Çek Cumhuriyeti'nde paylı mülkiyet: paydaşlar ortak mal için yaptıkları onarım, bakım ve yatırım giderlerini nasıl denkleştirir?
Çek Cumhuriyeti'nde paylı mülkiyet, ortak taşınmazın giderlerini kimin üstleneceği sorusunu sıkça gündeme getirir. Paylı mülkiyetin bir bütün olarak sona erdirilmesini ve tasfiyesini Çek Cumhuriyeti'nde paydaşlar arasında paylı mülkiyetin tasfiyesi başlıklı makalemizde ayrıntılı olarak ele almıştık. Bu makale, Çek Cumhuriyeti'nde paylı mülkiyetin devamı süresince paydaşlar arasında ortak taşınmazın giderlerinin ve gelirlerinin denkleştirilmesini konu almaktadır. Taşınmazın edinilmesinin eşitsiz finansmanı, bakım ve onarım için yapılan giderler ile taşınmazın paydaşlardan biri tarafından münhasıran kullanılması da kapsam dahilindedir. Anlatım, 89/2012 sayılı Kanun olan Çek Medeni Kanunu'nun 1115. maddesi ve devamındaki paylı mülkiyet düzenlemesine (bundan sonra "MK") ve Çek Yargıtayı'nın içtihadına dayanmaktadır.
Çek Cumhuriyeti'nde paylı mülkiyet: taşınmazın edinilmesinin eşitsiz finansmanı
Paydaşlar, taşınmazın edinilmesini çok daha büyük ölçüde yalnızca biri finanse etmiş olsa bile, Çek tapu sicilinde (kadastro) çoğu zaman eşit paylarla kayıtlıdır. MK m. 1122 f. 2'den şu sonuç çıkar: "Payın büyüklüğü, paylı mülkiyetin veya paydaşın paylı mülkiyete katılımının dayandığı hukuki olgudan doğar. Bu, paydaşların payların büyüklüğünü başka şekilde kararlaştırmalarına engel olmaz; böyle bir anlaşma, payın devri için öngörülen unsurları taşımalıdır." MK m. 1122 f. 3 uyarınca ayrıca yasal bir karine geçerlidir: "Payların eşit olduğu varsayılır." Eşitsiz finansman, tek başına kayıtlı payın büyüklüğünü değiştirmez. Bu yönüyle söz konusu düzenleme, MK m. 742 metninin mahkemeye, her eşin malvarlığının edinilmesine ve korunmasına nasıl katkıda bulunduğunu dikkate alma yükümlülüğünü doğrudan getirdiği eşler arası mal ortaklığının tasfiyesinden ayrılır. Paylı mülkiyette böyle bir düzeltme mekanizması bulunmaz.
Taşınmazın edinilmesi için daha fazla kaynak ayıran paydaş yine de tamamen korumasız değildir. Belirleyici olan, fazla ödemenin hukuki sebebidir:
- Bilinçli bir karşılıksız edim söz konusuysa, MK m. 2055 f. 1 anlamında bağışlama vardır ve iade talebi doğmaz.
- Başından itibaren, gayriresmî de olsa, kaynakların iade edileceği kararlaştırılmışsa, MK m. 2390 anlamında ödünç sözleşmesi vardır. Bu, paylı mülkiyetin tasfiyesinden bağımsız, ayrı bir borç ilişkisinden doğan taleptir.
- Yukarıdaki durumların hiçbiri söz konusu değilse, yani ne bağışlama kastı ne de iade anlaşması varsa ve muvazaa da yoksa, fazla ödeme MK m. 2991 uyarınca diğer paydaşın sebepsiz zenginleşmesidir: "Başkasının zararına haklı bir sebep olmaksızın zenginleşen, fakirleşene zenginleştiği kadarını iade etmek zorundadır. Özellikle hukuki sebepsiz bir edimle, hukuki sebebi ortadan kalkmış bir edimle, başkasına ait bir değerin hukuka aykırı kullanımıyla ya da kendisinin hukuken yerine getirmesi gereken şeyin onun yerine yerine getirilmesi yoluyla mal varlığı yararı elde eden kişi sebepsiz zenginleşir." Birinci paydaş, satıcıya, payına göre ikinci paydaşın ödemesi gereken satış bedeli kısmını da ödemişse, MK m. 2991 f. 2 anlamında onun yerine, onun hukuken kendisinin yerine getirmesi gereken edimi ifa etmiş olur.
