Wie rechnen Miteigentümer die von ihnen getätigten Aufwendungen für Reparaturen, Instandhaltung und Investitionen in die gemeinsame Sache ab?
Die Aufhebung und Auseinandersetzung des Miteigentums als Ganzes haben wir ausführlich im Artikel Auseinandersetzung des Miteigentums zwischen Miteigentümern in der Tschechischen Republik beschrieben. Dieser Artikel befasst sich mit dem Ausgleich von Aufwendungen und Erträgen aus einer gemeinsamen Immobilie zwischen Miteigentümern während des Bestehens des Miteigentums und behandelt die Themen der ungleichen Finanzierung des Immobilienerwerbs, der für Instandhaltung und Reparaturen aufgewendeten Kosten sowie der ausschließlichen Nutzung der Immobilie durch einen der Miteigentümer. Die Darstellung stützt sich auf die Regelung des Miteigentums nach Bruchteilen in § 1115 ff. des Gesetzes Nr. 89/2012 Slg., Bürgerliches Gesetzbuch (im Folgenden „BGB") sowie auf die Rechtsprechung des Obersten Gerichts.
Ungleiche Finanzierung des Immobilienerwerbs
Miteigentümer werden im Grundbuch häufig zu gleichen Teilen eingetragen, obwohl sich nur einer von ihnen in deutlich größerem Umfang an der Finanzierung des Immobilienerwerbs beteiligt hat. Aus § 1122 Abs. 2 BGB ergibt sich: „Die Größe des Anteils ergibt sich aus der Rechtstatsache, auf der das Miteigentum oder die Beteiligung des Miteigentümers am Miteigentum beruht. Dies hindert die Miteigentümer nicht daran, die Größe der Anteile anderweitig zu vereinbaren; eine solche Vereinbarung muss die für die Übertragung eines Anteils vorgeschriebenen Voraussetzungen erfüllen." Nach § 1122 Abs. 3 BGB gilt zudem die gesetzliche Vermutung: „Es wird vermutet, dass die Anteile gleich groß sind." Eine ungleiche Finanzierung allein ändert nichts an der Größe des eingetragenen Anteils. Darin unterscheidet sich diese Regelung von der Auseinandersetzung des gemeinschaftlichen Vermögens von Ehegatten, bei der § 742 BGB dem Gericht ausdrücklich aufgibt zu berücksichtigen, wie sich jeder der Ehegatten um den Erwerb und die Erhaltung des Vermögens verdient gemacht hat. Beim Miteigentum nach Bruchteilen fehlt eine solche Korrekturmöglichkeit.
Ein Miteigentümer, der mehr Mittel für den Immobilienerwerb aufgewendet hat, steht dennoch nicht völlig schutzlos da. Entscheidend ist der Rechtsgrund der überschießenden Zahlung:
- Handelte es sich um eine bewusste unentgeltliche Leistung, liegt eine Schenkung nach § 2055 Abs. 1 BGB vor, und ein Rückforderungsanspruch entsteht nicht.
- War von Anfang an, wenn auch formlos, vereinbart, dass die Mittel zurückzuzahlen sind, handelt es sich um ein Darlehen nach § 2390 BGB, also um einen eigenständigen schuldrechtlichen Anspruch unabhängig von der Auseinandersetzung des Miteigentums.
- Liegt keine der vorgenannten drei Situationen vor, fehlt es also sowohl an einer Schenkungsabsicht als auch an einer Rückzahlungsvereinbarung und handelt es sich auch nicht um ein Scheingeschäft, stellt die überschießende Zahlung eine ungerechtfertigte Bereicherung des anderen Miteigentümers nach § 2991 BGB dar: „Wer sich auf Kosten eines anderen ohne gerechten Grund bereichert, hat dem Entreicherten das herauszugeben, um was er bereichert ist. Ungerechtfertigt bereichert sich insbesondere, wer einen Vermögensvorteil durch eine Leistung ohne Rechtsgrund, durch eine Leistung aus einem weggefallenen Rechtsgrund, durch die rechtswidrige Nutzung eines fremden Wertes oder dadurch erlangt, dass für ihn geleistet wurde, was er selbst rechtmäßig hätte leisten müssen." Hat der erste Miteigentümer dem Verkäufer auch jenen Teil des Kaufpreises bezahlt, den nach seinem Anteil der zweite Miteigentümer hätte zahlen müssen, so hat er für diesen das geleistet, was dieser rechtmäßig selbst hätte leisten müssen, im Sinne von § 2991 Abs. 2 BGB.
