Yapı Yasağı Tazminat Hakkınız Ne Zaman ve Nasıl Doğar?
Yasadışı İmar Kısıtlamaları ve Mülkiyet Haklarına Müdahale ile Nasıl Başa Çıkılır?
Belediyenin özerklik hakkı ile arazi sahiplerinin yatırım koruması arasındaki çatışma, yapı hukukunun en karmaşık alanlarından birini oluşturmaktadır. Belediyeler, kentsel planlama anlayışlarını yeniden değerlendirmek için zaman kazanmak amacıyla yapı yasağını dondurma aracı olarak sıklıkla kullanmaktadır. Öte yanda ise projelerinin hazırlığına büyük mali kaynaklar yatıran ve yürürlükteki imar planlama belgelerine güvenen geliştiriciler ve mülk sahipleri bulunmaktadır. Bu makale, her iki tarafın haklarını ayrıntılı biçimde ele almaktadır. Ayrıca yasadışı bir yapı yasağına nasıl itiraz edilebileceğini ve hangi somut tazminatların hangi koşullar altında talep edilebileceğini açıklamaktadır.
Bu Makalede Ne Öğreneceksiniz?
- Bir belediyenin yapı yasağının olası yargısal denetimde geçerli sayılması için karşılaması gereken kesin yasal koşullar nelerdir.
- Geliştiricilerin yatırımlarını tehdit eden amaçlı düzenleyici değişikliklere karşı hangi hukuki araçlarla savunabilecekleri.
- Kesinleşmiş imar kararları ve yapı ruhsatlarının, yeni düzenlemelerin saygı göstermek zorunda olduğu arazi kullanım limitleri oluşturmasının neden önemli olduğu.
- Hangi somut durumlarda arazi sahiplerinin yapı kanunu uyarınca yapı yasağı tazminat hakkı doğduğu, tam olarak nelerin talep edilebileceği ve nelerin edilemeyeceği.
- Gerçek zararın tazminatının (boşa harcanan masraflar, arazi değerinin düşüşü) neden gerçekçi biçimde elde edilebilirken, yoksun kalınan kârın hukuki süreçte çok daha zor bir pozisyon oluşturduğu.
Belediye Yapı Yasağını Ne Zaman ve Hangi Koşullarla Meşru Biçimde İlan Edebilir?
Yapı yasağı, genel nitelikte bir tedbirdir. Amacı, hazırlanan imar planlama belgelerine göre gelecekteki arazi kullanımının zorlaşmasını veya imkânsızlaşmasını önlemek için belirli bir bölgede inşaat faaliyetlerini geçici olarak kısıtlamak ya da yasaklamaktır. Bu yasağın verilmesi için hukuki çerçeveyi günümüzde 283/2021 sayılı Kanun, yapı kanunu (bundan böyle "yeni yapı kanunu") düzenlemektedir. Tarihsel süreçte ise 183/2006 sayılı Kanun, imar planlama ve yapı düzeni hakkında kanun (bundan böyle "2006 yapı kanunu") uygulanmaktaydı.
