Долевая собственность в Чешской Республике: как совладельцы распределяют расходы на ремонт, содержание и инвестиции в общую вещь
Долевая собственность в Чешской Республике часто порождает вопрос о том, кто несёт расходы на общую недвижимость. Прекращение и раздел долевой собственности в целом мы подробно описали в статье Раздел долевой собственности между совладельцами в Чешской Республике. Настоящая статья посвящена взаимным расчётам по расходам и доходам от общей недвижимости между долевыми собственниками в период существования долевой собственности в Чешской Республике. Она охватывает неравное финансирование приобретения недвижимости, расходы на её содержание и ремонт, а также исключительное использование недвижимости одним из совладельцев. Изложение основано на регулировании долевой собственности в § 1115 и последующих Закона № 89/2012 Sb., Гражданского кодекса Чехии (далее «ГК») и на судебной практике Верховного суда Чехии.
Долевая собственность в Чешской Республике: неравное финансирование приобретения недвижимости
Совладельцы нередко записаны в кадастре недвижимости Чехии в равных долях, хотя приобретение недвижимости в значительно большей степени финансировал только один из них. Из § 1122 п. 2 ГК следует: «Размер доли определяется юридическим фактом, на котором основана долевая собственность или участие совладельца в ней. Это не мешает совладельцам договориться об ином размере долей; такое соглашение должно отвечать требованиям, установленным для передачи доли.» Согласно § 1122 п. 3 ГК, кроме того, действует законная презумпция: «Предполагается, что доли равны.» Неравное финансирование само по себе не изменяет размер записанной доли. Этим данное регулирование отличается от раздела совместной собственности супругов, где текст § 742 ГК прямо обязывает суд учитывать, как каждый из супругов способствовал приобретению и сохранению имущества. В долевой собственности такая корректировка отсутствует.
Совладелец, вложивший в приобретение недвижимости больше средств, тем не менее не остаётся совсем без защиты. Решающее значение имеет правовое основание излишнего платежа:
- Если это было осознанное безвозмездное предоставление, имеет место дарение по § 2055 п. 1 ГК, и право на возврат не возникает.
- Если с самого начала, пусть и неформально, было согласовано, что средства подлежат возврату, имеет место заём по § 2390 ГК. Это самостоятельное обязательственное требование, не зависящее от раздела долевой собственности.
- Если ни одна из предыдущих ситуаций не имеет места, то есть отсутствуют и намерение подарить, и соглашение о возврате, и нет мнимой сделки, излишний платёж является неосновательным обогащением другого совладельца по § 2991 ГК: «Тот, кто обогатился за счёт другого без справедливого основания, обязан возвратить обеднённому то, чем обогатился. Неосновательно обогащается, в частности, тот, кто получает имущественную выгоду по исполнению без правового основания, по исполнению на основании, которое отпало, путём противоправного использования чужой ценности либо благодаря тому, что за него было исполнено то, что он по праву должен был исполнить сам.» Если первый совладелец заплатил продавцу и ту часть покупной цены, которую по размеру своей доли должен был заплатить второй совладелец, он исполнил за него то, что тот по праву должен был исполнить сам, в смысле § 2991 п. 2 ГК.
Чтобы неравный вклад повлиял и на размер доли в праве собственности, стороны должны зафиксировать это уже при приобретении недвижимости. В противном случае у вложившегося больше совладельца остаётся лишь возможное требование из займа или из неосновательного обогащения, если он докажет его наличие.
Расходы на ремонт, содержание и инвестиции в общую вещь
Следующий вопрос касается финансирования расходов, понесённых на недвижимость в период существования долевой собственности. Согласно § 1136 ГК: «Совладелец, понёсший расход на общую вещь в интересах остальных совладельцев без их уведомления и согласия, может требовать а) соразмерную часть компенсации в пределах увеличения стоимости вещи, если речь шла о расходе, принёсшем пользу совладельцам, либо b) возмещения необходимых расходов, если речь шла о расходе, который необходимо было понести для спасения вещи.» Норма применяется, когда совладелец действует в интересах остальных и инвестирует в общую вещь, при этом остальные совладельцы об этом не знают или не согласны. Право инвестирующего совладельца возникает тогда лишь в двух случаях, которые закон строго разграничивает.