Soll sich eine ungleiche Einlage auch auf den Eigentumsanteil auswirken, müssen die Parteien dies bereits beim Erwerb der Immobilie festhalten. Andernfalls verbleibt dem investierenden Miteigentümer lediglich ein etwaiger Anspruch aus Darlehen oder ungerechtfertigter Bereicherung, sofern er dessen Bestehen nachweist.
Aufwendungen für Reparaturen, Instandhaltung und Investitionen in die gemeinsame Sache
Eine weitere Frage betrifft die Finanzierung von Aufwendungen, die während des Bestehens des Miteigentums auf die Immobilie getätigt wurden. Nach § 1136 BGB gilt: „Ein Miteigentümer, der im Interesse der übrigen Miteigentümer ohne deren Benachrichtigung und Zustimmung einen Aufwand auf die gemeinsame Sache getätigt hat, kann verlangen a) einen verhältnismäßigen Teil des Ersatzes im Umfang der Wertsteigerung der Sache, wenn es sich um einen Aufwand handelte, der den Miteigentümern zum Vorteil gereichte, oder b) Ersatz der notwendigen Aufwendungen, wenn es sich um einen Aufwand handelte, der zur Rettung der Sache erforderlich war." Diese Bestimmung findet Anwendung, wenn ein Miteigentümer im Interesse der übrigen handelt und in die gemeinsame Sache investiert, während die übrigen Miteigentümer davon nichts wissen oder nicht einverstanden sind. Ein Anspruch des investierenden Miteigentümers entsteht dann nur in zwei Fällen, die das Gesetz streng unterscheidet.
Mit dieser Unterscheidung befasste sich das Oberste Gericht eingehend in seinem Urteil vom 30.11.2011, Az. 22 Cdo 3766/2011. Die Entscheidung legte die frühere Regelung in § 139 Abs. 2 des Gesetzes Nr. 40/1964 Slg., Bürgerliches Gesetzbuch, aus; die vom Gericht entwickelten Grundsätze entsprechen jedoch inhaltlich dem Konzept des heutigen § 1136 BGB und werden in der Praxis auch heute noch zugrunde gelegt.
Ersatz nach der Wertsteigerung der Sache
Bei Aufwendungen nach § 1136 Buchst. a) BGB ist nicht automatisch der Betrag entscheidend, den der investierende Miteigentümer tatsächlich bezahlt hat, sondern vielmehr, um wie viel sich der Wert der gemeinsamen Sache objektiv erhöht hat. Beide Beträge können voneinander abweichen, und das Gericht kann das Ausmaß der Wertsteigerung auch durch ein Sachverständigengutachten feststellen lassen. Es handelt sich um eine gewöhnliche Investition, also eine Sanierung, einen Anbau oder eine Umbaumaßnahme, die nicht notwendig ist, die Sache aber im Wert steigert. Entscheidend ist nicht, wie viel die Investition gekostet hat, sondern um wie viel sich der Wert der Sache objektiv erhöht hat. Der Miteigentümer kann daher nur einen verhältnismäßigen Teil dieser Wertsteigerung verlangen. Zur Veranschaulichung dient das Beispiel zweier Miteigentümer, denen jeweils die Hälfte gehört:
- Geringe Investition, große Wertsteigerung: Miteigentümer A zahlt 100.000 CZK, und der Wert der Immobilie steigt dadurch um 1.000.000 CZK. Miteigentümer B muss ihm die Hälfte der Wertsteigerung ersetzen, also 500.000 CZK, obwohl A nur 100.000 CZK aufgewendet hat.
- Große Investition, keine Wertsteigerung: Miteigentümer A zahlt 1.000.000 CZK, der Wert der Immobilie steigt jedoch nicht. Ein Anspruch nach Buchstabe a) entsteht ihm nicht, und er kann von B nicht 500.000 CZK verlangen, also die Hälfte dessen, was er bezahlt hat.
- Investition, die den Wert mindert: Hat die Investition die Sache entwertet oder beschädigt, liegt eine andere Situation vor. Hier kommt ein Eingriff in die Rechte der übrigen Miteigentümer sowie gegebenenfalls ein Schadensersatzanspruch in Betracht.