Eşitsiz katkının mülkiyet payını da etkilemesi isteniyorsa, taraflar bunu taşınmazı edinirken belgelendirmelidir. Aksi takdirde, daha fazla yatırım yapan paydaşa, varlığını ispatlayabilmesi koşuluyla, yalnızca ödünç sözleşmesinden veya sebepsiz zenginleşmeden doğan olası bir talep kalır.
Ortak mal için yapılan onarım, bakım ve yatırım giderleri
Bir diğer soru, paylı mülkiyetin devamı süresince taşınmaz için yapılan giderlerin finansmanıdır. MK m. 1136 uyarınca: "Diğer paydaşların yararına olarak, onları bilgilendirmeden ve onaylarını almadan ortak mal için gider yapan paydaş, a) paydaşlara fayda sağlayan bir gider söz konusuysa malın değer artışı ölçüsünde orantılı bir tazminat payını veya b) malı kurtarmak için yapılması gereken bir gider söz konusuysa zorunlu giderlerin tazminini talep edebilir." Hüküm, paydaşın diğerlerinin yararına hareket edip ortak mala yatırım yaptığı, diğer paydaşların ise bunu bilmediği veya onaylamadığı durumlarda uygulanır. Bu halde yatırım yapan paydaşın talebi yalnızca, kanunun katı biçimde ayırdığı iki durumda doğar.
Bu ayrımı Çek Yargıtayı 30.11.2011 tarihli kararında, 22 Cdo 3766/2011 sayılı ilamda ayrıntılı biçimde incelemiştir: 22 Cdo 3766/2011. Karar, 40/1964 sayılı Kanun olan Medeni Kanun'un 139. maddesinin 2. fıkrasındaki önceki düzenlemeyi yorumlamıştır. Ancak mahkemenin çıkardığı ilkeler içerik bakımından yürürlükteki MK m. 1136'nın anlayışıyla örtüşmekte ve uygulamada bugün de dikkate alınmaktadır.
Malın değer artışına göre tazminat
MK m. 1136 b. a) kapsamındaki giderlerde belirleyici olan, yatırım yapan paydaşın fiilen ödediği tutar değil, ortak malın değerinin nesnel olarak ne kadar arttığıdır. Bu iki tutar farklı olabilir ve mahkeme değer artışını bilirkişi raporuyla da belirleyebilir. Söz konusu olan, yenileme, ek yapı veya düzenleme gibi zorunlu olmayan ancak malın değerini artıran olağan bir yatırımdır. Paydaş, bu değer artışının yalnızca orantılı payını talep edebilir. Bunu, her biri yarım paya sahip iki paydaş örneğiyle açıklayalım:
- Küçük yatırım, büyük değer artışı: A paydaşı 100.000 CZK öder ve taşınmazın değeri 1.000.000 CZK artar. B paydaşı, değer artışındaki yarım payını, yani 500.000 CZK'yi ona tazmin etmelidir; oysa A yalnızca 100.000 CZK harcamıştır.
- Büyük yatırım, değer artışı yok: A paydaşı 1.000.000 CZK öder, ancak taşınmazın değeri artmaz. (a) bendi uyarınca talep doğmaz ve A, B'den 500.000 CZK, yani ödediğinin yarısını isteyemez.
- Değeri düşüren yatırım: Yatırım malın değerini düşürmüş veya malı zarara uğratmışsa durum farklıdır. Burada diğer paydaşların haklarına müdahale ve olası bir zarar tazmini talebi gündeme gelir.
Değer artışının ve dolayısıyla talebin tutarını yargılamada mahkeme belirleyebilir ve bunun için bilirkişi raporu isteyebilir. Yatırıma ilişkin muhasebe belgeleri önemlidir, ancak talebin tutarını tek başlarına belirlemez. Uygulamada değer artışının yapılan giderlere yaklaşması sık görülür, ancak bu kural değildir; bu nedenle paydaş bunu otomatik olarak beklememelidir.
