Durchsetzung von Pfandrechten an Immobilien in Tschechien und damit verbundene Risiken
Pfandrecht an Immobilien in Tschechien
Das Pfandrecht an Immobilien in Tschechien erfordert einen schriftlichen Vertrag (§ 560 Gesetz Nr. 89/2012 Slg., Bürgerliches Gesetzbuch, im Folgenden „BGB"), der die Identität der Parteien, den Gegenstand des Pfandrechts und die gesicherten Forderungen ausreichend detailliert beschreibt. Das Pfandrecht entsteht in der Regel erst wirksam, wenn es im Grundbuch eingetragen ist (§ 1312 ff. BGB). Die zuständigen Grundbuchämter prüfen sowohl den Inhalt als auch die Form des Pfandvertrags, bevor sie über dessen Eintragung entscheiden. Die Registrierung des Pfandrechts im Grundbuch ist ein zeitlich relativ aufwendiger Prozess. Obwohl die tschechische Rechtsordnung vorsieht, dass jedes Pfandrecht innerhalb von 30 Tagen nach Antragstellung beim zuständigen Grundbuchamt eingetragen werden sollte (§ 33 Gesetz Nr. 256/2013 Slg., über das Grundbuch, im Folgenden „GrBG"), kann die Eintragung des Pfandrechts in der Praxis auch länger dauern. Das Pfandrecht entsteht am Tag der Antragstellung (d.h. das Pfandrecht wird faktisch rückwirkend datiert) gemäß § 10 GrBG.
Selbst wenn das Grundbuchamt die Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch genehmigt, ist das Risiko des Pfandgläubigers nicht vollständig eliminiert. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, und jeder, der sich auf eine nach dem 1. Januar 1993 vorgenommene Eintragung im Grundbuch verlässt, gilt als gutgläubig handelnd auf der Grundlage, dass der Zustand des Grundbuchs dem tatsächlichen rechtlichen Eigentumszustand entspricht, es sei denn, er weiß etwas Gegenteiliges gemäß § 984 BGB. Die Eintragung einer Person oder Gesellschaft als Eigentümer im Grundbuch ist nach tschechischem Recht kein abschließender Beweis für das Eigentum. Um die mit dem Eigentumszustand einer Immobilie verbundenen Risiken zu verringern, kann eine umfassende Due Diligence des Eigentumsrechts durchgeführt werden. Allerdings könnte selbst eine solche umfassende Due Diligence das Risiko, dass das Eigentum angefochten werden kann, nicht notwendigerweise ausschließen. Eine solche Due Diligence ist zudem ein zeitaufwendiger (kann mehrere Monate dauern) und kostspieliger Prozess.
Das Entstehungsdatum des Pfandrechts ist entscheidend für die Priorität der Befriedigung. Je früher das Datum, desto höher die Priorität (§ 982 BGB). Das Entstehungsdatum ist jedoch nicht immer aus dem Grundbuchauszug ersichtlich, und in solchen Fällen sollte es separat beim zuständigen Grundbuchamt erfragt werden.
Bei im Grundbuch eingetragenen Pfandrechten wird bei Antragstellung auf Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt eine Verwaltungsgebühr in Höhe von 2.000 CZK (ca. 80 EUR) gemäß Anlage Nr. 120 des Gesetzes Nr. 634/2004 Slg., über Verwaltungsgebühren, erhoben. Falls die Immobilie, die gemäß dem entsprechenden Pfandvertrag verpfändet werden soll, nicht in einem von einem einzigen Grundbuchamt verwalteten Gebiet liegt, muss der Antrag auf Eintragung bei allen zuständigen Grundbuchämtern eingereicht und die Verwaltungsgebühr an diese entrichtet werden. Die Unterschriften auf dem entsprechenden Pfandvertrag müssen ebenfalls beglaubigt werden. Die notariellen Gebühren sind in diesem Fall jedoch eher nominal und hängen nicht vom Wert der Immobilie oder der gesicherten Forderung ab.
