Konaklama hizmeti sunumu olarak Airbnb ve inşaat daireleri için Ekim 2024 tarihli yeni Bölgesel Kalkınma Bakanlığı metodolojisi
Mevcut Çek yasal düzenlemeleri, Airbnb veya Booking gibi platformlar aracılığıyla sağlanan konaklama konusunu henüz tam olarak yansıtmamaktadır. Şu anda bu tür hizmetleri düzenlemek ve net kurallar belirlemek amacıyla bir değişiklik hazırlanmakta olsa da, şimdilik mahkeme kararlarına dayanmak gerekmektedir.
Mevcut düzenlemenin en büyük sorunlarından biri, kısa süreli kiralama ile konaklama arasındaki yeterince net olmayan sınırdır. Bu nedenle yasadan, Airbnb gibi bir platform kullanırken konaklama hizmeti sunumunun, dolayısıyla ticari faaliyetin mi söz konusu olduğu, yoksa belirli bir zaman diliminde belirli bir hizmet sunma yoğunluğuna mı ulaşıldığında başladığı açık değildir.
Bölgesel Kalkınma Bakanlığı'nın yeni metodolojisi
Airbnb ve diğer paylaşımlı konaklama veya konaklama aracılık hizmetlerinin işletilmesinin bazı tartışmalı yönlerinin açıklığa kavuşturulmasına yardımcı olacak ara adım, tam olarak konut binalarında konaklama hizmetlerinin sunulmasıyla ilgili Bölgesel Kalkınma Bakanlığı'nın Ekim 2024 tarihli yeni metodolojik tavsiyesidir. Metodoloji, bu makalede daha sonra açıklayacağımız konuyla ilgili temel kavramların tanımını içerdiği gibi, ilgili yasal düzenlemenin ihlali tespit edildiğinde inşaat dairelerinin önerilen prosedürünü de düzenlemektedir.
İki farklı kurum olarak kiralama ve konaklama
Kısa süreli kiralamaların sağlanmasıyla ilgili temel sorunlar, aralarında net bir sınır belirlenmemiş iki ilgili kurumun varlığından kaynaklanmaktadır: kiralama ve konaklama (geçici kiralama). Ancak Bölgesel Kalkınma Bakanlığı'nın yeni metodolojisi bu kavramlarla çalışmaktadır ve bu nedenle aralarındaki farkın ve Airbnb işletmecileri için ne anlama geldiklerinin açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.
Daire ve ev kiralaması, Medeni Kanun'un 2201. maddesi anlamında, kiraya verenin kiralama konusu olan daireyi veya evi kiracının ve muhtemelen aile üyelerinin konut ihtiyaçlarını karşılamak üzere kiracıya bırakma yükümlülüğü olarak tanımlanabilir. Buna karşılık, konaklama Medeni Kanun tarafından, konaklayan kişiye bunun için belirlenen bir tesiste geçici konaklama sağlama yükümlülüğü olarak tanımlanmaktadır.
Temel fark, her iki kurumun özünde yatmaktadır: kiralama doğrudan ikamet için hizmet ederken, konaklama konaklayanın başka bir yerde kendi ikametgahı olduğunu varsaymaktadır. Kurumlar arasındaki diğer önemli farklar, yasanın bunların sağlanması için belirlediği gerekliliklerdir. Örneğin, kiralamadan farklı olarak konaklama için yasa, konaklama hizmetleri sunma ruhsatı zorunluluğu, bundan kaynaklanan girişimcilik gereklilikleri veya konaklamanın sağlandığı binanın farklı kullanım amacı gibi gereklilikleri belirlemektedir.
Kiralama olarak Airbnb?
Konaklama hizmeti sunumu ile ister sosyal ve sağlık sigortası ödeme zorunluluğu, işyeri ruhsatı alma yükümlülüğü veya rekreasyon katkısı ödemesi olsun, kiralamaya göre çok daha fazla gereklilik ilişkilendirilmiştir. Ancak konaklama hizmeti sunumu ile ilgili yükümlülüklerden kaçınmak ve belirli koşullar altında faaliyeti kısa süreli kiralama olarak sınıflandırmak mümkün müdür?
Son birkaç yıl içinde mahkeme kararları (özellikle bu tür en çok anlaşmazlığı çözen Prag Şehir Mahkemesi) istikrar kazanmıştır ve bu kiralama lehine olmamıştır. 2020 yılında Airbnb tipi hizmetlerin düzenlenmesiyle zaten ilgilenmiştik (https://www.ecovislegal.cz/aktuality/navrhy-zmen-pravni-upravy-airbnb-a-kratkodobeho-ubytovani-v-roce-2020/) ve o dönemde örneğin Prag Şehir Mahkemesi 21.11.2019 tarihli kararıyla bu hizmetlerin apartman sahipleri derneği tüzüğü aracılığıyla sınırlandırılmasına izin vermişti.
