsaných v předchozí kapitole. Ustanovení § 1136 OZ dopadá na náklady vynaložené na věc, která je již společná, financování samotného pořízení nemovitosti mu proto nepodléhá a řídí se obecnou úpravou bezdůvodného obohacení. Nárok tak podle obecných zásad vzniká již okamžikem zaplacení kupní ceny za druhého spoluvlastníka, nikoli až zánikem spoluvlastnictví. Obdobný závěr, byť ve skutkově blízké situaci investic do nemovitosti ve výlučném vlastnictví jiné osoby, zaujal Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 16.7.2018, sp. zn. 28 Cdo 1374/2018, v němž rozlišil plnění bez právního důvodu, kde obohacení vzniká již vynaložením prostředků, od plnění na základě důvodu, který teprve později odpadl, kdy obohacení vzniká až v okamžiku, kdy tento důvod pozbyl účinků, například kdy zanikla dohoda účastníků o společném bydlení, na jejímž základě byla investice vynaložena. I u nerovného financování pořízení nemovitosti tak může promlčecí doba podle § 629 odst. 1 OZ začít běžet později, prokáže-li se, že platba měla svůj vlastní, byť neformální právní důvod, který teprve následně odpadl.

Z toho plyne praktické doporučení pro spoluvlastníka, který investici plánuje. Ten by měl druhého spoluvlastníka o svém záměru písemně vyrozumět a získat jeho souhlas. U nákladů, které již vynaložil, je vhodné uchovat faktury, bankovní výpisy a popis provedených prací, neboť zařazení nákladu do příslušné kategorie určuje, od kdy běží promlčecí lhůta. Souhlas druhého spoluvlastníka nemusí být písemný, lze jej dovodit i z okolností a chování spoluvlastníků. K jeho prokázání mohou sloužit zejména e-maily, SMS a jiná komunikace, z níž vyplývá, že se investice společně plánovala, projektová dokumentace, jednání s projektantem nebo stavební firmou, účast druhého spoluvlastníka na výběru řešení či vybavení, případně svědecké výpovědi. Významné může být i to, že druhý spoluvlastník investici po celou dobu realizace akceptoval a její výsledek následně užíval.

Výlučné užívání nemovitosti jedním spoluvlastníkem

Podle § 1120 odst. 1 OZ platí, že: "Plody a užitky ze společné věci se dělí podle poměru podílů." Otázkou bylo, jak to je, užívá-li nemovitost výlučně jeden ze spoluvlastníků. Tím se zabýval velký senát občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu v rozsudku ze dne 10.10.2012, sp. zn. 31 Cdo 503/2011, a rozlišil dvě situace podle toho, zda mělo vyloučení z užívání právní důvod.

Má-li vyloučení oporu v dohodě spoluvlastníků, většinovém rozhodnutí nebo rozhodnutí soudu, náleží vyloučenému spoluvlastníkovi náhrada ve výši odpovídající rozsahu jeho újmy, neboť „právo spoluvlastníka na náhradu za to, že neužívá společnou věc v rozsahu odpovídajícím jeho spoluvlastnickému podílu, je dáno zákonem a vyplývá z práva spoluvlastníka podílet se na užívání společné věci v míře odpovídající jeho podílu". Chybí-li takový právní důvod, jde o bezdůvodné obohacení: „Užívá li spoluvlastník bez právního důvodu ... společnou věc nad rámec svého spoluvlastnického podílu, je povinen vydat to, oč se takovým užíváním obohatil, ostatním spoluvlastníkům podle pravidel o vydání bezdůvodného obohacení."

Základní výše náhrady odpovídá peněžní částce vynakládané obvykle v daném místě a čase za užívání obdobné nemovitosti, tedy zpravidla obvyklému nájemnému. Tento standard vyslovil Nejvyšší soud již k předchozí úpravě v rozsudku ze dne 15.6.1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98. Jeho použitelnost i v režimu OZ potvrdil například v rozsudku ze dne 31.10.2018, sp. zn. 28 Cdo 3090/2018. Byl-li obohacený spoluvlastník v dobré víře, takto stanovená náhrada zpravidla postačuje. Nebyl-li v dobré víře, může mu podle § 3004 odst. 1 OZ vzniknout povinnost nahradit ochuzenému spoluvlastníku nad rámec obvyklého nájemného i ušlý zisk, tedy hospodářské výtěžky, které by ochuzený spoluvlastník při nakládání se svým majetkem sám získal; touto otázkou se zabýval Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 18.1.2023, sp. zn. 28 Cdo 1897/2022. Rozsah a kvalitu výlučného užívání je přitom nutné v řízení prokázat, jak potvrdil Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 4.7.2013, sp. zn. 22 Cdo 1645/2013.