Das Ausmaß der Wertsteigerung und damit auch des Anspruchs kann das Gericht im Verfahren bestimmen und dazu ein Sachverständigengutachten einholen. Buchhaltungsunterlagen über die Investition sind wichtig, entscheiden jedoch nicht für sich allein über die Höhe des Anspruchs. In der Praxis kommt es häufig vor, dass die Wertsteigerung den aufgewendeten Kosten nahekommt, dies ist jedoch keine Regel, und ein Miteigentümer sollte daher nicht automatisch damit rechnen.
Ersatz notwendiger Aufwendungen
Bei § 1136 Buchst. b) BGB handelt es sich um Aufwendungen, die zur Rettung der Sache erforderlich waren, etwa für eine Reparatur, ohne die der Sache die Zerstörung oder Beschädigung gedroht hätte. Bei diesen Aufwendungen wird nicht geprüft, ob sich der Wert der Sache erhöht hat. Entscheidend ist, dass der Aufwand notwendig war.
Mit Zustimmung der übrigen Miteigentümer
Haben die übrigen Miteigentümer dem Aufwand im Voraus zugestimmt, sei es durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss nach § 1128 oder § 1129 BGB, handelt es sich um die Erfüllung der gesetzlichen Pflicht, sich entsprechend der Größe des Anteils an den Kosten zu beteiligen, und der Erstattungsanspruch wird unabhängig von der Art der Aufwendung sofort fällig. Fehlte eine solche Zustimmung, liegt eine ungerechtfertigte Bereicherung vor, bei der die Art der Aufwendung entscheidend ist:
- Bei notwendigen Aufwendungen zur Rettung der Sache entsteht der Anspruch mit ihrer Vornahme.
- Bei den übrigen, wertsteigernden Aufwendungen erst mit dem Erlöschen des Miteigentums.
Nach § 629 Abs. 1 BGB „beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre" und beginnt mit dem Zeitpunkt der Fälligkeit des Anspruchs zu laufen. Zwischen Ehegatten beginnt die Verjährungsfrist nach § 646 BGB jedoch weder zu laufen noch läuft sie, solange die Ehe besteht. Dies gilt entsprechend auch für Rechte zwischen Personen, die in einem gemeinsamen Haushalt leben.
Errichtet einer der Miteigentümer auf dem gemeinsamen Grundstück ein Haus, so ist der Bau nach § 506 Abs. 1 BGB Bestandteil des Grundstücks und somit Gegenstand desselben Miteigentums im gleichen Verhältnis wie das Grundstück, unabhängig davon, wer ihn bezahlt hat. Dem investierenden Miteigentümer steht ein Ersatzanspruch nach den oben beschriebenen Regeln zu.
Diese Situation nach § 1136 BGB ist von den im vorangegangenen Kapitel beschriebenen Aufwendungen zu unterscheiden. § 1136 BGB erfasst Aufwendungen, die auf eine Sache getätigt wurden, die bereits gemeinschaftlich ist; die Finanzierung des Erwerbs der Immobilie selbst unterfällt ihm daher nicht und richtet sich nach der allgemeinen Regelung der ungerechtfertigten Bereicherung. Der Anspruch entsteht demnach nach den allgemeinen Grundsätzen bereits mit der Zahlung des Kaufpreises für den anderen Miteigentümer und nicht erst mit dem Erlöschen des Miteigentums. Zu einer ähnlichen Schlussfolgerung gelangte das Oberste Gericht, wenn auch in einer sachverhaltlich verwandten Konstellation von Investitionen in eine Immobilie im Alleineigentum einer anderen Person, in seinem Urteil vom 16.7.2018, Az. 28 Cdo 1374/2018, in dem es die Leistung ohne Rechtsgrund, bei der die Bereicherung bereits mit der Aufwendung der Mittel entsteht, von der Leistung aufgrund eines Rechtsgrundes unterschied, der erst später weggefallen ist, bei der die Bereicherung erst in dem Zeitpunkt entsteht, in dem dieser Rechtsgrund seine Wirkung verliert, etwa wenn die Vereinbarung der Beteiligten über das gemeinsame Wohnen, auf deren Grundlage die Investition getätigt wurde, erlischt. Auch bei der ungleichen Finanzierung des Immobilienerwerbs kann die Verjährungsfrist nach § 629 Abs. 1 BGB somit später zu laufen beginnen, wenn nachgewiesen wird, dass die Zahlung einen eigenen, wenn auch formlosen Rechtsgrund hatte, der erst anschließend weggefallen ist.
