2026 İmar Kanunu Değişikliği ve Komşuların Mülkiyet Haklarına Yönelik Müdahalelere Karşı Korunması

Çek inşaat hukuku, 2021 yılında yeni imar kanununun yürürlüğe girmesinden bu yana 2026'da en kapsamlı dönüşümlerinden birini yaşıyor. Kamuoyunda 13. imar kanunu değişikliği olarak bilinen bu düzenleme, inşaat izin süreçlerini hızlandırmayı ve basitleştirmeyi, şimdiye kadar dağınık olan imar müdürlükleri sistemini birleştirmeyi ve ilgili kurumların onlarca ayrı görüşünden kaynaklanan gecikmeleri azaltmayı hedefliyor. Bu yazıda, imar kanunu değişikliğinin somut olarak neyi değiştirdiğine, yasama sürecinin şu anda hangi aşamada olduğuna ve mülkiyet hakları bir inşaat projesinden etkilenen komşuların yeni düzende kendilerini nasıl savunabileceğine bakıyoruz.

Yasama Sürecinin Güncel Durumu

Milletvekilleri Meclisi, imar kanunu değişikliğini 10 Temmuz 2026'da üçüncü okumada kabul etti (117 sayılı oylama, 253 sayılı karar) ve 23 Temmuz 2026'da 272 sayılı senato belgesi olarak Senato'ya gönderdi. Üst meclisin bunu 19 ve 20 Ağustos 2026 tarihlerinde yapılacak 29. oturumda görüşmesi planlanıyor; ardından metin cumhurbaşkanının imzasına sunulacak.

Meclis'teki görüşme sürecinin tamamı, komisyon görüşleri ve önerilen değişiklikler dahil, 67 sayılı meclis belgesi sayfasında bulunabilir. Tasarının orijinal metni ile gerekçesi 67/0 sayılı belge olarak, kapsamlı bir değişiklik önergesinin ardından kabul edilen metin ise 67/10 sayılı belge olarak mevcuttur.

Bölgesel Kalkınma Bakanlığı'nın resmî internet sitesine göre, imar kanunu değişikliğinin bir bütün olarak 1 Ocak 2027'de yürürlüğe girmesi gerekiyor. Bu tarihte sadece merkezi Çek Ülke Gelişim Dairesi kurulacak ve söz konusu daire, "ayrılmış yapılar" olarak adlandırılan projelerin (10.000 m² üzerindeki büyük konut projeleri, su yapıları, hastaneler) sorumluluğunu devralacak. Yerel imar müdürlükleri ile ilgili kurumların bölgede tam entegrasyonu ise ancak 1 Ocak 2028'den itibaren gerçekleşecek.

Nihai metin Senato'da hâlâ değiştirilebilir; senatörlerin belge hakkında 22 Ağustos 2026'ya kadar karar vermesi gerekiyor. Bu nedenle, aşağıda açıklanan kurallardan herhangi birini pratikte uygulamadan önce, nihai metni Resmî Kanunlar Derlemesi'nde kontrol etmenizi öneriyoruz; Senato'daki görüşmelerin seyri 272 sayılı senato belgesi sayfasından takip edilebilir.

İmar Kanunu Değişikliğinin Getirdiği Ana Değişiklikler

Birleşik Devlet İnşaat İdaresi

Yaklaşık 600 belediye ve özel imar müdürlüğü yerine, yeni bir sistem kuruluyor: merkezi organ olarak Çek Ülke Gelişim Dairesi, 14 bölge müdürlüğü ve genişletilmiş yetkiye sahip belediyelerde 205 yerel şube. Amaç, imar müdürlüklerinin yerel yönetimlerle organizasyonel bağlantısından kaynaklanan sistemik önyargıyı ortadan kaldırmak ve küçük belediyeler arasında uzman kapasitesini paylaşmaktır.

"Tek Kurum, Tek Süreç, Tek Mühür" İlkesi

Yatırımcının ayrı bağlayıcı görüşler için onlarca ilgili kuruma başvurmak zorunda kaldığı mevcut parçalı yapı, tek bir birleşik sürece dönüştürülüyor. İlgili kurumlar çoğu durumda yalnızca bağlayıcı olmayan görüşler bildirecek; imar müdürlüğü bu görüşlerden ayrılabilecek ancak bunu usulüne uygun şekilde gerekçelendirmek zorunda olacak ve böylece nihai karar için daha büyük sorumluluk üstlenecek.

Belediyelerin İmar Planlamasındaki Yetkilerinin Güçlendirilmesi

Belediyeler ve bölgeler, imar planlarını devredilmiş yetki yerine kendi öz yetkileri kapsamında hazırlayacak ve böylece kendi bölgelerinde nerede ve nasıl inşaat yapılacağı konusunda daha fazla kontrole sahip olacaklar. Buna karşılık, inşaat izninin kendisi merkezileştiriliyor.

