Jak si vypořádávají spoluvlastníci jimi vynaložené náklady na opravy, údržbu a investice na společnou věc?
Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví jako celku jsme podrobně popsali v článku Vypořádání spoluvlastnictví mezi spoluvlastníky v České republice. Tento článek se zabývá vyrovnáním nákladů a výnosů ze společné nemovitosti mezi podílovými spoluvlastníky za trvání spoluvlastnictví, a zahrnuje témata nerovného financování pořízení nemovitosti, nákladů vynaložených na její údržbu a opravy, a výlučného užívání nemovitosti jedním ze spoluvlastníků. Výklad vychází z úpravy podílového spoluvlastnictví v § 1115 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ") a z judikatury Nejvyššího soudu.
Nerovné financování pořízení nemovitosti
Spoluvlastníci bývají v katastru nemovitostí zapsáni rovným dílem, přestože se na financování pořízení nemovitosti ve výrazně větší míře podílel jen jeden z nich. Z § 1122 odst. 2 OZ vyplývá, že: "Velikost podílu vyplývá z právní skutečnosti, na níž se zakládá spoluvlastnictví nebo účast spoluvlastníka ve spoluvlastnictví. To spoluvlastníkům nebrání, aby si velikost podílů ujednali jinak; takové ujednání musí splňovat náležitosti stanovené pro převod podílu." Podle § 1122 odst. 3 OZ navíc platí právní domněnka: "Má se za to, že podíly jsou stejné." Nerovné financování samo o sobě velikost zapsaného podílu neupravuje. Tím se tato úprava liší od vypořádání společného jmění manželů, kde text § 742 OZ soudu přímo ukládá přihlédnout k tomu, jak se každý z manželů zasloužil o nabytí a udržení majetku. U podílového spoluvlastnictví taková korekce chybí.
Spoluvlastník, který na pořízení nemovitosti vynaložil více prostředků, přesto není zcela bez ochrany. Rozhodující je právní důvod přebytečné platby:
- Šlo-li o vědomé bezúplatné plnění, jde o darování podle § 2055 odst. 1 OZ a nárok na vrácení nevzniká.
- Bylo-li od počátku, byť neformálně, ujednáno, že prostředky mají být vráceny, jde o zápůjčku podle § 2390 OZ, tedy o samostatný závazkový nárok nezávislý na vypořádání spoluvlastnictví.
- Byl-li zápis podílů pouze předstíraný, uplatní se § 555 odst. 2 OZ o zastřeném právním jednání, jeho prokázání je však v praxi náročné a samotný nepoměr ve financování k němu nestačí.
- Nejde-li o žádnou z předchozích tří situací, tedy chybí-li úmysl darovat i dohoda o vrácení a nejde ani o simulaci, je přebytečná platba bezdůvodným obohacením druhého spoluvlastníka podle § 2991 OZ: "Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám." Zaplatil-li první spoluvlastník prodávajícímu i tu část kupní ceny, kterou měl podle svého podílu zaplatit druhý spoluvlastník, plnil za něj to, co měl po právu plnit sám, ve smyslu § 2991 odst. 2 OZ.
Má-li mít nerovný vklad vliv i na vlastnický podíl, musí to strany zachytit již při nabytí nemovitosti. Jinak zůstává investujícímu spoluvlastníkovi pouze případný nárok ze zápůjčky či bezdůvodného obohacení, prokáže-li jeho existenci.
Náklady na opravy a údržbu společné věci
Další otázkou je financování nákladů vynaložených na nemovitost za trvání spoluvlastnictví. Podle § 1136 OZ: "Spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat a) poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu, nebo b)náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci."
Tímto rozlišením se podrobně zabýval Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 30.11.2011, sp. zn. 22 Cdo 3766/2011. Rozhodnutí vykládalo dřívější úpravu v § 139 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, principy, které soud dovodil, ale svým obsahem odpovídají koncepci současného § 1136 OZ, a v praxi se s nimi počítá i dnes.
Pokud souhlasili ostatní spoluvlastníci s nákladem předem, ať dohodou, nebo většinovým rozhodnutím podle § 1128 či § 1129 OZ, jde o splnění zákonné povinnosti podílet se na nákladech podle velikosti podílu a nárok na úhradu je splatný ihned, bez ohledu na povahu nákladu. Chyběl-li takový souhlas, jde o bezdůvodné obohacení, u kterého je rozhodující druh nákladu:
- U nutných nákladů na záchranu věci vzniká nárok jejím vynaložením.
