Ejecución de garantía inmobiliaria en República Checa y riesgos asociados
Garantía inmobiliaria en República Checa
La garantía inmobiliaria en República Checa requiere un contrato escrito (§ 560 de la Ley núm. 89/2012 Cód., Código Civil, en adelante "CC") que describa con suficiente detalle la identidad de las partes, el objeto de la garantía y las obligaciones garantizadas. La garantía inmobiliaria generalmente no surge válidamente hasta que se inscribe en el catastro inmobiliario (§ 1312 y siguientes del CC). Las oficinas catastrales correspondientes revisan tanto el contenido como la forma del contrato de garantía antes de decidir sobre su inscripción. El registro de la garantía inmobiliaria en el catastro es un proceso que requiere bastante tiempo. Aunque el ordenamiento jurídico checo prevé que cada garantía inmobiliaria debería inscribirse dentro de los 30 días desde la presentación de la solicitud ante la oficina catastral correspondiente (§ 33 de la Ley núm. 256/2013 Cód., sobre el catastro inmobiliario, en adelante "LCI"), en la práctica la inscripción de la garantía puede tardar más tiempo. La garantía inmobiliaria surge en la fecha de presentación de la solicitud de inscripción (es decir, la garantía se retrotrae efectivamente) según el § 10 de la LCI.
Incluso cuando la oficina catastral aprueba la inscripción de la garantía inmobiliaria en el catastro, el riesgo del acreedor garantizado no se elimina completamente. El catastro inmobiliario es un registro público y cualquier persona que confíe en una inscripción en el catastro realizada después del 1 de enero de 1993 se considera que actúa de buena fe sobre la base de que el estado del catastro corresponde al estado legal real de la propiedad, a menos que sepa lo contrario según el § 984 del CC. La inscripción de una persona o empresa como propietario en el catastro no constituye, según el derecho checo, prueba definitiva de propiedad. Para reducir los riesgos asociados con el estado de propiedad del inmueble, es posible realizar una due diligence integral del derecho de propiedad. Sin embargo, ni siquiera tal due diligence integral podría necesariamente excluir el riesgo de que la propiedad pueda ser impugnada. Además, tal due diligence es un proceso que consume tiempo (puede durar varios meses) y es costoso.
La fecha de surgimiento de la garantía inmobiliaria es determinante en términos de prioridad de satisfacción. Cuanto más temprana sea la fecha, mayor será la prioridad (§ 982 del CC). Sin embargo, la fecha de surgimiento no siempre es evidente del extracto del catastro, y en tales casos debería ser determinada por separado por la oficina catastral correspondiente.
En el caso de garantías inmobiliarias inscritas en el catastro, al presentar la solicitud de inscripción ante la oficina catastral correspondiente se paga una tasa administrativa de 2.000 CZK (aproximadamente 80 EUR) según el anexo núm. 120 de la Ley núm. 634/2004 Cód., sobre tasas administrativas. En caso de que el inmueble que debe ser dado en garantía según el contrato de garantía correspondiente no esté ubicado en el área administrada por una única oficina catastral, la solicitud de inscripción debe presentarse y la tasa administrativa debe pagarse a todas las oficinas catastrales correspondientes. Las firmas en el contrato de garantía correspondiente también deben ser autenticadas. Sin embargo, las tasas notariales en este caso son más bien nominales y no dependen del valor del inmueble o de la obligación garantizada.
El propietario del inmueble dado en garantía generalmente puede transferirlo libremente a terceros y establecer garantías adicionales a favor de terceros u otra carga sobre la garantía (por ejemplo, servidumbre o arrendamiento). Dado que según el derecho checo la garantía inmobiliaria está vinculada al inmueble, no al deudor, el propietario del inmueble dado en garantía puede transferir el derecho de propiedad sin conocimiento o consentimiento del acreedor garantizado, aunque esto no afectará el derecho del acreedor a satisfacer su crédito del inmueble dado en garantía.
La garantía inmobiliaria generalmente se extingue según el derecho checo (§ 1376 y 1377 del CC) por (i) devolución de la garantía; (ii) extinción de la garantía; (iii) pago del valor de la garantía por el garante al acreedor garantizado; (iv) renuncia a la garantía inmobiliaria por el acreedor garantizado; o (v) expiración del plazo, si la garantía inmobiliaria se conviene por tiempo determinado.
