Airbnb en tant que fourniture de services d'hébergement et nouvelle méthodologie du Ministère du Développement régional de la République tchèque d'octobre 2024 pour les services de construction
La réglementation juridique tchèque actuelle ne reflète pas encore pleinement la problématique actuelle de l'hébergement fourni via des plateformes telles qu'Airbnb ou Booking. Bien qu'une modification soit actuellement en préparation, dont l'objectif est de réglementer ce type de services et d'établir des règles claires, il faut pour l'instant s'appuyer plutôt sur les décisions de justice.
L'un des plus grands problèmes de la réglementation actuelle est la frontière insuffisamment claire entre la location de courte durée et l'hébergement. La loi n'indique donc pas s'il s'agit de fourniture de services d'hébergement, et donc d'activité commerciale, dès l'utilisation d'une plateforme de type Airbnb ou seulement à partir d'une certaine intensité de fourniture de service sur une période donnée.
Nouvelle méthodologie du Ministère du Développement régional
Une étape intermédiaire qui aidera à clarifier certains aspects controversés de l'exploitation d'Airbnb et d'autres services d'hébergement partagé ou d'intermédiation d'hébergement est la nouvelle recommandation méthodologique du Ministère du Développement régional d'octobre 2024 concernant précisément la fourniture de services d'hébergement dans les bâtiments d'habitation. La méthodologie contient à la fois la définition des concepts de base relatifs à cette problématique, que nous expliquerons également plus loin dans cet article, et régit la procédure recommandée des services de construction en cas de constatation de violation de la réglementation juridique applicable.
Location et hébergement comme deux institutions différentes
Les principaux problèmes liés à la fourniture de locations de courte durée proviennent de l'existence de deux institutions apparentées, la location et l'hébergement (location temporaire), entre lesquelles aucune frontière claire n'est établie. Cependant, la nouvelle méthodologie du Ministère du Développement régional travaille avec ces concepts, et il est donc nécessaire de clarifier quelle est la différence entre eux et ce qu'ils signifient pour les exploitants d'Airbnb.
La location d'appartement et de maison peut être définie au sens de l'article 2201 du Code civil comme l'obligation du bailleur de mettre à la disposition du locataire, pour assurer les besoins de logement du locataire et éventuellement des membres de son ménage, l'appartement ou la maison qui fait l'objet de la location. En revanche, l'hébergement est défini par le Code civil comme l'obligation de fournir temporairement à la personne hébergée un hébergement dans un établissement destiné à cet effet.
La principale différence réside dans l'essence des deux institutions : la location sert directement au logement, tandis que l'hébergement suppose que la personne hébergée a son logement ailleurs. D'autres différences importantes entre les institutions sont également les exigences que la loi impose pour leur fourniture. Pour l'hébergement, contrairement à la location, la loi établit par exemple la nécessité d'une licence pour la fourniture de services d'hébergement, les exigences qui en découlent pour l'activité commerciale, ou la finalité d'utilisation différente du bâtiment dans lequel l'hébergement est fourni.
Airbnb comme location ?
La fourniture d'hébergement est certainement associée à beaucoup plus d'exigences que la location, qu'il s'agisse de la nécessité de payer des assurances sociales et de santé, de l'obligation d'obtenir une licence commerciale ou du paiement de la contribution récréative. Cependant, est-il possible d'éviter les obligations liées à la fourniture d'hébergement et, dans certaines conditions, de classifier l'activité comme location de courte durée ?
Au cours des dernières années, les décisions judiciaires (en particulier du Tribunal municipal de Prague, qui traite le plus de litiges de ce type) se sont stabilisées, et ce au détriment de la location. En 2020, nous nous sommes déjà intéressés à la réglementation des services de type Airbnb (https://www.ecovislegal.cz/aktuality/navrhy-zmen-pravni-upravy-airbnb-a-kratkodobeho-ubytovani-v-roce-2020/) et à cette époque, par exemple, le Tribunal municipal de Prague avait, par son arrêt du 21.11.2019, admis la limitation de ces services par le biais du règlement de la copropriété.