Это разграничение подробно рассмотрел Верховный суд Чехии в решении от 30.11.2011, № 22 Cdo 3766/2011. Решение толковало прежнее регулирование § 139 п. 2 Закона № 40/1964 Sb., Гражданского кодекса. Однако принципы, выведенные судом, по содержанию соответствуют концепции действующего § 1136 ГК и применяются на практике и сегодня.
Компенсация по увеличению стоимости вещи
Для расходов по § 1136 буква a) ГК решающей является не автоматически сумма, которую инвестирующий совладелец фактически заплатил, а то, насколько объективно выросла стоимость общей вещи. Эти суммы могут различаться, а размер увеличения стоимости суд может устанавливать и с помощью экспертного заключения. Речь идёт об обычной инвестиции, то есть реконструкции, пристройке или переустройстве, которые не являются необходимыми, но повышают ценность вещи. Совладелец вправе требовать лишь соразмерную часть этого увеличения. Проиллюстрируем это на примере двух совладельцев, каждый из которых владеет половиной:
- Малая инвестиция, большое увеличение стоимости: совладелец A платит 100.000 CZK, и стоимость недвижимости растёт на 1.000.000 CZK. Совладелец B должен компенсировать ему свою половину прироста, то есть 500.000 CZK, хотя A потратил лишь 100.000 CZK.
- Большая инвестиция, никакого увеличения стоимости: совладелец A платит 1.000.000 CZK, но стоимость недвижимости не растёт. Право по букве a) не возникает, и A не может требовать с B 500.000 CZK, то есть половину уплаченного.
- Инвестиция, снижающая стоимость: если инвестиция обесценила или повредила вещь, ситуация иная. Здесь возможны вмешательство в права остальных совладельцев и требование о возмещении ущерба.
Размер увеличения стоимости, а значит и размер требования, может определить в процессе суд, запросив для этого экспертное заключение. Бухгалтерские документы об инвестиции важны, но сами по себе размер требования не определяют. На практике нередко случается, что прирост стоимости близок к понесённым расходам, но это не правило, поэтому совладельцу не следует автоматически на это рассчитывать.
Возмещение необходимых расходов
§ 1136 буква b) ГК касается расходов, которые необходимо было понести для спасения вещи, например ремонта, без которого вещи грозило уничтожение или повреждение. В отношении таких расходов не проверяется, выросла ли стоимость вещи. Решающим является то, что расход необходимо было понести.
С согласия остальных совладельцев
Если остальные совладельцы заранее согласились на расход, соглашением или решением большинства по § 1128 либо § 1129 ГК, речь идёт об исполнении законной обязанности участвовать в расходах соразмерно размеру доли, и требование о возмещении подлежит немедленному исполнению независимо от характера расхода. Если такого согласия не было, имеет место неосновательное обогащение, при котором решающим является вид расхода:
- В отношении необходимых расходов на спасение вещи право возникает в момент их несения.
- В отношении остальных расходов, повышающих стоимость, право возникает лишь при прекращении долевой собственности.
Согласно § 629 п. 1 ГК «срок исковой давности составляет три года» и течёт с момента, когда требование становится подлежащим исполнению. Между супругами, однако, согласно § 646 ГК, срок исковой давности не начинает течь и не течёт, пока длится брак. Это применяется по аналогии и к правам между лицами, проживающими в общем домохозяйстве.
Если один из совладельцев строит на общем земельном участке дом, то строение согласно § 506 п. 1 ГК является частью участка и, следовательно, объектом той же долевой собственности в той же пропорции, что и участок, независимо от того, кто за него заплатил. Инвестирующему совладельцу принадлежит право на компенсацию по правилам, описанным выше.
