Çek Cumhuriyeti’nde gayrimenkul satışında gelir vergisinden muafiyet yöntemlerinden biri olarak konut ihtiyacı

Çek Vergi Hukukuna Göre Konut İhtiyacı Nedir ve Ne İşe Yarar

Genel kural olarak, Çek hukukuna göre gerçek kişilerin Çek Cumhuriyeti'ndeki bir gayrimenkulün satışından elde ettikleri gelir, gayrimenkulü 5 yıldan fazla (2020 sonuna kadar edinilmişse) veya 10 yıldan fazla (1 Ocak 2021'den itibaren edinilmişse) süreyle mülkiyetinde bulundurmuşsa, ya da satıcı satıştan hemen önceki en az 2 yıl boyunca söz konusu Çek gayrimenkulünde ikamet etmişse vergiden muaftır. Satıcının satıştan hemen önce 2 yıldan kısa bir süre orada ikamet etmiş olması koşuluyla, bir aile evinin, garaj, bodrum veya depo dışında konut dışı alan içermeyen bir birimin ve buna bağlı arazinin satışından elde edilen gelir de, eğer elde edilen tutar satıcının kendi konut ihtiyacını karşılamak için kullanılırsa muaf tutulabilir.

Bu nedenle, elde edilen tutarın konut ihtiyacı için kullanılması, satıcının satıştan hemen önce 2 yıldan kısa bir süre orada ikamet etmiş olması koşuluyla, bir aile evinin, garaj, bodrum veya depo dışında konut dışı alan içermeyen bir birimin ve Çek Cumhuriyeti'ndeki buna bağlı arazinin satışında gelir vergisi muafiyeti elde etmenin fiilen üçüncü yoludur (Çek 586/1992 sayılı Kanun'un (Gelir Vergisi Kanunu) 4. maddesinin 1. fıkrası).

Tipik bir durum şöyledir: bir vergi mükellefi bir Çek gayrimenkulünü satar, iki genel muafiyetten hiçbirini karşılamaz, ancak yine de Çek gelir vergisinden muaf tutulmak için üçüncü bir seçeneği vardır: Çek Gelir Vergisi Kanunu'nun 4b maddesi uyarınca bir konut ihtiyacını karşılamak. Ancak bu yol, bazıları karşılanmadığında ciddi sonuçlar doğuran birkaç biçimsel ve maddi şartın yerine getirilmesine bağlıdır.

Eksiksizlik açısından, ipotek kredisi faizinin indirimine ilişkin daha önceki ve içerik bakımından paralel bir hüküm olan 15. maddenin 3. fıkrasının, 386/2020 sayılı değişiklik kanunu ile içerik olarak 4b maddesine aktarıldığını da eklemek gerekir. 15. madde 3. fıkraya ilişkin olarak Çek mahkemeleri tarafından oluşturulan içtihat, bu nedenle 4b maddesinin yorumlanmasına kıyasen tam olarak uygulanabilir.

Çek Hukukuna Göre Konut İhtiyacının Karşılanmasının Sekiz Sınırlı Yolu

Konut ihtiyacı, Çek Gelir Vergisi Kanunu'nun 4b maddesinin 1. fıkrasının a) ila h) bentlerinde sınırlı bir liste ile tanımlanmıştır. Bu, bir Çek gayrimenkulünün satışından elde edilen tutarın, para fiilen konut amacına hizmet etmiş olsa bile, listelenmiş sekiz amaçtan tam olarak biri için kullanılması gerektiği anlamına gelir; aksi takdirde muafiyet hakkı doğmaz. Vergi mükellefleri, kanunun açıkça belirtmediği bir amacın, sadece kanunun amacına mantıksal olarak uyduğu için Çek vergi dairesi tarafından tanınacağını varsayamazlar.

