Copropriété en République tchèque : comment les copropriétaires règlent les frais de réparation, d'entretien et d'investissement engagés pour le bien commun
La copropriété en République tchèque soulève souvent la question de savoir qui supporte les frais de l'immeuble commun. Nous avons décrit en détail la dissolution et la liquidation de la copropriété dans son ensemble dans l'article Liquidation de la copropriété entre copropriétaires en République tchèque. Le présent article traite de la compensation des frais et des revenus d'un immeuble commun entre les copropriétaires indivis pendant la durée de la copropriété en République tchèque. Il aborde le financement inégal de l'acquisition de l'immeuble, les frais d'entretien et de réparation, ainsi que l'utilisation exclusive de l'immeuble par l'un des copropriétaires. L'exposé repose sur le régime de la copropriété indivise prévu aux § 1115 et suivants de la loi n° 89/2012 Sb., Code civil tchèque (ci après « CC ») et sur la jurisprudence de la Cour suprême tchèque.
Financement inégal de l'acquisition d'un immeuble en copropriété en République tchèque
Les copropriétaires sont souvent inscrits à parts égales au cadastre tchèque, même si un seul d'entre eux a financé l'acquisition de l'immeuble dans une mesure bien plus large. Il résulte du § 1122 al. 2 CC que : « La taille de la part résulte du fait juridique sur lequel se fonde la copropriété ou la participation du copropriétaire à la copropriété. Cela n'empêche pas les copropriétaires de convenir d'une autre taille des parts ; une telle convention doit remplir les conditions prévues pour le transfert d'une part. » Selon le § 1122 al. 3 CC, une présomption légale s'applique en outre : « Les parts sont présumées égales. » Le financement inégal ne modifie pas, à lui seul, la taille de la part inscrite. C'est ce qui distingue ce régime de la liquidation de la communauté de biens entre époux, où le texte du § 742 CC impose directement au tribunal de tenir compte de la contribution de chaque époux à l'acquisition et à la conservation du patrimoine. En matière de copropriété indivise, une telle correction fait défaut.
Le copropriétaire qui a engagé davantage de fonds pour acquérir l'immeuble n'est pourtant pas totalement sans protection. Le fondement juridique du paiement excédentaire est déterminant :
- S'il s'agissait d'une prestation gratuite consentie en connaissance de cause, il y a donation au sens du § 2055 al. 1 CC et aucun droit à restitution ne naît.
- S'il a été convenu dès l'origine, même de manière informelle, que les fonds devaient être restitués, il y a prêt au sens du § 2390 CC. Il s'agit alors d'une créance obligationnelle autonome, indépendante de la liquidation de la copropriété.
- Si aucune des situations précédentes ne se présente, c'est à dire s'il manque tant l'intention de donner que la convention de restitution et qu'il n'y a pas non plus de simulation, le paiement excédentaire constitue un enrichissement sans cause de l'autre copropriétaire au sens du § 2991 CC : « Celui qui s'enrichit aux dépens d'autrui sans juste cause doit restituer à l'appauvri ce dont il s'est enrichi. S'enrichit sans cause notamment celui qui obtient un avantage patrimonial par une prestation sans cause juridique, par une prestation dont la cause juridique a disparu, par l'utilisation illicite d'une valeur appartenant à autrui ou du fait qu'on a exécuté pour lui ce qu'il devait légalement exécuter lui même. » Si le premier copropriétaire a payé au vendeur également la part du prix d'achat que le second copropriétaire devait payer selon sa part, il a exécuté pour lui ce que celui ci devait légalement exécuter, au sens du § 2991 al. 2 CC.
Pour qu'un apport inégal ait aussi une incidence sur la part de propriété, les parties doivent le consigner dès l'acquisition de l'immeuble. À défaut, le copropriétaire qui a investi davantage ne dispose, le cas échéant, que d'une créance fondée sur le prêt ou sur l'enrichissement sans cause, à condition d'en prouver l'existence.