Эту ситуацию по § 1136 ГК необходимо отличать от расходов, описанных в предыдущем разделе. § 1136 ГК распространяется на расходы, понесённые на вещь, которая уже является общей, поэтому финансирование самого приобретения недвижимости ему не подчиняется и регулируется общими нормами о неосновательном обогащении. По общим принципам право возникает уже в момент уплаты покупной цены за другого совладельца, а не лишь с прекращением долевой собственности. Сходный вывод, хотя и в фактически близкой ситуации инвестиций в недвижимость, находящуюся в исключительной собственности другого лица, сделал Верховный суд в решении от 16.7.2018, № 28 Cdo 1374/2018. В нём суд разграничил исполнение без правового основания, при котором обогащение возникает уже в момент вложения средств, и исполнение на основании, которое лишь впоследствии отпало, при котором обогащение возникает только в момент, когда это основание утратило силу, например когда прекратилось соглашение сторон о совместном проживании, на основании которого была сделана инвестиция. Поэтому и при неравном финансировании приобретения недвижимости срок исковой давности по § 629 п. 1 ГК может начать течь позднее, если будет доказано, что платёж имел собственное, пусть и неформальное, правовое основание, которое лишь затем отпало.
Отсюда вытекает практическая рекомендация для совладельца, планирующего инвестицию. Ему следует письменно уведомить другого совладельца о своём намерении и получить его согласие. В отношении уже понесённых расходов целесообразно сохранять счета, банковские выписки и описание выполненных работ, поскольку отнесение расхода к соответствующей категории определяет, с какого момента течёт срок исковой давности. Согласие другого совладельца не обязано быть письменным, его можно вывести из обстоятельств и поведения совладельцев. Для его доказательства могут служить прежде всего электронные письма, SMS и иная переписка, из которой следует, что инвестиция планировалась совместно, проектная документация, переговоры с проектировщиком или строительной фирмой, участие другого совладельца в выборе решений или оборудования, а также свидетельские показания. Значимым может быть и то, что другой совладелец принимал инвестицию на протяжении всего срока её реализации, а затем пользовался её результатом.
Исключительное использование недвижимости одним совладельцем
Согласно § 1120 п. 1 ГК: «Плоды и доходы от общей вещи распределяются пропорционально долям.» Возник вопрос, как быть, если недвижимостью исключительно пользуется один из совладельцев. Этим занималась Большая коллегия по гражданским и коммерческим делам Верховного суда Чехии в решении от 10.10.2012, № 31 Cdo 503/2011, и разграничила две ситуации в зависимости от того, имело ли отстранение от пользования правовое основание.
Если отстранение опирается на соглашение совладельцев, решение большинства или решение суда, отстранённому совладельцу причитается компенсация в размере, соответствующем объёму его ущерба, поскольку «право совладельца на компенсацию за то, что он не пользуется общей вещью в объёме, соответствующем его доле в праве собственности, установлено законом и вытекает из права совладельца участвовать в пользовании общей вещью в мере, соответствующей его доле.» Если такого правового основания нет, речь идёт о неосновательном обогащении: «Если совладелец без правового основания ... пользуется общей вещью сверх своей доли в праве собственности, он обязан вернуть остальным совладельцам то, чем обогатился таким пользованием, по правилам о возврате неосновательного обогащения.»
Базовый размер компенсации соответствует денежной сумме, обычно уплачиваемой в данном месте и в данное время за пользование аналогичной недвижимостью, то есть, как правило, обычной арендной плате. Этот стандарт Верховный суд сформулировал ещё применительно к прежнему регулированию в решении от 15.6.1999, № 25 Cdo 2578/98. Его применимость и в режиме ГК суд подтвердил, например, в решении от 31.10.2018, № 28 Cdo 3090/2018. Если обогатившийся совладелец действовал добросовестно, определённой таким образом компенсации, как правило, достаточно. Если же он добросовестным не был, на него согласно § 3004 п. 1 ГК может быть возложена обязанность возместить обеднённому совладельцу сверх обычной арендной платы и упущенную выгоду, то есть экономические результаты, которые обеднённый совладелец сам получил бы, распоряжаясь своим имуществом. Этим вопросом Верховный суд занимался в решении от 18.1.2023, № 28 Cdo 1897/2022. Объём и качество исключительного пользования необходимо доказывать в процессе, как подтвердил Верховный суд в решении от 4.7.2013, № 22 Cdo 1645/2013.