O zamandan bu yana, Prag Şehir Mahkemesi'nin 8 Af 20/2020-31, 6 Af 19/2020-30, 6 Af 20/2020-32 ve diğer kararlarda Airbnb gibi portallar aracılığıyla sunulan tekliflerde neden konaklama hizmeti sunumu gördüğünü ve bu tekliflerin neden kiralama olarak sınıflandırılamayacağını belirttiği durumlarda durum daha da gelişmiştir.
Yalnızca konaklama olarak Airbnb
Mahkeme kararlarında süreklilik koşuluna oldukça ayrıntılı olarak değinmiştir. Bu bakımdan, Yüksek Mahkeme'nin 22.4.2008 tarihli, dosya no. 22 Cdo 679/2007 kararına atıfta bulunmakta ve YM, süreklilik anlamının kazanç amaçlı faaliyetin kesintisiz veya sürekli olarak yürütülmesi gerektiği anlamına gelmediğini söylemektedir.
Mahkeme ayrıca Airbnb gibi portallar aracılığıyla konaklama sunumunun diğer yönlerine de odaklanmıştır. Konaklamayı kiralamadan ayıran karakteristik özellikler olarak örneğin konaklamanın kısa süreli olması, günler veya haftalar için hesaplanan fiyat veya rutin bakım yapılmaması gibi özellikleri belirtmiştir. Prag Şehir Mahkemesi'nin 22.6.2022 tarihli, dosya no. 6 Af 19/2020 kararında mahkeme, Anayasa Mahkemesi'nin II. ÚS 544/2000 kararına atıfla, Airbnb gibi portallar aracılığıyla sunulan konaklamanın "yasada öngörülen daire kiralamasının amacını yerine getiremeyeceğini, çünkü konut ihtiyacını karşılamayıp konaklama ihtiyacını karşıladığını ve bu nedenle Medeni Kanun'un 2326. maddesi uyarınca konaklama hizmeti olarak sınıflandırılması gerektiğini" söylemektedir.
Yukarıda belirtilenlere dayanarak, bugün Airbnb gibi portallar aracılığıyla hizmet sunumunun konaklama hizmeti sunumu olarak sınıflandırılması gerektiğinin oldukça açık olduğunu söyleyebiliriz ve sağlayıcının bununla ilgili tüm yükümlülükleri yerine getirmesi gerekmektedir. Bu özellikle işyeri ruhsatı alma, yerel ücretleri ödeme, ev defteri tutma, çöp toplama sağlama veya KDV ödeme yükümlülüklerini içermektedir.
Airbnb ve mekanların yeniden onayı
Airbnb tipi hizmetlerin konaklama hizmeti sunumu olarak sınıflandırılması gerektiği belirlendikten sonra, inşaat yasasına ve sağlayıcılara getirdiği kısıtlamalara geçebiliriz. Özellikle binanın kullanım amacı ve mekanların konaklama birimi olarak yeniden onaylanması gerekliliği söz konusudur. Zaten bahsedilen Bölgesel Kalkınma Bakanlığı metodolojisi bize açıkça "daire veya konutun konaklama hizmetleri sunmak için keyfi olarak kullanılamayacağını, çünkü bu şekilde bina sahibi tarafından binanın izin verilen kullanımına aykırı şekilde kullanıldığını" söylemektedir, ancak bunun neden böyle olduğunu açıklamak gerekmektedir.
Çıkış noktamız olması gereken inşaat yasasının temel hükmü, "izin gerektiren bir bina yalnızca kullanım izni kararı temelinde ve yalnızca bu kararda belirtilen amaç için kullanılabilir" diyen 230. madde 1. fıkradır. Belirtilen hükümden, ikamet için onaylanmış bir mekanın konaklama sunumu için kullanılamayacağı anlaşılmaktadır. Ancak uzmanlar arasında bu düzenlemenin tam olarak Airbnb sorununa uygulanıp uygulanmayacağı konusunda net bir fikir birliği yoktur.
Yeniden onaya karşı argümanlar
İnşaat yasası 230. maddeye ek olarak, 13. madde b), c), e) bentlerinde konut binaları (apartman ve konut evleri) ile konaklama tesisi binalarını ayırmaktadır. Bunun yanında 13. madde e) bendinde yasa açıkça apartman binasının, konut evinin ve aile rekreasyonu binasının konaklama tesisi binası olmadığını söylemektedir. Dairelerin yeniden onayının gerekliliğine karşı olanlar, genellikle inşaat yasasının bu hükümlerini, Hükümet Kararnamesi 278/2008 Sayılı Ek 4'te belirlendiği şekliyle 55 numaralı konaklama hizmetleri işyeri ruhsatının içerik kapsamı ile birlikte, örneğin aşağıdaki makalede olduğu gibi (https://www.epravo.cz/top/clanky/airbnb-byty-neni-treba-rekolaudovat-118016.html) gerekli yeniden onaya karşı bir argüman olarak kullanmaktadırlar. Konaklama hizmetlerinin içerik kapsamı şu şekildedir: "Tüm konaklama tesislerinde (örneğin otel, motel, kamp, pansiyon) ve apartman binalarında, konut evlerinde veya aile rekreasyonu binalarında konaklama sağlanması. …". İlk bakışta gerçekten de mekan yeniden onayının gerekli olmadığı ve konaklamanın dairelerde ve konut evlerinde sağlanabileceği görülebilir.
