Vymáhání zástavního práva k nemovitostem v České republice a související rizika

OBECNÝ PŘEHLED

Obecně

Zástavní právo k nemovitostem vyžaduje písemnou smlouvu, která dostatečně podrobně popisuje identitu stran, předmět zástavy a zajištěné pohledávky. Zástavní právo zpravidla platně nevznikne, dokud není zapsáno do katastru nemovitostí. Příslušné katastrální úřady přezkoumávají obsah i formu zástavní smlouvy předtím, než rozhodnou o jejím zápisu. Registrace zástavního práva v katastru nemovitostí je časově poměrně náročný proces. Ačkoliv český právní řád předpokládá, že každé zástavní právo by mělo být zapsáno do 30 dnů od podání návrhu na příslušný katastrální úřad, v praxi může zápis zástavního práva trvat až několik měsíců. Zástavní právo vzniká ke dni podání návrhu na zápis (tj. zástavní právo je fakticky zpětně datováno).

I když katastrální úřad schválí zápis zástavního práva do katastru nemovitostí, riziko zástavního věřitele není zcela eliminováno. Katastr nemovitostí je veřejný rejstřík a každý, kdo se spoléhá na zápis v katastru nemovitostí provedený po 1. lednu 1993, je považován za jednajícího v dobré víře na základě toho, že stav katastru nemovitostí odpovídá skutečnému právnímu stavu vlastnictví, ledaže ví o opaku. Zápis osoby nebo společnosti jako vlastníka v katastru nemovitostí není podle českého práva rozhodujícím důkazem vlastnictví. Za účelem snížení rizik spojených se stavem vlastnictví nemovitosti je možné provést komplexní due diligence vlastnického práva. Nicméně ani taková komplexní due diligence by nemusela nutně vyloučit riziko, že vlastnictví může být napadeno. Taková due diligence je navíc časově náročný (může trvat až několik měsíců) a nákladný proces.

Datum vzniku zástavního práva je rozhodující z hlediska priority uspokojení. Čím dřívější datum, tím vyšší priorita. Datum vzniku však není vždy patrné z výpisu z katastru nemovitostí, a v takových případech by mělo být samostatně zjištěno od příslušného katastrálního úřadu.

V případě zástavních práv zapsaných v katastru nemovitostí se při podání návrhu na zápis na příslušný katastrální úřad platí správní poplatek ve výši 2 000 Kč (přibližně 80 EUR). V případě, že nemovitost, která má být zastavena podle příslušné zástavní smlouvy, není umístěna v oblasti spravované jediným katastrálním úřadem, musí být návrh na zápis podán a správní poplatek zaplacen všem příslušným katastrálním úřadům. Podpisy na příslušné zástavní smlouvě musí být také ověřeny. Notářské poplatky jsou v tomto případě však spíše nominální a nezávisejí na hodnotě nemovitosti nebo zajištěné pohledávky.

Vlastník zastavené nemovitosti ji zpravidla může volně převést na třetí osoby a zřídit další zástavní práva ve prospěch třetí osoby nebo jinak zatížit zástavu (např. věcným břemenem nebo nájmem). Protože podle českého práva zástavní právo váže na nemovitost, nikoli na dlužníka, může vlastník zastavené nemovitosti převést vlastnické právo bez vědomí nebo souhlasu zástavního věřitele, ačkoliv to nebude mít vliv na právo věřitele uspokojit svou pohledávku ze zastavené nemovitosti.

Zástavní právo zpravidla zaniká podle českého práva (i) zánikem zajištěné pohledávky; (ii) zničením zástavy; (iii) zaplacením hodnoty zástavy zástavcem zástavnímu věřiteli; (iv) vzdáním se zástavního práva zástavním věřitelem; nebo (v) uplynutím doby, pokud je zástavní právo sjednáno na dobu určitou.

Zajištěné pohledávky

Občanský zákoník umožňuje zřízení zajištění jak pro peněžité, tak nepeněžité pohledávky. Zajištění může být navíc vytvořeno pro zajištění současných pohledávek i pohledávek vznikajících v budoucnu, podmíněných pohledávek nebo pohledávek vznikajících jako důsledek ukončení smlouvy. Konečně může být zřízeno zajištění pro určitou třídu pohledávek věřitele vznikajících v budoucnu od jednoho dlužníka za předpokladu, že toto zajištění zajišťuje pohledávky až do určitého celkového objemu. Zajištění v každém případě zajišťuje splacení hlavních pohledávek i přírůstků k nim.