От требования о возврате неосновательного обогащения следует отличать случай, когда другой совладелец правомерно сдал общую вещь в аренду третьему лицу на основании соглашения совладельцев или решения большинства по § 1128 ГК. В таком случае он не пользуется вещью без правового основания, и отстранённому совладельцу не причитается компенсация в виде неосновательного обогащения, а причитается, при необходимости, доля фактически полученного дохода от аренды, если он сам стал стороной арендных отношений. Это разграничение Верховный суд рассмотрел в решении от 13.1.2016, № 22 Cdo 3983/2015 и в последний раз подтвердил в решении от 24.9.2025, № 28 Cdo 843/2025. В нём суд также прямо указал, что выводы решения № 31 Cdo 503/2011 действуют без изменений и сегодня, а ограничение пользования общей вещью по соглашению совладельцев или решению большинства, ранее предусмотренное § 139 п. 2 Закона № 40/1964 Sb., сегодня соответствует § 1128 ГК.
В связи с этим регулированием следует добавить, что соглашение о пользовании может возникнуть и молчаливо, поэтому длительная терпимость к исключительному пользованию со стороны другого совладельца может ослабить требование, по крайней мере за период до выраженного несогласия. Кроме того, там, где между совладельцами одновременно существует иное правоотношение, создающее право на исполнение, соответствующее стоимости проживания, например алиментная обязанность между супругами по § 697 ГК, следует следить за тем, чтобы одна и та же экономическая выгода не заявлялась одновременно в двух конкурирующих друг с другом требованиях.
Заключение
Неравный вклад в приобретение общей недвижимости сам по себе не изменяет записанные доли в праве собственности. Они определяются правовым основанием приобретения и могут быть оспорены лишь доказыванием того, что имел место заём или неосновательное обогащение. Расходы на ремонт или содержание, понесённые одним совладельцем без согласия остальных, делятся на необходимые, подлежащие немедленному возмещению, и прочие, повышающие стоимость, подлежащие возмещению лишь при прекращении долевой собственности. Доходы от общей вещи, включая экономическую стоимость её исключительного использования одним совладельцем, распределяются по долям, а там, где отстранение другого совладельца не произошло на основании соглашения, решения большинства или решения суда, ему причитается требование о возврате неосновательного обогащения в размере обычной арендной платы, при необходимости увеличенной на упущенную выгоду, если обогатившийся совладелец не был добросовестным. В итоге долевая собственность в Чешской Республике требует тщательно документировать каждую инвестицию и каждое соглашение между сторонами.
Оценка конкретного случая всегда зависит от того, как была профинансирована недвижимость, какие договорённости между совладельцами действительно были достигнуты и какие доказательства можно представить. Конкретные обстоятельства мы рекомендуем обсудить с адвокатом, в идеале до того, как дело дойдёт до спора в суде.
Для получения дополнительной информации свяжитесь с нами:
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
О ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Чешская юридическая фирма ECOVIS ježek специализируется преимущественно на корпоративном праве, праве недвижимости, ведении споров, а также на финансировании и банковском праве и оказывает полноценные консультационные услуги во всех областях, являясь тем самым альтернативой для клиентов международных фирм. Международное измерение предоставляемых услуг обеспечивается накопленным опытом и сотрудничеством с ведущими юридическими фирмами в большинстве европейских стран, в США и в других юрисдикциях в рамках сети ECOVIS, действующей в 75 странах мира. Члены команды юридической фирмы ECOVIS ježek обладают многолетним опытом работы в ведущих международных юридических и налоговых фирмах по консультированию транснациональных корпораций, крупных чешских компаний, а также средних компаний и индивидуальных клиентов. Более подробная информация на www.ecovislegal.cz.
