Vymáhání zástavního práva k nemovitostem v České republice a související rizika
Zástavní právo k nemovitostem v České republice
Zástavní právo k nemovitostem vyžaduje písemnou smlouvu (§ 560 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „OZ"), která dostatečně podrobně popisuje identitu stran, předmět zástavy a zajištěné pohledávky. Zástavní právo zpravidla platně nevznikne, dokud není zapsáno do katastru nemovitostí (§ 1312 a násl. OZ). Příslušné katastrální úřady přezkoumávají obsah i formu zástavní smlouvy předtím, než rozhodnou o jejím zápisu. Registrace zástavního práva v katastru nemovitostí je časově poměrně náročný proces. Ačkoliv český právní řád předpokládá, že každé zástavní právo by mělo být zapsáno do 30 dnů od podání návrhu na příslušný katastrální úřad (§ 33 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, dále jen „ZKN"), v praxi může zápis zástavního práva trvat i déle. Zástavní právo vzniká ke dni podání návrhu na zápis (tj. zástavní právo je fakticky zpětně datováno) podle § 10 ZKN.
I když katastrální úřad schválí zápis zástavního práva do katastru nemovitostí, riziko zástavního věřitele není zcela eliminováno. Katastr nemovitostí je veřejný rejstřík a každý, kdo se spoléhá na zápis v katastru nemovitostí provedený po 1. lednu 1993, je považován za jednajícího v dobré víře na základě toho, že stav katastru nemovitostí odpovídá skutečnému právnímu stavu vlastnictví, ledaže ví o opaku dle § 984 OZ. Zápis osoby nebo společnosti jako vlastníka v katastru nemovitostí není podle českého práva rozhodujícím důkazem vlastnictví. Za účelem snížení rizik spojených se stavem vlastnictví nemovitosti je možné provést komplexní due diligence vlastnického práva. Nicméně ani taková komplexní due diligence by nemusela nutně vyloučit riziko, že vlastnictví může být napadeno. Taková due diligence je navíc časově náročný (může trvat až několik měsíců) a nákladný proces.
Datum vzniku zástavního práva je rozhodující z hlediska priority uspokojení. Čím dřívější datum, tím vyšší priorita (§ 982 OZ). Datum vzniku však není vždy patrné z výpisu z katastru nemovitostí, a v takových případech by mělo být samostatně zjištěno od příslušného katastrálního úřadu.
V případě zástavních práv zapsaných v katastru nemovitostí se při podání návrhu na zápis na příslušný katastrální úřad platí správní poplatek ve výši 2 000 Kč (přibližně 80 EUR) podle přílohy č. 120 zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích. V případě, že nemovitost, která má být zastavena podle příslušné zástavní smlouvy, není umístěna v oblasti spravované jediným katastrálním úřadem, musí být návrh na zápis podán a správní poplatek zaplacen všem příslušným katastrálním úřadům. Podpisy na příslušné zástavní smlouvě musí být také ověřeny. Notářské poplatky jsou v tomto případě však spíše nominální a nezávisejí na hodnotě nemovitosti nebo zajištěné pohledávky.
Vlastník zastavené nemovitosti ji zpravidla může volně převést na třetí osoby a zřídit další zástavní práva ve prospěch třetí osoby nebo jinak zatížit zástavu (např. věcným břemenem nebo nájmem). Protože podle českého práva se zástavní právo váže na nemovitost, nikoli na dlužníka, může vlastník zastavené nemovitosti převést vlastnické právo bez vědomí nebo souhlasu zástavního věřitele, ačkoliv to nebude mít vliv na právo věřitele uspokojit svou pohledávku ze zastavené nemovitosti.
Zástavní právo zpravidla zaniká podle českého práva (§ 1376 a 1377 OZ) (i) vrácením zástavy; (ii) zánikem zástavy; (iii) zaplacením hodnoty zástavy zástavcem zástavnímu věřiteli; (iv) vzdáním se zástavního práva zástavním věřitelem; nebo (v) uplynutím doby, pokud je zástavní právo sjednáno na dobu určitou.
Zajištění pohledávek zástavním právem
Občanský zákoník umožňuje zřízení zajištění jak pro peněžité, tak nepeněžité pohledávky (§ 1311 odst. 1 OZ). Zajištění může být navíc vytvořeno pro zajištění současných pohledávek i pohledávek vznikajících v budoucnu, podmíněných pohledávek nebo pohledávek vznikajících jako důsledek ukončení smlouvy (§ 1311 odst. 2 OZ). Konečně může být zřízeno zajištění pro určitou třídu pohledávek věřitele vznikajících v budoucnu od jednoho dlužníka za předpokladu, že toto zajištění zajišťuje pohledávky až do určitého celkového objemu. Zajištění v každém případě zajišťuje splacení hlavních pohledávek i přírůstků k nim (§ 1313 OZ).
