Copropiedad en la República Checa: cómo compensan los copropietarios los gastos de reparación, mantenimiento e inversiones en la cosa común
La copropiedad en la República Checa plantea con frecuencia dudas sobre quién debe asumir los gastos del inmueble común. La extinción y liquidación de la copropiedad en su conjunto la describimos con detalle en el artículo Liquidación de la copropiedad entre copropietarios en la República Checa. Este artículo se ocupa de la compensación de gastos e ingresos del inmueble común entre los copropietarios por cuotas durante la vigencia de la copropiedad en la República Checa. Abarca la financiación desigual de la adquisición del inmueble, los gastos de mantenimiento y reparación, y el uso exclusivo del inmueble por uno de los copropietarios. La exposición parte de la regulación de la copropiedad por cuotas en el § 1115 y siguientes de la Ley n.º 89/2012 Sb., Código Civil checo (en adelante, «CC») y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo checo.
Financiación desigual de la adquisición de un inmueble en copropiedad en la República Checa
Los copropietarios suelen figurar inscritos por partes iguales en el catastro checo, aunque solo uno de ellos haya financiado en mucha mayor medida la adquisición del inmueble. Del § 1122 apdo. 2 CC se desprende que: "El tamaño de la cuota resulta del hecho jurídico en el que se funda la copropiedad o la participación del copropietario en ella. Ello no impide que los copropietarios pacten otro tamaño de las cuotas; dicho pacto debe cumplir los requisitos establecidos para la transmisión de una cuota." Según el § 1122 apdo. 3 CC, rige además una presunción legal: "Se presume que las cuotas son iguales." La financiación desigual no modifica por sí sola el tamaño de la cuota inscrita. En esto se diferencia de la liquidación de la sociedad de gananciales, donde el texto del § 742 CC obliga directamente al tribunal a tener en cuenta cómo contribuyó cada cónyuge a la adquisición y conservación del patrimonio. En la copropiedad por cuotas falta esa corrección.
El copropietario que aportó más fondos para adquirir el inmueble no queda, sin embargo, totalmente desprotegido. Lo decisivo es el fundamento jurídico del pago excedente:
- Si se trató de una prestación gratuita consciente, hay donación conforme al § 2055 apdo. 1 CC y no nace derecho a la devolución.
- Si desde el principio se pactó, aunque fuera de manera informal, que los fondos debían devolverse, hay un préstamo conforme al § 2390 CC. Se trata de un crédito obligacional independiente de la liquidación de la copropiedad.
- Si no concurre ninguna de las situaciones anteriores, es decir, si faltan tanto la voluntad de donar como el pacto de devolución y tampoco hay simulación, el pago excedente constituye un enriquecimiento injusto del otro copropietario conforme al § 2991 CC: "Quien se enriquezca a costa de otro sin justa causa debe restituir al empobrecido aquello en que se enriqueció. Se enriquece injustamente, en particular, quien obtiene un beneficio patrimonial mediante una prestación sin causa jurídica, mediante una prestación cuya causa jurídica ha desaparecido, mediante el uso ilícito de un valor ajeno o porque se ha cumplido por él lo que le correspondía cumplir legalmente." Si el primer copropietario pagó al vendedor también la parte del precio que, según su cuota, debía pagar el segundo copropietario, cumplió por él lo que este debía cumplir, en el sentido del § 2991 apdo. 2 CC.
Si se quiere que una aportación desigual influya también en la cuota de propiedad, las partes deben reflejarlo ya al adquirir el inmueble. De lo contrario, al copropietario que invirtió más solo le queda, en su caso, un derecho derivado del préstamo o del enriquecimiento injusto, siempre que logre probar su existencia.