Daha Kısa Süreler ve Onay Kurgusu (Fikciyonu)

İlgili kurumların ve şebeke işletmecilerinin görüş bildirme süresi 30 gün ile sınırlandırılıyor. Bu süre içinde görüş bildirilmezse, herhangi bir şart olmaksızın onay verilmiş sayılıyor. Dijital teknik haritada işaretlenmemiş şebeke hatları ise mevcut değilmiş gibi kabul ediliyor; bunun sonucuna yatırımcı değil, şebeke işletmecisi katlanıyor.

Genişletilmiş Ön Bilgi

Yatırımcı artık, projenin uygunluğundan sürecin katılımcıları çevresine ve inşaata hangi gerekliliklerin uygulanmayacağına kadar daha geniş bir soru yelpazesi hakkında önceden bağlayıcı bilgi alabilecek. Kurum 30 gün içinde yanıt vermek zorunda ve bu yanıttan ancak mevzuat değişikliği veya yeni olguların ortaya çıkması durumunda ayrılabilecek.

Toplu Konut için Ayrılmış Yapılar

Yeni kategori, 10.000 m²'den fazla kullanım alanına sahip konut komplekslerini kapsıyor. Bu projeler doğrudan merkezi kurumlar tarafından izinlendirilecek, izin sürecinde öncelik tanınacak ve kamu yararına yapılar olarak nitelendirilecek.

Planlama Anlaşmalarının Genişletilmesi

Belediye ile yatırımcı arasındaki sözleşmesel düzenlemeler için alan genişliyor; örneğin imar planında değişikliğe onay karşılığında altyapı katkısı verilmesi ve gereksinimlerin bir kısmının (park yeri, yeşil alan, sosyal donatı) belediyeye yapılacak mali bir katkıyla karşılanabilmesi gibi.

İlgili Mevzuattaki Değişiklikler

Tekli çevresel görüş kanunu yürürlükten kaldırılıyor ve ilgili yetki büyük ölçüde ÇED (çevresel etki değerlendirmesi) sürecine geçiyor; su kullanımı izinleri de değişiyor, tarım arazileri ile ormanların korunmasına ilişkin usul de yeniden düzenleniyor ve bundan böyle büyük ölçüde tek bir süreç içinde doğrudan imar müdürlüğü tarafından ele alınacak.

Komşular İçin Somut Olarak Neler Değişiyor

Süreci hızlandırma çabası kapsamında, imar kanunu değişikliği komşuların taraf olarak konumunu da değiştiriyor. Ocak ile Temmuz 2026 arasındaki tasarı sürümlerinde tutarlı biçimde üç değişiklik göze çarpıyor.

İmara Açık Bölgede Hakların Korunduğu Karinesi

Yatırımcı imar planına uygun inşaat yapıyor ve genel inşaat gerekliliklerini karşılıyorsa, diğer tarafların haklarının etkilenmediği yönünde bir karine geçerli oluyor. İspat yükü yer değiştiriyor: bundan böyle inşaatın kendisine yine de zarar verdiğini aktif olarak kanıtlaması gereken komşu oluyor. İmara açık bölgeler dışında ispat yükü, önceki gibi yatırımcıda kalmaya devam ediyor.

Genel İtirazların Sonu

İtirazların, inşaatın ilgili komşunun haklarını nasıl etkilediğini somut olarak belirtmesi ve ihlal edilen hukuk kuralına atıfta bulunması gerekiyor. Gerekçesiz genel çekinceler artık haklı sayılmayacak.

İdari Dava Açma İçin Daralan Alan

Bir aylık süre değişmeden kalıyor, ancak ikinci ay içinde yeni dava sebepleri eklenemeyecek ve yürütmenin durdurulması ancak doğrudan dava ile birlikte talep edilirse tanınabilecek.

Bölgesel Kalkınma Bakanlığı bu değişiklikleri daha ılımlı bir çerçevede sunuyor ve sıkça sorulan sorular sayfasında, bunun sadece kanunun bugün de bilinen bir ilkesinin netleştirilmesi olduğunu belirtiyor. İçerik açısından bu, yukarıda anlatılanlarla gerçekten çelişmiyor, daha çok bir bakış açısı meselesi. Ancak pratikte, imar kanunu değişikliğinin ardından komşunun tepkisinin kalitesine ve zamanlamasına ilişkin beklentiler artıyor.

İnşaat Sürecinin Dışında Koruma

Taşınmaz malikleri, inşaat sürecine katılmanın yanı sıra, imar kanunu değişikliğinin hiçbir şekilde sınırlamadığı Medeni Kanun kapsamında bağımsız bir özel hukuk korumasına da sahip. 1012. madde ve devamı uyarınca, malik, komşu arazinin kullanımını koşullara göre makul ölçünün ötesinde ciddi biçimde bozan her şeyden, yani gürültü, toz, gölge veya suyun yönlendirilmesi gibi sözde imisyonlardan kaçınmak zorundadır. Bu ilkeye, müdahalenin durdurulmasını veya önceki durumun geri getirilmesini talep etmek için kullanılabilen 1042. maddeye dayanan men davası bağlanıyor; acil durumlarda ise, mahkeme esas hakkında karar vermeden önce çalışmaların geçici olarak durdurulmasını sağlayabilen bir tedbir kararı da mümkün. Bu araçlar, inşaatın kamu hukuku çerçevesinde izinlendirilmiş olup olmadığından bağımsız olarak işliyor. Usulüne uygun izin verilmiş bir inşaat bile komşuyu makul ölçünün ötesinde rahatsız edebilir ve bu konu imar müdürlüğünün inceleme alanına girmiyor.

