Airbnb como Provisión de Alojamiento y Nueva Metodología del Ministerio de Desarrollo Regional de Octubre 2024 para Oficinas de Construcción
La regulación legal checa actual aún no refleja completamente la problemática actual de alojamiento proporcionado a través de plataformas tipo Airbnb o Booking. Aunque actualmente se prepara una reforma cuyo objetivo es regular este tipo de servicios y establecer reglas claras, por ahora es necesario apoyarse más bien en decisiones de tribunales.
Uno de los problemas más grandes de la regulación actual es la frontera insuficientemente clara entre alquiler de corta duración y alojamiento. De la ley así no se deriva si se trata de provisión de alojamiento, y por tanto actividad empresarial, ya al utilizar plataforma tipo Airbnb o hasta con cierta intensidad de provisión de servicio durante cierto período de tiempo.
Nueva Metodología del Ministerio de Desarrollo Regional
Un paso intermedio que ayudará a aclarar algunos aspectos controvertidos de operación de Airbnb y otros servicios para alojamiento compartido o intermediación de alojamiento es la nueva recomendación metodológica del Ministerio de Desarrollo Regional de octubre 2024 referente precisamente a provisión de servicios de alojamiento en construcciones para vivienda. La metodología contiene tanto delimitación de conceptos básicos referentes a la problemática dada, que también explicaremos más adelante en este artículo, como regula procedimiento recomendado de oficinas de construcción en caso de descubrimiento de violación de regulación legal correspondiente.
Alquiler y Alojamiento como Dos Institutos Diferentes
Los problemas principales conectados con provisión de alquileres de corta duración provienen de existencia de dos institutos relacionados, alquiler y alojamiento (alquiler transitorio), entre los cuales no está establecida frontera clara. La nueva metodología del Ministerio de Desarrollo Regional sin embargo trabaja con estos conceptos, y así es necesario aclarar cuál es la diferencia entre ellos y qué significan para operadores de Airbnb.
El alquiler de apartamento y casa puede en sentido de § 2201 CC definirse como obligación del arrendador de dejar al arrendatario para asegurar necesidades habitacionales del arrendatario y eventualmente también miembros de su hogar apartamento o casa que es objeto de alquiler. Por el contrario, el alojamiento está definido por Código Civil como obligación de proporcionar al alojado transitoriamente alojamiento en instalación destinada a ello.
La diferencia principal es la esencia de ambos institutos, cuando alquiler sirve directamente para vivienda, mientras que alojamiento presupone que el alojado tiene su vivienda en otro lugar. Otras diferencias significativas entre institutos son también requisitos que la ley impone para su provisión. Para alojamiento, a diferencia de alquiler, la ley establece por ejemplo necesidad de licencia comercial para provisión de servicios de alojamiento, de ello derivando requisitos para actividad empresarial, o diferente propósito de uso de construcción en la cual es proporcionado alojamiento.
¿Airbnb como Alquiler?
Con provisión de alojamiento está completamente conectado mucho más requisitos que con alquiler, ya sea necesidad de pagar seguro social y de salud, obligación de establecimiento de licencia comercial o pago de contribución recreativa. ¿Puede sin embargo evitarse obligaciones conectadas con provisión de alojamiento y bajo ciertas condiciones clasificar actividad como alquiler de corta duración?
Durante los últimos varios años la decisión de tribunales (especialmente Tribunal Municipal de Praga, que resuelve la mayoría de disputas de este tipo) se estabilizó, en detrimento de alquiler. En año 2020 ya nos ocupamos de regulación de servicios tipo Airbnb (https://www.ecovislegal.cz/en/czech-legal-news/proposals-for-changes-in-czech-airbnb-legislation-and-short-term-accommodation-in-2020/) y en ese tiempo por ejemplo Tribunal Municipal de Praga por su sentencia del 21.11.2019 admitió limitación de estos servicios mediante estatutos de comunidad de propietarios.
Desde ese tiempo se produjo desarrollo adicional de situación, cuando Tribunal Municipal de Praga especificó en sentencias 8 Af 20/2020-31, 6 Af 19/2020-30, 6 Af 20/2020-32 y otras por qué ve en ofertas proporcionadas a través de portales tipo Airbnb provisión de alojamiento y por qué no pueden estas ofertas clasificarse como alquiler.
Airbnb Solo como Alojamiento
El tribunal en sus sentencias se dedicó bastante abundantemente a condición de sistematicidad. En este respecto se refiere a decisión del Tribunal Supremo del 22.4.2008, sp. zn. 22 Cdo 679/2007, donde TS dice que sistematicidad no significa que actividad lucrativa deba ser ejecutada ininterrumpidamente o permanentemente.