Gastos de reparación, mantenimiento e inversiones en la cosa común
Otra cuestión es la financiación de los gastos realizados en el inmueble mientras dura la copropiedad. Según el § 1136 CC: "El copropietario que haya realizado un gasto en la cosa común en interés de los demás copropietarios, sin su conocimiento y consentimiento, puede exigir a) una parte proporcional de la compensación en la medida de la revalorización de la cosa, si se trataba de un gasto que benefició a los copropietarios, o b) la compensación de los gastos necesarios, si se trataba de un gasto que era preciso realizar para salvar la cosa." La norma se aplica cuando el copropietario actúa en interés de los demás e invierte en la cosa común sin que los otros lo sepan o lo consientan. El derecho del copropietario inversor nace entonces solo en dos supuestos, que la ley distingue de forma estricta.
El Tribunal Supremo checo analizó con detalle esta distinción en su sentencia de 30.11.2011, n.º 22 Cdo 3766/2011. Esa resolución interpretó la regulación anterior del § 139 apdo. 2 de la Ley n.º 40/1964 Sb., Código Civil. Los principios que dedujo el tribunal, sin embargo, se corresponden por su contenido con el concepto del actual § 1136 CC y se siguen aplicando en la práctica.
Compensación según la revalorización de la cosa
En los gastos del § 1136 letra a) CC, lo decisivo no es automáticamente el importe que el copropietario inversor pagó realmente, sino cuánto aumentó objetivamente el valor de la cosa común. Ambas cifras pueden diferir, y el tribunal puede determinar la revalorización mediante un dictamen pericial. Se trata de una inversión ordinaria, como una reforma, una ampliación o una adaptación, que no es imprescindible pero revaloriza la cosa. El copropietario solo puede reclamar una parte proporcional de esa revalorización. Lo ilustramos con un ejemplo de dos copropietarios que poseen cada uno la mitad:
- Inversión pequeña, gran revalorización: el copropietario A paga 100.000 CZK y el valor del inmueble aumenta 1.000.000 CZK. El copropietario B debe compensarle su mitad de la revalorización, es decir, 500.000 CZK, aunque A solo haya gastado 100.000 CZK.
- Inversión grande, ninguna revalorización: el copropietario A paga 1.000.000 CZK, pero el valor del inmueble no aumenta. No nace el derecho conforme a la letra a), y A no puede exigir a B 500.000 CZK, es decir, la mitad de lo que pagó.
- Inversión que reduce el valor: si la inversión depreció o dañó la cosa, la situación es distinta. Entran en consideración una intromisión en los derechos de los demás copropietarios y un posible derecho a indemnización por daños.
El tribunal puede fijar en el proceso el importe de la revalorización, y con ello el del derecho, y para ello puede solicitar un dictamen pericial. Los justificantes contables de la inversión son importantes, pero por sí solos no determinan la cuantía del derecho. En la práctica ocurre a menudo que la revalorización se aproxima a los gastos realizados, pero no es la regla, por lo que el copropietario no debería darlo por supuesto.
Compensación de los gastos necesarios
El § 1136 letra b) CC se refiere a los gastos que era necesario realizar para salvar la cosa, por ejemplo una reparación sin la cual la cosa corría peligro de destrucción o daño. En estos gastos no se examina si el valor de la cosa aumentó. Lo decisivo es que el gasto era necesario.
Con el consentimiento de los demás copropietarios
Si los demás copropietarios consintieron el gasto de antemano, ya sea por acuerdo o por decisión mayoritaria conforme al § 1128 o al § 1129 CC, se trata del cumplimiento de la obligación legal de contribuir a los gastos según el tamaño de la cuota. El derecho al reembolso es exigible de inmediato, con independencia de la naturaleza del gasto. Si faltó ese consentimiento, se trata de enriquecimiento injusto, en el que resulta decisivo el tipo de gasto:
- En los gastos necesarios para salvar la cosa, el derecho nace en el momento de realizarlos.
- En los demás gastos, los que revalorizan, solo nace al extinguirse la copropiedad.
Según el § 629 apdo. 1 CC, "el plazo de prescripción es de tres años" y corre desde que el derecho es exigible. Entre cónyuges, sin embargo, conforme al § 646 CC, el plazo de prescripción no comienza a correr ni corre mientras dure el matrimonio. Esto se aplica de forma análoga a los derechos entre personas que conviven en un hogar común.