Pratikte Nasıl Savunulur

Sürecin başlangıcını kaçırmayın. İmar kanunu değişikliğinin ardından süreler önemli ölçüde kısalacağı için, komşu süreçten ne kadar erken haberdar olursa hazırlanmak için o kadar çok zamanı olur. Resmî ilan panosunu düzenli olarak kontrol etmek ve imar müdürlüğünün portalı izin veriyorsa belirli bir parsel için bir takip/uyarı ayarlamak faydalı olacaktır.
İtirazları geçerli olacak şekilde formüle edin. Değişiklikten sonra genel bir itiraz artık yeterli olmayacak. İtiraz, hangi somut hakkın tehdit altında olduğunu, örneğin gölge, gürültü veya iş makinelerinin girişi nedeniyle arazinin rahatsız edilmeden kullanılması hakkını, ve bunun neyle kanıtlandığını belirtmelidir. Fotoğraflar, ölçümler veya bilirkişi raporu, kurumun itirazı ciddiye alma şansını önemli ölçüde artırır.
Süreçteki taraf statünüzü takip edin. Doğrudan sınır komşuları genellikle otomatik olarak taraf kabul edilir, sınır komşusu olmayan parseller için ise projenin sizi etkileyebileceğini aktif olarak kanıtlamak gerekir. Kurum taraf statüsünü tanımazsa, buna süreç devam ederken itiraz edilebilir, sürecin sonunu beklemeye gerek yoktur.
İnşaat başlamadan önceki durumu belgeleyin. Çalışmalar başlamadan önce parsel sınırının, arazinin ve gölgelenme koşullarının fotoğraflanması, hem itirazlar için hem de daha sonra bir imisyonu veya fiili inşaatın onaylanan projeye uygunsuzluğunu kanıtlamak için delil olarak işe yarar.
Medeni hukuk yolunu da değerlendirin. Bir inşaat, izin sürecini sorunsuz atlatsa bile, komşuluk hakları ve men davası gibi medeni hukuk araçları kullanılabilir olmaya devam eder. Özellikle konu, mevzuata biçimsel bir aykırılıktan çok fiilî bir rahatsızlık ile ilgiliyse, medeni hukuk yolu idari süreçteki itirazlardan daha etkili olabilir.

Sonuç

İmar kanunu değişikliği, belediye imar müdürlükleri ağını merkezi bir sistemle (Çek Ülke Gelişim Dairesi, bölge müdürlükleri, yerel şubeler) değiştiriyor, tek süreç ve tek mühür ilkesini getiriyor ve onay kurgusu sayesinde süreleri hızlandırıyor. İmara açık bölgede ispat yükü komşular aleyhine yer değiştiriyor, itirazların somut ve gerekçeli olması gerekiyor ve idari davanın genişletilmesi için alan daralıyor. Buna rağmen komşular, önceki gibi inşaat sürecine katılım hakkını koruyor ve bundan bağımsız olarak Medeni Kanun kapsamında medeni hukuk korumasına, yani komşuluk haklarına, men davasına ve tedbir kararına da sahip olmaya devam ediyor. İmar kanunu değişikliğinin 1 Ocak 2027'den itibaren yürürlüğe girmesi gerekiyor, yerel imar müdürlüklerinin tam entegrasyonu ise 1 Ocak 2028'den itibaren planlanıyor. Nihai metin şu an için hâlâ Senato'daki görüşmeyi bekliyor.

Daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin:

JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.

ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-posta: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz

ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o. Hakkında

Çek hukuk bürosu ECOVIS ježek, uygulamasında öncelikle şirketler hukuku, gayrimenkul hukuku, dava ve tahkim alanlarına, bunun yanı sıra finansman ve bankacılık hukukuna odaklanıyor ve tüm alanlarda tam kapsamlı danışmanlık sunarak uluslararası büroların müşterileri için bir alternatif oluşturuyor. Sunulan hizmetlerin uluslararası boyutu, çoğu Avrupa ülkesinde, ABD'de ve diğer yargı alanlarında öncü hukuk büroları ile deneyim ve işbirliği yoluyla, dünya çapında 75 ülkede faaliyet gösteren ECOVIS ağı içinde sağlanıyor. ECOVIS ježek hukuk bürosu ekip üyeleri, önde gelen uluslararası hukuk ve vergi şirketlerinde edindikleri uzun yıllara dayanan deneyimle çok uluslu şirketlere, büyük Çek şirketlerine, orta ölçekli şirketlere ve bireysel müşterilere hukuki danışmanlık sağlıyor. Daha fazla bilgi için www.ecovislegal.cz adresini ziyaret edin.