El tribunal también se enfocó en otros aspectos de provisión de alojamiento a través de portales tipo Airbnb. Como signos característicos que diferencian alojamiento de alquiler indicó por ejemplo corta duración de alojamiento, precio calculado por días o semanas o no realización de mantenimiento habitual. En sentencia del Tribunal Municipal de Praga del 22.6.2022, sp. zn. 6 Af 19/2020 entonces el tribunal con referencia a hallazgo del Tribunal Constitucional II. ÚS 544/2000 dice que alojamiento proporcionado a través de portales tipo Airbnb "no puede cumplir propósito previsto por ley de alquiler de apartamento, pues no saturan su necesidad de vivienda, sino satisfacen su necesidad de alojamiento, y por tanto es necesario clasificarlo como servicio de alojamiento según § 2326 CC".
Con respecto a lo mencionado anteriormente puede por tanto decirse que hoy ya es bastante claro que provisión de servicios a través de portales tipo Airbnb es necesario clasificarla como provisión de alojamiento y el proveedor así debe cumplir todas las obligaciones conectadas con ello. Se trata especialmente de obligación de tener establecida licencia comercial, pagar tasas locales, llevar libro de registro, asegurar recolección de basura o pagar IVA.
Airbnb y Recalificación de Espacios
Después de establecer que servicios tipo Airbnb es necesario clasificarlos como provisión de alojamiento, podemos movernos a ley de construcción y a limitaciones que impone a proveedores. Especialmente se trata de propósito de uso de construcción y necesidad de recalificación de espacios a unidad de alojamiento. La ya mencionada metodología del Ministerio de Desarrollo Regional nos dice claramente que "apartamento o casa familiar no puede usarse arbitrariamente para provisión de servicios de alojamiento, pues con ello por parte del propietario de construcción se produce uso de construcción en contradicción con su uso permitido", es sin embargo necesario aclarar por qué es así.
La disposición básica de ley de construcción de la cual debemos partir es § 230 párr. 1, que establece que "construcción que requiere permiso puede usarse solo sobre la base de resolución de puesta en marcha y solo para propósito delimitado en esta resolución". De la disposición indicada se deriva que espacio calificado para vivienda no puede usarse para provisión de alojamiento. Entre expertos sin embargo no existe acuerdo claro sobre si esta regulación es aplicable precisamente también al problema Airbnb.
Argumentos Contra Recalificación
La ley de construcción además de § 230 además en § 13 letras b), c), e) diferencia construcciones para vivienda (casas de apartamentos y casas familiares) y construcciones de instalación de alojamiento. Cuando en § 13 letra e) la ley explícitamente dice que casa de apartamentos, casa familiar ni construcción para recreación familiar no son construcciones de instalación de alojamiento. Opositores de necesidad de recalificación de apartamentos a menudo usan estas disposiciones de ley de construcción en conexión con contenido material de licencia comercial n.º 55 servicios de alojamiento tal como está establecida en anexo n.º 4 del decreto gubernamental n.º 278/2008 como argumento contra necesaria recalificación como por ejemplo en el siguiente artículo (https://www.epravo.cz/top/clanky/airbnb-byty-neni-treba-rekolaudovat-118016.html). El contenido material de servicios de alojamiento dice lo siguiente: "Provisión de alojamiento en todas las instalaciones de alojamiento (por ejemplo hotel, motel, camping, residencia) y en casas de apartamentos, casas familiares o en construcciones para recreación familiar. …". A primera vista podría así realmente parecer que recalificación de espacios no es necesaria y alojamiento es posible proporcionar en apartamentos y casas familiares.
Cómo Es Realmente
Es sin embargo necesario mirar otras disposiciones de ley comercial y de construcción y decretos de implementación correspondientes. Para evaluación correcta de situación es necesario enfocarse en dos otras definiciones, apartamento y unidad de alojamiento. Apartamento está en § 13 letra i) de ley de construcción definido como "conjunto de habitaciones, eventualmente una habitación habitable, que por su ordenamiento técnico de construcción y equipamiento cumple requisitos para vivienda permanente" mientras que unidad de alojamiento está definida en decreto de implementación de ley de construcción como "habitación individual o conjunto de habitaciones que por su ordenamiento técnico de construcción y equipamiento cumplen requisitos para alojamiento transitorio y están destinados a este propósito". No pueden por tanto estos dos tipos de espacios intercambiarse libremente y es necesario diferenciarlos.
En conexión con disposiciones § 13 letras b) y c) de ley de construcción, donde la ley establece que construcciones para vivienda (ya sea casa de apartamentos o casa familiar) son "construcciones en las cuales más de mitad de superficie de piso sirve para vivienda", puede decirse que contenido material de licencia comercial servicios de alojamiento apunta precisamente a esta situación, cuando por ejemplo dos tercios de casa de apartamentos pueden formar apartamentos y tercio restante unidades de alojamiento, y no puede usarse como justificación para evadir recalificación de espacios.