- U ostatních, zhodnocujících nákladů až při zániku spoluvlastnictví.
Podle § 629 odst. 1 OZ "promlčecí lhůta trvá tři roky", a běží od okamžiku splatnosti nároku.
Je třeba odlišit tuto situaci podle § 1136 OZ od nákladů popsaných v předchozí kapitole. Ustanovení § 1136 OZ dopadá na náklady vynaložené na věc, která je již společná, financování samotného pořízení nemovitosti mu proto nepodléhá a řídí se obecnou úpravou bezdůvodného obohacení. Nárok tak podle obecných zásad vzniká již okamžikem zaplacení kupní ceny za druhého spoluvlastníka, nikoli až zánikem spoluvlastnictví. Obdobný závěr, byť ve skutkově blízké situaci investic do nemovitosti ve výlučném vlastnictví jiné osoby, zaujal Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 16.7.2018, sp. zn. 28 Cdo 1374/2018, v němž rozlišil plnění bez právního důvodu, kde obohacení vzniká již vynaložením prostředků, od plnění na základě důvodu, který teprve později odpadl, kdy obohacení vzniká až v okamžiku, kdy tento důvod pozbyl účinků, například kdy zanikla dohoda účastníků o společném bydlení, na jejímž základě byla investice vynaložena. I u nerovného financování pořízení nemovitosti tak může promlčecí doba podle § 629 odst. 1 OZ začít běžet později, prokáže-li se, že platba měla svůj vlastní, byť neformální právní důvod, který teprve následně odpadl.
Z toho plyne praktické doporučení pro spoluvlastníka, který investici plánuje. Ten by měl druhého spoluvlastníka o svém záměru písemně vyrozumět a získat jeho souhlas. U nákladů, které již vynaložil, je vhodné uchovat faktury, bankovní výpisy a popis provedených prací, neboť zařazení nákladu do příslušné kategorie určuje, od kdy běží promlčecí lhůta.
Výlučné užívání nemovitosti jedním spoluvlastníkem
Podle § 1120 odst. 1 OZ platí, že: "Plody a užitky ze společné věci se dělí podle poměru podílů." Otázkou bylo, jak to je, užívá-li nemovitost výlučně jeden ze spoluvlastníků. Tím se zabýval velký senát občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu v rozsudku ze dne 10.10.2012, sp. zn. 31 Cdo 503/2011, a rozlišil dvě situace podle toho, zda mělo vyloučení z užívání právní důvod.
Má-li vyloučení oporu v dohodě spoluvlastníků, většinovém rozhodnutí nebo rozhodnutí soudu, náleží vyloučenému spoluvlastníkovi náhrada ve výši odpovídající rozsahu jeho újmy, neboť „právo spoluvlastníka na náhradu za to, že neužívá společnou věc v rozsahu odpovídajícím jeho spoluvlastnickému podílu, je dáno zákonem a vyplývá z práva spoluvlastníka podílet se na užívání společné věci v míře odpovídající jeho podílu". Chybí-li takový právní důvod, jde o bezdůvodné obohacení: „Užívá li spoluvlastník bez právního důvodu ... společnou věc nad rámec svého spoluvlastnického podílu, je povinen vydat to, oč se takovým užíváním obohatil, ostatním spoluvlastníkům podle pravidel o vydání bezdůvodného obohacení."
Základní výše náhrady odpovídá peněžní částce vynakládané obvykle v daném místě a čase za užívání obdobné nemovitosti, tedy zpravidla obvyklému nájemnému. Tento standard vyslovil Nejvyšší soud již k předchozí úpravě v rozsudku ze dne 15.6.1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98. Jeho použitelnost i v režimu OZ potvrdil například v rozsudku ze dne 31.10.2018, sp. zn. 28 Cdo 3090/2018. Byl-li obohacený spoluvlastník v dobré víře, takto stanovená náhrada zpravidla postačuje. Nebyl-li v dobré víře, může mu podle § 3004 odst. 1 OZ vzniknout povinnost nahradit ochuzenému spoluvlastníku nad rámec obvyklého nájemného i ušlý zisk, tedy hospodářské výtěžky, které by ochuzený spoluvlastník při nakládání se svým majetkem sám získal; touto otázkou se zabýval Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 18.1.2023, sp. zn. 28 Cdo 1897/2022. Rozsah a kvalitu výlučného užívání je přitom nutné v řízení prokázat, jak potvrdil Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 4.7.2013, sp. zn. 22 Cdo 1645/2013.
