2026年建筑法修正案与邻居财产权受侵害时的应对

自2021年新建筑法生效以来,捷克建筑法在2026年迎来了最大幅度的变革之一。这项被称为第13次修正的建筑法修正案,旨在加快并简化建筑许可程序,统一此前分散的建筑主管机关体系,并减少因相关机关出具数十份意见而造成的拖延。本文将介绍这项建筑法修正案具体改变了什么、立法程序目前进展到哪一阶段,以及在新制度下,财产权因建筑工程受到影响的邻居可以如何维护自身权益。

立法程序的最新进展

众议院于2026年7月10日在三读中通过了本次建筑法修正案(第117号表决,第253号决议),并于2026年7月23日将其作为第272号参议院文件提交参议院审议。参议院预计将于第29次会议(2026年8月19日至20日)对其进行审议,随后法案将提交总统签署。

众议院审议的完整过程,包括各委员会的意见和提出的修正建议,可在第67号众议院文件页面查阅。法案原始文本及立法理由说明可在67/0号文件中找到,经综合修正案通过后的文本则可在67/10号文件中查阅。

根据捷克地区发展部官方网站的信息,本次建筑法修正案须整体自2027年1月1日起生效。截至该日期,仅会成立中央的捷克国土发展局,负责所谓"保留建筑项目"(建筑面积超过10,000平方米的大型住宅项目、水利工程、医院)的审批事务。地方建筑主管机关与相关机关的全面整合,则要到2028年1月1日才会完成。

法案的最终文本仍可能在参议院阶段被修改,参议员须在2026年8月22日前对该文件作出决定。因此,在实际适用以下任何一项规则之前,我们建议先核实《法律汇编》中公布的最终文本;参议院审议进展可通过第272号参议院文件页面追踪。

建筑法修正案带来的主要变化

统一的国家建筑管理体系

取代原先约600个市镇及专门建筑主管机关的,是一套全新的体系:作为中央机关的捷克国土发展局、14个州级机关,以及205个设于具有扩大管辖权市镇的地方办事处。此举旨在消除以往因建筑主管机关与地方自治机构在组织上存在关联而产生的系统性偏颇,并让较小的市镇能够共享专业能力。

"一个机关、一套程序、一个印章"原则

以往建设方须为取得各项具有约束力的意见而分别奔走于数十个相关机关,这种分散局面将被单一合并程序所取代。在大多数情况下,相关机关只会出具不具约束力的意见;建筑主管机关可以不采纳这些意见,但必须对此作出充分说明,由此也将承担更大的最终决定责任。

强化市镇在国土规划中的权限

市镇与州将以自身固有职权(而非委托职权)编制国土规划,从而对本辖区内何处以及如何进行建设拥有更大的掌控权。与此相对,建筑许可的审批权本身则被集中化。

更短的期限与视为同意制度

相关机关及管线运营方出具意见的期限被限制在30天以内。若在此期限内未作出回应,即视为无条件同意。未在数字技术地图中标示的管线设施,则被视为不存在,由此产生的后果由管线运营方而非建设方承担。

扩大的事先咨询范围

建设方今后可就更广泛的问题事先获得具有约束力的答复,涵盖项目本身是否可行、程序参与人范围,直至哪些要求不适用于该项建设。主管机关须在30天内作出答复,并且只有在法规发生变化或出现新事实的情况下,才可背离此前的答复。

面向大型住宅项目的保留建筑类别

新设立的一个类别涵盖建筑面积超过10,000平方米的住宅综合体项目。此类项目将由中央机关直接审批,在审批程序中享有优先权,并被认定为符合公共利益的建设项目。

规划协议适用范围的扩大

市镇与建设方之间订立合同性安排的空间进一步扩大,例如以基础设施出资换取市镇同意变更国土规划,并可将部分要求(如停车位、绿化、公共配套设施)折算为向市镇支付的资金予以替代。