Garantía de créditos mediante garantía inmobiliaria
El Código Civil permite el establecimiento de garantía tanto para créditos monetarios como no monetarios (§ 1311 párr. 1 del CC). Además, la garantía puede crearse para asegurar créditos actuales y créditos que surjan en el futuro, créditos condicionales o créditos que surjan como consecuencia de la terminación de un contrato (§ 1311 párr. 2 del CC). Finalmente, puede establecerse garantía para una determinada clase de créditos del acreedor que surjan en el futuro de un único deudor, siempre que esta garantía asegure créditos hasta un cierto volumen total. En cualquier caso, la garantía asegura el pago de los créditos principales y sus accesorios (§ 1313 del CC).
Las partes pueden acordar en el contrato de garantía que el acreedor pueda ejecutar la garantía solo hasta el monto acordado.
Ejecución de garantía inmobiliaria en República Checa
Según el derecho checo, el proceso de ejecución es típicamente un procedimiento de dos etapas. Antes de que pueda iniciarse la venta del inmueble dado en garantía, el acreedor garantizado debe primero obtener un título ejecutivo contra el garante. Esto generalmente se logra mediante la presentación de una demanda para ordenar la venta judicial de la garantía según el § 338a de la Ley núm. 99/1963 Cód., Código de Procedimiento Civil (en adelante "CPC"). Este procedimiento judicial inicial puede ser largo, ya que el garante tiene derecho a defenderse contra la demanda y apelar contra una decisión desfavorable. En la práctica, obtener una sentencia firme y ejecutiva puede llevar meses o incluso años dependiendo de la rapidez del tribunal y posibles obstrucciones del acreedor garantizado.
Para evitar esta fase inicial que consume tiempo, es una práctica estándar y altamente recomendada que la deuda garantizada sea reconocida en forma de acta notarial que contenga una cláusula de ejecución directa según el § 71b de la Ley núm. 358/1992 Cód., Ley Notarial. El acta notarial es en sí misma un título ejecutivo, lo que permite al acreedor garantizado evitar la fase de procedimiento judicial y pasar directamente a la segunda fase y presentar una solicitud de ejecución según el § 37 de la Ley núm. 120/2001 Cód., Ley de Ejecución (en adelante "LE").
La sentencia que aprueba la venta del inmueble dado en garantía con cláusula de firmeza o el acta notarial como título ejecutivo permiten al acreedor garantizado pasar a la segunda fase: presentación de solicitud de ejecución de la decisión mediante venta de la garantía según el § 251 del CPC, o solicitud de ejecución mediante venta de la garantía según el § 37 de la LE, en la cual posteriormente se vende el inmueble. Sin embargo, incluso en el procedimiento de ejecución (incluida la subasta pública judicial) el garante tiene ciertos derechos para presentar objeciones, lo que puede causar retrasos adicionales.
Las disposiciones correspondientes que regulan la subasta judicial dentro del procedimiento de ejecución están incorporadas en el Código de Procedimiento Civil. En el procedimiento dirigido a la venta del inmueble en subasta judicial, el acreedor garantizado es una de las partes de tal procedimiento y, por lo tanto, está autorizado a presentar objeciones u otros recursos, dificultando así la ejecución de la garantía inmobiliaria.
Antes de la subasta judicial en sí, el valor del inmueble dado en garantía es determinado por un perito designado por el tribunal (§ 336 párr. 1 del CPC) y posteriormente el tribunal establece la oferta mínima en el monto de dos tercios del valor determinado por el dictamen pericial según el § 336e del CPC. El Código de Procedimiento Civil en el § 337c establece grupos de créditos que determinan el orden de su satisfacción. Los créditos garantizados por garantía inmobiliaria, por ejemplo, se satisfacen en el cuarto grupo después de la satisfacción de los costos de la subasta judicial, créditos relacionados con la administración de la casa y el terreno contra el propietario de la unidad hasta el monto de una décima parte del producto de la venta y créditos de préstamos hipotecarios que sirven para cubrir deudas de cédulas hipotecarias en circulación. Si el producto de la venta del inmueble en subasta judicial no es suficiente para satisfacer todos los créditos en el mismo grupo, el producto se distribuye en cantidades proporcionales según el § 337c párr. 2 del CPC.
