Освобождение от налога при продаже недвижимости и жилищная потребность в Чешской Республике
Что такое жилищная потребность по чешскому налоговому праву и для чего она нужна
Как правило, согласно чешскому законодательству, доходы физических лиц от продажи недвижимости в Чешской Республике освобождаются от налога, если они владели ею более 5 лет (при приобретении до конца 2020 года) или 10 лет (при приобретении с 1 января 2021 года), либо если продавец проживал в чешской недвижимости не менее 2 лет непосредственно перед продажей. Доход от продажи семейного дома, единицы недвижимости, не включающей нежилые помещения, кроме гаража, подвала или кладовой, а также связанного с ней земельного участка, если продавец проживал там менее 2 лет непосредственно перед продажей, также может быть освобождён от налога, если средства используются для удовлетворения собственной жилищной потребности продавца.
Использование средств для удовлетворения жилищной потребности представляет собой, таким образом, фактически третий способ освобождения от налога на доходы при продаже семейного дома, единицы недвижимости, не включающей нежилые помещения, кроме гаража, подвала или кладовой, и связанного с ней земельного участка в Чешской Республике, если продавец проживал там менее 2 лет непосредственно перед продажей (§ 4 абз. 1 чешского Закона № 586/1992 Сб., о налогах на доходы).
Типичная ситуация выглядит следующим образом: налогоплательщик продаёт чешскую недвижимость, не подпадает ни под одно из двух общих исключений, но всё же имеет третью возможность освобождения от чешского подоходного налога — путём удовлетворения жилищной потребности согласно § 4b чешского Закона о налогах на доходы. Однако этот путь обусловлен выполнением ряда формальных и материальных требований, некоторые из которых влекут строгие последствия при несоблюдении.
Для полноты картины стоит добавить, что более раннее, содержательно параллельное положение § 15 абз. 3 чешского Закона о налогах на доходы (касающееся вычета процентов по ипотечному кредиту) было по существу перенесено в § 4b поправкой № 386/2020 Сб. Судебная практика чешских судов, сложившаяся в отношении § 15 абз. 3, поэтому полностью применима по аналогии для толкования § 4b.
Исчерпывающий перечень восьми способов удовлетворения жилищной потребности по чешскому праву
Жилищная потребность определяется исчерпывающим перечнем в § 4b абз. 1 п. a)–h) чешского Закона о налогах на доходы. Это означает, что средства от продажи чешской недвижимости должны быть использованы ровно на одну из восьми перечисленных целей, иначе право на освобождение не возникает, даже если деньги фактически служили жилищным целям. Налогоплательщики не могут рассчитывать на то, что чешский налоговый орган признает также цель, прямо не указанную в законе, лишь потому, что она логически соответствует смыслу закона.
Восемь законных способов удовлетворения жилищной потребности по чешскому налоговому праву:
- строительство многоквартирного или семейного дома, единицы недвижимости, либо изменение постройки;
- возмездное приобретение земельного участка, на котором в течение 4 лет с момента приобретения начнётся строительство, или земельного участка, связанного с приобретением дома или единицы недвижимости;
- возмездное приобретение многоквартирного дома, семейного дома, объекта незавершённого строительства или единицы недвижимости;
- уплата членского взноса кооперативу с целью получения найма или пользования квартирой;
- содержание и изменение дома или квартиры, в том числе находящихся в найме или пользовании, а не только в собственности;
- раздел совместного имущества супругов или сонаследников, если речь идёт об уплате доли, связанной с приобретением квартиры или дома;
- уплата за передачу кооперативной доли в связи с передачей права найма квартиры;
- погашение долга, которым была профинансирована любая из вышеперечисленных потребностей.
Чаще всего речь идёт о ситуации по пункту c) — налогоплательщик продаёт недвижимость в Чешской Республике и использует средства напрямую на покупку другой чешской недвижимости, в которой хочет проживать. В равной мере это может быть строительство нового семейного дома по пункту a) или реконструкция жилья по пункту e).
Решающее значение имеет фактическое использование, а не чешский кадастр недвижимости
Как чешский закон, так и комментаторская литература подчёркивают, что решающее значение имеет фактическое использование недвижимости для проживания, а не формальный статус, зарегистрированный в чешском кадастре недвижимости (katastr nemovitostí), или назначение постройки по разрешению на строительство. Одного лишь договора купли-продажи и записи права собственности в чешском кадастре недостаточно — в случае проверки со стороны чешского налогового органа необходимо доказать, что недвижимость действительно служила постоянным местом проживания.