Frais de réparation, d'entretien et d'investissement dans le bien commun
Une autre question concerne le financement des frais engagés pour l'immeuble pendant la durée de la copropriété. Selon le § 1136 CC : « Le copropriétaire qui a engagé pour le bien commun une dépense dans l'intérêt des autres copropriétaires, sans les en avoir informés et sans leur accord, peut exiger a) une part proportionnelle de l'indemnité à hauteur de la plus value du bien, s'il s'agissait d'une dépense qui a profité aux copropriétaires, ou b) le remboursement des frais nécessaires, s'il s'agissait d'une dépense qu'il fallait engager pour sauver le bien. » Cette disposition s'applique lorsque le copropriétaire agit dans l'intérêt des autres et investit dans le bien commun alors que les autres l'ignorent ou n'y consentent pas. Le droit du copropriétaire investisseur ne naît alors que dans deux cas, que la loi distingue strictement.
La Cour suprême tchèque a examiné cette distinction en détail dans son arrêt du 30.11.2011, n° 22 Cdo 3766/2011. Cette décision interprétait l'ancien régime du § 139 al. 2 de la loi n° 40/1964 Sb., Code civil. Les principes que la Cour en a déduits correspondent toutefois, par leur contenu, à la conception de l'actuel § 1136 CC et continuent de s'appliquer en pratique.
Indemnité fondée sur la plus value du bien
Pour les frais relevant du § 1136 let. a) CC, ce qui compte n'est pas automatiquement la somme que le copropriétaire investisseur a réellement payée, mais l'augmentation objective de la valeur du bien commun. Les deux montants peuvent différer, et le tribunal peut établir la plus value au moyen d'une expertise. Il s'agit d'un investissement ordinaire, tel qu'une rénovation, une extension ou un aménagement, qui n'est pas indispensable mais valorise le bien. Le copropriétaire ne peut réclamer qu'une part proportionnelle de cette plus value. Illustrons cela par l'exemple de deux copropriétaires détenant chacun une moitié :
- Petit investissement, grande plus value : le copropriétaire A paie 100.000 CZK et la valeur de l'immeuble augmente de 1.000.000 CZK. Le copropriétaire B doit lui rembourser sa moitié de la plus value, soit 500.000 CZK, bien que A n'ait dépensé que 100.000 CZK.
- Gros investissement, aucune plus value : le copropriétaire A paie 1.000.000 CZK, mais la valeur de l'immeuble n'augmente pas. Le droit prévu à la lettre a) ne naît pas, et A ne peut pas exiger de B 500.000 CZK, c'est à dire la moitié de ce qu'il a payé.
- Investissement qui réduit la valeur : si l'investissement a déprécié ou endommagé le bien, la situation est différente. Une atteinte aux droits des autres copropriétaires et un éventuel droit à réparation du préjudice entrent alors en considération.
Le montant de la plus value, et donc celui du droit, peut être fixé par le tribunal dans la procédure, qui peut ordonner une expertise à cette fin. Les justificatifs comptables de l'investissement sont importants, mais ils ne déterminent pas à eux seuls le montant du droit. En pratique, la plus value se rapproche souvent des frais engagés, mais ce n'est pas la règle, et le copropriétaire ne doit donc pas le présumer.
Remboursement des frais nécessaires
Le § 1136 let. b) CC vise les frais qu'il était nécessaire d'engager pour sauver le bien, par exemple une réparation sans laquelle le bien risquait la destruction ou la détérioration. Pour ces frais, on ne recherche pas si la valeur du bien a augmenté. Ce qui compte, c'est que la dépense était nécessaire.
Avec l'accord des autres copropriétaires
Si les autres copropriétaires ont consenti à la dépense au préalable, que ce soit par convention ou par décision majoritaire au titre du § 1128 ou du § 1129 CC, il s'agit de l'exécution de l'obligation légale de participer aux frais selon la taille de la part. Le droit au remboursement est alors exigible immédiatement, quelle que soit la nature de la dépense. En l'absence d'un tel accord, il s'agit d'un enrichissement sans cause, pour lequel le type de dépense est déterminant :
- Pour les frais nécessaires au sauvetage du bien, le droit naît au moment où ils sont engagés.
- Pour les autres frais, ceux qui valorisent le bien, il ne naît qu'à la dissolution de la copropriété.
Selon le § 629 al. 1 CC, « le délai de prescription est de trois ans » et il court à compter de l'exigibilité du droit. Entre époux, toutefois, selon le § 646 CC, le délai de prescription ne commence pas à courir et ne court pas tant que dure le mariage. Cela s'applique par analogie aux droits entre personnes vivant dans un ménage commun.