Der Eigentümer der verpfändeten Immobilie kann diese in der Regel frei an Dritte übertragen und weitere Pfandrechte zugunsten Dritter bestellen oder das Pfand anderweitig belasten (z.B. durch Dienstbarkeiten oder Miete). Da nach tschechischem Recht das Pfandrecht an der Immobilie haftet und nicht am Schuldner, kann der Eigentümer der verpfändeten Immobilie das Eigentumsrecht ohne Wissen oder Zustimmung des Pfandgläubigers übertragen, obwohl dies keine Auswirkungen auf das Recht des Gläubigers hat, seine Forderung aus der verpfändeten Immobilie zu befriedigen.
Das Pfandrecht erlischt in der Regel nach tschechischem Recht (§ 1376 und 1377 BGB) durch (i) Rückgabe des Pfands; (ii) Untergang des Pfands; (iii) Zahlung des Pfandwerts durch den Verpfänder an den Pfandgläubiger; (iv) Verzicht des Pfandgläubigers auf das Pfandrecht; oder (v) Zeitablauf, wenn das Pfandrecht auf bestimmte Zeit vereinbart wurde.
Sicherung von Forderungen durch Pfandrecht
Das Bürgerliche Gesetzbuch ermöglicht die Bestellung von Sicherheiten sowohl für Geldforderungen als auch für nicht-geldliche Forderungen (§ 1311 Abs. 1 BGB). Darüber hinaus kann eine Sicherheit zur Absicherung gegenwärtiger Forderungen sowie künftiger Forderungen, bedingter Forderungen oder Forderungen, die sich aus der Beendigung eines Vertrags ergeben, bestellt werden (§ 1311 Abs. 2 BGB). Schließlich kann eine Sicherheit für eine bestimmte Klasse künftiger Forderungen des Gläubigers gegen einen Schuldner bestellt werden, sofern diese Sicherheit Forderungen bis zu einem bestimmten Gesamtvolumen absichert. Die Sicherheit sichert in jedem Fall die Rückzahlung der Hauptforderungen sowie deren Zuwächse (§ 1313 BGB).
Die Parteien können im Pfandvertrag vereinbaren, dass der Gläubiger das Pfand nur bis zu einem vereinbarten Betrag geltend machen kann.
Durchsetzung von Pfandrechten an Immobilien in Tschechien
Nach tschechischem Recht ist der Durchsetzungsprozess typischerweise ein zweistufiges Verfahren. Bevor der Verkauf der verpfändeten Immobilie eingeleitet werden kann, muss der Pfandgläubiger zunächst einen vollstreckbaren Titel gegen den Verpfänder erwirken. Dies wird üblicherweise durch Einreichung einer Klage auf Anordnung des gerichtlichen Verkaufs des Pfands gemäß § 338a des Gesetzes Nr. 99/1963 Slg., Zivilprozessordnung (im Folgenden „ZPO"), erreicht. Dieses anfängliche Gerichtsverfahren kann langwierig sein, da der Verpfänder das Recht hat, sich gegen die Klage zu verteidigen und gegen ein ungünstiges Urteil Berufung einzulegen. In der Praxis kann es Monate bis Jahre dauern, bis ein rechtskräftiges und vollstreckbares Urteil erwirkt wird, abhängig von der Geschwindigkeit des Gerichts und möglichen Verzögerungstaktiken des Pfandgläubigers.
Um diese zeitaufwendige Anfangsphase zu umgehen, ist es gängige und sehr empfohlene Praxis, dass die gesicherte Schuld in Form einer notariellen Urkunde anerkannt wird, die eine Klausel der direkten Vollstreckbarkeit gemäß § 71b des Gesetzes Nr. 358/1992 Slg., Notariatsordnung, enthält. Die notarielle Urkunde ist selbst ein vollstreckbarer Titel, was es dem Pfandgläubiger ermöglicht, die Gerichtsverfahrensphase zu umgehen und direkt zur zweiten Phase überzugehen und einen Antrag auf Anordnung der Zwangsvollstreckung gemäß § 37 des Gesetzes Nr. 120/2001 Slg., Vollstreckungsordnung (im Folgenden „VollstrO"), zu stellen.