Gerçekte durum nasıldır
Ancak girişimcilik yasası ile inşaat yasası ve ilgili uygulama düzenlemelerinin diğer hükümlerine bakmak gerekmektedir. Durumun doğru değerlendirilmesi için iki başka tanıma odaklanmak gereklidir: daire ve konaklama birimi. Daire, inşaat yasasının 13. madde i) bendinde "yapısal-teknik düzenleme ve donanımıyla kalıcı ikamet gerekliliklerini karşılayan bir oda grubu veya bir yaşam odası" olarak tanımlanırken, konaklama birimi inşaat yasasının uygulama yönetmeliğinde "yapısal-teknik düzenleme ve donanımıyla geçici konaklama gerekliliklerini karşılayan ve bu amaç için belirlenen tek bir oda veya oda grubu" olarak tanımlanmaktadır. Bu nedenle bu iki mekan türü serbestçe değiştirilemez ve ayırt edilmeleri gerekmektedir.
Yasanın konut binalarının (ister apartman ister konut evi olsun) "taban alanının yarısından fazlası ikamet için hizmet eden binalar" olduğunu belirlediği inşaat yasasının 13. madde b) ve c) bentleri hükümleriyle birlikte, konaklama hizmetleri işyeri ruhsatının içerik kapsamının tam olarak bu duruma yönelik olduğu, örneğin bir apartman binasının üçte ikisinin dairelerden ve kalan üçte birinin konaklama birimlerinden oluşabileceği ve bunun mekanların yeniden onayından kaçınma gerekçesi olarak kullanılamayacağı söylenebilir.
Minimum kiralama kapsamında yeniden onay
Özel bir durum, yalnızca rastgele ve yoğun olmayan kısa süreli kiralama sağlanması olabilir. Metodoloji, inşaat dairesinin, örneğin dairenin kısa süreli konaklama için yalnızca minimum kapsamda (alan ve zaman olarak) kullanıldığı ve dairenin aynı zamanda kiraya veren tarafından ikamet için kullanıldığı durumlarda, faaliyetin yasaklanması veya binanın kullanımında değişiklik yapılması için bir neden olmadığı sonucuna varabileceğini belirtmektedir. Ancak ne metodolojiden ne de herhangi bir yasal düzenlemeden minimum kapsamın ne olduğu ve inşaat dairesinin hangi koşullarda bu sonuca varması gerektiği anlaşılmamaktadır. Bu nedenle benzer bir durum gelişimine güvenmek uygun değildir ve daha kötü seçeneğe hazırlıklı olmak daha iyidir.
Yukarıda belirtilenlere dayanarak, konaklamanın ister konut binalarında ister konaklama tesisi binalarında bulunun konaklama birimlerinde sağlanması gerektiğini ve hiçbir hükmün bize dairelerde konaklama sağlamamıza izin vermediğini söyleyebiliriz. Aynı sonuç, ilgili Bölgesel Kalkınma Bakanlığı metodolojisinde veya Kamu Hakları Savunucusu belgelerinde de bulunabilir ve bu konu örneğin aşağıdaki makalede daha ayrıntılı olarak ele alınmaktadır (https://www.epravo.cz/top/clanky/vyuziti-bytu-k-poskytovani-ubytovacich-sluzeb-118250.html).
İnşaat dairesinin denetimleri
İnşaat dairesine bir binanın onaylandığı amaca aykırı kullanımı konusunda bir bildirim gelirse prosedür nedir? Bu konu da Bölgesel Kalkınma Bakanlığı metodolojisinde ele alınmaktadır.
İnşaat dairesi işyeri dairesinden veya üçüncü bir kişiden bir bildirim aldığında, çoğu durumda denetime geçer. Söz konusu ikametgah olduğundan, denetçi ikametgaha yalnızca malik bilgisi dahilinde girebilir, bu nedenle bilginiz olmadan ikametgaha girmesi tehdidi yoktur. Ancak bu kuralın istisnası, ikametgahın diğer amaçların yanı sıra ticari faaliyet yürütmek için kullanılması durumudur.