Si l'un des copropriétaires construit une maison sur un terrain commun, la construction fait, en vertu du § 506 al. 1 CC, partie du terrain et relève donc de la même copropriété, dans la même proportion que le terrain, quel que soit celui qui l'a payée. Le copropriétaire investisseur acquiert un droit à indemnité selon les règles décrites ci dessus.
Il convient de distinguer cette situation du § 1136 CC des frais décrits dans le chapitre précédent. Le § 1136 CC s'applique aux frais engagés pour un bien déjà commun. Le financement de l'acquisition de l'immeuble elle même n'y est donc pas soumis et relève du régime général de l'enrichissement sans cause. Selon les principes généraux, le droit naît dès le paiement du prix d'achat pour le compte de l'autre copropriétaire, et non seulement à la dissolution de la copropriété. La Cour suprême a retenu une conclusion similaire, dans une situation de fait proche, celle d'investissements dans un immeuble appartenant exclusivement à une autre personne, dans son arrêt du 16.7.2018, n° 28 Cdo 1374/2018. Elle y a distingué la prestation sans cause juridique, où l'enrichissement naît dès l'engagement des fonds, de la prestation fondée sur une cause qui disparaît par la suite, où l'enrichissement ne naît qu'au moment où cette cause cesse de produire effet, par exemple lorsque l'accord des parties sur le logement commun, qui justifiait l'investissement, a pris fin. Même en cas de financement inégal de l'acquisition, le délai de prescription du § 629 al. 1 CC peut donc commencer à courir plus tard, s'il est prouvé que le paiement avait sa propre cause juridique, même informelle, qui a disparu ultérieurement.
Il en résulte une recommandation pratique pour le copropriétaire qui projette un investissement. Il devrait informer l'autre copropriétaire de son projet par écrit et obtenir son accord. Pour les frais déjà engagés, il est utile de conserver les factures, les relevés bancaires et une description des travaux réalisés, car la catégorie dans laquelle la dépense est classée détermine le point de départ du délai de prescription. L'accord de l'autre copropriétaire n'a pas besoin d'être écrit : il peut se déduire des circonstances et du comportement des copropriétaires. Peuvent servir à le prouver notamment les courriels, les SMS et d'autres communications dont il ressort que l'investissement a été planifié ensemble, la documentation du projet, les échanges avec le concepteur ou l'entreprise de construction, la participation de l'autre copropriétaire au choix des solutions ou des équipements, ou encore des témoignages. Le fait que l'autre copropriétaire ait accepté l'investissement pendant toute sa réalisation puis utilisé son résultat peut aussi être significatif.
Utilisation exclusive de l'immeuble par un copropriétaire
Selon le § 1120 al. 1 CC : « Les fruits et les revenus du bien commun sont répartis selon la proportion des parts. » La question se posait de savoir ce qu'il en est lorsque l'immeuble n'est utilisé que par l'un des copropriétaires. La grande chambre de la section civile et commerciale de la Cour suprême tchèque s'en est saisie dans son arrêt du 10.10.2012, n° 31 Cdo 503/2011, et a distingué deux situations selon que l'exclusion de l'utilisation avait ou non un fondement juridique.
Si l'exclusion repose sur une convention des copropriétaires, sur une décision majoritaire ou sur une décision de justice, le copropriétaire exclu a droit à une indemnité correspondant à l'étendue de son préjudice, car « le droit du copropriétaire à une indemnité pour la non utilisation du bien commun dans la mesure correspondant à sa part de copropriété est conféré par la loi et découle du droit du copropriétaire de participer à l'utilisation du bien commun dans la mesure correspondant à sa part. » En l'absence d'un tel fondement juridique, il s'agit d'un enrichissement sans cause : « Le copropriétaire qui utilise sans cause juridique ... le bien commun au delà de sa part de copropriété est tenu de restituer aux autres copropriétaires ce dont il s'est enrichi par cette utilisation, selon les règles relatives à la restitution de l'enrichissement sans cause. »
Le montant de base de l'indemnité correspond à la somme habituellement payée, au lieu et au moment considérés, pour l'utilisation d'un immeuble comparable, c'est à dire en règle générale au loyer usuel. La Cour suprême avait déjà énoncé ce critère sous l'ancien régime, dans son arrêt du 15.6.1999, n° 25 Cdo 2578/98. Elle en a confirmé l'applicabilité sous le régime du CC, par exemple dans son arrêt du 31.10.2018, n° 28 Cdo 3090/2018. Si le copropriétaire enrichi était de bonne foi, l'indemnité ainsi déterminée suffit en général. S'il n'était pas de bonne foi, il peut être tenu, en vertu du § 3004 al. 1 CC, d'indemniser le copropriétaire appauvri, au delà du loyer usuel, du manque à gagner, c'est à dire des revenus économiques que celui ci aurait lui même tirés de la gestion de son patrimoine. La Cour suprême a examiné cette question dans son arrêt du 18.1.2023, n° 28 Cdo 1897/2022. L'étendue et la qualité de l'utilisation exclusive doivent être prouvées dans la procédure, comme la Cour suprême l'a confirmé dans son arrêt du 4.7.2013, n° 22 Cdo 1645/2013.