Kanun, imar alanına yapı yasağı verilmesi için üç kümülatif esasa ilişkin koşul öngörmektedir. Birinci koşul olarak, belediye meclisinin yeni imar planı veya değişikliği hazırlanmasına ilişkin geçerli bir kararının bulunması gerekmektedir. İkinci koşul olarak, yasaklanan veya kısıtlanan inşaat faaliyetinin hazırlanan belgeye göre arazinin gelecekteki kullanımını zorlaştırabileceğinin kanıtlanmış olması gerekmektedir. Üçüncü koşul olarak, kısıtlamanın hem mekânsal hem konu hem de zaman bakımından zorunlu ölçüyü aşmaması gerekmektedir. Yeni yapı kanunu, § 123 fıkra 3'te yapı yasağının zorunlu minimum süre için verildiğini ve bu sürenin 6 yılı geçemeyeceğini açıkça hükme bağlamaktadır. Ayrıca § 123 fıkra 5 uyarınca yapı yasağı, bakım çalışmalarını ya da ulaşım veya teknik altyapıya ilişkin kamu yararına yapıların gerçekleştirilmesini kısıtlayamaz veya yasaklayamaz. Yüksek İdare Mahkemesi'nin içtihadı, belediyenin imar planı hazırlarken belirli ölçüde siyasi takdir yetkisine sahip olduğunu; ancak yapı yasağı verilmesinin devlet idaresi uygulaması niteliğinde olduğunu ve keyfi olamayacağını açıkça ortaya koymaktadır. NSS'nin 21.07.2009 tarihli, 1 Ao 1/2009-120 sayılı kararında belirtildiği üzere: "Mülkiyet hakkına yapılan müdahaleler özünde istisnai nitelik taşımalı, anayasal açıdan meşru gerekçelere dayanmalı ve yalnızca zorunlu ölçüde, makul biçimde amaçlanan hedefe ulaşmaya yeterli yolların en az zararı vereni ile, ayrımcı olmayan bir şekilde ve keyfilik dışlanarak uygulanmalıdır."
Arazi Sahipleri Yapı Yasağına Karşı Nasıl Başarılı Biçimde Savunabilir?
Etkilenen mülkün sahibi için temel usul savunma aracı, yapı yasağını ilan eden genel nitelikteki tedbirin taslağına itiraz sunmaktır. Yeni yapı kanunu § 127 fıkra 5'te, imar tedbiri taslağına karşı idari usul kanununun altıncı kısmı uyarınca artık itiraz yapılamayacağını açıkça belirtmektedir. İtirazlar katı yasal süre içinde yapılmalıdır: taslağın yayımlandığı tarihten itibaren 30 gün içinde. Belediye, nihai tedbirin gerekçesinde bu itirazları içerik bakımından ve anlaşılır biçimde yanıtlamakla yükümlüdür. Anayasa Mahkemesi, 08.11.2018 tarihli I. ÚS 178/15 sayılı kararında itirazların karşılanmasına ilişkin gerekçede görece daha yüksek standartların uygulandığını teyit etmiştir. Belediye itirazları görmezden gelir ya da yalnızca şekli biçimde yanıtlarsa, tedbirin kendisi denetlenemez hale gelir.
Yapı yasağı verildikten sonra mülk sahibi, 150/2002 sayılı Kanun, idari yargılama usulü kanununun § 101a ve devamı uyarınca bölge mahkemesine genel nitelikteki tedbirin veya bir kısmının iptali için başvurabilir. Davacı bu tür bir davada genellikle orantılılık ilkesinin ihlalini, etkilenen bölgenin ayrımcı biçimde belirlenmesini ya da planlama sözleşmelerinin imzalanması gibi belediyenin önceki aktif tutumundan kaynaklanan meşru beklentinin ihlal edilmesini ileri sürmektedir. Ancak şunu belirtmek gerekir: Yeni yapı kanununun § 130 ve devamında ayrıntılı biçimde düzenlenen planlama sözleşmeleri, NSS'nin yerleşik içtihadına göre kamu hukuku anlamında meşru beklenti yaratmaz; zira bu sözleşmeler özel hukuk aracıdır. NSS, 13.11.2014 tarihli 7 As 181/2014-34 sayılı kararında şu sonuca varmıştır: "Kararlaştırılan sözleşmesel yükümlülükler, yapı yasağına ilişkin imar tedbirinin kabulünü ve sonuçlarını düzenleyen yasal (kamu hukuku) düzenlemeyi değiştiremez." Bu nedenle planlama sözleşmelerinin ihlalinden kaynaklanan olası özel hukuk talepleri, medeni hukuk davası yoluyla ileri sürülmelidir.
Verilmiş Bir Yapı Ruhsatı Yeni Arazi Düzenlemesini Engelleyebilir mi?