Daraus ergibt sich eine praktische Empfehlung für einen Miteigentümer, der eine Investition plant. Er sollte den anderen Miteigentümer schriftlich von seinem Vorhaben in Kenntnis setzen und dessen Zustimmung einholen. Für bereits getätigte Aufwendungen empfiehlt es sich, Rechnungen, Kontoauszüge und eine Beschreibung der durchgeführten Arbeiten aufzubewahren, da die Einordnung der Aufwendung in die jeweilige Kategorie darüber entscheidet, ab wann die Verjährungsfrist läuft. Die Zustimmung des anderen Miteigentümers muss nicht schriftlich erfolgen; sie kann auch aus den Umständen und dem Verhalten der Miteigentümer abgeleitet werden. Zu ihrem Nachweis können insbesondere E-Mails, SMS und sonstige Kommunikation dienen, aus denen hervorgeht, dass die Investition gemeinsam geplant wurde, ferner Projektunterlagen, Verhandlungen mit einem Planer oder Bauunternehmen, die Beteiligung des anderen Miteigentümers an der Auswahl der Lösung oder Ausstattung sowie gegebenenfalls Zeugenaussagen. Von Bedeutung kann auch sein, dass der andere Miteigentümer die Investition während der gesamten Durchführung akzeptiert und ihr Ergebnis anschließend genutzt hat.
Ausschließliche Nutzung der Immobilie durch einen Miteigentümer
Nach § 1120 Abs. 1 BGB gilt: „Früchte und Nutzungen aus der gemeinsamen Sache werden im Verhältnis der Anteile geteilt." Fraglich war, wie sich dies verhält, wenn die Immobilie von einem der Miteigentümer ausschließlich genutzt wird. Damit befasste sich der Große Senat des Zivil- und Handelskollegiums des Obersten Gerichts in seinem Urteil vom 10.10.2012, Az. 31 Cdo 503/2011, und unterschied zwei Situationen danach, ob der Ausschluss von der Nutzung einen Rechtsgrund hatte.
Stützt sich der Ausschluss auf eine Vereinbarung der Miteigentümer, einen Mehrheitsbeschluss oder eine gerichtliche Entscheidung, steht dem ausgeschlossenen Miteigentümer ein Ersatz in Höhe seines Nachteils zu, denn „das Recht des Miteigentümers auf Ersatz dafür, dass er die gemeinsame Sache nicht in dem seinem Miteigentumsanteil entsprechenden Umfang nutzt, ist gesetzlich begründet und folgt aus dem Recht des Miteigentümers, sich an der Nutzung der gemeinsamen Sache in dem seinem Anteil entsprechenden Maß zu beteiligen". Fehlt ein solcher Rechtsgrund, liegt eine ungerechtfertigte Bereicherung vor: „Nutzt ein Miteigentümer ohne Rechtsgrund ... die gemeinsame Sache über seinen Miteigentumsanteil hinaus, ist er verpflichtet, das, um was er sich durch eine solche Nutzung bereichert hat, den übrigen Miteigentümern nach den Regeln über die Herausgabe der ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben."
Die grundlegende Höhe des Ersatzes entspricht dem Geldbetrag, der am betreffenden Ort und zur betreffenden Zeit üblicherweise für die Nutzung einer vergleichbaren Immobilie aufgewendet wird, also in der Regel der ortsüblichen Miete. Diesen Maßstab hat das Oberste Gericht bereits zur früheren Regelung in seinem Urteil vom 15.6.1999, Az. 25 Cdo 2578/98, aufgestellt. Seine Anwendbarkeit auch im Regime des BGB bestätigte es beispielsweise in seinem Urteil vom 31.10.2018, Az. 28 Cdo 3090/2018. War der bereicherte Miteigentümer gutgläubig, genügt ein so bestimmter Ersatz in der Regel. War er nicht gutgläubig, kann ihm nach § 3004 Abs. 1 BGB die Pflicht entstehen, dem entreicherten Miteigentümer über die ortsübliche Miete hinaus auch den entgangenen Gewinn zu ersetzen, also jene wirtschaftlichen Erträge, die der entreicherte Miteigentümer bei einer eigenen Verwertung seines Vermögens selbst erzielt hätte; mit dieser Frage befasste sich das Oberste Gericht in seinem Urteil vom 18.1.2023, Az. 28 Cdo 1897/2022. Umfang und Qualität der ausschließlichen Nutzung sind dabei im Verfahren nachzuweisen, wie das Oberste Gericht in seinem Urteil vom 4.7.2013, Az. 22 Cdo 1645/2013, bestätigte.