Il faut distinguer du droit à la restitution de l'enrichissement sans cause le cas où l'autre copropriétaire a valablement donné le bien commun en location à un tiers, sur la base d'une convention des copropriétaires ou d'une décision majoritaire au titre du § 1128 CC. Dans ce cas, il n'utilise pas le bien sans cause juridique et le copropriétaire exclu n'a pas droit à une indemnité fondée sur l'enrichissement sans cause. Il peut en revanche prétendre, le cas échéant, à une part du produit effectivement tiré de la location, s'il est lui même devenu partie au contrat de bail. La Cour suprême s'est penchée sur cette distinction dans son arrêt du 13.1.2016, n° 22 Cdo 3983/2015, et l'a confirmée en dernier lieu dans son arrêt du 24.9.2025, n° 28 Cdo 843/2025. Dans ce dernier, elle a en outre déclaré expressément que les conclusions de la décision n° 31 Cdo 503/2011 restent valables sans changement aujourd'hui. Elle a aussi précisé que la limitation de l'utilisation du bien commun par convention des copropriétaires ou par décision majoritaire, auparavant prévue au § 139 al. 2 de la loi n° 40/1964 Sb., correspond aujourd'hui au § 1128 CC.
Il convient d'ajouter qu'une convention sur l'utilisation peut aussi naître tacitement. La tolérance prolongée de l'utilisation exclusive par l'autre copropriétaire peut ainsi affaiblir le droit, au moins pour la période précédant l'expression d'un désaccord. De plus, lorsqu'il existe parallèlement entre les copropriétaires un autre rapport juridique fondant un droit à une prestation équivalant à la valeur du logement, par exemple l'obligation alimentaire entre époux au titre du § 697 CC, il y a lieu de veiller à ce que le même avantage économique ne soit pas invoqué simultanément dans deux droits concurrents.
Conclusion
Un apport inégal à l'acquisition d'un immeuble commun ne modifie pas, à lui seul, les parts de copropriété inscrites. Celles ci sont régies par le titre d'acquisition et ne peuvent être remises en cause qu'en prouvant l'existence d'un prêt ou d'un enrichissement sans cause. Les frais de réparation ou d'entretien engagés par un copropriétaire sans l'accord des autres se répartissent entre les frais nécessaires, exigibles immédiatement, et les autres frais, ceux qui valorisent le bien, exigibles seulement à la dissolution de la copropriété. Les revenus du bien commun, y compris la valeur économique de son utilisation exclusive par un copropriétaire, se partagent selon les parts. Lorsque l'exclusion de l'autre copropriétaire ne résulte ni d'une convention, ni d'une décision majoritaire, ni d'une décision de justice, celui ci a droit à la restitution de l'enrichissement sans cause à hauteur du loyer usuel, majoré le cas échéant du manque à gagner si le copropriétaire enrichi n'était pas de bonne foi. En somme, la copropriété en République tchèque exige de bien documenter chaque investissement et chaque accord entre les parties.
L'appréciation d'un cas concret dépend toujours de la manière dont l'immeuble a été financé, des accords réellement conclus entre les copropriétaires et des preuves qui peuvent être produites. Nous recommandons d'examiner les circonstances concrètes avec un avocat, idéalement avant qu'un litige n'éclate devant le tribunal.
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