Strany se mohou v zástavní smlouvě dohodnout, že věřitel může uplatnit zástavu pouze do sjednané výše.

Vymáhání zástavního práva

Podle českého práva je proces vymáhání typicky dvoustupňový postup. Předtím, než může být zahájen prodej zastavené nemovitosti, musí zástavní věřitel nejprve získat vykonatelný titul vůči zástavci. Toho je obvykle dosaženo podáním žaloby na vydání soudního rozhodnutí povolujícího prodej zástavy (soudní prodej zástavy). Toto počáteční soudní řízení může být zdlouhavé, protože zástavce má právo bránit se proti žalobě a odvolat se proti nepříznivému rozhodnutí. V praxi může získání pravomocného a vykonatelného rozsudku trvat 1-2 roky.

Aby se obešla tato časově náročná počáteční fáze, je standardní a vysoce doporučenou praxí, aby bylo zajištěné dluhu uznáno formou notářského zápisu, který obsahuje doložku přímé vykonatelnosti. Notářský zápis je sám o sobě vykonatelným titulem, což zástavnímu věřiteli umožňuje obejít fázi soudního řízení a přejít přímo do druhé fáze a podat návrh na zahájení exekučního řízení.

Rozsudek schvalující prodej zastavené nemovitosti s doložkou právní moci nebo notářský zápis jako vykonatelný titul umožňují zástavnímu věřiteli přejít do druhé fáze: podání návrhu na soudní exekuci, v rámci které je poté nemovitost prodána. I v rámci exekučního řízení (včetně soudní veřejné dražby) má však zástavce určitá práva podat námitky, což může způsobit další prodlevy.

Příslušná ustanovení upravující soudní dražbu v rámci exekučního řízení jsou začleněna do občanského soudního řádu. V rámci řízení směřujícího k prodeji nemovitosti v soudní dražbě je zástavní věřitel jedním z účastníků takového řízení, a proto oprávněn podávat námitky nebo jiné opravné prostředky, a tím ztěžovat vymáhání zástavního práva.

Před samotnou soudní dražbou je hodnota zastavené nemovitosti určena soudem jmenovaným znalcem a poté soud stanoví nejnižší podání ve výši dvou třetin hodnoty stanovené znaleckým posudkem. Občanský soudní řád stanoví skupiny pohledávek určující pořadí jejich uspokojení. Pohledávky zajištěné zástavním právem jsou například uspokojovány ve třetí skupině po uspokojení nákladů soudní dražby a pohledávek z hypotečních úvěrů do výše pokrývající jmenovitou hodnotu hypotečních zástavních listů. Pokud výtěžek z prodeje nemovitosti v soudní dražbě není dostatečný k uspokojení všech pohledávek ve stejné skupině, rozdělí se výtěžek v poměrných částkách.

Podle českého práva je zajištěnému věřiteli také umožněno vymáhat zastavený majetek prodejem ve veřejné dražbě. Dražbu může provádět pouze oprávněný dražebník s licencí.

Průběh nuceného veřejného prodeje je obecně velmi podobný průběhu soudní dražby. Pohledávky zajištěné zástavním právem jsou pohledávkami ve třetí skupině a i v tomto případě jsou výnosy rozděleny v poměrných částkách v případě, že výnosy z prodeje nepostačují k uspokojení všech pohledávek ve stejné skupině. Vzhledem k tomu, že prodej v nuceném veřejném prodeji je obecně rychlejší než prodej v rámci soudního prodeje, je první přístup věřiteli většinou preferován.

ZÁVĚR

Podle českého práva je zástavní právo k nemovitostem obecně považováno za silnou a spolehlivou formu zajištění. Jeho vznik prostřednictvím písemné smlouvy a následná registrace ve veřejném katastru nemovitostí poskytuje vysokou míru právní jistoty a zavádí jasný systém priorit založený na datu podání, který umožňuje věřitelům posoudit a chránit svou pozici vůči ostatním zajištěným i nezajištěným věřitelům.

Současně musí být zohledněna určitá strukturální a procesní rizika.