Od nároku na vydání bezdůvodného obohacení je třeba odlišit situaci, kdy druhý spoluvlastník společnou věc platně pronajal třetí osobě na základě dohody spoluvlastníků nebo většinového rozhodnutí podle § 1128 OZ. V takovém případě neužívá věc bez právního důvodu a vyloučenému spoluvlastníkovi tak nenáleží náhrada z titulu bezdůvodného obohacení, nýbrž případně podíl na skutečně dosaženém výtěžku z nájmu, stal-li se sám stranou nájemního vztahu. Tímto rozlišením se Nejvyšší soud zabýval v rozsudku ze dne 13.1.2016, sp. zn. 22 Cdo 3983/2015, a naposledy je potvrdil v rozsudku ze dne 24.9.2025, sp. zn. 28 Cdo 843/2025, v němž rovněž výslovně uvedl, že závěry rozhodnutí sp. zn. 31 Cdo 503/2011 platí beze změny i dnes, přičemž omezení užívání společné věci dohodou spoluvlastníků nebo většinovým rozhodnutím, dříve upravené v § 139 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., dnes odpovídá § 1128 OZ.
V návaznosti na tuto úpravu je třeba dodat, že i mlčky může vzniknout dohoda o užívání, dlouhodobá tolerance výlučného užívání druhým spoluvlastníkem tak může oslabit nárok alespoň za období předcházející vyjádřenému nesouhlasu. Navíc také tam, kde mezi spoluvlastníky souběžně existuje jiný právní vztah zakládající nárok na plnění odpovídající hodnotě bydlení, například vyživovací povinnost mezi manžely podle § 697 OZ, je namístě dbát na to, aby stejná ekonomická výhoda nebyla uplatněna současně ve dvou vzájemně si konkurujících nárocích.
Závěr
Nerovný vklad do pořízení společné nemovitosti sám o sobě nemění zapsané spoluvlastnické podíly, ty se řídí nabývacím titulem a lze je zpochybnit jen prokázáním, že šlo o zápůjčku nebo o bezdůvodné obohacení. Náklady na opravu nebo údržbu vynaložené jedním spoluvlastníkem bez souhlasu ostatních se dělí na nutné, splatné ihned, a na ostatní, zhodnocující, splatné až při zániku spoluvlastnictví. Výnosy ze společné věci, včetně ekonomické hodnoty jejího výlučného užívání jedním spoluvlastníkem, se dělí podle podílů, a tam, kde k vyloučení druhého spoluvlastníka nedošlo na základě dohody, většinového rozhodnutí ani rozhodnutí soudu, náleží mu nárok na vydání bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájemného, případně zvýšeného o ušlý zisk, nebyl-li obohacený spoluvlastník v dobré víře.
Posouzení konkrétního případu vždy závisí na tom, jak byla nemovitost financována, jaké dohody mezi spoluvlastníky skutečně padly a jaké důkazy lze doložit. Konkrétní okolnosti doporučujeme probrat s advokátem, ideálně dříve, než dojde na spor u soudu.
Pro více informací nás kontaktujte na:
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
O ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Česká advokátní kancelář ECOVIS ježek se ve své praxi soustřeďuje především na obchodní právo, nemovitostní právo, vedení sporů, ale i financování a bankovní právo a poskytuje plnohodnotné poradenství ve všech oblastech, a tvoří tak alternativu pro klienty mezinárodních kanceláří. Mezinárodní rozměr poskytovaných služeb je zajištěn dosavadními zkušenostmi a prostřednictvím spolupráce s předními advokátními kancelářemi ve většině evropských zemí, USA a dalších jurisdikcích v rámci sítě ECOVIS působící v 75 zemích celého světa. Členové týmu advokátní kanceláře ECOVIS ježek mají dlouholeté zkušenosti z předních mezinárodních advokátních a daňových firem v poskytování právního poradenství nadnárodním korporacím, velkým českým společnostem, ale i středním firmám a individuálním klientům. Více informací na www.ecovislegal.cz.