Yapı yasağı ve imar planı değişikliklerine karşı mücadelede yatırımcıların öne sürdüğü temel argüman, arazi kullanım limitlerinin varlığıdır. Yeni yapı kanunu bunları § 12 bent r'de şöyle tanımlamaktadır: yasal mevzuattan, diğer yasal düzenlemelere dayanılarak belirlenmesinden veya arazi özelliklerinden kaynaklanan kamu yararlarının korunması amacıyla arazideki değişikliklere getirilen kısıtlamalar. Geliştirici geçmişte projesine ilişkin kesinleşmiş imar kararları veya yapı ruhsatları almışsa, bu işlemler yeni imar planlama belgesinin hazırlayıcısının saygı göstermek zorunda olduğu bir limit oluşturmaktadır.
Yüksek İdare Mahkemesi, 12.09.2012 tarihli 1 As 107/2012-139 sayılı emsal niteliğindeki kararında şunu tespit etmiştir: "Belirli bir alandaki imar kararları (ve yapı ruhsatları), yapı kanununun § 26 fıkra 1 anlamında arazi kullanım limitlerini oluşturmaktadır. [...] Bu nedenle belediyenin imar planı aracılığıyla önceden kesinleşmiş imar kararlarının etkilerini 'ortadan kaldırmaya' çalışması mümkün değildir. Aksi bir yorum, birkaç yıl önce usulüne uygun biçimde konumlandırılmış, izin alınmış ve yapı denetimine tabi tutulmuş yapıların imar planıyla çelişen bir duruma düşmesi gibi tamamen saçma sonuçlara yol açabilir." NSS aynı sonuçları 22.10.2019 tarihli 1 As 454/2017-102 sayılı kararında yapı yasağı için de açıkça uygulamış ve "yapı yasağının fiilen daha önce kesinleşmiş kamu hukuku izinlerinden yararlanmayı, yani bu izinlere dayanılarak inşaat faaliyeti yürütülmesini imkânsız kılmasının düşünülemez olduğunu" belirtmiştir.
Bu kuralın pratik sonucu belirleyicidir: Yapı yasağı, doğası gereği önceden kesinleşmiş izin almış inşaatlar üzerinde geriye dönük etki doğuramaz. Yasağın sonuçları yalnızca henüz izin alınmamış gelecekteki projelere yöneliktir. Bu nedenle kesinleşmiş yapı ruhsatına sahip geliştirici, verilen yasağa bakılmaksızın inşaata devam edebilir. Yeni yapı kanununun § 133 fıkra 4'ü de bu mantığı desteklemektedir: Söz konusu madde, yapılması planlanan projeye ilişkin iznin kesinleşmesi durumunda yapı yasağı tazminatının hak sahibine ödenmeyeceğini açıkça hükme bağlamaktadır.
Mülkiyet Hakkının Kısıtlanması Nedeniyle Yapı Yasağı Tazminat Hakkı Hangi Durumlarda Doğar?
Anayasal düzen ve yasal mevzuat, belediyenin kararlarıyla yatırımcıların mülkiyet haklarını mali tazminat gerektiren ölçüde kısıtladığı durumları öngörmektedir. Temel kurumu, yeni yapı kanununun § 133 oluşturmaktadır; bu madde 2006 yapı kanununun § 102'sinde yer alan kuralları devralmıştır. Kanun, birbirinden özenle ayrıştırılması gereken iki farklı tazminat başlığını düzenlemektedir.
Birinci başlık, imar planlama belgelerindeki değişiklik nedeniyle tazminattır. Bu tazminat, imar planı değişikliğine bağlı olarak sahibinin arazisinin yapılaşabilirliğinin kaldırılması veya önemli ölçüde kısıtlanması durumunda ödenir. Kanun katı bir zaman koşulu öngörmektedir: tazminata yalnızca, söz konusu arazii başlangıçta yapılaşabilir olarak belirleyen imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde yapılaşabilirliğin kaldırılması halinde hak kazanılır. Bu sürenin dolmasıyla hak sona erer. Ancak beş yıllık süreye, yapı yasağı veya imar planında belirlenen başka bir geçici kısıtlama nedeniyle arazinin yapılaşmasının engellendiği dönem dahil edilmemektedir (§ 133 fıkra 3).
