Çek Cumhuriyeti'nde Gayrimenkul Rehin Hakkı Tahsili ve İlgili Riskler

GENEL BAKIŞ

Genel Hususlar

Gayrimenkul rehin hakkı, tarafların kimliğini, rehin konusunu ve teminatlı alacakları yeterince ayrıntılı olarak tanımlayan yazılı bir sözleşme gerektirir. Rehin hakkı genellikle tapu kütüğüne kaydedilene kadar geçerli olarak doğmaz. İlgili tapu daireleri, kaydına karar vermeden önce rehin sözleşmesinin içeriğini ve şeklini inceler. Tapu kütüğüne rehin hakkının kaydı zaman açısından oldukça uzun bir süreçtir. Çek hukuk düzeni her rehin hakkının ilgili tapu dairesine başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde kaydedilmesi gerektiğini öngörmesine rağmen, uygulamada rehin hakkının kaydı birkaç aya kadar sürebilir. Rehin hakkı, kayıt başvurusunun yapıldığı tarihte doğar (yani rehin hakkı fiilen geriye dönük olarak tarihlendirilir).

Tapu dairesi rehin hakkının tapu kütüğüne kaydını onaylasa bile, rehin alacaklısının riski tamamen ortadan kalkmaz. Tapu kütüğü halka açık bir kayıttır ve 1 Ocak 1993'ten sonra yapılan tapu kaydına güvenen herkes, aksi bilinmedikçe tapu kütüğünün durumunun mülkiyetin gerçek yasal durumuna karşılık geldiği temelinde iyi niyetli hareket ettiği kabul edilir. Bir kişinin veya şirketin tapu kütüğünde malik olarak kaydı, Çek hukukuna göre mülkiyet hakkının kesin kanıtı değildir. Gayrimenkulün mülkiyet durumu ile ilgili riskleri azaltmak amacıyla kapsamlı bir mülkiyet hakkı due diligence yapılması mümkündür. Ancak böyle kapsamlı bir due diligence bile mülkiyetin itiraz edilebileceği riskini mutlaka ortadan kaldırmayabilir. Ayrıca böyle bir due diligence zaman alıcı (birkaç aya kadar sürebilir) ve maliyetli bir süreçtir.

Rehin hakkının doğum tarihi, tatmin önceliği açısından belirleyicidir. Ne kadar erken tarih olursa, öncelik o kadar yüksektir. Ancak doğum tarihi tapu kaydından her zaman belli olmaz ve bu tür durumlarda ilgili tapu dairesinden ayrıca tespit edilmelidir.

Tapu kütüğüne kayıtlı rehin hakları durumunda, ilgili tapu dairesine kayıt başvurusu yapılırken 2.000 Kron (yaklaşık 80 Euro) tutarında idari harç ödenir. İlgili rehin sözleşmesine göre rehnedilecek gayrimenkul tek bir tapu dairesinin yönettiği bölgede yer almıyorsa, kayıt başvurusu tüm ilgili tapu dairelerine yapılmalı ve idari harç ödenmelidir. İlgili rehin sözleşmesindeki imzaların da noter tasdiki gereklidir. Ancak bu durumda noter ücretleri oldukça nominal düzeydedir ve gayrimenkulün veya teminatlı alacağın değerine bağlı değildir.

Rehinli gayrimenkulün maliki, genellikle onu üçüncü kişilere serbestçe devredebilir ve üçüncü kişi lehine ek rehin hakları tesis edebilir veya rehni başka şekilde yükleyebilir (örneğin ayni yük veya kira ile). Çek hukukuna göre rehin hakkı borçluya değil gayrimenkule bağlı olduğundan, rehinli gayrimenkulün maliki, rehin alacaklısının bilgisi veya rızası olmadan mülkiyet hakkını devredebilir, ancak bu alacaklının rehinli gayrimenkulden alacağını tahsil etme hakkını etkilemez.

Rehin hakkı genellikle Çek hukukuna göre şu şekillerde sona erer: (i) teminatlı alacağın sona ermesi; (ii) rehin konusunun yok olması; (iii) rehin bedelinin rehin veren tarafından rehin alacaklısına ödenmesi; (iv) rehin alacaklısının rehin hakkından feragat etmesi; veya (v) rehin hakkı belirli bir süre için tesis edilmişse sürenin dolması.

Teminatlı Alacaklar

Medeni Kanun, hem parasal hem de parasal olmayan alacaklar için teminat tesis edilmesine olanak tanır. Ayrıca teminat hem mevcut alacaklar hem de gelecekte doğacak alacaklar, şarta bağlı alacaklar veya sözleşmenin feshi sonucu doğan alacaklar için oluşturulabilir. Son olarak, tek bir borçludan gelecekte doğacak belirli bir alacak sınıfı için, bu teminatın belirli bir toplam tutara kadar alacakları güvence altına aldığı koşuluyla teminat tesis edilebilir. Teminat her durumda hem ana alacakların hem de bunlara ait artışların ödenmesini güvence altına alır.