Strany se mohou v zástavní smlouvě dohodnout, že věřitel může uplatnit zástavu pouze do sjednané výše.
Vymáhání zástavního práva k nemovitostem v České republice
Podle českého práva je proces vymáhání typicky dvoustupňový postup. Předtím, než může být zahájen prodej zastavené nemovitosti, musí zástavní věřitel nejprve získat vykonatelný titul vůči zástavci. Toho je obvykle dosaženo podáním žaloby na nařízení soudního prodeje zástavy podle § 338a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „OSŘ"). Toto počáteční soudní řízení může být zdlouhavé, protože zástavce má právo bránit se proti žalobě a odvolat se proti nepříznivému rozhodnutí. V praxi může získání pravomocného a vykonatelného rozsudku trvat i měsíce až roky v závislosti na rychlosti soudu a případných obstrukcích zástavního věřitele.
Aby se obešla tato časově náročná počáteční fáze, je standardní a vysoce doporučenou praxí, aby bylo zajištěné dluhu uznáno formou notářského zápisu, který obsahuje doložku přímé vykonatelnosti podle § 71b zákona č. 358/1992 Sb., notářský řád. Notářský zápis je sám o sobě vykonatelným titulem, což zástavnímu věřiteli umožňuje obejít fázi soudního řízení a přejít přímo do druhé fáze a podat návrh na nařízení exekuce podle § 37 zákona č. 120/2001 Sb., exekuční řád (dále jen „ExŘ").
Rozsudek schvalující prodej zastavené nemovitosti s doložkou právní moci nebo notářský zápis jako vykonatelný titul umožňují zástavnímu věřiteli přejít do druhé fáze: podání návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí prodejem zástavy podle § 251 OSŘ, příp. návrhu na nařízení exekuce prodejem zástavy podle § 37 ExŘ, v rámci které je poté nemovitost prodána. I v rámci exekučního řízení (včetně soudní veřejné dražby) má však zástavce určitá práva podat námitky, což může způsobit další prodlevy.
Příslušná ustanovení upravující soudní dražbu v rámci exekučního řízení jsou začleněna do občanského soudního řádu. V rámci řízení směřujícího k prodeji nemovitosti v soudní dražbě je zástavní věřitel jedním z účastníků takového řízení, a proto je oprávněn podávat námitky nebo jiné opravné prostředky, a tím ztěžovat vymáhání zástavního práva.
Před samotnou soudní dražbou je hodnota zastavené nemovitosti určena soudem jmenovaným znalcem (§ 336 odst. 1 OSŘ) a poté soud stanoví nejnižší podání ve výši dvou třetin hodnoty stanovené znaleckým posudkem podle § 336e OSŘ. Občanský soudní řád v § 337c stanoví skupiny pohledávek určující pořadí jejich uspokojení. Pohledávky zajištěné zástavním právem jsou například uspokojovány ve čtvrté skupině po uspokojení nákladů soudní dražby, pohledávek souvisejících se správou domu a pozemku vůči vlastníku jednotky do výše jedné desetiny výtěžku z prodeje a pohledávek z hypotečních úvěrů sloužící ke krytí dluhů z hypotečních zástavních listů v oběhu. Pokud výtěžek z prodeje nemovitosti v soudní dražbě není dostatečný k uspokojení všech pohledávek ve stejné skupině, rozdělí se výtěžek v poměrných částkách podle § 337c odst. 2 OSŘ.
Podle českého práva je zajištěnému věřiteli také umožněno vymáhat zastavený majetek prodejem ve veřejné dražbě podle zákona č. 250/2023 Sb., o veřejných dražbách. Dražbu může provádět pouze oprávněný dražebník s licencí.
Průběh nuceného veřejného prodeje je obecně velmi podobný průběhu soudní dražby. Pohledávky zajištěné zástavním právem jsou pohledávkami ve třetí skupině a i v tomto případě jsou výnosy rozděleny v poměrných částkách v případě, že výnosy z prodeje nepostačují k uspokojení všech pohledávek ve stejné skupině. Vzhledem k tomu, že prodej v nuceném veřejném prodeji je obecně rychlejší než prodej v rámci soudního prodeje, je první přístup věřiteli většinou preferován.
