La réglementation immobilière en Espagne est complexe, non seulement au niveau national, mais aussi aux niveaux régional et municipal. En matière d'investissement, de nombreux détails juridiques doivent être respectés. Les experts d'Ecovis savent comment utiliser des listes de contrôle pour que l'achat immobilier en Espagne soit juridiquement sécurisé.
Les médias ont récemment relaté l'histoire d'un footballeur célèbre, ancien joueur de Barcelone et actuellement en poste à Paris, qui avait acheté en février de l'année dernière une villa à Ibiza pour onze millions d'euros. Or, plusieurs documents obligatoires faisaient défaut.
L'Espagne dispose d'une réglementation urbanistique étendue et complexe. Avant de réaliser tout investissement, il est donc indispensable de se familiariser en détail avec la législation applicable dans la zone concernée — ou, pour éviter les mauvaises surprises, de faire appel à des experts spécialisés dans l'achat immobilier en Espagne.
Le problème du célèbre footballeur aurait pu être évité si le vendeur n'avait pas été un escroc et si ses conseillers avaient effectué une vérification rigoureuse à l'aide de listes de contrôle. La collaboration de professionnels expérimentés et l'utilisation correcte de ces listes permettent de prévenir les mauvaises surprises dans la grande majorité des transactions immobilières.
Lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne, plusieurs documents doivent être présentés.
Les vérifications croisées minimales à effectuer lors d'une transaction immobilière en Espagne commencent par l'obtention de divers documents généraux :
- note simple du registre foncier ;
- titre de propriété cadastrale ;
- certificat d'occupation ;
- diagnostic de performance énergétique ;
- certificat de situation nette de dettes ;
- contrats de bail ;
- en cas d'hypothèque, confirmation bancaire ;
- impôts liés à l'achat ou à la détention du bien ;
- occupation illégale du bien par des « squatters » (en espagnol : « Okupas »).
Documents spécifiques requis pour l'achat d'appartements, de villas ou de maisons.
Appartements :
- dernières factures d'électricité, d'eau et de gaz ;
- rapport technique de l'immeuble ;
- statuts de la copropriété (et dernier état des comptes) ;
- attestation du syndic certifiant l'absence de dettes.
Villas :
- vérification des données du titre de propriété, du registre foncier et du cadastre ;
- charges : hypothèques, servitudes, contraintes urbanistiques ;
- transfert de droits en cours au registre foncier ;
- droits au bénéfice de tiers ;
- assurances liées à la construction ;
- permis d'urbanisme (certificat municipal) ;
- certificat de qualification urbanistique ;
- absence d'infractions urbanistiques ;
- litiges en cours relatifs au bien.
Maisons :
- permis de construire et vérification de la conformité du bâti avec le permis ;
- certificat municipal de fin de travaux ;
- déclaration notariée d'achèvement des travaux et inscription au registre foncier ;
- autorisation municipale de première occupation.
Les experts d'Ecovis recommandent d'accorder une attention particulière à ce type d'opérations, car elles peuvent engager une responsabilité pour sanctions administratives, entraîner la perte d'acomptes ou de cautions, ainsi que des majorations et des amendes. La détection de ces irrégularités peut faciliter la (re)négociation du prix ou conduire directement à la résiliation de l'opération.
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