Taraflar rehin sözleşmesinde, alacaklının rehni yalnızca kararlaştırılan tutara kadar kullanabileceği konusunda anlaşabilirler.

Rehin Hakkının Tahsili

Çek hukukuna göre tahsil süreci tipik olarak iki aşamalı bir prosedürdür. Rehinli gayrimenkulün satışına başlanmadan önce, rehin alacaklısı öncelikle rehin verene karşı icra edilebilir bir belge elde etmelidir. Bu genellikle rehin konusunun satışına izin veren bir mahkeme kararı almak için dava açılarak sağlanır (rehnin adli satışı). Bu ilk yargılama uzun sürebilir, çünkü rehin veren davaya karşı savunma hakkına sahiptir ve olumsuz karara itiraz edebilir. Uygulamada kesin ve icra edilebilir bir karar almak 1-2 yıl sürebilir.

Bu zaman alıcı başlangıç aşamasını atlamak için, teminatlı borcun doğrudan icra edilebilirlik kaydını içeren noter senedi şeklinde kabul edilmesi standart ve şiddetle önerilen bir uygulamadır. Noter senedi kendi başına icra edilebilir bir belgedir, bu da rehin alacaklısının yargılama aşamasını atlayarak doğrudan ikinci aşamaya geçmesine ve icra takibi başlatma başvurusunda bulunmasına olanak tanır.

Kesinlik kaydıyla rehinli gayrimenkulün satışını onaylayan karar veya icra edilebilir belge olarak noter senedi, rehin alacaklısının ikinci aşamaya geçmesine izin verir: gayrimenkulün daha sonra satıldığı adli icra için başvuru. Ancak icra takibi çerçevesinde bile (adli açık artırma dahil) rehin verenin itirazda bulunma hakları vardır, bu da ek gecikmelere neden olabilir.

İcra takibi çerçevesinde adli müzayedeyi düzenleyen ilgili hükümler Medeni Usul Kanunu'na dahil edilmiştir. Gayrimenkulün adli müzayedede satışına yönelik davada rehin alacaklısı bu davanın katılımcılarından biridir ve bu nedenle itirazda bulunma veya diğer hukuki çareleri kullanma hakkına sahiptir ve böylece rehin hakkının tahsilini zorlaştırabilir.

Adli müzayededen önce rehinli gayrimenkulün değeri mahkeme tarafından atanan bilirkişi tarafından belirlenir ve ardından mahkeme bilirkişi raporuyla belirlenen değerin üçte ikisi oranında bir asgari teklif belirler. Medeni Usul Kanunu, alacakların tatmin sırasını belirleyen alacak gruplarını düzenler. Rehin hakkıyla güvence altına alınan alacaklar, örneğin adli müzayede masrafları ve ipotek kredilerinden kaynaklanan alacakların ipotek tahvillerinin nominal değerini karşılayan tutara kadar tatmininden sonra üçüncü grupta tatmin edilir. Adli müzayedede gayrimenkul satışından elde edilen gelir aynı gruptaki tüm alacakları karşılamaya yetmiyorsa, gelir orantılı olarak dağıtılır.

Çek hukukuna göre teminatlı alacaklının rehinli malı açık artırmada satış yoluyla tahsil etmesine de izin verilir. Müzayede yalnızca lisanslı yetkili müzayedeci tarafından yapılabilir.

Zorunlu açık artırmanın seyri genel olarak adli müzayedenin seyrini çok benzerdir. Rehin hakkıyla güvence altına alınan alacaklar üçüncü gruptaki alacaklardır ve bu durumda da satış geliri tüm alacakları aynı grupta karşılamaya yetmezse gelirler orantılı olarak dağıtılır. Zorunlu açık artırmada satış genellikle adli satıştan daha hızlı olduğundan, ilk yaklaşım alacaklılar tarafından çoğunlukla tercih edilir.

SONUÇ

Çek hukukuna göre gayrimenkul rehin hakkı genel olarak güçlü ve güvenilir bir teminat şekli olarak kabul edilir. Yazılı sözleşme yoluyla doğması ve akabinde halka açık tapu kütüğüne kaydı, yüksek derecede hukuki kesinlik sağlar ve başvuru tarihine dayalı net bir öncelik sistemi getirir; bu da alacaklıların diğer teminatlı ve teminatsız alacaklılara karşı pozisyonlarını değerlendirmelerine ve korumalarına olanak tanır.

Aynı zamanda belirli yapısal ve usul riskleri dikkate alınmalıdır.