Ein Urteil, das den Verkauf der verpfändeten Immobilie mit Rechtskraftvermerk genehmigt, oder eine notarielle Urkunde als vollstreckbarer Titel ermöglichen es dem Pfandgläubiger, zur zweiten Phase überzugehen: Einreichung eines Antrags auf Anordnung der Zwangsvollstreckung durch Pfandverkauf gemäß § 251 ZPO bzw. eines Antrags auf Anordnung der Zwangsvollstreckung durch Pfandverkauf gemäß § 37 VollstrO, in deren Rahmen die Immobilie dann verkauft wird. Auch im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens (einschließlich der gerichtlichen öffentlichen Versteigerung) hat der Verpfänder jedoch bestimmte Rechte, Einwendungen zu erheben, was weitere Verzögerungen verursachen kann.
Die einschlägigen Bestimmungen zur gerichtlichen Versteigerung im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens sind in die Zivilprozessordnung integriert. Im Rahmen des Verfahrens zum Verkauf der Immobilie in der gerichtlichen Versteigerung ist der Pfandgläubiger einer der Beteiligten eines solchen Verfahrens und ist daher berechtigt, Einwendungen oder andere Rechtsmittel einzulegen und dadurch die Durchsetzung des Pfandrechts zu erschweren.
Vor der eigentlichen gerichtlichen Versteigerung wird der Wert der verpfändeten Immobilie durch einen vom Gericht bestellten Sachverständigen ermittelt (§ 336 Abs. 1 ZPO), und dann legt das Gericht das Mindestgebot in Höhe von zwei Dritteln des durch das Sachverständigengutachten festgestellten Werts gemäß § 336e ZPO fest. Die Zivilprozessordnung legt in § 337c Gruppen von Forderungen fest, die die Reihenfolge ihrer Befriedigung bestimmen. Durch Pfandrecht gesicherte Forderungen werden beispielsweise in der vierten Gruppe nach Befriedigung der Kosten der gerichtlichen Versteigerung, Forderungen im Zusammenhang mit der Verwaltung des Hauses und Grundstücks gegenüber dem Wohnungseigentümer bis zur Höhe von einem Zehntel des Verkaufserlöses und Forderungen aus Hypothekendarlehen zur Deckung von Schulden aus im Umlauf befindlichen Pfandbriefen befriedigt. Wenn der Erlös aus dem Verkauf der Immobilie in der gerichtlichen Versteigerung nicht ausreicht, um alle Forderungen in derselben Gruppe zu befriedigen, wird der Erlös in proportionalen Beträgen gemäß § 337c Abs. 2 ZPO aufgeteilt.
Nach tschechischem Recht ist es dem gesicherten Gläubiger auch gestattet, das verpfändete Vermögen durch Verkauf in einer öffentlichen Versteigerung gemäß Gesetz Nr. 250/2023 Slg., über öffentliche Versteigerungen, zu verwerten. Die Versteigerung darf nur von einem zugelassenen Auktionator mit Lizenz durchgeführt werden.
Der Ablauf des Zwangsverkaufs ist im Allgemeinen dem Ablauf der gerichtlichen Versteigerung sehr ähnlich. Durch Pfandrecht gesicherte Forderungen sind Forderungen der dritten Gruppe, und auch in diesem Fall werden die Erlöse in proportionalen Beträgen aufgeteilt, falls die Verkaufserlöse nicht ausreichen, um alle Forderungen in derselben Gruppe zu befriedigen. Da der Verkauf im Zwangsverkauf im Allgemeinen schneller ist als der Verkauf im Rahmen des gerichtlichen Verkaufs, wird der erste Ansatz von Gläubigern meist bevorzugt.
Vor- und Nachteile des Pfandrechts an Immobilien
Nach tschechischem Recht wird das Pfandrecht an Immobilien allgemein als eine starke und zuverlässige Form der Sicherheit angesehen. Seine Entstehung durch einen schriftlichen Vertrag und die anschließende Registrierung im öffentlichen Grundbuch bieten ein hohes Maß an Rechtssicherheit und führen ein klares Prioritätssystem ein, das auf dem Einreichungsdatum basiert und es Gläubigern ermöglicht, ihre Position gegenüber anderen gesicherten und ungesicherten Gläubigern zu bewerten und zu schützen.