İkinci başlık ise yapı yasağından doğan zararın tazminidir. Yeni yapı kanununun § 133 fıkra 2'ye göre, hak sahibinin arazi veya yapıya ilişkin hakları yapı yasağı tedbirleriyle önemli ölçüde kısıtlanmış ve buna bağlı olarak zarar görmüşse yapı yasağı tazminat hakkı doğar.
Her iki başlık kapsamında tazminat nakden ödenir. Yeni yapı kanunu, nakit tazminat yerine mutabakat sağlanması halinde hak sahibine başka bir arazi veya yapı verilebileceğini de açıkça kabul etmektedir (§ 135 fıkra 1).
Tam Olarak Neler Talep Edilebilir ve Tazminatın Sınırı Nerede Çizilir?
Tazminatın kapsamını anlamak, geliştirici için herhangi bir anlaşmazlık başlamadan önce hayati önem taşımaktadır. Yapı kanunu uyarınca talep edilebilecek gerçek zarar, inşaat hazırlığına yapılan olağan maliyetlerdir. Kanuna göre bu başlık kapsamında özellikle şunlar yer almaktadır:
- Yapı yasağı nedeniyle kullanımı anlamsız hale gelen proje hazırlığı ve mühendislik faaliyetlerine boşa harcanan olağan tutardaki masraflar.
- Arazinin satın alınmasına doğrudan yapılan masraflar.
- Arazi değerindeki düşüş; ancak kanuna göre özellikle bu arazinin bir borcun güvencesi (örneğin ipotek kredisi) olarak kullanılması halinde geçerlidir.
- İdari işlem ücretleri ve arazi etütlerine ilişkin masraflar gibi olağan tutardaki inşaat hazırlık masrafları kapsamına giren diğer doğrudan giderler.
Geliştirici, yapı yasağı nedeniyle elde edememesi beklenen proje geliri olan yoksun kalınan kâr iddiasında bulunduğunda çok daha zor bir konumla karşılaşır. Yoksun kalınan kâr genel olarak 89/2012 sayılı Kanun, medeni kanunun § 2952 anlamında zararın bir parçasıdır. Ancak pratikte köklü bir ispat sorunuyla karşı karşıya kalınmaktadır. Yüksek Mahkeme'nin yerleşik içtihadına göre (örneğin 25 Cdo 3837/2011 sayılı kararı) yoksun kalınan kâr salt varsayımsal olmamalıdır. Zarar gören, "olayların olağan akışı" gözetilerek gerçekten servetinin artacağını ispat etmek zorundadır.
Bu durum pratikte büyük bir ispat güçlüğüne yol açmaktadır. Yatırımcının yapı yasağı ilan edildiği sırada yalnızca teknik ve ulaşım altyapısına ilişkin imar kararı veya yapı ruhsatına sahip olduğu, ancak konutların henüz izin alınmadığı durumlarda mahkemeler talebi yalnızca "potansiyel kâr" olarak değerlendirmektedir. 25 Cdo 2909/2018 sayılı karar bu durumu geliştirici uygulaması bakımından açıkça ortaya koymaktadır: proje ilgili devlet kurumlarından gerekli izinleri almamışsa (örneğin çözüme kavuşturulmamış altyapı, "arıtma tesisi veya içme suyu temini" eksikliği nedeniyle), yoksun kalınan kâr tazminatı için nedensellik bağı bulunmamaktadır. Zira yapı müdürlüğünün ana konut yapılarını planlanan tam ölçekte gerçekten izin verip vermeyeceği kesin değildir. Altyapıya ilişkin iznin verilmesi, yapı yasağının müdahale edemeyeceği bir arazi kullanım limiti oluştururken, bağlantılı konut kompleksinin tamamlanması ve ticari değere dönüştürülmesi hakkını otomatik olarak güvence altına almamaktadır.
Belediyeye Karşı Yapı Yasağı Tazminat Talebi Sürecinde Pratikte Nasıl İlerlenmelidir?