Çek vergi hukukuna göre konut ihtiyacının karşılanmasının sekiz yasal yolu:

1. bir apartman binası veya aile evi, bir birimin inşası ya da bir yapının değiştirilmesi;
2. edinimden itibaren 4 yıl içinde üzerinde inşaata başlanacak bir arazinin veya bir ev ya da birimin edinimiyle bağlantılı bir arazinin bedel karşılığında edinilmesi;
3. bir apartman binasının, aile evinin, inşa halindeki bir yapının veya bir birimin bedel karşılığında edinilmesi;
4. bir konutun kirasını veya kullanımını elde etmek amacıyla bir kooperatife üyelik payı ödenmesi;
5. sadece mülkiyet halinde değil, kira veya kullanım halinde de olan bir ev veya konutun bakımı ve değiştirilmesi;
6. eşlerin veya ortak mirasçıların ortak malvarlığının tasfiyesi, bir konut veya evin edinilmesiyle bağlantılı bir payın ödenmesi söz konusu olduğunda;
7. bir konutun kira hakkının devriyle bağlantılı olarak bir kooperatif payının devri için yapılan ödeme;
8. yukarıdaki ihtiyaçlardan herhangi birinin finansmanında kullanılan bir borcun geri ödenmesi.

En yaygın senaryo c) bendi kapsamına girer — bir vergi mükellefi Çek Cumhuriyeti'ndeki bir gayrimenkulü satar ve elde edilen tutarı doğrudan içinde yaşamak istediği başka bir Çek gayrimenkulünü satın almak için kullanır. Aynı şekilde, a) bendi uyarınca yeni bir aile evi inşası veya e) bendi uyarınca bir konutun yenilenmesi de söz konusu olabilir.

Belirleyici Olan Fiili Kullanımdır, Çek Tapu Sicili Değil

Hem Çek kanunu hem de yorum literatürü, belirleyici unsurun gayrimenkulün konut için fiilen kullanımı olduğunu, Çek tapu sicilinde (katastr nemovitostí) kayıtlı biçimsel durum veya yapının onaylı kullanım amacı olmadığını vurgulamaktadır. Bu nedenle bir satış sözleşmesi ve mülkiyet hakkının Çek sicilinde tescili tek başına yeterli değildir — Çek vergi dairesi tarafından yapılacak bir denetim durumunda, gayrimenkulün gerçekten sürekli konut olarak hizmet ettiğinin kanıtlanması gerekir.

Çek Yüksek İdare Mahkemesi, 25 Haziran 2020 tarihli 1 Afs 133/2019 sayılı kararında, ilgili gayrimenkulün fiili durumunun ve somut kullanım amacı ile şeklinin tespit edilmesi gerektiğini, ispat yükünün vergi mükellefinde olduğunu belirtmiştir. Bu nedenle, Çek Cumhuriyeti'ndeki sürekli ikametgâha ilişkin belgelerin, kendi adına düzenlenmiş fatura ve enerji giderlerinin ve gayrimenkulde fiilen ikamet edildiğini kanıtlayan diğer delillerin saklanması tavsiye edilir.

Rekreasyon Amaçlı Gayrimenkuller Çek Cumhuriyeti'nde Konut İhtiyacı Bakımından Sorunludur

Bir vergi mükellefi, esas olarak sürekli ikamet etmek istemediği ancak zaman zaman kullanmayı düşündüğü bir Çek gayrimenkulü (bir kulübe veya rekreasyon amaçlı gayrimenkul) satın alırsa, böyle bir satın almanın genel olarak bir konut ihtiyacı teşkil etmediği dikkate alınmalıdır. Çek Cumhuriyeti'ndeki Brno Bölge Mahkemesi, 28 Mart 2019 tarihli 29 Af 66/2017 sayılı kararında bunu açıkça ifade etmiştir: bir apartman binası veya aile evinden farklı olarak, aile rekreasyonu için tasarlanmış bir yapı, konut için bir yapı olarak kabul edilmez.

