Neue Regelung öffentlicher Versteigerungen ab 2025: Auswirkungen auf Online-Auktionen und Auktionsplattformen
Am 1. Januar 2025 trat Gesetz Nr. 250/2023 Slg. über öffentliche Versteigerungen (nachfolgend „ZVD") in Kraft, das die Regelung öffentlicher Versteigerungen in Tschechien grundlegend neu gestaltet. Die neue Regelung reagiert unter anderem auf die Entwicklung elektronischer Auktionssysteme und erweitert den Kreis der Tätigkeiten, die als öffentliche Versteigerung eingestuft werden können, erheblich.
Die praktische Bedeutung dieser neuen Regelung öffentlicher Versteigerungen in Tschechien beschränkt sich nicht auf klassische Immobilien- oder Mobiliarversteigerungen. Sie kann auch Betreiber von Online-Auktionsplattformen betreffen, die auf dem Prinzip des elektronischen Bietens basieren – einschließlich B2B-Plattformen, die bisher außerhalb des Auktionsrechts operierten.
Vereinheitlichung von Versteigerung und Auktion – Ende der bisherigen Zweigleisigkeit
Die bisherige Rechtsordnung unterschied zwischen einer öffentlichen Versteigerung nach Gesetz Nr. 26/2000 Slg. und einer Auktion als besonderer Form des Vertragsschlusses nach § 1771 des Gesetzes Nr. 89/2012 Slg., Bürgerliches Gesetzbuch. Diese Unterscheidung hatte erhebliche praktische Folgen: Während öffentliche Versteigerungen einer strengen Regulierung unterlagen, galten für Auktionen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch diese Pflichten faktisch nicht. Die Rechtslehre war zudem überwiegend der Auffassung, dass Gesetz Nr. 26/2000 Slg. auf Internet-Auktionen keine Anwendung findet, da die damalige Definition die gleichzeitige körperliche Anwesenheit der Teilnehmer an einem vorher bestimmten Ort voraussetzte.
Das ZVD beseitigt diese Zweigleisigkeit. In seinen Anwendungsbereich fällt jede Tätigkeit, die die Merkmale einer öffentlichen Versteigerung nach § 1 Abs. 2 ZVD erfüllt – unabhängig davon, ob sie als „Auktion", „Ausverkauf", „Bidding", „Tender" oder anders bezeichnet wird. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung, sondern die funktionale Natur der Tätigkeit.
Definition der öffentlichen Versteigerung
Nach § 1 Abs. 2 ZVD ist eine öffentliche Versteigerung „eine Versteigerung, bei der sich der Versteigerer an einen im Voraus unbestimmten Personenkreis an einem im Voraus bestimmten Ort wendet und zur Abgabe von Angeboten auffordert, um einen Kaufvertrag oder einen Vorvertrag über einen Kaufvertrag mit derjenigen Person abzuschließen, die unter den festgelegten Bedingungen das beste Angebot abgibt."
Damit das Gesetz auf eine Tätigkeit Anwendung findet, müssen kumulativ folgende Merkmale erfüllt sein:
- die Tätigkeit wird von einem Versteigerer als Unternehmer ausgeübt,
- das Angebot richtet sich an einen unbestimmten Personenkreis,
- die Versteigerung findet an einem im Voraus bestimmten Ort statt,
- das Ziel ist der Abschluss eines Kaufvertrags oder eines Vorvertrags,
- der Vertrag soll mit dem Teilnehmer abgeschlossen werden, der das beste Angebot abgibt.
Der Begriff „unbestimmter Personenkreis" wird in der Praxis weit ausgelegt. Wendet sich ein Versteigerer oder Plattformbetreiber über eine Website oder öffentliche Aufforderung an einen offenen Personenkreis – auch wenn die Registrierung den Nachweis eines Unternehmerstatus erfordert –, ist diese Voraussetzung in der Regel erfüllt. Geschlossene Auktionen zwischen wenigen konkret ausgewählten Interessenten fallen hingegen nicht in den Anwendungsbereich des ZVD.
