Réforme du Code de la construction 2026 et protection contre les atteintes aux droits de propriété des voisins
Le droit tchèque de la construction connaît en 2026 l'une des transformations les plus importantes depuis l'entrée en vigueur du nouveau Code de la construction en 2021. Cette réforme du Code de la construction, dite « 13ᵉ amendement », vise à accélérer et simplifier la délivrance des permis de construire, à unifier le système jusqu'alors fragmenté des autorités de la construction et à limiter les retards causés par des dizaines d'avis distincts émis par les autorités concernées. Voyons ce que change concrètement cette réforme du Code de la construction, à quel stade en est actuellement le processus législatif et comment les voisins dont les droits de propriété sont affectés par une construction peuvent se défendre dans ce nouveau cadre.
État actuel du processus législatif
La Chambre des députés a adopté la réforme du Code de la construction le 10 juillet 2026 en troisième lecture (vote n° 117, résolution n° 253) et l'a transmise au Sénat le 23 juillet 2026 sous la référence de document sénatorial n° 272. La chambre haute doit l'examiner lors de sa 29ᵉ session, les 19 et 20 août 2026, avant sa transmission au président de la République pour signature.
L'ensemble du parcours du texte à la Chambre des députés, y compris les avis des commissions et les amendements proposés, est disponible sur la page du document parlementaire n° 67. Le texte initial du projet, avec son exposé des motifs, figure sous la référence 67/0, tandis que la version adoptée après un amendement global complet est disponible sous la référence 67/10.
Selon le site officiel du ministère du Développement régional, la réforme du Code de la construction doit entrer en vigueur dans son ensemble le 1er janvier 2027. À cette date, seul l'Office du développement territorial de la République tchèque sera créé, reprenant la compétence sur les constructions dites « réservées » (grands projets résidentiels de plus de 10 000 m², ouvrages hydrauliques, hôpitaux). L'intégration complète des autorités locales de la construction et des autorités concernées n'interviendra qu'à partir du 1er janvier 2028.
Le texte définitif pourrait encore être modifié par le Sénat, qui doit se prononcer sur ce document au plus tard le 22 août 2026. Avant d'appliquer en pratique l'une quelconque des règles décrites ci-dessous, nous recommandons donc de vérifier le texte définitif publié au Journal officiel ; le déroulement des débats au Sénat peut être suivi sur la page du document sénatorial n° 272.
Les principaux changements apportés par la réforme du Code de la construction
Une administration étatique unifiée de la construction
Au lieu d'environ 600 autorités municipales et spéciales de la construction, un nouveau système est mis en place : l'Office du développement territorial de la République tchèque, organe central, 14 offices régionaux et 205 antennes locales dans les communes à compétence élargie. L'objectif est d'éliminer le biais structurel résultant du lien organisationnel entre les autorités de la construction et les collectivités locales, et de mutualiser les compétences techniques entre les petites communes.
Le principe « une autorité, une procédure, un tampon »
La fragmentation actuelle, qui obligeait le maître d'ouvrage à solliciter séparément des dizaines d'autorités concernées pour obtenir des avis contraignants distincts, doit être remplacée par une procédure unique fusionnée. Dans la plupart des cas, les autorités concernées n'émettront plus que des avis non contraignants ; l'autorité de la construction pourra s'en écarter, mais devra le justifier dûment, ce qui accroît sa responsabilité dans la décision finale.
Un rôle renforcé des communes en matière d'urbanisme
Les communes et les régions élaboreront désormais leurs plans d'urbanisme dans le cadre de leur compétence propre, et non plus déléguée, ce qui leur donnera un contrôle accru sur les lieux et les modalités de construction sur leur territoire. À l'inverse, la délivrance des permis de construire elle-même est centralisée.
Des délais plus courts et une fiction d'accord
Le délai imparti aux autorités concernées et aux gestionnaires de réseaux pour se prononcer est limité à 30 jours. En l'absence de réponse dans ce délai, l'accord est réputé donné sans condition. Les réseaux non répertoriés dans la carte technique numérique sont en outre considérés comme inexistants, ce qui fait peser le risque sur le gestionnaire du réseau plutôt que sur le maître d'ouvrage.
Une information préalable élargie
Le maître d'ouvrage peut désormais interroger l'administration, de manière contraignante, sur un éventail plus large de questions : recevabilité du projet, cercle des participants à la procédure, ou encore exigences ne s'appliquant pas à la construction. L'autorité doit répondre sous 30 jours et ne peut s'écarter de sa réponse qu'en cas de changement de réglementation ou de faits nouveaux.
Constructions réservées pour le logement collectif
Une nouvelle catégorie couvre les ensembles résidentiels de plus de 10 000 m² de surface plancher. Ces projets seront directement autorisés par les autorités centrales, bénéficieront d'une priorité dans la procédure d'autorisation et seront qualifiés de constructions d'intérêt public.
Un recours élargi aux conventions d'aménagement
La marge de manœuvre pour les accords contractuels entre commune et maître d'ouvrage s'élargit, par exemple une contribution aux infrastructures en échange de l'accord sur une modification du plan d'urbanisme, avec la possibilité de remplacer une partie des exigences (stationnement, espaces verts, équipements collectifs) par une contribution financière versée à la commune.
Modifications des réglementations connexes
La loi sur l'avis environnemental unique est abrogée et sa compétence est transférée principalement à la procédure d'évaluation environnementale (EIE) ; l'autorisation d'usage de l'eau évolue également, de même que la procédure de protection des terres agricoles et des forêts, désormais traitée pour l'essentiel directement par l'autorité de la construction dans le cadre d'une procédure unique.