Bununla birlikte, bir Çek mahkemesinin, biçimsel olarak rekreasyon amaçlı olarak kayıtlı bir gayrimenkulü, fiilen sürekli bir konut olarak hizmet ettiği için konut ihtiyacını karşıladığı yönünde tanıdığı ters yönde bir karar da mevcuttur — Çek Yüksek İdare Mahkemesi, 16 Şubat 2021 tarihli 1 Afs 453/2020 sayılı kararında, rekreasyon amaçlı yapı olarak kayıtlı bir gayrimenkulün de, niteliği itibarıyla sürekli ikamete tahsis edilmiş bir yapıya karşılık gelmesi ve vergi mükellefinin kendi konutu olarak fiili kullanımını kanıtlaması koşuluyla vergi avantajının uygulanabileceğini kabul etmiştir. Ancak bu istisnaya güvenmek risklidir — vergi mükellefinin, bunun tek ve gerçek ikametgâhı olduğunu kanıtlama yükünü taşıması gerekir; bu, rekreasyon amaçlı bir gayrimenkulde kanıtlanması daha zordur ve muhtemelen Çek vergi dairesi ile bir anlaşmazlığa yol açacaktır. Bu nedenle, konut ihtiyacı amaçları bakımından, tip olarak konut için tasarlanmış gayrimenkullere bağlı kalmak tavsiye edilir.

Aynı kararda Çek Yüksek İdare Mahkemesi, düzenlemenin amacının konut ihtiyacının karşılanmasını genel olarak evrensel biçimde güvence altına almak olmadığını vurgulamıştır — bu amaca, Çek hukukunda başlıca sosyal yardımlar olmak üzere başka araçlar hizmet eder. Söz konusu olan, insanları kendi konutları için sorumluluk almaya teşvik etmektir, ikamet etmeyi düşündüğü herhangi bir gayrimenkulü finanse etmeye karar veren herkese genel bir konut desteği değildir. Planlanan yatırım, olağan aile konutu kavramına ne kadar yakınsa, hakkın tanınması o kadar kesindir.

Çek Vergi Dairesine Bildirim Yükümlülüğü

Göz ardı edilmemesi gereken önemli bir adım, elde edilen tutarların Çek vergi dairesine (finanční úřad) bildirilmesidir; bu bildirim, satıştan elde edilen tutarların elde edildiği vergi dönemine ilişkin vergi beyannamesinin verilmesi için son tarihe kadar yapılmalıdır. Bu sadece bir formalite değildir — Çek vergi hukukuna ilişkin yorum literatüründen, bu bildirimin yapılmamasının, tutarlar fiilen ve usulüne uygun şekilde konut için kullanılmış olsa bile 4b madde uyarınca muafiyetin kullanılamayacağı anlamına geldiği anlaşılmaktadır.

Bildirim yükümlülüğünün amacı, tutarları en başından itibaren konuta yatırmayı amaçlayan bir vergi mükellefini, yalnızca daha sonraki bir vergilendirme olanağından yararlanan bir vergi mükelleften ayırt etmektir. Bu, nispeten basit bir idari işlemdir ve Çek vergi beyannamesiyle birlikte veya hemen sonrasında yapılması tavsiye edilir.

Bir Çek Gayrimenkulünün Satışından Elde Edilen Tutarların Kullanımı İçin Süreler

Çek Cumhuriyeti'ndeki gayrimenkul satışından elde edilen gelirlerin yeni bir konut ihtiyacı için kullanılması amacıyla Çek hukuku, üç vergi dönemine yayılan bir zaman aralığı öngörür. Tutarlar ileriye dönük olarak, yani elde edildikleri yılı hemen takip eden vergi döneminin sonuna kadar kullanılabilir veya geriye dönük olarak — elde edildikleri yıldan önceki yılda zaten yapılmış konut giderlerine "geriye dönük olarak" mahsup edilebilirler.

Geriye dönük seçenek, elde edilen tutarlara karşılık gelen miktarların, vergi mükellefi bunları fiilen elde etmeden önce dahi harcanmasına olanak tanır. Böylece, bir vergi mükellefi gayrimenkulü satmadan bir yıl önce Çek Cumhuriyeti'nde zaten bir konut edinmiş veya yenilemiş ise, satıştan elde edilen tutar daha sonra bu daha önceki yatırıma "eşleştirilebilir" ve muafiyet geriye dönük olarak talep edilebilir.