Auswirkungen auf Online-Auktionsplattformen
Die bedeutendste Änderung für die digitale Wirtschaft ist die ausdrückliche Einbeziehung elektronischer Versteigerungen. Nach § 29 Abs. 3 des Gesetzes gilt bei einer elektronischen Versteigerung als „Veranstaltungsort" die Internetadresse des elektronischen Systems, über das die Versteigerung abgewickelt wird. Damit entfällt das bisherige Auslegungsproblem hinsichtlich des Erfordernisses der körperlichen Anwesenheit, und es wird klar bestätigt, dass Online-Auktionen, die die übrigen Merkmale einer öffentlichen Versteigerung erfüllen, in den Anwendungsbereich des ZVD fallen.
Das Gesetz ist in Bezug auf die Teilnehmer neutral – es unterscheidet nicht zwischen B2C- und B2B-Verhältnissen. Jede Auktion, die sich an einen offenen Kreis registrierter Geschäftspartner richtet und auf den Abschluss eines Kaufvertrags zwischen Unternehmern abzielt, unterliegt grundsätzlich dem vollen Regime des ZVD.
Zwingender Charakter der neuen Regelung
Ein wesentliches Merkmal der neuen Regelung öffentlicher Versteigerungen in Tschechien ist ihr zwingender Charakter. Bestimmte Vorschriften des Gesetzes können weder vertraglich ausgeschlossen noch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen abgeändert werden.
Besonders bedeutsam ist § 4 des Gesetzes: „Bei einer öffentlichen Versteigerung wird der Vertrag durch den Zuschlag geschlossen. Abweichende Vereinbarungen werden nicht berücksichtigt."
Die Gesetzesbegründung zum ZVD unterstreicht den zwingenden Charakter dieser Regel: „Es wird vorgeschlagen, zwingend festzulegen, dass bei einer öffentlichen Versteigerung der Vertrag stets durch den Zuschlag geschlossen wird. Der Grund... liegt vor allem in der Erhöhung der Rechtssicherheit der Teilnehmer einer öffentlichen Versteigerung. Mit dieser Regel soll verhindert werden, dass öffentliche Versteigerungen durchgeführt werden, bei denen der Vertragsschluss erst nach der Versteigerung erfolgen würde, sodass unklar wäre, ob und welche Wirkungen der erteilte Zuschlag hat." Ziel ist es sicherzustellen, dass der Meistbietende sich darauf verlassen kann, dass der Vertrag im Moment des Zuschlags geschlossen wird.
In der Praxis bedeutet dies, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen keine „unverbindliche Reservierung", keinen nachgelagerten Bestätigungsschritt und kein Recht des Veranstalters vorsehen können, den Vertragsschluss nach der Auktion abzulehnen. Solche Regelungen sind unwirksam.
Anwendung des tschechischen Rechts bei Wahl ausländischen Rechts
Im internationalen Geschäftsverkehr ist es üblich, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen die Anwendung ausländischen Rechts – etwa deutschen oder englischen Rechts – vorsehen. Dies allein reicht jedoch möglicherweise nicht aus, um die tschechische Regelung öffentlicher Versteigerungen auszuschließen.
Nach Art. 9 Abs. 1 der Rom-I-Verordnung (EG) Nr. 593/2008 finden Eingriffsnormen eines Staates Anwendung, deren Einhaltung als grundlegend für den Schutz der öffentlichen Interessen dieses Staates angesehen wird – unabhängig vom gewählten Vertragsstatut.
Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des ZVD, die Markttransparenz, Rechtssicherheit für die Teilnehmer und finanzielle Stabilität der Versteigerer (Pflichtversicherung, getrenntes Konto, Eintragung in das zentrale Register, Sanktionsvorschriften) sichern, erfüllen diese Kriterien. Die tschechische Regelung öffentlicher Versteigerungen findet daher auf jede Tätigkeit, die in ihren sachlichen Anwendungsbereich fällt und im Gebiet der Tschechischen Republik stattfindet, Anwendung – unabhängig vom in den AGB gewählten Recht.