Yapı yasağı tazminat süreci, belediyeye gönderilen yazılı bir ihbarla başlar. Bu ihbarda zarar gören yatırımcı, uğradığı zararın kapsamını tam olarak belirtir ve belediyeyi gönüllü ödemeye davet eder. Bu ihbar usul açısından belirleyici öneme sahiptir; zira zarar görenin talebini zamanında ileri sürdüğünü ve belediyenin sorunu mahkeme dışında çözme fırsatına sahip olduğunu kanıtlar.
Belediye gönüllü tazminat ödemezse zarar gören, yapı yasağı tazminat davası için medeni mahkemeye başvurmak zorundadır. Bu tür bir davada yatırımcı, belediyenin yasadışı veya kısıtlayıcı işleminin varlığını, zararın oluştuğunu ve aralarındaki nedensellik bağını ispat yükümlülüğü taşımaktadır. Belediyeler genellikle yatırımcının düzenleme değişikliği olasılığından oluşan olağan ticari riski bilerek üstlendiğini savunmaktadır. Ancak geliştirici, belediyenin yasak öncesinde projeyi aktif olarak desteklediğini kanıtlarsa —örneğin planlama sözleşmesi imzalanması, altyapı için bağış kabulü veya tekrarlanan olumlu görüş bildirilmesi— başarı şansı önemli ölçüde artmaktadır.
Bölge mahkemesinin yapı yasağını yasadışılığı gerekçesiyle iptal etmesi özel bir durum yaratır. Bu karar, 82/1998 sayılı Kanun, kamu gücünün kullanımında hukuka aykırı kararlar veya hatalı resmi işlemlerden kaynaklanan zararların tazmini hakkında kanun uyarınca tazminat yolunu açar. Bu hâlde yasadışılık mahkeme tarafından yetkili biçimde tespit edildiğinden nedensellik bağının ispatı daha kolaydır.
İmar planlama sorunlarınız mı var, beklenmedik bir yapı yasağıyla mı karşılaştınız ya da hayal kırıklığı yaşatan bir proje için yapı yasağı tazminat talep etmek amacıyla hukuki analiz mi istiyorsunuz? ECOVIS ježek avukatları yapı hukuku ve geliştirme alanında uzmanlaşmıştır. En uygun hukuki stratejiyi belirlemenizde size yardımcı olmaktan memnuniyet duyarlar.
İmar Planlama ve Tazminat Hakkında Sık Sorulan Sorular
Yapı Yasağı Önceden Verilmiş Kesinleşmiş Bir Yapı Ruhsatını Geçersiz Kılabilir mi?
Hayır. Yapı yasağı yalnızca ileriye yönelik işleyen ve yeni izin verilmesini yasaklayan ya da kısıtlayan bir tedbirdir. Geliştirici kesinleşmiş bir imar kararına veya yapı ruhsatına sahipse, bu karar bir arazi kullanım limiti oluşturmaktadır. Belediye, yapı yasağı aracılığıyla iyi niyetle edinilmiş bu haklara geriye dönük olarak müdahale edemez; izin alınan yapının inşaatı devam edebilir. Bunu NSS, 22.10.2019 tarihli, 1 As 454/2017-102 sayılı kararında teyit etmiştir; bkz. yukarıda.
Yasadışı Bir Yapı Yasağının İptali İçin Başvuru Süresi Nedir?
İmar alanına yapı yasağı da dahil olmak üzere genel nitelikteki bir tedbirin iptali için başvuru, idari yargılama usulü kanununa göre itiraz edilen tedbirin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde yetkili bölge mahkemesine yapılabilir. Bu süre kaçırılamaz; dolayısıyla yapı yasağı ilan edilir edilmez durumu derhal çözmeye girişmek gerekmektedir.
Yapı Yasağı Projemi Engellerse Yapı Yasağı Tazminat Olarak Tam Olarak Ne Talep Edebilirim?