Zorunlu giderlerin tazmini
MK m. 1136 b. b), malı kurtarmak için yapılması gereken giderleri, örneğin yapılmadığı takdirde malın yok olma veya zarar görme tehlikesiyle karşı karşıya kalacağı bir onarımı kapsar. Bu giderlerde malın değerinin artıp artmadığı incelenmez. Belirleyici olan, giderin yapılmasının zorunlu olmasıdır.
Diğer paydaşların onayıyla yapılan giderler
Diğer paydaşlar gideri önceden, ister anlaşmayla ister MK m. 1128 veya m. 1129 uyarınca çoğunluk kararıyla onaylamışsa, bu, payın büyüklüğüne göre giderlere katılma yönündeki yasal yükümlülüğün yerine getirilmesidir ve ödeme talebi, giderin niteliğinden bağımsız olarak derhal muaccel olur. Böyle bir onay yoksa sebepsiz zenginleşme söz konusudur ve burada giderin türü belirleyicidir:
- Malı kurtarmak için zorunlu giderlerde talep, giderin yapılmasıyla doğar.
- Diğer, değer artırıcı giderlerde talep ancak paylı mülkiyetin sona ermesiyle doğar.
MK m. 629 f. 1 uyarınca "zamanaşımı süresi üç yıldır" ve talebin muaccel olduğu andan itibaren işler. Ancak eşler arasında, MK m. 646 uyarınca, evlilik devam ettiği sürece zamanaşımı süresi işlemeye başlamaz ve işlemez. Bu kural, ortak hanede yaşayan kişiler arasındaki haklar için de kıyasen geçerlidir.
Paydaşlardan biri ortak arsa üzerinde ev inşa ederse, yapı MK m. 506 f. 1 uyarınca arsanın bütünleyici parçasıdır ve bu nedenle, kim ödemiş olursa olsun, arsayla aynı oranda aynı paylı mülkiyetin konusudur. Yatırım yapan paydaşın yukarıda açıklanan kurallar uyarınca tazminat talebi doğar.
MK m. 1136 kapsamındaki bu durum, bir önceki bölümde anlatılan giderlerden ayrılmalıdır. MK m. 1136, halihazırda ortak olan mal için yapılan giderlere uygulanır; taşınmazın edinilmesinin finansmanı bu hükme tabi değildir ve sebepsiz zenginleşmeye ilişkin genel düzenleme uyarınca değerlendirilir. Genel ilkelere göre talep, diğer paydaş adına satış bedelinin ödendiği anda doğar, paylı mülkiyetin sona ermesini beklemez. Çek Yargıtayı, olgusal olarak yakın, yani başka bir kişinin tek başına maliki olduğu taşınmaza yapılan yatırımlara ilişkin bir durumda benzer bir sonuca 16.7.2018 tarihli, 28 Cdo 1374/2018 sayılı kararında varmıştır. Bu kararda, hukuki sebebi olmayan ve zenginleşmenin kaynakların harcandığı anda doğduğu edim ile sonradan ortadan kalkan bir sebebe dayanan ve zenginleşmenin ancak bu sebebin etkisini yitirdiği anda doğduğu edim arasında ayrım yapılmıştır; örneğin yatırımın dayanağı olan tarafların ortak konut anlaşması sona erdiğinde olduğu gibi. Dolayısıyla taşınmazın edinilmesinin eşitsiz finansmanında da, ödemenin gayriresmî de olsa kendine ait ve sonradan ortadan kalkan bir hukuki sebebi olduğu ispatlanırsa, MK m. 629 f. 1 uyarınca zamanaşımı süresi daha geç işlemeye başlayabilir.
Bundan, yatırım planlayan paydaş için pratik bir öneri çıkar. Niyetini diğer paydaşa yazılı olarak bildirmeli ve onayını almalıdır. Halihazırda yapılan giderler için faturaları, banka ekstrelerini ve yapılan işlerin açıklamasını saklamak yerinde olur, çünkü giderin hangi kategoriye girdiği zamanaşımı süresinin ne zaman işlemeye başlayacağını belirler. Diğer paydaşın onayının yazılı olması gerekmez; koşullardan ve paydaşların davranışlarından çıkarılabilir. Bunu ispatlamak için özellikle yatırımın birlikte planlandığını gösteren e-postalar, SMS'ler ve diğer yazışmalar, proje belgeleri, proje müellifi veya inşaat firmasıyla yapılan görüşmeler, diğer paydaşın çözümlerin veya donanımın seçimine katılımı ya da tanık ifadeleri kullanılabilir. Diğer paydaşın yatırımı uygulama süresi boyunca kabul etmiş ve ardından sonucunu kullanmış olması da önem taşıyabilir.