Od nároku na vydání bezdůvodného obohacení je třeba odlišit situaci, kdy druhý spoluvlastník společnou věc platně pronajal třetí osobě na základě dohody spoluvlastníků nebo většinového rozhodnutí podle § 1128 OZ. V takovém případě neužívá věc bez právního důvodu a vyloučenému spoluvlastníkovi tak nenáleží náhrada z titulu bezdůvodného obohacení, nýbrž případně podíl na skutečně dosaženém výtěžku z nájmu, stal-li se sám stranou nájemního vztahu. Tímto rozlišením se Nejvyšší soud zabýval v rozsudku ze dne 13.1.2016, sp. zn. 22 Cdo 3983/2015, a naposledy je potvrdil v rozsudku ze dne 24.9.2025, sp. zn. 28 Cdo 843/2025, v němž rovněž výslovně uvedl, že závěry rozhodnutí sp. zn. 31 Cdo 503/2011 platí beze změny i dnes, přičemž omezení užívání společné věci dohodou spoluvlastníků nebo většinovým rozhodnutím, dříve upravené v § 139 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., dnes odpovídá § 1128 OZ.

V návaznosti na tuto úpravu je třeba dodat, že i mlčky může vzniknout dohoda o užívání, dlouhodobá tolerance výlučného užívání druhým spoluvlastníkem tak může oslabit nárok alespoň za období předcházející vyjádřenému nesouhlasu. Navíc také tam, kde mezi spoluvlastníky souběžně existuje jiný právní vztah zakládající nárok na plnění odpovídající hodnotě bydlení, například vyživovací povinnost mezi manžely podle § 697 OZ, je namístě dbát na to, aby stejná ekonomická výhoda nebyla uplatněna současně ve dvou vzájemně si konkurujících nárocích.

Závěr

Nerovný vklad do pořízení společné nemovitosti sám o sobě nemění zapsané spoluvlastnické podíly, ty se řídí nabývacím titulem a lze je zpochybnit jen prokázáním, že šlo o zápůjčku nebo o bezdůvodné obohacení. Náklady na opravu nebo údržbu vynaložené jedním spoluvlastníkem bez souhlasu ostatních se dělí na nutné, splatné ihned, a na ostatní, zhodnocující, splatné až při zániku spoluvlastnictví. Výnosy ze společné věci, včetně ekonomické hodnoty jejího výlučného užívání jedním spoluvlastníkem, se dělí podle podílů, a tam, kde k vyloučení druhého spoluvlastníka nedošlo na základě dohody, většinového rozhodnutí ani rozhodnutí soudu, náleží mu nárok na vydání bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájemného, případně zvýšeného o ušlý zisk, nebyl-li obohacený spoluvlastník v dobré víře.

Posouzení konkrétního případu vždy závisí na tom, jak byla nemovitost financována, jaké dohody mezi spoluvlastníky skutečně padly a jaké důkazy lze doložit. Konkrétní okolnosti doporučujeme probrat s advokátem, ideálně dříve, než dojde na spor u soudu.

Pro více informací nás kontaktujte na:

JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.

ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz

O ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.

Česká advokátní kancelář ECOVIS ježek se ve své praxi soustřeďuje především na obchodní právo, nemovitostní právo, vedení sporů, ale i financování a bankovní právo a poskytuje plnohodnotné poradenství ve všech oblastech, a tvoří tak alternativu pro klienty mezinárodních kanceláří. Mezinárodní rozměr poskytovaných služeb je zajištěn dosavadními zkušenostmi a prostřednictvím spolupráce s předními advokátními kancelářemi ve většině evropských zemí, USA a dalších jurisdikcích v rámci sítě ECOVIS působící v 75 zemích celého světa. Členové týmu advokátní kanceláře ECOVIS ježek mají dlouholeté zkušenosti z předních mezinárodních advokátních a daňových firem v poskytování právního poradenství nadnárodním korporacím, velkým českým společnostem, ale i středním firmám a individuálním klientům. Více informací na www.ecovislegal.cz.