Верховный административный суд Чехии в решении от 25 июня 2020 года, дело № 1 Afs 133/2019, указал, что необходимо установить фактическое положение дел, а также конкретную цель и способ использования соответствующей недвижимости, при этом бремя доказывания лежит на налогоплательщике. Поэтому рекомендуется сохранять документы о постоянном месте жительства в Чешской Республике, счета за коммунальные услуги, оформленные на собственное имя, а также иные доказательства фактического проживания в недвижимости.
Рекреационные объекты являются проблематичными с точки зрения жилищной потребности в Чешской Республике
Если налогоплательщик покупает чешскую недвижимость, которую он не намерен преимущественно постоянно использовать для проживания, а скорее использовать эпизодически (дача, рекреационный объект), следует учитывать, что такая покупка, как правило, не является жилищной потребностью. Краевой суд в Брно, Чешская Республика, в решении от 28 марта 2019 года, дело № 29 Af 66/2017, выразил это однозначно: в отличие от многоквартирного или семейного дома, постройка, предназначенная для семейного отдыха, не считается постройкой для проживания.
Существует, впрочем, и противоположное решение, в котором чешский суд признал жилищной потребностью даже недвижимость, формально числящуюся как рекреационный объект, поскольку фактически она служила постоянным местом проживания — Верховный административный суд Чехии в решении от 16 февраля 2021 года, дело № 1 Afs 453/2020, допустил, что налоговая льгота может применяться также к недвижимости, зарегистрированной как рекреационная постройка, если по своим качествам она соответствует постройке, предназначенной для постоянного проживания, а налогоплательщик докажет её фактическое использование в качестве собственного жилья. Полагаться на это исключение, однако, рискованно — налогоплательщику пришлось бы нести бремя доказывания того, что это его единственное и фактическое место жительства, что сложнее установить в случае рекреационного объекта и, вероятно, приведёт к спору с чешским налоговым органом. Для целей жилищной потребности поэтому рекомендуется придерживаться недвижимости, типологически предназначенной для проживания.
В том же решении Верховный административный суд Чехии подчеркнул, что смысл данного положения состоит не в том, чтобы повсеместно гарантировать удовлетворение жилищной потребности как таковой — для этого в чешском праве служат другие инструменты, прежде всего социальные пособия. Речь идёт о стимуле для людей взять на себя ответственность за собственное жильё, а не об общей поддержке жилья для любого, кто решит финансировать любую недвижимость, в которой намерен проживать. Чем ближе планируемая инвестиция к обычному представлению о семейном жилье, тем увереннее признание права.
Обязанность уведомления чешского налогового органа
Ключевым шагом, который нельзя упускать из виду, является уведомление чешского налогового органа (finanční úřad) о получении средств — до истечения срока подачи налоговой декларации за налоговый период, в котором были получены средства от продажи. Это не просто формальность — из комментаторской литературы по чешскому налоговому праву следует, что упущение такого уведомления означает невозможность воспользоваться освобождением согласно § 4b, даже если средства были действительно и надлежащим образом использованы на жильё.
Смысл обязанности уведомления состоит в том, чтобы отличить налогоплательщика, который с самого начала намерен инвестировать средства в жильё, от налогоплательщика, который лишь пользуется возможностью более позднего налогообложения. Это относительно простое административное действие, и рекомендуется подавать уведомление вместе с чешской налоговой декларацией или сразу после неё.
Сроки использования средств от продажи чешской недвижимости
Для использования доходов от продажи чешской недвижимости на новую жилищную потребность чешское право предусматривает временной промежуток, распределённый на три налоговых периода. Средства можно использовать в будущем, то есть до конца налогового периода, непосредственно следующего за годом их получения, либо ретроспективно — их можно «задним числом» зачесть в счёт расходов на жильё, уже понесённых в году, предшествующем году их получения.
Ретроспективный вариант позволяет израсходовать суммы, соответствующие полученным средствам, ещё до их фактического получения налогоплательщиком. Так, если налогоплательщик уже приобретал или реконструировал жильё в Чешской Республике за год до продажи недвижимости, средства от продажи можно впоследствии «привязать» к этой более ранней инвестиции и заявить освобождение задним числом.
При покупке земельного участка с целью последующего строительства чешское право устанавливает отдельный и строгий четырёхлетний срок для начала строительства, исчисляемый с момента приобретения права собственности на участок. Если строительство не начнётся в течение этого срока, доход становится налогооблагаемым доходом согласно § 10 чешского Закона о налогах на доходы, причём в том налоговом периоде, в котором срок истёк безрезультатно. Если же участок будет продан или иным образом отчуждён раньше, налогообложение наступает уже в момент отчуждения. Дату приобретения участка следует поэтому рассматривать как фиксированную точку отсчёта — строительные работы должны быть доказуемо начаты (не завершены) в течение четырёх лет с этой даты.