Taşınmazın bir paydaş tarafından münhasıran kullanılması
MK m. 1120 f. 1 uyarınca: "Ortak maldan elde edilen ürünler ve gelirler paylar oranında paylaşılır." Soru, taşınmazı yalnızca paydaşlardan birinin kullanması halinde durumun ne olacağıydı. Bunu Çek Yargıtayı Hukuk ve Ticaret Dairesi Büyük Kurulu, 10.10.2012 tarihli, 31 Cdo 503/2011 sayılı kararında ele almış ve kullanımdan dışlanmanın hukuki bir dayanağının bulunup bulunmadığına göre iki durumu birbirinden ayırmıştır.
Dışlanma, paydaşların anlaşmasına, çoğunluk kararına veya mahkeme kararına dayanıyorsa, dışlanan paydaşa zararının kapsamına uygun bir tazminat düşer; çünkü "paydaşın, ortak malı payına tekabül eden ölçüde kullanmaması nedeniyle tazminat alma hakkı kanundan doğar ve paydaşın ortak malın kullanımına payına tekabül eden ölçüde katılma hakkından kaynaklanır." Böyle bir hukuki dayanak yoksa sebepsiz zenginleşme söz konusudur: "Paydaş, hukuki bir sebep olmaksızın ... ortak malı mülkiyet payının ötesinde kullanıyorsa, bu kullanımla zenginleştiği şeyi, sebepsiz zenginleşmenin iadesine ilişkin kurallara göre diğer paydaşlara iade etmekle yükümlüdür."
Tazminatın temel tutarı, ilgili yerde ve zamanda benzer bir taşınmazın kullanımı için olağan olarak ödenen paraya, yani kural olarak olağan kira bedeline karşılık gelir. Çek Yargıtayı bu ölçütü, önceki düzenleme bakımından 15.6.1999 tarihli, 25 Cdo 2578/98 sayılı kararında ortaya koymuştur. Bu ölçütün MK rejiminde de uygulanabilirliğini ise örneğin 31.10.2018 tarihli, 28 Cdo 3090/2018 sayılı kararında teyit etmiştir. Zenginleşen paydaş iyi niyetliyse, bu şekilde belirlenen tazminat genellikle yeterlidir. İyi niyetli değilse, MK m. 3004 f. 1 uyarınca fakirleşen paydaşa olağan kira bedelinin ötesinde yoksun kalınan kazancı, yani fakirleşen paydaşın kendi malvarlığını yöneterek elde edeceği ekonomik getirileri de tazmin etme yükümlülüğü doğabilir; bu konuyu Çek Yargıtayı 18.1.2023 tarihli, 28 Cdo 1897/2022 sayılı kararında ele almıştır. Münhasır kullanımın kapsamı ve niteliği yargılamada ispatlanmalıdır; bunu Çek Yargıtayı 4.7.2013 tarihli, 22 Cdo 1645/2013 sayılı kararında teyit etmiştir.
Sebepsiz zenginleşmenin iadesi talebinden, diğer paydaşın ortak malı paydaşların anlaşmasına veya MK m. 1128 uyarınca çoğunluk kararına dayanarak geçerli biçimde üçüncü bir kişiye kiraya verdiği durum ayrılmalıdır. Bu durumda söz konusu paydaş malı hukuki sebep olmaksızın kullanmış olmaz ve dışlanan paydaşa sebepsiz zenginleşme gerekçesiyle tazminat düşmez; ancak kendisi kira ilişkisinin tarafı olmuşsa, kiradan fiilen elde edilen gelirden bir paya hak kazanabilir. Bu ayrımı Çek Yargıtayı 13.1.2016 tarihli, 22 Cdo 3983/2015 sayılı kararında ele almış ve en son 24.9.2025 tarihli, 28 Cdo 843/2025 sayılı kararında teyit etmiştir. Bu kararda ayrıca, 31 Cdo 503/2011 sayılı kararın sonuçlarının bugün de değişmeden geçerli olduğunu ve daha önce 40/1964 sayılı Kanun m. 139 f. 2'de düzenlenen, ortak malın kullanımının paydaşların anlaşmasıyla veya çoğunluk kararıyla sınırlandırılmasının bugün MK m. 1128'e karşılık geldiğini açıkça belirtmiştir.