• Hem kayıt süreci hem de rehin hakkının tahsili zaman alıcı olabilir. Uygulamada tapu kütüğüne kayıt yasal varsayımdan önemli ölçüde daha uzun sürebilir ve özellikle borçlu veya diğer taraflar itirazda bulunursa veya süreci geciktirmek için mevcut usul araçlarını kullanırsa, adli satış veya açık artırma yoluyla tahsil uzatılabilir.
• Borçlunun (veya diğer ilgili tarafların) tahsil önlemlerine karşı aktif olarak savunma yapma riski vardır, bu da maliyetleri artırabilir ve zaman çizelgelerini uzatabilir.
• Satıştan elde edilen nihai gelir teminatlı alacağı tam olarak karşılamayabilir. Bu (i) mahkeme tarafından atanan bilirkişi tarafından gayrimenkulün değerinin belirleme yönteminden, (ii) asgari teklifi belirleyen yasal kurallardan (tipik olarak bilirkişi değerinin üçte ikisi) ve (iii) müzayede sırasındaki piyasa koşullarından kaynaklanır. Bu nedenle alacaklı (rehin alacaklısı), rehinli gayrimenkulün piyasa değerinin (icra takibi masrafları dahil), örneğin alacağın vadesi geldikten 2-3 yıl sonra satılsa bile borcu karşılayabileceğinden emin olmalıdır.
• Gelirin dağıtımına ilişkin geçerli kurallara göre, rehin hakkıyla güvence altına alınan alacaklar, yalnızca belirli diğer alacakların (tahsil masrafları ve ipotek tahvilleriyle ilgili özel alacaklar gibi) ödenmesinden sonra alt grupta tatmin edilir; bu da satış gelirinin yetersiz olduğu durumlarda tahsilat imkanını daha da sınırlayabilir.
• Tapu kütüğündeki kayıt doğru olduğu varsayılsa da mülkiyet hakkının nihai kanıtını temsil etmediğinden, rehinli gayrimenkulün mülkiyet hakkının itiraz edilebileceğine dair doğal bir artık risk vardır. Bu risk due diligence ile azaltılabilir ancak tamamen ortadan kaldırılamaz.
• Rehin veren iflas takibine girebilir. Bu durumda rehin hakkının tahsili yalnızca iflas çerçevesinde düzenlenir. Teminatlı alacağa ilişkin faiz iflas ilanı tarihinden itibaren işlemeyi durdururken, teminatlı alacaklı önemli bir avantajı korur: rehinli gayrimenkulün satışından elde edilen gelir öncelikle alacağının tatmini için kullanılır, bu da öncelikli konumunu teyit eder.

Yukarıda belirtilenlere dayanarak, Çek hukukuna göre gayrimenkul rehin hakkı, (i) teminat sağlanmadan önce gayrimenkulün ve mülkiyet hakkının gerekli yasal ve fiili due diligence'ının yapılması, ideal olarak rehin alacaklısı lehine devir ve yükleme yasağının kaydıyla birlikte, (ii) sonraki tahsil sürecinin zaman, usul ve değerleme risklerini azaltmak amacıyla dikkatle yapılandırılması, izlenmesi ve yürütülmesi şartıyla, alacaklının alacaklarını güvence altına almak için standart, sağlam ve etkili bir araç olarak algılanmalıdır.

Daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçin:

ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Prag 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz

ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o. Hakkında:

Çek hukuk bürosu ECOVIS ježek, uygulamasında öncelikle ticaret hukuku, gayrimenkul hukuku, dava yönetimi, ayrıca finansman ve bankacılık hukuku üzerinde yoğunlaşmakta ve tüm alanlarda tam hizmet danışmanlığı sağlayarak uluslararası büroların müşterileri için bir alternatif oluşturmaktadır. Sağlanan hizmetlerin uluslararası boyutu, mevcut deneyimler ve Avrupa ülkelerinin çoğunda, ABD'de ve diğer yargı bölgelerinde önde gelen hukuk büroları ile işbirliği yoluyla, dünya çapında 75 ülkede faaliyet gösteren ECOVIS ağı çerçevesinde sağlanmaktadır. ECOVIS ježek hukuk bürosu ekip üyeleri, önde gelen uluslararası hukuk ve vergi firmalarında çok uluslu şirketlere, büyük Çek şirketlerine, ayrıca orta ölçekli firmalara ve bireysel müşterilere hukuki danışmanlık sağlamada uzun yıllara dayanan deneyime sahiptir. Daha fazla bilgi için www.ecovislegal.cz.

Bu web sitesinde yer alan bilgiler hukuki reklamdır. Bu web sitesindeki hiçbir şeyi hukuki tavsiye olarak kabul etmeyin ve bu web sitesindeki hiçbir şey avukat-müvekkil ilişkisini temsil etmez. Bu sayfalarda okuduğunuz herhangi bir konuda harekete geçmeden önce, bizimle bir hukuki danışma ayarlayın. Önceki sonuçlar gelecekteki sonuçların garantisi değildir ve önceki sonuçlar gelecekteki sonuçları ifade etmez veya öngörmez. Her dava farklıdır ve kendi koşullarına göre değerlendirilmelidir.