Ce qui change concrètement pour les voisins
Dans le cadre de l'accélération de la procédure, la réforme du Code de la construction modifie également le statut des voisins en tant que participants. Trois changements apparaissent de manière constante dans les versions du texte entre janvier et juillet 2026.
Présomption de préservation des droits en zone constructible
Lorsque le maître d'ouvrage construit conformément au plan d'urbanisme et respecte les exigences générales de construction, une présomption s'applique selon laquelle les droits des autres participants ne sont pas affectés. La charge de la preuve s'inverse : c'est désormais au voisin de démontrer activement que la construction lui porte néanmoins préjudice. En dehors des zones constructibles, la charge de la preuve reste, comme auparavant, sur le maître d'ouvrage.
La fin des objections générales
Les objections doivent désormais préciser concrètement en quoi la construction porte atteinte aux droits du voisin concerné et se référer à la disposition légale enfreinte. Les réserves générales, non motivées, ne seront plus considérées comme fondées.
Une marge réduite pour le recours contentieux administratif
Le délai d'un mois reste inchangé, mais il ne sera plus possible d'y ajouter de nouveaux moyens au cours du deuxième mois, et l'effet suspensif ne pourra être accordé que s'il est demandé dès l'introduction du recours.
Le ministère du Développement régional présente ces changements de manière plus mesurée et indique, dans sa foire aux questions, qu'il ne s'agit que d'une clarification d'un principe déjà connu du droit actuel. Sur le fond, cela ne contredit pas vraiment ce qui précède ; il s'agit plutôt d'une question de perspective. En pratique, la réforme du Code de la construction accroît toutefois les exigences de qualité et de réactivité pesant sur les voisins.
Une protection en dehors de la procédure de construction
Outre leur participation à la procédure de construction, les propriétaires disposent également d'une protection de droit privé indépendante prévue par le Code civil, que la réforme du Code de la construction ne restreint en rien. En vertu des articles 1012 et suivants, le propriétaire doit s'abstenir de tout ce qui trouble gravement, au-delà de la mesure raisonnable au regard des circonstances, l'usage d'un fonds voisin, c'est-à-dire les nuisances dites « immissions » telles que le bruit, la poussière, l'ombre ou l'évacuation d'eau. Ce principe est complété par l'action en cessation de trouble prévue à l'article 1042, qui permet d'obtenir la cessation de l'atteinte ou le rétablissement de l'état antérieur, et, dans les cas urgents, une mesure provisoire permettant d'arrêter temporairement les travaux avant même que le tribunal ne statue sur le fond. Ces instruments s'appliquent indépendamment du fait que la construction ait été ou non autorisée sur le plan administratif. Même une construction dûment autorisée peut troubler un voisin au-delà de la mesure raisonnable, ce qui échappe à l'appréciation de l'autorité de la construction.
Comment se défendre en pratique
- Ne manquez pas le début de la procédure. Après la réforme du Code de la construction, les délais seront nettement plus courts ; plus tôt un voisin est informé de la procédure, plus il dispose de temps pour se préparer. Il est conseillé de consulter régulièrement le tableau d'affichage officiel, ou de mettre en place une alerte sur une parcelle donnée si le portail de l'autorité de la construction le permet.
- Formulez des objections susceptibles d'être retenues. Un simple désaccord général ne suffira plus après la réforme. L'objection doit indiquer quel droit précis est menacé, par exemple le droit à la jouissance paisible du fonds en raison de l'ombre, du bruit ou du passage d'engins, et sur quels éléments cela repose. Des photographies, des mesures ou une expertise augmentent nettement les chances que l'autorité prenne l'objection au sérieux.
- Veillez à votre statut de participant à la procédure. Les voisins directement mitoyens sont généralement reconnus automatiquement ; pour les parcelles non mitoyennes, il faut en revanche démontrer activement que le projet est susceptible de vous affecter. Si l'autorité refuse de reconnaître la qualité de participant, il est possible de le contester dès le déroulement de la procédure, et non seulement après sa clôture.
- Documentez la situation avant le début des travaux. Des photographies de la limite de propriété, du terrain et des conditions d'ensoleillement avant le début des travaux sont utiles à la fois pour formuler des objections et, ultérieurement, comme preuve d'une immission ou d'un écart entre la construction réalisée et la documentation autorisée.
- Envisagez également la voie civile. Même si une construction franchit sans difficulté la procédure d'autorisation, les instruments de droit civil restent disponibles : droits de voisinage et action en cessation de trouble. En particulier lorsqu'il s'agit davantage d'une nuisance de fait que d'un non-respect formel de la réglementation, la voie civile peut se révéler plus efficace que les objections formulées dans le cadre de la procédure administrative.
Conclusion
La réforme du Code de la construction remplace le réseau des autorités municipales de la construction par un système centralisé (Office du développement territorial de la République tchèque, offices régionaux, antennes locales), instaure le principe d'une procédure unique et d'un tampon unique, et accélère les délais grâce à une fiction d'accord. En zone constructible, la charge de la preuve s'inverse au détriment des voisins, les objections doivent être précises et motivées, et la marge d'extension du recours contentieux administratif se réduit. Les voisins conservent néanmoins, comme auparavant, leur participation à la procédure de construction, ainsi que, indépendamment de celle-ci, la protection de droit civil prévue par le Code civil : droits de voisinage, action en cessation de trouble et mesure provisoire. La réforme du Code de la construction doit entrer en vigueur le 1er janvier 2027, l'intégration complète des autorités locales de la construction étant prévue à partir du 1er janvier 2028. Le texte définitif est encore en attente d'examen par le Sénat.
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