Gerçekçi biçimde elde edilebilecek yapı yasağı tazminatı, inşaat hazırlığına yapılan olağan maliyetlerden oluşan zararın tazminidir. Bu başlık özellikle arazinin satın alınmasını ve proje hazırlığını kapsamakta; borç güvencesi olarak kullanılan arazinin değer düşüşünü de içermektedir (§ 133 fıkra 1). Her şeyin uzman raporu ile belgelenmesi en iyisidir. Buna karşılık yoksun kalınan kâr, usul açısından çok daha zor bir tutumdur. Geliştiricinin kârın gerçek anlamda elde edileceğini neredeyse kesinlikle kanıtlaması gerekir ki bu, binaların kendilerine ilişkin yapı ruhsatı olmaksızın son derece güçtür. Belediyenin planlama sözleşmeleri yaparak veya altyapı için bağış kabul ederek projeyi aktif biçimde desteklemesi durumunda başarı şansı önemli ölçüde artmaktadır.
Belediye İmar Planındaki Yapılaşabilirliği Beş Yıldan Sonra Kaldırırsa Ne Olur?
Belediye imar planını değiştirip arazinizin yapılaşabilirliğini, plandaki yapılaşabilir alanı ilk belirlediği tarihten itibaren beş yıllık sürenin dolmasından sonra kaldırırsa, yapı kanunu kapsamında yapı yasağı tazminat hakkı doğmaz. Kanun koyucu bu kuralla belediyeleri sonsuz riskten korumaktadır. Ancak şunu belirtmek gerekir: Beş yıllık süreye, yapı yasağı veya imar planındaki başka bir geçici kısıtlamanın arazinizi yapılaştırmanızı engellediği dönem dahil edilmemektedir. Süre gerçekten sona ererse geriye yalnızca genel medeni hukuk tazminat başlığı kalmaktadır; ancak bu yol usul açısından çok daha güçtür, zira imar planı değişikliği tek başına hukuka aykırı bir işlem değildir.
Sonradan Mahkemece İptal Edilen Geçerli Bir Yapı Yasağının Uygulandığı Dönem İçin de Tazminat Talep Edilebilir mi?
Evet. Bölge mahkemesi yapı yasağını yasadışılığı gerekçesiyle iptal ederse, 82/1998 sayılı Kanun uyarınca kamu gücünün kullanımında hukuka aykırı karardan kaynaklanan zararın tazmini yolu açılır. Bu durumda yatırımcı, yasadışı gecikme nedeniyle nesnel olarak katlandığı ek masrafların tazminatını talep edebilir. Bunların başında ek finansman maliyetleri, proje hazırlığına boşa harcanan giderler ve söz konusu dönemde arazilerde kanıtlanabilir değer düşüşü gelmektedir. Yoksun kalınan kâr burada da talep edilebilir; ancak diğer durumlarda geçerli olan ispat koşullarının aynısı uygulanmaktadır.
Daha fazla bilgi için lütfen bizimle iletişime geçin:
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Çek hukuk bürosu ECOVIS ježek, ağırlıklı olarak ticaret hukuku, gayrimenkul hukuku, dava takibi ile finans ve bankacılık hukuku alanlarında uzmanlaşmakta olup tüm hukuki konularda tam kapsamlı danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Bu durum, uluslararası hukuk bürolarının müvekkilleri için bir alternatif oluşturmaktadır. Sunulan hizmetlerin uluslararası boyutu, başta Avrupa ülkeleri olmak üzere ABD ve diğer yetki alanlarındaki önde gelen hukuk büroları ile deneyim ve işbirliği aracılığıyla sağlanmaktadır. Bu işbirliği, dünya genelinde 75 ülkede faaliyet gösteren ECOVIS ağı çerçevesinde yürütülmektedir. ECOVIS ježek ekip üyeleri, önde gelen uluslararası hukuk ve vergi bürolarında uzun yıllar deneyim kazanmış olup çok uluslu şirketlere, büyük Çek şirketlerine, orta ölçekli işletmelere ve bireysel müvekkillere hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Daha fazla bilgi için lütfen www.ecovislegal.cz adresini ziyaret edin.