Según el derecho checo, también se permite al acreedor garantizado ejecutar la propiedad dada en garantía mediante venta en subasta pública según la Ley núm. 250/2023 Cód., sobre subastas públicas. La subasta solo puede ser realizada por un subastador autorizado con licencia.
El curso de la venta pública forzosa es generalmente muy similar al curso de la subasta judicial. Los créditos garantizados por garantía inmobiliaria son créditos en el tercer grupo y también en este caso los ingresos se distribuyen en cantidades proporcionales en caso de que los ingresos de la venta no sean suficientes para satisfacer todos los créditos en el mismo grupo. Dado que la venta en venta pública forzosa es generalmente más rápida que la venta en venta judicial, el primer enfoque es generalmente preferido por los acreedores.
Ventajas y desventajas de la garantía inmobiliaria
Según el derecho checo, la garantía inmobiliaria se considera generalmente una forma fuerte y confiable de garantía. Su surgimiento mediante contrato escrito y posterior registro en el catastro público proporciona un alto grado de certeza jurídica e introduce un sistema claro de prioridades basado en la fecha de presentación, que permite a los acreedores evaluar y proteger su posición frente a otros acreedores garantizados y no garantizados.
Al mismo tiempo, deben considerarse ciertos riesgos estructurales y procesales.
- Tanto el proceso de registro como la ejecución de la garantía inmobiliaria pueden consumir mucho tiempo. En la práctica, el registro en el catastro puede tardar significativamente más que la presunción legal y la ejecución mediante venta judicial o subasta pública puede prolongarse, especialmente si el deudor u otras partes presentan objeciones o utilizan los medios procesales disponibles para retrasar el proceso.
- Existe el riesgo de que el deudor u otras partes afectadas se defiendan activamente contra la aplicación judicial de la garantía inmobiliaria y su ejecución, lo que puede aumentar los costos y prolongar la ejecución del crédito garantizado.
- El producto final de la venta puede no cubrir completamente el crédito garantizado. El producto depende especialmente de (i) el método de determinación del valor del inmueble por el perito designado por el tribunal, (ii) las reglas legales que establecen la oferta mínima (típicamente en dos tercios del valor pericial) y (iii) las condiciones del mercado en el momento de la subasta. Por lo tanto, el acreedor garantizado debe estar seguro de que el valor de mercado del inmueble dado en garantía (incluidos los costos del procedimiento de ejecución) puede cubrir la deuda, incluso si se vende, por ejemplo, 2-3 años después del vencimiento del crédito.
- Según las reglas vigentes para la distribución del producto, los créditos garantizados por garantía inmobiliaria se satisfacen solo en un grupo inferior después del pago de ciertos otros créditos (como los costos de ejecución y créditos específicos relacionados con cédulas hipotecarias), lo que puede limitar aún más la recuperación en casos donde el producto de la venta es insuficiente.
- Existe un riesgo residual inherente de que el derecho de propiedad del inmueble dado en garantía pueda ser impugnado, dado que la inscripción en el catastro, aunque se presume correcta, no representa prueba definitiva de propiedad. Este riesgo puede mitigarse, pero no eliminarse completamente mediante due diligence.
- El garante puede entrar en procedimiento concursal según la Ley núm. 182/2006 Cód., sobre insolvencia y formas de resolverla. En tal caso, la ejecución de la garantía inmobiliaria se rige exclusivamente dentro del marco concursal. Mientras que los intereses del crédito garantizado dejan de acumularse desde la fecha de declaración de insolvencia, el acreedor garantizado mantiene una ventaja significativa: el producto de la venta del inmueble dado en garantía se utiliza principalmente para satisfacer su crédito, lo que confirma su posición prioritaria.
Con respecto a lo anterior, la garantía inmobiliaria según el derecho checo debería percibirse como una herramienta estándar, robusta y eficiente para garantizar los créditos del acreedor siempre que (i) antes de otorgar la garantía se realice una due diligence legal y fáctica adecuada del inmueble y del derecho de propiedad, idealmente en conjunto con la inscripción de prohibición de transferencia y gravamen a favor del acreedor garantizado, (ii) el proceso de ejecución subsiguiente esté cuidadosamente estructurado, monitoreado y ejecutado con el fin de mitigar los riesgos temporales, procesales y de valoración.
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