Depuis lors, la situation a continué d'évoluer, le Tribunal municipal de Prague ayant précisé dans les arrêts 8 Af 20/2020-31, 6 Af 19/2020-30, 6 Af 20/2020-32 et d'autres pourquoi il considère que les offres fournies via des portails de type Airbnb constituent une fourniture d'hébergement et pourquoi ces offres ne peuvent pas être classées comme location.
Airbnb uniquement comme hébergement
Le tribunal s'est penché assez abondamment dans ses arrêts sur la condition de continuité. À cet égard, il fait référence à la décision de la Cour suprême du 22.4.2008, réf. 22 Cdo 679/2007, où la CS dit que la continuité ne signifie pas que l'activité lucrative doit être exercée de manière ininterrompue ou permanente.
Le tribunal s'est également concentré sur d'autres aspects de la fourniture d'hébergement via des portails de type Airbnb. Comme caractéristiques distinctives qui différencient l'hébergement de la location, il a cité par exemple la courte durée de l'hébergement, le prix calculé par jours ou semaines ou l'absence d'entretien courant. Dans l'arrêt du Tribunal municipal de Prague du 22.6.2022, réf. 6 Af 19/2020, le tribunal indique, en référence à la décision de la Cour constitutionnelle II. ÚS 544/2000, que l'hébergement fourni via des portails de type Airbnb « ne peut pas remplir l'objectif de location d'appartement prévu par la loi, car il ne satisfait pas son besoin de logement, mais satisfait son besoin d'hébergement, et il doit donc être classé comme service d'hébergement selon l'article 2326 du Code civil ».
Compte tenu de ce qui précède, on peut donc dire qu'aujourd'hui il est déjà assez clair que la fourniture de services via des portails de type Airbnb doit être classée comme fourniture d'hébergement et que le fournisseur doit remplir toutes les obligations qui y sont liées. Il s'agit notamment de l'obligation d'avoir une licence commerciale, de payer les taxes locales, de tenir un registre domestique, d'assurer la collecte des déchets ou de payer la TVA.
Airbnb et requalification des locaux
Après avoir établi que les services de type Airbnb doivent être classés comme fourniture d'hébergement, nous pouvons passer à la loi sur la construction et aux limitations qu'elle impose aux fournisseurs. Il s'agit notamment de la finalité d'utilisation du bâtiment et de la nécessité de requalifier les locaux en unité d'hébergement. La méthodologie du Ministère du Développement régional déjà mentionnée nous dit clairement que « l'appartement ou la maison d'habitation ne peut pas être utilisé arbitrairement pour fournir des services d'hébergement, car cela entraîne du côté du propriétaire du bâtiment une utilisation du bâtiment contraire à son usage autorisé », mais il est nécessaire de clarifier pourquoi il en est ainsi.
La disposition de base de la loi sur la construction, dont nous devons partir, est l'article 230, paragraphe 1, qui stipule que « un bâtiment qui nécessite une autorisation ne peut être utilisé que sur la base d'une décision de mise en service et uniquement à la fin définie dans cette décision ». De la disposition indiquée, il découle qu'un local homologué pour le logement ne peut pas être utilisé pour fournir de l'hébergement. Cependant, les experts ne s'accordent pas clairement sur le fait que cette réglementation soit applicable précisément au problème d'Airbnb.