• Jak registrační proces, tak vymáhání zástavního práva mohou být časově náročné. V praxi může registrace v katastru nemovitostí trvat výrazně déle než zákonný předpoklad a vymáhání prostřednictvím soudního prodeje nebo veřejné dražby může být prodlouženo, zejména pokud dlužník nebo jiné strany vznesou námitky nebo použijí dostupné procesní prostředky k oddálení procesu.
• Existuje riziko, že dlužník (nebo jiné dotčené strany) se budou aktivně bránit proti vymáhacím opatřením, což může zvýšit náklady a prodloužit časové harmonogramy.
• Konečný výtěžek z prodeje nemusí plně pokrýt zajištěnou pohledávku. To vyplývá z (i) metody určování hodnoty nemovitosti soudem jmenovaným znalcem, (ii) zákonných pravidel stanovujících minimální podání (typicky na dvou třetinách znalecké hodnoty) a (iii) tržních podmínek v době dražby. Proto věřitel (zástavní věřitel) musí být jistý, že tržní hodnota zastavené nemovitosti (včetně nákladů na exekuční řízení) může pokrýt dluh, i když bude prodána například 2-3 roky po splatnosti pohledávky.
• Podle platných pravidel pro rozdělení výtěžku jsou pohledávky zajištěné zástavním právem uspokojovány pouze v nižší skupině po zaplacení určitých jiných pohledávek (jako jsou náklady na vymáhání a specifické pohledávky související s hypotečními zástavními listy), což může dále omezit vymožení v případech, kdy výtěžek z prodeje je nedostatečný.
• Existuje inherentní reziduální riziko, že vlastnické právo k zastavené nemovitosti může být napadeno, vzhledem k tomu, že zápis v katastru nemovitostí, i když se předpokládá, že je správný, nepředstavuje konečný důkaz vlastnictví. Toto riziko lze zmírnit, ale ne zcela vyloučit pomocí due diligence.
• Zástavce může vstoupit do insolvenčního řízení. V takovém případě se vymáhání zástavního práva řídí výhradně v rámci insolvenčního rámce. Zatímco úroky ze zajištěné pohledávky přestávají narůstat ode dne prohlášení insolvence, zajištěný věřitel si zachovává významnou výhodu: výtěžek z prodeje zastavené nemovitosti se používá primárně k uspokojení jeho pohledávky, což potvrzuje jeho prioritní postavení.

S ohledem na výše uvedené by mělo být zástavní právo k nemovitostem podle českého práva vnímáno jako standardní, robustní a efektivní nástroj pro zajištění pohledávek věřitele za předpokladu, že (i) před poskytnutím zajištění je provedena náležitá právní a faktická due diligence nemovitosti a vlastnického práva, ideálně ve spojení se zápisem zákazu převodu a zatížení ve prospěch zástavního věřitele, (ii) následný vymáhací proces je pečlivě strukturován, monitorován a prováděn za účelem zmírnění časových, procesních a oceňovacích rizik.
Pro více informací nás kontaktujte na:

ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz

O ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.:

Česká advokátní kancelář ECOVIS ježek se ve své praxi soustřeďuje především na obchodní právo, nemovitostní právo, vedení sporů, ale i financování a bankovní právo a poskytuje plnohodnotné poradenství ve všech oblastech, a tvoří tak alternativu pro klienty mezinárodních kanceláří. Mezinárodní rozměr poskytovaných služeb je zajištěn dosavadními zkušenostmi a prostřednictvím spolupráce s předními advokátními kancelářemi ve většině evropských zemí, USA a dalších jurisdikcích v rámci sítě ECOVIS působící v 75 zemích celého světa. Členové týmu advokátní kanceláře ECOVIS ježek mají dlouholeté zkušenosti z předních mezinárodních advokátních a daňových firem v poskytování právního poradenství nadnárodním korporacím, velkým českým společnostem, ale i středním firmám a individuálním klientům. Více informací na www.ecovislegal.cz.

Informace obsažené na této webové stránce jsou právnickou reklamou. Nepovažujte nic na této webové stránce za právní poradenství a nic na této webové stránce nepředstavuje vztah advokát-klient. Předtím, než začnete jednat o čemkoliv, o čem si na těchto stránkách přečtete, domluvte si právní konzultaci s námi. Dosavadní výsledky nejsou zárukou budoucích výsledků a předchozí výsledky neznamenají ani nepředpovídají budoucí výsledky. Každý případ je jiný a musí být posuzován podle vlastních okolností.