Výhody a nevýhody zástavního práva k nemovitostem
Podle českého práva je zástavní právo k nemovitostem obecně považováno za silnou a spolehlivou formu zajištění. Jeho vznik prostřednictvím písemné smlouvy a následná registrace ve veřejném katastru nemovitostí poskytuje vysokou míru právní jistoty a zavádí jasný systém priorit založený na datu podání, který umožňuje věřitelům posoudit a chránit svou pozici vůči ostatním zajištěným i nezajištěným věřitelům.
Současně musí být zohledněna určitá strukturální a procesní rizika.
- Jak registrační proces, tak vymáhání zástavního práva mohou být časově náročné. V praxi může registrace v katastru nemovitostí trvat výrazně déle než zákonný předpoklad a vymáhání prostřednictvím soudního prodeje nebo veřejné dražby může být prodlouženo, zejména pokud dlužník nebo jiné strany vznesou námitky nebo použijí dostupné procesní prostředky k oddálení procesu.
- Existuje riziko, že dlužník nebo jiné dotčené strany se budou aktivně bránit proti soudnímu uplatnění zástavního práva a jeho výkonu, což může zvýšit náklady a prodloužit vymáhání zajištěné pohledávky.
- Konečný výtěžek z prodeje nemusí plně pokrýt zajištěnou pohledávku. Výtěžek je zejména závislý na (i) metodě určování hodnoty nemovitosti soudem jmenovaným znalcem, (ii) zákonných pravidel stanovujících minimální podání (typicky na dvou třetinách znalecké hodnoty) a (iii) tržních podmínek v době dražby. Proto si musí být zástavní věřitel jistý, že tržní hodnota zastavené nemovitosti (včetně nákladů na exekuční řízení) může pokrýt dluh, i když bude prodána například 2-3 roky po splatnosti pohledávky.
- Podle platných pravidel pro rozdělení výtěžku jsou pohledávky zajištěné zástavním právem uspokojovány pouze v nižší skupině po zaplacení určitých jiných pohledávek (jako jsou náklady na vymáhání a specifické pohledávky související s hypotečními zástavními listy), což může dále omezit vymožení v případech, kdy výtěžek z prodeje je nedostatečný.
- Existuje inherentní reziduální riziko, že vlastnické právo k zastavené nemovitosti může být napadeno, vzhledem k tomu, že zápis v katastru nemovitostí, i když se předpokládá, že je správný, nepředstavuje konečný důkaz vlastnictví. Toto riziko lze zmírnit, ale ne zcela vyloučit pomocí due diligence.
- Zástavce může vstoupit do insolvenčního řízení podle zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení. V takovém případě se vymáhání zástavního práva řídí výhradně v rámci insolvenčního rámce. Zatímco úroky ze zajištěné pohledávky přestávají narůstat ode dne prohlášení insolvence, zajištěný věřitel si zachovává významnou výhodu: výtěžek z prodeje zastavené nemovitosti se používá primárně k uspokojení jeho pohledávky, což potvrzuje jeho prioritní postavení.
S ohledem na výše uvedené by mělo být zástavní právo k nemovitostem podle českého práva vnímáno jako standardní, robustní a efektivní nástroj pro zajištění pohledávek věřitele za předpokladu, že (i) před poskytnutím zajištění je provedena náležitá právní a faktická due diligence nemovitosti a vlastnického práva, ideálně ve spojení se zápisem zákazu převodu a zatížení ve prospěch zástavního věřitele, (ii) následný vymáhací proces je pečlivě strukturován, monitorován a prováděn za účelem zmírnění časových, procesních a oceňovacích rizik.
Pro více informací nás kontaktujte na:
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
O ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Česká advokátní kancelář ECOVIS ježek se ve své praxi soustřeďuje především na obchodní právo, nemovitostní právo, vedení sporů, ale i financování a bankovní právo a poskytuje plnohodnotné poradenství ve všech oblastech, a tvoří tak alternativu pro klienty mezinárodních kanceláří. Mezinárodní rozměr poskytovaných služeb je zajištěn dosavadními zkušenostmi a prostřednictvím spolupráce s předními advokátními kancelářemi ve většině evropských zemí, USA a dalších jurisdikcích v rámci sítě ECOVIS působící v 75 zemích celého světa. Členové týmu advokátní kanceláře ECOVIS ježek mají dlouholeté zkušenosti z předních mezinárodních advokátních a daňových firem v poskytování právního poradenství nadnárodním korporacím, velkým českým společnostem, ale i středním firmám a individuálním klientům. Více informací na www.ecovislegal.cz.