Gleichzeitig müssen bestimmte strukturelle und verfahrenstechnische Risiken berücksichtigt werden.
- Sowohl der Registrierungsprozess als auch die Durchsetzung des Pfandrechts können zeitaufwendig sein. In der Praxis kann die Registrierung im Grundbuch erheblich länger dauern als die gesetzliche Annahme, und die Durchsetzung durch gerichtlichen Verkauf oder öffentliche Versteigerung kann verzögert werden, insbesondere wenn der Schuldner oder andere Parteien Einwendungen erheben oder verfügbare Verfahrensmittel zur Verzögerung des Prozesses nutzen.
- Es besteht das Risiko, dass der Schuldner oder andere betroffene Parteien sich aktiv gegen die gerichtliche Geltendmachung des Pfandrechts und dessen Vollstreckung wehren, was die Kosten erhöhen und die Durchsetzung der gesicherten Forderung verlängern kann.
- Der endgültige Verkaufserlös deckt möglicherweise nicht vollständig die gesicherte Forderung ab. Der Erlös hängt insbesondere von (i) der Methode zur Bestimmung des Immobilienwerts durch den vom Gericht bestellten Sachverständigen, (ii) den gesetzlichen Regeln zur Festlegung des Mindestgebots (typischerweise auf zwei Drittel des Sachverständigenwerts) und (iii) den Marktbedingungen zum Zeitpunkt der Versteigerung ab. Daher muss sich der Pfandgläubiger sicher sein, dass der Marktwert der verpfändeten Immobilie (einschließlich der Kosten des Vollstreckungsverfahrens) die Schuld decken kann, selbst wenn sie beispielsweise 2-3 Jahre nach Fälligkeit der Forderung verkauft wird.
- Nach den geltenden Regeln für die Erlösverteilung werden durch Pfandrecht gesicherte Forderungen nur in einer niedrigeren Gruppe nach Zahlung bestimmter anderer Forderungen (wie Vollstreckungskosten und spezifische Forderungen im Zusammenhang mit Pfandbriefen) befriedigt, was die Beitreibung in Fällen, in denen der Verkaufserlös unzureichend ist, weiter einschränken kann.
- Es besteht ein inhärentes Restrisiko, dass das Eigentumsrecht an der verpfändeten Immobilie angefochten werden kann, da die Eintragung im Grundbuch, auch wenn sie als korrekt angenommen wird, keinen abschließenden Beweis für das Eigentum darstellt. Dieses Risiko kann durch Due Diligence gemildert, aber nicht vollständig ausgeschlossen werden.
- Der Verpfänder kann ein Insolvenzverfahren gemäß Gesetz Nr. 182/2006 Slg., über Insolvenz und Wege zu deren Lösung, eröffnen. In einem solchen Fall erfolgt die Durchsetzung des Pfandrechts ausschließlich im Rahmen des Insolvenzrahmens. Während die Zinsen auf die gesicherte Forderung ab dem Tag der Insolvenzerklärung nicht mehr anfallen, behält der gesicherte Gläubiger einen wesentlichen Vorteil: Der Erlös aus dem Verkauf der verpfändeten Immobilie wird vorrangig zur Befriedigung seiner Forderung verwendet, was seine vorrangige Stellung bestätigt.
Im Hinblick auf das oben Gesagte sollte das Pfandrecht an Immobilien nach tschechischem Recht als standardmäßiges, robustes und effektives Instrument zur Sicherung von Gläubigerforderungen angesehen werden, vorausgesetzt, dass (i) vor Bestellung der Sicherheit eine ordnungsgemäße rechtliche und tatsächliche Due Diligence der Immobilie und des Eigentumsrechts durchgeführt wird, idealerweise in Verbindung mit der Eintragung eines Veräußerungs- und Belastungsverbots zugunsten des Pfandgläubigers, (ii) der nachfolgende Durchsetzungsprozess sorgfältig strukturiert, überwacht und durchgeführt wird, um Zeit-, Verfahrens- und Bewertungsrisiken zu mindern.
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