Если условие использования средств выполнить не удаётся, чешский закон не является чрезмерно строгим: речь не идёт о ретроактивном доначислении налога на момент продажи, а лишь об отсрочке налогообложения на следующий налоговый период — доход становится так называемым прочим доходом согласно § 10. Таким образом, даже если инвестиционный план не удастся реализовать, дополнительного штрафа, привязанного к моменту продажи, не возникает; налог просто доплачивается в чешской декларации за следующий год.
Финансирование жилья другого лица по чешскому праву недостаточно
Чешская судебная практика применяет понятие жилищной потребности исключительно к самому налогоплательщику. В отношении передачи кооперативной доли Городской суд Праги в решении от 31 августа 2007 года, дело № 9 Ca 308/2005, указал, что доход от такой передачи освобождается от налога только у налогоплательщика, являющегося членом кооператива с правом найма данной квартиры, а не у совместно проживающих лиц. Дарение денег ребёнку или партнёру на его собственное жильё, следовательно, не удовлетворяет собственную жилищную потребность дарителя, даже если преследует ту же цель.
В чешском праве отсутствует общее определение понятия «квартира»
В пограничных случаях (нетипичная недвижимость, совместное проживание и т. п.) нельзя автоматически опираться на определения из чешских строительных норм, поскольку в чешском правопорядке отсутствует общее законодательное определение понятия «квартира» — существуют лишь определения для целей отдельных специальных норм. Верховный административный суд Чехии в решении от 6 октября 2010 года, дело № 3 Ads 23/2010, указал, что при наличии нескольких возможных толкований следует выбирать то, которое соответствует воле законодателя и объективному смыслу закона. В пограничных случаях поэтому всегда необходимо исходить из цели самого § 4b, то есть из реального обеспечения собственного жилья.
Практические рекомендации для владельцев недвижимости в Чешской Республике
Краткое изложение практических шагов:
- Проверьте, соответствует ли планируемое использование средств одной из восьми исчерпывающе перечисленных форм жилищной потребности по чешскому праву.
- Уведомите чешский налоговый орган о получении средств не позднее подачи декларации за год их получения, даже если конкретное использование ещё не определено.
- Используйте средства не позднее окончания налогового периода, следующего за годом их получения, либо задним числом отнесите их к инвестиции предыдущего года.
- При покупке земельного участка под будущее строительство следите за четырёхлетним сроком с даты приобретения и учитывайте, что продажа участка до начала строительства влечёт налогообложение уже в момент продажи.
- На протяжении всего периода сохраняйте доказательства фактического проживания в приобретённой чешской недвижимости — бремя доказывания лежит на налогоплательщике.
Заключение
Жилищная потребность по чешскому налоговому праву представляет собой запасное решение для ситуаций, когда налогоплательщик не отвечает ни двухлетнему, ни десятилетнему временному тесту для освобождения от подоходного налога, но действительно инвестирует средства от продажи в собственное жильё, тем самым удовлетворяя свою собственную жилищную потребность. Её смысл — стимулировать конкретное, доказуемое решение позаботиться о собственном жилье, а не поддерживать любого, кто просто каким-либо образом распорядится деньгами от продажи чешской недвижимости. Решающее значение всегда имеет фактическое использование недвижимости, а не формальный статус, зарегистрированный в чешском кадастре, что для налогоплательщика одновременно является и преимуществом, и риском: преимуществом — потому что даже нетипичная ситуация может обосновать право на освобождение; риском — потому что именно налогоплательщику всегда приходится доказательно подтверждать своё утверждение перед чешским налоговым органом. В пограничных случаях поэтому стоит проконсультироваться с чешским налоговым консультантом или адвокатом ещё до завершения сделки, а не только тогда, когда на это обратит внимание налоговая инспекция.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую или налоговую консультацию по чешскому праву. Не стесняйтесь обращаться к нам по вашей конкретной ситуации.
Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с нами:
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Чешская адвокатская контора ECOVIS ježek в своей практике сосредоточена прежде всего на корпоративном праве, праве недвижимости, судебных спорах, а также финансовом и банковском праве и предоставляет полноценные консультации во всех областях. Это делает её альтернативой для клиентов международных контор. Международный масштаб предоставляемых услуг обеспечивается многолетним опытом и сотрудничеством с ведущими адвокатскими конторами в большинстве европейских стран, США и других юрисдикциях в рамках сети ECOVIS, действующей в 75 странах мира. Члены команды ECOVIS ježek обладают многолетним опытом работы в ведущих международных юридических и налоговых фирмах. Они предоставляют юридические консультации транснациональным корпорациям, крупным чешским компаниям, а также средним фирмам и частным клиентам. Дополнительную информацию можно найти на сайте www.ecovislegal.cz.