Voraussetzungen für die Tätigkeit als Versteigerer
Ein Unternehmer, der (freiwillige) öffentliche Versteigerungen organisieren möchte, muss insbesondere folgende Voraussetzungen erfüllen.
Gewerbezulassung
Infolge des Gesetzes Nr. 251/2023 Slg. wurde das bisherige gebundene Gewerbe „Durchführung freiwilliger Versteigerungen beweglicher Sachen nach dem Gesetz über öffentliche Versteigerungen" durch ein neues gebundenes Gewerbe „Durchführung öffentlicher Versteigerungen mit Ausnahme von Zwangsversteigerungen" ersetzt. Freiwillige öffentliche Versteigerungen beweglicher und unbeweglicher Sachen werden nunmehr im Rahmen dieses gebundenen Gewerbes durchgeführt. Zwangsversteigerungen unterliegen weiterhin dem strengeren Konzessionsregime – jetzt unter der Bezeichnung „Durchführung von Zwangsversteigerungen".
Fachliche Qualifikation
Der Versteigerer (bzw. sein verantwortlicher Vertreter) muss eine der folgenden Qualifikationswege nachweisen:
- Hochschulabschluss und mindestens einjährige Berufserfahrung in der Versteigerungs- oder Immobilientätigkeit,
- höhere Berufsausbildung und dreijährige Berufserfahrung in der Versteigerungs- oder Immobilientätigkeit,
- Mittlere Reife und fünfjährige Berufserfahrung in der Versteigerungs- oder Immobilientätigkeit,
- Berufsqualifikationsnachweis einer akkreditierten Einrichtung und neunjährige Berufserfahrung in der Versteigerungs- oder Immobilientätigkeit,
- oder gleichwertige Erfahrung, die in einem anderen EU-Mitgliedstaat erworben wurde.
Vertrag über die Durchführung der öffentlichen Versteigerung
Eine öffentliche Versteigerung darf nur auf Grundlage eines schriftlichen Vertrags zwischen dem Versteigerer und der zur Übertragung des Eigentumsrechts am Versteigerungsgegenstand berechtigten Person (in der Regel dem Eigentümer) durchgeführt werden. Bei Versteigerungen unbeweglicher Sachen müssen die Unterschriften der Parteien nach § 11 Abs. 5 ZVD amtlich beglaubigt sein. Das Gesetz schreibt obligatorische Vertragsbestandteile vor, darunter die Beschreibung des Versteigerungsgegenstands, die Licitationsart, den Ausrufpreis, die Zahlungsbedingungen, die Vergütung des Versteigerers sowie Angaben zu einem etwaigen Vorvertrag.
Haftpflichtversicherung
Nach § 5 ZVD muss der Versteigerer gegen die Verpflichtung zum Ersatz von Schäden versichert sein, die im Zusammenhang mit der Durchführung öffentlicher Versteigerungen entstehen. Die vereinbarte Versicherungssumme muss mindestens 500.000 CZK je Versicherungsfall und bei mehreren Versicherungsfällen in einem Jahr mindestens 1.000.000 CZK betragen; der vereinbarte Selbstbehalt darf 5.000 CZK je Einzelfall nicht übersteigen. Für Zwangsversteigerungen legt § 34 ZVD strengere Mindestlimits fest (5 Mio. CZK / 10 Mio. CZK). Immobilienmakler, die öffentliche Versteigerungen organisieren, müssen diese Versicherung zusätzlich zur Versicherung nach dem Immobilienmaklergesetz abschließen.
Getrenntes Bankkonto
Mit Ausnahme der Vergütung des Versteigerers und der Versteigerungskosten müssen alle im Zusammenhang mit einer öffentlichen Versteigerung stehenden Geldmittel auf einem gesonderten Bankkonto verwahrt werden. Dieses Konto ist gesetzlich vor der Insolvenz des Versteigerers und vor Vollstreckungsmaßnahmen gegen sein Vermögen geschützt. Diese Trennung dient dem Schutz des Versteigerungsauftraggebers, des Meistbietenden und weiterer Personen mit Anspruch auf den Versteigerungserlös.