Gelecekte üzerinde inşaat yapılması amaçlanan bir arazinin satın alınması durumunda, Çek hukuku, arazi üzerindeki mülkiyet hakkının edinilmesinden itibaren hesaplanan, inşaata başlanması için ayrı ve sıkı bir dört yıllık süre öngörür. İnşaata bu süre içinde başlanmazsa, gelir, sürenin sonuçsuz geçtiği vergi döneminde Çek Gelir Vergisi Kanunu'nun 10. maddesi uyarınca vergiye tabi gelir haline gelir. Buna karşılık, arazi bundan önce satılır veya başka şekilde elden çıkarılırsa, vergilendirme zaten elden çıkarma anında meydana gelir. Bu nedenle arazinin edinim tarihi sabit bir kilometre taşı olarak görülmelidir — inşaat çalışmalarının bu tarihten itibaren dört yıl içinde kanıtlanabilir şekilde başlatılmış (tamamlanmış değil) olması gerekir.

Tutarların kullanımına ilişkin koşulun yerine getirilememesi halinde, Çek kanunu aşırı derecede katı değildir: satış anına geriye dönük bir yeniden vergilendirme söz konusu olmaz, yalnızca vergilendirmenin bir sonraki vergi dönemine ertelenmesi söz konusudur — gelir, 10. madde uyarınca sözde diğer gelir haline gelir. Böylece, yatırım planı gerçekleşmese bile, satış anına bağlı ek bir cezai müeyyide söz konusu olmaz; vergi yalnızca bir sonraki yılın Çek beyannamesinde ödenir.

Çek Hukukuna Göre Başka Bir Kişinin Konutunu Finanse Etmek Yeterli Değildir

Çek içtihadı, konut ihtiyacı kavramını yalnızca vergi mükellefinin kendisine uygular. Bir kooperatif payının devrine ilişkin olarak, Prag Belediye Mahkemesi, 31 Ağustos 2007 tarihli 9 Ca 308/2005 sayılı kararında, böyle bir devirden elde edilen gelirin yalnızca söz konusu konutta kira hakkına sahip kooperatif üyesi olan vergi mükellefi için muaf olduğunu, birlikte ikamet eden kişiler için muaf olmadığını belirtmiştir. Bu nedenle, bir çocuğa veya partnere kendi konutu için para bağışlamak, aynı hedefi güdüyor olsa bile, bağışlayanın kendi konut ihtiyacını karşılamaz.

Çek Hukukunda "Konut" Kavramının Genel Bir Tanımı Bulunmamaktadır

Sınırda kalan durumlarda (atipik gayrimenkul, paylaşımlı konut vb.), Çek hukuk düzeninde "konut" kavramının genel bir yasal tanımı bulunmadığından, Çek inşaat mevzuatındaki tanımlara otomatik olarak dayanılamaz — yalnızca belirli özel düzenlemelerin amaçları için tanımlar mevcuttur. Çek Yüksek İdare Mahkemesi, 6 Ekim 2010 tarihli 3 Ads 23/2010 sayılı kararında, birden fazla yorumun mümkün olduğu durumlarda, kanun koyucunun iradesine ve kanunun nesnel amacına uygun olan yorumun seçilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bu nedenle sınırda kalan durumlarda, her zaman 4b maddesinin bizzat amacından, yani kişinin kendi konutunun gerçekten güvence altına alınmasından hareketle argüman geliştirmek gerekir.