Bu düzenlemeye bağlı olarak, kullanıma ilişkin anlaşmanın zımnen de doğabileceğini eklemek gerekir; dolayısıyla diğer paydaşın münhasır kullanıma uzun süre göz yumması, en azından açıkça itiraz edilmeden önceki dönem bakımından talebi zayıflatabilir. Ayrıca paydaşlar arasında aynı anda, konutun değerine denk bir edim talebi doğuran başka bir hukuki ilişki bulunuyorsa, örneğin MK m. 697 uyarınca eşler arasındaki nafaka yükümlülüğü gibi, aynı ekonomik avantajın birbiriyle rekabet eden iki talepte eş zamanlı olarak ileri sürülmemesine dikkat edilmelidir.
Sonuç
Ortak taşınmazın edinilmesine yapılan eşitsiz katkı, tek başına kayıtlı paylı mülkiyet paylarını değiştirmez. Paylar, edinme sebebine göre belirlenir ve ancak ödünç sözleşmesi veya sebepsiz zenginleşme bulunduğunun ispatlanmasıyla tartışmaya açılabilir. Bir paydaşın diğerlerinin onayı olmadan yaptığı onarım veya bakım giderleri, derhal muaccel olan zorunlu giderler ile yalnızca paylı mülkiyetin sona ermesinde muaccel olan diğer, değer artırıcı giderler olarak ayrılır. Ortak maldan elde edilen gelirler, bir paydaşın malı münhasıran kullanmasının ekonomik değeri dahil, paylara göre paylaşılır; diğer paydaşın dışlanması anlaşmaya, çoğunluk kararına veya mahkeme kararına dayanmıyorsa, ona olağan kira bedeli tutarında, zenginleşen paydaş iyi niyetli değilse yoksun kalınan kazançla artırılmış olarak sebepsiz zenginleşmenin iadesi talebi düşer. Özetle, Çek Cumhuriyeti'nde paylı mülkiyet, her yatırımın ve taraflar arasındaki her anlaşmanın iyi belgelenmesini gerektirir.
Somut bir olayın değerlendirilmesi her zaman taşınmazın nasıl finanse edildiğine, paydaşlar arasında gerçekte hangi anlaşmaların yapıldığına ve hangi delillerin sunulabileceğine bağlıdır. Somut koşulları, ideal olarak mahkemede uyuşmazlık çıkmadan önce, bir avukatla görüşmenizi öneririz.
Daha fazla bilgi için bize şu adresten ulaşabilirsiniz:
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o. hakkında
Çek hukuk bürosu ECOVIS ježek, uygulamasını esas olarak ticaret hukuku, gayrimenkul hukuku, uyuşmazlık çözümü ve ayrıca finansman ve bankacılık hukuku alanlarında yoğunlaştırmakta ve tüm alanlarda kapsamlı danışmanlık sunarak uluslararası büroların müşterileri için bir alternatif oluşturmaktadır. Sunulan hizmetlerin uluslararası boyutu, edinilen tecrübe ve dünya genelinde 75 ülkede faaliyet gösteren ECOVIS ağı çerçevesinde Avrupa ülkelerinin çoğunda, ABD'de ve diğer yargı bölgelerinde önde gelen hukuk büroları ile yürütülen iş birliği sayesinde sağlanmaktadır. ECOVIS ježek hukuk bürosunun ekip üyeleri, önde gelen uluslararası hukuk ve vergi firmalarında edindikleri uzun yıllara dayanan deneyimle çok uluslu şirketlere, büyük Çek şirketlerine, ayrıca orta ölçekli şirketlere ve bireysel müşterilere hukuki danışmanlık sunmaktadır. Daha fazla bilgi için: www.ecovislegal.cz.