Veröffentlichung im Zentralen Register öffentlicher Versteigerungen
Nach § 13 ZVD muss der Versteigerer die Versteigerungsbekanntmachung im Zentralen Register öffentlicher Versteigerungen (CEVD), das vom Ministerium für Regionalentwicklung verwaltet wird, mindestens 15 Tage vor der Versteigerung veröffentlichen. Das CEVD ist seit 2025 die zentrale Stelle, an der alle öffentlichen Versteigerungen in Tschechien abgerufen werden können.
Sanktionen bei Gesetzesverstößen
Die Aufsicht über die Einhaltung des ZVD und die Verwaltung des CEVD wurden dem Ministerium für Regionalentwicklung übertragen. Nach § 59 ZVD überwacht das Ministerium die Einhaltung der Regeln für die Durchführung öffentlicher Versteigerungen; nach § 60 ZVD kann es dem Versteigerer auferlegen, einen rechtswidrigen Zustand zu beseitigen.
Ein völlig neues Element gegenüber Gesetz Nr. 26/2000 Slg. ist der umfassende Bußgeldkatalog in § 61 ZVD. Dessen Fehlen in der alten Regelung ermöglichte es manchen Versteigerer lange, ihre Pflichten ohne reale Konsequenzen zu umgehen. Zu den Ordnungswidrigkeiten nach § 61 Abs. 1 ZVD gehören unter anderem:
- fehlende Versicherung nach § 5 ZVD,
- Nichtangabe der erforderlichen Informationen in der Versteigerungsbekanntmachung nach § 13 Abs. 1 ZVD,
- unterlassene Veröffentlichung der Versteigerungsbekanntmachung,
- nachträgliche Änderung der Versteigerungsbekanntmachung entgegen den gesetzlichen Vorgaben,
- Nichtausstellung einer Bestätigung über den Vertragsschluss durch Zuschlag mit allen vorgeschriebenen Angaben,
- unterlassene Übermittlung der Aufzeichnung über den Ablauf der elektronischen Versteigerung an das zentrale Register,
- Fehler bei der Forderungsverteilung.
Die Geldbußen nach § 61 ZVD sind in drei Stufen nach Schwere gegliedert: 250.000 CZK, 500.000 CZK und 1.000.000 CZK. Der höchste Betrag (bis zu 1.000.000 CZK) droht beispielsweise bei Fehlen der Pflichtversicherung; 500.000 CZK sind typischerweise für Versäumnisse im Zusammenhang mit der Versteigerungsbekanntmachung oder der Ausstellung der Zuschlagsbestätigung vorgesehen. Neben verwaltungsrechtlichen Sanktionen sind auch zivilrechtliche Streitigkeiten über die Gültigkeit abgeschlossener Verträge oder Ansprüche der Versteigerungsteilnehmer nicht auszuschließen.
Fazit
Die neue Regelung öffentlicher Versteigerungen in Tschechien erweitert den regulatorischen Rahmen für elektronische Auktionssysteme erheblich. Online-Plattformen, die auf dem Prinzip des Wettbewerbs um das höchste Angebot basieren, sollten sorgfältig prüfen, ob ihr Geschäftsmodell die Merkmale einer öffentlichen Versteigerung nach tschechischem Recht erfüllt.
Besondere Aufmerksamkeit ist insbesondere folgenden Punkten zu widmen:
- der Gestaltung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen,
- dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses,
- den Regeln des elektronischen Bietens,
- den regulatorischen Anforderungen an die Tätigkeit des Versteigerers,
- Fragen des internationalen Privatrechts.
Eine fehlerhafte rechtliche Gestaltung kann nicht nur zu behördlichen Sanktionen führen, sondern auch zu Streitigkeiten über die Gültigkeit und Durchsetzbarkeit einzelner Transaktionen.
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