Vom Anspruch auf Herausgabe der ungerechtfertigten Bereicherung ist die Situation zu unterscheiden, in der der andere Miteigentümer die gemeinsame Sache aufgrund einer Vereinbarung der Miteigentümer oder eines Mehrheitsbeschlusses nach § 1128 BGB wirksam an einen Dritten vermietet hat. In diesem Fall nutzt er die Sache nicht ohne Rechtsgrund, sodass dem ausgeschlossenen Miteigentümer kein Ersatz wegen ungerechtfertigter Bereicherung zusteht, sondern gegebenenfalls ein Anteil am tatsächlich erzielten Mieterlös, sofern er selbst Partei des Mietverhältnisses geworden ist. Mit dieser Unterscheidung befasste sich das Oberste Gericht in seinem Urteil vom 13.1.2016, Az. 22 Cdo 3983/2015, und bestätigte sie zuletzt in seinem Urteil vom 24.9.2025, Az. 28 Cdo 843/2025, in dem es zudem ausdrücklich feststellte, dass die Schlussfolgerungen der Entscheidung Az. 31 Cdo 503/2011 auch heute unverändert gelten, wobei die Beschränkung der Nutzung der gemeinsamen Sache durch Vereinbarung der Miteigentümer oder durch Mehrheitsbeschluss, früher geregelt in § 139 Abs. 2 des Gesetzes Nr. 40/1964 Slg., heute § 1128 BGB entspricht.
Im Anschluss an diese Regelung ist hinzuzufügen, dass eine Nutzungsvereinbarung auch stillschweigend entstehen kann; eine langjährige Duldung der ausschließlichen Nutzung durch den anderen Miteigentümer kann den Anspruch daher zumindest für den Zeitraum vor einem geäußerten Widerspruch schwächen. Darüber hinaus ist auch dort, wo zwischen den Miteigentümern gleichzeitig ein anderes Rechtsverhältnis besteht, das einen Anspruch auf eine dem Wert des Wohnens entsprechende Leistung begründet, etwa die Unterhaltspflicht zwischen Ehegatten nach § 697 BGB, darauf zu achten, dass derselbe wirtschaftliche Vorteil nicht gleichzeitig im Rahmen zweier miteinander konkurrierender Ansprüche geltend gemacht wird.
Fazit
Eine ungleiche Einlage beim Erwerb einer gemeinsamen Immobilie ändert für sich genommen nichts an den eingetragenen Miteigentumsanteilen; diese richten sich nach dem Erwerbstitel und können nur durch den Nachweis in Frage gestellt werden, dass es sich um ein Darlehen oder eine ungerechtfertigte Bereicherung handelte. Aufwendungen für Reparatur oder Instandhaltung, die ein Miteigentümer ohne Zustimmung der übrigen getätigt hat, werden in notwendige, sofort fällige, und sonstige, wertsteigernde, erst mit Erlöschen des Miteigentums fällige Aufwendungen unterteilt. Erträge aus der gemeinsamen Sache, einschließlich des wirtschaftlichen Werts ihrer ausschließlichen Nutzung durch einen Miteigentümer, werden nach den Anteilen geteilt; wurde der andere Miteigentümer nicht aufgrund einer Vereinbarung, eines Mehrheitsbeschlusses oder einer gerichtlichen Entscheidung von der Nutzung ausgeschlossen, steht ihm ein Anspruch auf Herausgabe der ungerechtfertigten Bereicherung in Höhe der ortsüblichen Miete zu, gegebenenfalls erhöht um den entgangenen Gewinn, sofern der bereicherte Miteigentümer nicht gutgläubig war.
Die Beurteilung des konkreten Falls hängt stets davon ab, wie die Immobilie finanziert wurde, welche Vereinbarungen zwischen den Miteigentümern tatsächlich getroffen wurden und welche Beweise vorgelegt werden können. Wir empfehlen, die konkreten Umstände mit einem Rechtsanwalt zu besprechen, idealerweise bevor es zu einem gerichtlichen Streit kommt.
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