邻居权益方面的具体变化

在加快程序进程的同时,建筑法修正案也改变了邻居作为程序参与人的地位。从2026年1月到7月的各版本法案中,持续出现以下三项变化。

可建设区域内权利维持的推定

若建设方依据国土规划进行建设,并满足建设的一般性要求,则推定其他参与人的权利未受影响。举证责任发生转移:此后须由邻居主动证明该建设仍然对其造成损害。在可建设区域之外,举证责任仍如以往由建设方承担。

笼统异议的终结

异议必须具体说明该建设是如何影响该邻居权利的,并须援引被违反的具体法律规定。未附理由的一般性保留意见将不再被视为有理由的异议。

提起行政诉讼的空间被压缩

一个月的诉讼期限保持不变,但在第二个月内不得再增加新的诉讼理由,且只有在提起诉讼时一并申请,才可获准中止执行的效力。

地区发展部对这些变化的表述较为温和,其常见问题解答中指出,这只是对现行法律已有原则的进一步厘清。就实质内容而言,这一说法与上述描述并不真正矛盾,更多只是视角上的差异。但在实践中,建筑法修正案生效后,对邻居反应质量与及时性的要求确实有所提高。

建筑许可程序之外的保护途径

除参与建筑许可程序外,不动产所有权人还享有依据《民法典》的独立私法保护,这项保护不受建筑法修正案的任何限制。根据第1012条及其后各条的规定,所有权人须避免任何超出情势合理限度、严重妨害相邻地块使用的行为,即所谓的"侵入性影响",如噪音、灰尘、遮光或排水等。与该原则相衔接的,是依据第1042条提起的排除妨害之诉,借此可请求停止侵害或恢复原状;在情况紧急时,还可申请临时措施,从而在法院就实体问题作出裁决之前,暂时叫停相关施工。这些救济手段的适用,并不取决于该建设是否已获得公法上的许可。即便是依法获得许可的建设项目,仍可能对邻居造成超出合理限度的妨害,而这一点并非建筑主管机关所审查的范畴。

实践中的应对建议

不要错过程序启动的时机。建筑法修正案生效后,各项期限将大幅缩短,因此邻居越早得知程序启动的消息,能用于准备的时间就越多。建议定期查看官方公告栏,若建筑主管机关的网络平台支持,也可为特定地块设置提醒。
提出能够站得住脚的异议。修正案生效后,笼统的不同意将不再被采纳。异议应说明具体哪一项权利受到威胁,例如因遮光、噪音或施工机械进出而受影响的地块安宁使用权,并说明有何证据支持。照片、测量数据或专家鉴定意见,都能显著提高主管机关认真对待该异议的可能性。
留意自身的程序参与人地位。直接相邻的邻居通常会被自动确认为参与人,但对于不直接相邻的地块,则需要主动证明该项目可能对自己产生影响。若主管机关不认可其参与人地位,可在程序进行过程中即提出异议,而不必等到程序结束之后。
在施工开始前记录现状。在工程开始之前拍摄地界、地形及日照情况的照片,无论是用于提出异议,还是日后作为证明存在侵入性影响或实际施工与获批文件不符的证据,都十分有用。
也可考虑民事诉讼途径。即便某项建设顺利通过了审批程序,邻里权利与排除妨害之诉等民事法律工具依然可以运用。尤其是在争议更多属于事实上的妨扰、而非形式上违反规定的情况下,民事诉讼途径可能比行政程序中的异议更为有效。

结语

建筑法修正案以中央体系(捷克国土发展局、州级机关、地方办事处)取代原有的市镇建筑主管机关网络,确立了单一程序、单一印章的原则,并通过视为同意制度加快审批速度。在可建设区域内,举证责任的转移对邻居不利,异议须具体且附有理由,提起行政诉讼可扩展的空间也被压缩。尽管如此,邻居依然如以往一样享有参与建筑许可程序的权利,并可独立于该程序,依据《民法典》获得民事保护:邻里权利、排除妨害之诉以及临时措施。建筑法修正案须自2027年1月1日起生效,地方建筑主管机关的全面整合则计划自2028年1月1日起完成。最终文本目前仍有待参议院审议。

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JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.

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