Çek Cumhuriyeti'ndeki Gayrimenkul Sahipleri İçin Pratik Öneriler

Pratik adımların özeti:

1. Tutarların planlanan kullanımının, Çek hukukuna göre sınırlı biçimde listelenmiş sekiz konut ihtiyacı biçiminden biriyle örtüşüp örtüşmediğini kontrol edin.
2. Somut kullanım henüz kesin olmasa bile, tutarların elde edilmesini en geç elde edildiği yıla ilişkin beyannameyle birlikte Çek vergi dairesine bildirin.
3. Tutarları en geç elde edildikleri yılı takip eden vergi döneminin sonuna kadar kullanın veya bunları geriye dönük olarak önceki yılda yapılan bir yatırıma tahsis edin.
4. Gelecekteki inşaat için satın alınan arazide, edinim tarihinden itibaren dört yıllık süreye dikkat edin ve inşaata başlanmadan önce arazinin satılmasının, satış anında vergilendirmeye yol açacağını unutmayın.
5. Edinilen Çek gayrimenkulünde fiilen ikamet edildiğine dair kanıtları süreç boyunca saklayın — ispat yükü vergi mükellefine aittir.

Sonuç

Konut ihtiyacı, Çek vergi hukukuna göre, bir vergi mükellefinin gelir vergisi muafiyeti için ne iki yıllık ne de on yıllık süre testini karşılamadığı, ancak satış tutarını gerçekten kendi konutuna yatırarak kendi konut ihtiyacını karşıladığı durumlar için bir yedek çözümdür. Amacı, kendi konutuna özen göstermeye yönelik somut ve kanıtlanabilir bir kararı teşvik etmektir — bir Çek gayrimenkul satışından elde edilen parayla herhangi bir şekilde bir şeyler yapan herkesi desteklemek değildir. Her zaman belirleyici olan, gayrimenkulün fiili kullanımıdır, Çek tapu sicilinde kayıtlı biçimsel durum değildir; bu durum vergi mükellefi için hem bir avantaj hem de bir risktir: bir avantajdır, çünkü atipik bir durum bile muafiyet hakkını doğurabilir; bir risktir, çünkü iddiasını Çek vergi dairesi karşısında kanıtlama yükü her zaman vergi mükellefine aittir. Bu nedenle sınırda kalan durumlarda, işlem tamamlanmadan önce bir Çek vergi danışmanına veya avukata danışmak, ancak vergi dairesi durumu fark ettiğinde değil, tavsiye edilir.

Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve Çek hukukuna ilişkin bireysel hukuki veya vergi danışmanlığının yerini tutmaz. Somut durumunuzla ilgili bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.

Daha fazla bilgi için lütfen bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin:

JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.

ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz

ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.

Çek hukuk bürosu ECOVIS ježek, uygulamasını öncelikle ticaret hukuku, gayrimenkul hukuku, dava takibi ve ayrıca finans ve bankacılık hukuku üzerinde yoğunlaştırmakta ve tüm alanlarda tam kapsamlı danışmanlık sunmaktadır. Bu, uluslararası hukuk bürolarının müşterileri için bir alternatif oluşturmaktadır. Sunulan hizmetlerin uluslararası boyutu, Avrupa'daki çoğu ülkede, ABD'de ve diğer yargı alanlarında önde gelen hukuk büroları ile mevcut deneyim ve işbirliği aracılığıyla, dünya genelinde 75 ülkede faaliyet gösteren ECOVIS ağı çerçevesinde güvence altına alınmaktadır. ECOVIS ježek ekip üyeleri, önde gelen uluslararası hukuk ve vergi firmalarında uzun yıllara dayanan deneyime sahiptir. Çok uluslu şirketlere, büyük Çek şirketlerine, orta ölçekli firmalara ve bireysel müşterilere hukuki danışmanlık sağlamaktadırlar. Daha fazla bilgi için lütfen www.ecovislegal.cz adresini ziyaret edin.

Bu web sitesinde yer alan bilgiler hukuki reklam niteliğindedir. Bu web sitesindeki hiçbir şeyi hukuki tavsiye olarak değerlendirmeyin ve bu web sitesindeki hiçbir şey avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Bu web sitesinde okuduğunuz herhangi bir konuda harekete geçmeden önce bizimle bir hukuki danışmanlık görüşmesi ayarlayın. Geçmiş sonuçlar gelecekteki sonuçların garantisi değildir ve geçmiş sonuçlar gelecekteki sonuçları ima etmez veya öngörmez. Her dava farklıdır ve kendi koşullarına göre değerlendirilmelidir.