Die Rechtsvorschriften für Immobilien in Spanien sind komplex – sowohl auf nationaler als auch auf regionaler und kommunaler Ebene. Wer investieren möchte, muss zahlreiche rechtliche Details beachten. Die Experten von Ecovis wissen, wie man Checklisten einsetzt, um den Immobilienkauf in Spanien rechtssicher zu gestalten.
Die Medien berichteten kürzlich über einen bekannten Fußballspieler, der früher in Barcelona spielte und derzeit in Paris tätig ist. Er erwarb im Februar des vergangenen Jahres eine Villa auf Ibiza für elf Millionen Euro – doch der Immobilie fehlten mehrere obligatorische Dokumente.
Spanien verfügt über umfangreiche und komplizierte Raumordnungsvorschriften. Diese erfordern, dass man sich vor jeder Investition eingehend mit den geltenden Rechtsvorschriften der jeweiligen Region vertraut macht – oder, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, fachkundige Experten hinzuzieht.
Das Problem des berühmten Fußballers hätte verhindert werden können, wenn der Verkäufer kein Betrüger gewesen wäre und seine Berater eine sorgfältige Prüfung anhand von Checklisten durchgeführt hätten. Die Zusammenarbeit erfahrener Fachleute und der korrekte Einsatz von Checklisten können bei den meisten Immobilientransaktionen böse Überraschungen verhindern.
Beim Immobilienkauf in Spanien sind zahlreiche Dokumente vorzulegen.
Die Mindestanforderungen an Querprüfungen bei einer Immobilientransaktion in Spanien beginnen mit der Beschaffung verschiedener allgemeiner Unterlagen:
- Grundbuchauszug (Nota Simple);
- Katasternachweis;
- Nutzungsgenehmigung;
- Energieausweis;
- Schuldenfreiheitsbescheinigung;
- Mietverträge;
- bei Hypotheken: Bankbestätigung;
- beim Kauf oder Eigentum anfallende Steuern;
- unerlaubte Nutzung der Immobilie durch „Squatter" (spanisch: „Okupas").
Spezifische Dokumente für den Kauf von Wohnungen, Villen oder Häusern.
Wohnungen:
- aktuelle Strom-, Wasser- und Gasabrechnungen;
- technischer Gebäudepass;
- Satzung der Eigentümergemeinschaft (sowie letzte Abrechnung);
- Bescheinigung des Hausverwalters über das Nichtbestehen von Schulden.
Villen:
- Überprüfung der Angaben im Grundbuch und im Kataster;
- Belastungen: Hypotheken, Grunddienstbarkeiten, städtebauliche Auflagen;
- laufende Rechteübertragungen im Grundbuchverfahren;
- Rechte zugunsten Dritter;
- baurechtliche Versicherungen;
- Baugenehmigungen (Bescheinigung der Gemeinde);
- städtebauliche Qualifikationsbescheinigung;
- keine städtebaulichen Verstöße;
- laufende Rechtsstreitigkeiten bezüglich der Immobilie.
Häuser:
- Baugenehmigung und Nachweis, dass das Gebaute der Genehmigung entspricht;
- gemeindliche Abnahmebescheinigung;
- notarielle Fertigstellungserklärung und Eintragung im Grundbuch;
- gemeindliche Erstnutzungsgenehmigung.
Die Experten von Ecovis empfehlen, solchen Transaktionen besondere Aufmerksamkeit zu widmen. Sie können nämlich eine Haftung für Verwaltungssanktionen, den Verlust von Anzahlungen oder Kautionen sowie Aufschläge und Bußgelder nach sich ziehen. Die Aufdeckung von Unstimmigkeiten kann bei der (erneuten) Preisverhandlung helfen oder sogar zur Rückabwicklung der Transaktion führen.
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