Si uno de los copropietarios construye una casa en un terreno común, la construcción es, conforme al § 506 apdo. 1 CC, parte del terreno y, por tanto, objeto de la misma copropiedad en la misma proporción que el terreno, con independencia de quién la haya pagado. Al copropietario inversor le nace un derecho a compensación según las reglas descritas arriba.
Esta situación del § 1136 CC debe distinguirse de los gastos descritos en el capítulo anterior. El § 1136 CC se aplica a los gastos realizados en una cosa que ya es común. La financiación de la propia adquisición del inmueble no se somete a él y se rige por la regulación general del enriquecimiento injusto. Según los principios generales, el derecho nace ya en el momento de pagar el precio de compra por el otro copropietario, y no solo al extinguirse la copropiedad. El Tribunal Supremo adoptó una conclusión similar, aunque en una situación fáctica cercana, la de inversiones en un inmueble de propiedad exclusiva de otra persona, en su sentencia de 16.7.2018, n.º 28 Cdo 1374/2018. En ella distinguió entre la prestación sin causa jurídica, donde el enriquecimiento nace ya al aportar los fondos, y la prestación cuya causa desaparece más tarde, donde el enriquecimiento nace solo cuando esa causa pierde efecto, por ejemplo cuando se extinguió el acuerdo de las partes sobre la vivienda común que justificó la inversión. Incluso en la financiación desigual de la adquisición, el plazo de prescripción del § 629 apdo. 1 CC puede empezar a correr más tarde, si se prueba que el pago tuvo su propia causa jurídica, aunque informal, que desapareció después.
De ello se deriva una recomendación práctica para el copropietario que planea una inversión. Debería informar por escrito de su propósito al otro copropietario y obtener su consentimiento. Respecto de los gastos ya realizados, conviene conservar facturas, extractos bancarios y una descripción de los trabajos ejecutados, porque la categoría en la que encaje el gasto determina desde cuándo corre el plazo de prescripción. El consentimiento del otro copropietario no tiene que ser escrito: puede deducirse de las circunstancias y del comportamiento de los copropietarios. Para probarlo pueden servir sobre todo correos electrónicos, SMS y otras comunicaciones de las que resulte que la inversión se planificó conjuntamente, el proyecto técnico, las negociaciones con el proyectista o la constructora, la participación del otro copropietario en la elección de soluciones o equipamiento, o declaraciones de testigos. También puede ser relevante que el otro copropietario aceptara la inversión durante toda su ejecución y utilizara después su resultado.
Uso exclusivo del inmueble por un copropietario
Según el § 1120 apdo. 1 CC: "Los frutos y rendimientos de la cosa común se reparten según la proporción de las cuotas." Cabía preguntarse qué ocurre cuando solo uno de los copropietarios utiliza el inmueble. De ello se ocupó la Sala ampliada de lo civil y mercantil del Tribunal Supremo checo en su sentencia de 10.10.2012, n.º 31 Cdo 503/2011, y distinguió dos situaciones según que la exclusión del uso tuviera o no una causa jurídica.
Si la exclusión se apoya en un acuerdo de los copropietarios, en una decisión mayoritaria o en una resolución judicial, el copropietario excluido tiene derecho a una compensación por el importe correspondiente al alcance de su perjuicio, pues "el derecho del copropietario a una compensación por no usar la cosa común en la medida correspondiente a su cuota de copropiedad viene dado por la ley y resulta del derecho del copropietario a participar en el uso de la cosa común en la medida que corresponde a su cuota." Si falta esa causa jurídica, se trata de enriquecimiento injusto: "Si un copropietario usa sin causa jurídica ... la cosa común más allá de su cuota de copropiedad, está obligado a restituir a los demás copropietarios aquello en que se enriqueció mediante dicho uso, según las reglas sobre la restitución del enriquecimiento injusto."