Binanın izinsiz kullanımının tespit edilmesinden sonra inşaat dairesi maliki izinsiz kullanımı sonlandırmaya çağırır. Malik çağrıya uymazsa, inşaat dairesinin izinsiz kullanımı yasakladığı bir karar verilmesini takip eder.
Ancak bina malikini küçük olmayan cezalar beklemektedir. Konut binalarında konaklama hizmetleri sunumu ve izne aykırı kullanımı yasaklayan karara uymamak inşaat yasasına göre kabahattir ve 1.000.000 Çek Korunası'na kadar para cezası ile cezalandırılabilir.
Hazırlanan değişiklik
Kısa süreli kiralama sağlamak için belirsiz koşullar, hazırlanan 159/1999 Sayılı Kanun değişikliği ile yakında değişebilir, bu kanun turizm alanında ticari faaliyetin ve belirli faaliyetlerin yürütülmesinin bazı koşullarıyla ilgilidir. Değişiklik 26.7.2024 tarihinde milletvekillerine meclis belgesi 761 olarak gönderilmiştir ve şu anda Kamu Yönetimi ve Bölgesel Kalkınma Komitesi tarafından görüşülmeyi beklemektedir. Çek hukuk düzeninin değiştirilmesi, bu yılın Nisan ayından itibaren Mayıs 2026'da yürürlüğe girecek olan AB Düzenlemesi 2018/1028'e bir yanıttır.
Planlanan en büyük değişikliklerden biri, hizmetlerin sunulacağı mekanların zorunlu kaydıdır. Bu tür mekanlar yeni olarak "konaklama sağlama birimleri" olarak adlandırılacak ve konaklama tesisleri, konaklama sağlama birimleri ve konaklayan kişiler sicilinde tutulmaları gerekecektir. Sicilde tutulma ile birlikte birimin kayıt numarasının verilmesi de ilişkilendirilecektir ve bu numara olmadan mekan çevrimiçi platformlarda hiç sunulamayacaktır. Ancak bu planlanan değişiklikle inşaat yasası hükümleri etkilenmemektedir ve yine de konaklamanın yalnızca konaklama tesisi binası olarak onaylanmış mekanlarda sağlanması gerekecektir.
Diğer büyük değişiklikler arasında belediyelerin belediye veya beldenin bir kısmındaki dairelerde ve apartman binalarında konaklama sağlama koşullarını yönetmelikle düzenleme yetkisi yer almaktadır. Belediyeler, yılın belirli bir döneminde bu tür konaklamanın hiç sağlanamayacağını belirleyebilecek veya yılda bu tür konaklamanın sağlanabileceği en yüksek gün sayısını belirleyebileceklerdir. Aynı zamanda belediyeler, mekanın büyüklüğü oranında en yüksek konaklayanların sayısını da belirleyebileceklerdir.
Sonuç
Şu anda kısa süreli kiralamaların düzenlenmesi yasada yeterince düzenlenmemiştir ve daha çok mahkeme kararlarına dayanmaktadır. Ancak mahkeme kararlarıyla konaklama hizmeti sunumunun kısa süreli kiralama sağlama olarak değerlendirilemeyeceği ve Airbnb veya Booking gibi platformlarda teklifleri yayınlayan kişilerin konaklama hizmeti sunumu ile ilgili tüm yasal gereklilikleri yerine getirmekle yükümlü oldukları oldukça net bir şekilde belirlenmiştir. Ancak hazırlanan Çek hukuk düzeninin değiştirilmesi ve AB Düzenlemesi, yakın gelecekte bu hizmetlerin sağlanması için net kurallar belirlemelidir.
Daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçin:
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Prag 1
e-posta: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o. hakkında
Çek hukuk firması ECOVIS ježek, pratiğinde öncelikle ticaret hukuku, gayrimenkul hukuku, dava yönetimi ve ayrıca finansman ve bankacılık hukuku üzerine odaklanmakta ve tüm alanlarda tam hizmet danışmanlığı sağlamakta, böylece uluslararası firmaların müşterileri için bir alternatif oluşturmaktadır. Sağlanan hizmetlerin uluslararası boyutu, mevcut deneyimler ve çoğu Avrupa ülkesinde, ABD'de ve diğer yargı bölgelerinde önde gelen hukuk firmaları ile işbirliği yoluyla, dünya çapında 75 ülkede faaliyet gösteren ECOVIS ağı çerçevesinde sağlanmaktadır. ECOVIS ježek hukuk firması ekip üyeleri, çok uluslu şirketlere, büyük Çek şirketlerine ve ayrıca orta ölçekli firmalara ve bireysel müşterilere hukuki danışmanlık sağlamada önde gelen uluslararası hukuk ve vergi firmalarından uzun yıllara dayanan deneyime sahiptir. Daha fazla bilgi için www.ecovislegal.cz.