Arguments contre la requalification
La loi sur la construction, en plus de l'article 230, distingue en outre à l'article 13, alinéas b), c), e), les bâtiments d'habitation (immeubles d'appartements et maisons d'habitation) et les bâtiments d'établissement d'hébergement. De plus, à l'article 13, alinéa e), la loi dit explicitement que l'immeuble d'appartements, la maison d'habitation et le bâtiment pour les loisirs familiaux ne sont pas des bâtiments d'établissement d'hébergement. Les opposants à la nécessité de requalifier les appartements utilisent souvent ces dispositions de la loi sur la construction en conjonction avec le contenu de la licence n° 55 services d'hébergement tel qu'il est établi dans l'annexe n° 4 du décret gouvernemental n° 278/2008 Rec. comme argument contre la requalification nécessaire, comme par exemple dans l'article suivant (https://www.epravo.cz/top/clanky/airbnb-byty-neni-treba-rekolaudovat-118016.html). Le contenu des services d'hébergement est le suivant : « Fourniture d'hébergement dans tous les établissements d'hébergement (par exemple hôtel, motel, camping, auberge) et dans les immeubles d'appartements, les maisons d'habitation ou les bâtiments pour les loisirs familiaux. … ». À première vue, il pourrait donc vraiment sembler que la requalification des locaux n'est pas nécessaire et que l'hébergement peut être fourni dans les appartements et les maisons d'habitation.
Comment est-ce vraiment
Il faut cependant examiner d'autres dispositions de la loi sur les activités commerciales ainsi que de la loi sur la construction et des règlements d'application pertinents. Pour une évaluation correcte de la situation, il est en effet nécessaire de se concentrer sur deux autres définitions, à savoir l'appartement et l'unité d'hébergement. L'appartement est défini à l'article 13, alinéa i) de la loi sur la construction comme « un ensemble de pièces, ou une pièce d'habitation, qui par son aménagement structurel et technique et son équipement satisfait aux exigences de logement permanent », tandis que l'unité d'hébergement est définie dans le règlement d'application de la loi sur la construction comme « une pièce individuelle ou un ensemble de pièces qui par leur aménagement structurel et technique et leur équipement satisfont aux exigences d'hébergement temporaire et sont destinées à cet effet ». Ces deux types de locaux ne peuvent donc pas être librement interchangeables et il faut les distinguer.
En conjonction avec les dispositions de l'article 13, alinéas b) et c) de la loi sur la construction, où la loi stipule que les bâtiments d'habitation (qu'il s'agisse d'un immeuble d'appartements ou d'une maison d'habitation) sont « des bâtiments dans lesquels plus de la moitié de la surface au sol sert au logement », on peut dire que le contenu de la licence de services d'hébergement vise précisément cette situation, où par exemple deux tiers d'un immeuble d'appartements peuvent être constitués d'appartements et le tiers restant d'unités d'hébergement, et qu'il ne peut pas être utilisé comme justification pour éviter la requalification des locaux.
Requalification avec un volume minimal de locations
Une situation spécifique peut être seulement la fourniture occasionnelle et peu intensive de locations de courte durée. La méthodologie mentionne que le service de construction peut conclure qu'il n'y a pas de raison d'interdire l'activité ni de modifier l'utilisation du bâtiment, par exemple dans les cas où l'appartement est utilisé pour l'hébergement de courte durée seulement dans un volume minimal (en surface et en temps) et l'appartement est simultanément utilisé par le bailleur pour le logement. Cependant, ni la méthodologie ni aucune disposition juridique n'indiquent ce qu'est un volume minimal et dans quelles conditions le service de construction doit parvenir à cette conclusion. Il n'est donc pas approprié de compter sur une évolution similaire de la situation et il est préférable d'être préparé au pire scénario.
Compte tenu de ce qui précède, nous pouvons donc dire qu'il est nécessaire que l'hébergement soit fourni dans des unités d'hébergement, qu'elles soient situées dans des bâtiments d'habitation ou dans des bâtiments d'établissement d'hébergement, et qu'aucune disposition ne nous permet de fournir de l'hébergement dans des appartements. La même conclusion peut également être trouvée dans la méthodologie du Ministère du Développement régional concernée ou dans les documents du Défenseur public des droits, et cette problématique est également traitée plus en détail par exemple dans l'article suivant (https://www.epravo.cz/top/clanky/vyuziti-bytu-k-poskytovani-ubytovacich-sluzeb-118250.html).