La compensación básica equivale a la suma que se paga habitualmente en el lugar y el momento por el uso de un inmueble similar, es decir, por regla general, el alquiler habitual. El Tribunal Supremo formuló este estándar ya respecto de la regulación anterior en su sentencia de 15.6.1999, n.º 25 Cdo 2578/98. Confirmó su aplicabilidad también bajo el régimen del CC, por ejemplo, en la sentencia de 31.10.2018, n.º 28 Cdo 3090/2018. Si el copropietario enriquecido actuó de buena fe, la compensación así determinada suele bastar. Si no actuó de buena fe, puede nacer para él, conforme al § 3004 apdo. 1 CC, la obligación de compensar al copropietario empobrecido, además del alquiler habitual, el lucro cesante, es decir, los rendimientos económicos que este habría obtenido al disponer de su propio patrimonio. De esta cuestión se ocupó el Tribunal Supremo en la sentencia de 18.1.2023, n.º 28 Cdo 1897/2022. El alcance y la calidad del uso exclusivo deben probarse en el proceso, como confirmó el Tribunal Supremo en la sentencia de 4.7.2013, n.º 22 Cdo 1645/2013.
Del derecho a la restitución del enriquecimiento injusto debe distinguirse el caso en que el otro copropietario arrendó válidamente la cosa común a un tercero, por acuerdo de los copropietarios o por decisión mayoritaria conforme al § 1128 CC. En tal caso no usa la cosa sin causa jurídica y el copropietario excluido no tiene derecho a compensación por enriquecimiento injusto. Le corresponde, en su caso, una parte del rendimiento realmente obtenido del arrendamiento, si él mismo pasó a ser parte de la relación arrendaticia. El Tribunal Supremo se ocupó de esta distinción en la sentencia de 13.1.2016, n.º 22 Cdo 3983/2015, y la confirmó por última vez en la sentencia de 24.9.2025, n.º 28 Cdo 843/2025. En esta última declaró además expresamente que las conclusiones de la resolución n.º 31 Cdo 503/2011 siguen vigentes sin cambios. También precisó que la limitación del uso de la cosa común por acuerdo de los copropietarios o por decisión mayoritaria, antes regulada en el § 139 apdo. 2 de la Ley n.º 40/1964 Sb., se corresponde hoy con el § 1128 CC.
Conviene añadir que también puede surgir tácitamente un acuerdo sobre el uso. La tolerancia prolongada del uso exclusivo por el otro copropietario puede debilitar el derecho, al menos respecto del período anterior a la manifestación expresa de desacuerdo. Además, cuando entre los copropietarios existe simultáneamente otra relación jurídica que fundamenta un derecho a una prestación equivalente al valor de la vivienda, por ejemplo la obligación de alimentos entre cónyuges conforme al § 697 CC, procede cuidar de que la misma ventaja económica no se reclame al mismo tiempo en dos derechos que compiten entre sí.
Conclusión
Una aportación desigual a la adquisición de un inmueble común no modifica por sí sola las cuotas de copropiedad inscritas. Estas se rigen por el título de adquisición y solo pueden cuestionarse probando que hubo un préstamo o un enriquecimiento injusto. Los gastos de reparación o mantenimiento realizados por un copropietario sin el consentimiento de los demás se dividen en necesarios, exigibles de inmediato, y en los demás, los que revalorizan, exigibles solo al extinguirse la copropiedad. Los rendimientos de la cosa común, incluido el valor económico de su uso exclusivo por un copropietario, se reparten según las cuotas. Cuando la exclusión del otro copropietario no se produjo por acuerdo, decisión mayoritaria o resolución judicial, a este le corresponde el derecho a la restitución del enriquecimiento injusto por el importe del alquiler habitual, incrementado en su caso con el lucro cesante si el copropietario enriquecido no actuó de buena fe. En definitiva, la copropiedad en la República Checa exige documentar bien cada inversión y cada acuerdo entre las partes.
La valoración de un caso concreto depende siempre de cómo se financió el inmueble, de qué acuerdos se alcanzaron realmente entre los copropietarios y de qué pruebas pueden aportarse. Recomendamos analizar las circunstancias concretas con un abogado, idealmente antes de llegar a un litigio.
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