Contrôles du service de construction
Quelle est la procédure dans le cas où le service de construction reçoit une notification concernant l'utilisation d'un bâtiment contrairement à la finalité pour laquelle il a été homologué ? Cette problématique est également traitée dans la méthodologie du Ministère du Développement régional.
Dans le cas où le service de construction reçoit une notification du service des licences commerciales ou d'un tiers, il procède dans la plupart des cas à un contrôle. Puisqu'il s'agit d'un logement, l'inspecteur ne peut entrer dans le logement qu'avec la connaissance du propriétaire, il n'y a donc pas de menace qu'il entre dans le logement sans votre connaissance. L'exception à cette règle est cependant le cas où le logement est utilisé entre autres pour exercer une activité commerciale.
Après la constatation éventuelle d'une utilisation non autorisée du bâtiment, le service de construction invite le propriétaire à mettre fin à l'utilisation non autorisée. Si le propriétaire ne se conforme pas à l'invitation, suit l'émission d'une décision par laquelle le service de construction interdit l'utilisation contraire à l'autorisation.
Cependant, le propriétaire du bâtiment risque des amendes non négligeables. La fourniture de services d'hébergement dans des bâtiments d'habitation et le non-respect de la décision interdisant l'utilisation contraire à l'autorisation sont des infractions selon la loi sur la construction, pour lesquelles une amende pouvant atteindre 1 000 000 CZK est encourue.
Modification en préparation
Les conditions peu claires pour la fourniture de locations de courte durée pourraient bientôt changer en relation avec la modification de la loi n° 159/1999 Rec. en préparation, sur certaines conditions d'activité commerciale et sur l'exercice de certaines activités dans le domaine du tourisme. La modification a été envoyée le 26.7.2024 aux députés comme document parlementaire 761 et attend actuellement d'être examinée par la Commission de l'administration publique et du développement régional. La modification de l'ordre juridique tchèque est une réaction au Règlement UE 2018/1028 d'avril de cette année, qui entrera en vigueur en mai 2026.
L'un des plus grands changements prévus est l'enregistrement obligatoire des locaux dans lesquels les services seront proposés. De tels locaux seront nouvellement désignés comme « unités pour la fourniture d'hébergement » et devront être tenus dans le registre des établissements d'hébergement, des unités pour la fourniture d'hébergement et des personnes hébergées. L'inscription dans le registre sera également associée à l'attribution d'un numéro d'enregistrement de l'unité, sans lequel le local ne pourra pas du tout être proposé sur les plateformes en ligne. Cependant, ce changement prévu n'affecte pas les dispositions de la loi sur la construction, et il sera toujours nécessaire de fournir l'hébergement uniquement dans des locaux homologués comme bâtiment d'établissement d'hébergement.
Parmi les autres grands changements figure le nouveau pouvoir des municipalités de réglementer par arrêté les conditions de fourniture d'hébergement dans les appartements et les immeubles d'appartements dans la municipalité ou sa partie. Les municipalités pourront stipuler que pendant une certaine période de l'année, un tel hébergement ne peut pas du tout être fourni, ou elles pourront stipuler le nombre maximal possible de jours dans l'année pendant lesquels un tel hébergement peut être fourni. En même temps, les municipalités pourront également stipuler le nombre maximal possible de personnes hébergées par rapport à la taille du local.
Conclusion
Actuellement, la réglementation des locations de courte durée n'est pas suffisamment réglementée dans la loi et s'appuie plutôt sur les décisions de justice. Cependant, les décisions de justice ont déjà établi assez clairement que la fourniture d'hébergement ne peut pas être considérée comme la fourniture de location de courte durée et que les personnes publiant des offres sur des plateformes de type Airbnb ou Booking sont obligées de remplir toutes les exigences légales liées à la fourniture d'hébergement. Cependant, la modification de l'ordre juridique tchèque en préparation, conjointement avec le Règlement UE, devrait dans un avenir proche établir des règles claires pour la fourniture de ces services.
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