Recalificación con Alcance Mínimo de Alquileres
Una situación específica entonces puede ser solo provisión casual y no intensiva de alquileres de corta duración. La metodología menciona que oficina de construcción puede llegar a conclusión de que no hay motivo para prohibición de actividad ni para cambio en uso de construcción, por ejemplo en casos cuando para alojamiento de corta duración el apartamento es usado solo en alcance mínimo (de superficie y de tiempo) y el apartamento es simultáneamente usado por arrendador para vivienda. De metodología ni de ninguna regulación legal sin embargo no se deriva qué es alcance mínimo y bajo qué condiciones la oficina de construcción debe llegar a esta conclusión. No es así conveniente confiar en desarrollo análogo de situación y es mejor estar preparado para variante peor.
Con respecto a lo mencionado anteriormente así podemos decir que es necesario que alojamiento sea proporcionado en unidades de alojamiento, ya sea que estén ubicadas en construcciones para vivienda o en construcciones de instalación de alojamiento, y ninguna disposición nos permite proporcionar alojamiento en apartamentos. La misma conclusión entonces podemos encontrar también en la metodología mencionada del Ministerio de Desarrollo Regional o documentos del Defensor Público de Derechos y esta problemática también está más analizada por ejemplo en el siguiente artículo (https://www.epravo.cz/top/clanky/vyuziti-bytu-k-poskytovani-ubytovacich-sluzeb-118250.html).
Controles de Oficina de Construcción
¿Cuál es el procedimiento en caso de que a oficina de construcción llegue estímulo sobre uso de construcción en contradicción con propósito para el cual fue calificada? También esta problemática está resuelta en metodología del Ministerio de Desarrollo Regional.
En caso de que oficina de construcción reciba estímulo de oficina comercial o tercera persona, en mayoría de casos procederá a control. Puesto que se trata de vivienda, puede el controlador entrar a vivienda solo con conocimiento del propietario, no amenaza por tanto que entrara a vivienda sin su conocimiento. Excepción de esta regla sin embargo forma caso cuando vivienda es usada entre otros para operación de actividad empresarial.
Después de eventual descubrimiento de uso no permitido de construcción, la oficina de construcción convocará al propietario a terminación de uso no permitido. Si el propietario no cumple la convocatoria, sigue emisión de resolución mediante la cual oficina de construcción prohíbe uso no permitido.
Al propietario de construcción sin embargo amenazan multas no pequeñas. Provisión de servicios de alojamiento en construcciones para vivienda y desobediencia de resolución que prohíbe uso en contradicción con permiso son infracciones según ley de construcción por las cuales amenaza multa por monto hasta 1.000.000 CZK.
Reforma Preparada
Las condiciones poco claras para provisión de alquileres de corta duración podrían pronto cambiar en conexión con la preparada reforma de Ley n.º 159/1999, sobre algunas condiciones de actividad empresarial y sobre ejercicio de algunas actividades en área de turismo. La reforma fue el 26.7.2024 enviada a diputados como documento parlamentario 761 y actualmente espera discusión por Comisión para Administración Pública y Desarrollo Regional. La reforma del ordenamiento jurídico checo es reacción al Reglamento UE 2018/1028 de abril de este año, que entrará en vigor en mayo del año 2026.
Uno de los cambios más grandes planeados es registro obligatorio de espacios en los cuales serán ofrecidos servicios. Tales espacios serán ahora designados como "unidades para provisión de alojamiento" y deberán estar llevados en registro de instalaciones de alojamiento, unidades para provisión de alojamiento y personas alojadas. Con mantenimiento en registro estará conectada también asignación de número de registro de unidad, sin el cual no podrá el espacio ser ofrecido en plataformas en línea. Con este cambio planeado sin embargo no están afectadas disposiciones de ley de construcción, y aún seguirá siendo necesario proporcionar alojamiento solo en espacios calificados como construcción de instalación de alojamiento.
Entre otros cambios grandes pertenece nueva autoridad de municipios de regular por ordenanza condiciones de provisión de alojamiento en apartamentos y casas de apartamentos en municipio o su parte. Los municipios podrán establecer que en cierto período del año no puede ser tal alojamiento proporcionado o podrán establecer número más alto posible de días en año cuando tal alojamiento puede ser proporcionado. Simultáneamente también municipios podrán establecer número más alto posible de alojados en proporción a tamaño de espacio.
Conclusión
Actualmente no está la regulación de alquileres de corta duración en ley suficientemente regulada y se apoya más bien en decisiones de tribunales. Precisamente por decisiones de tribunales sin embargo ya está bastante claramente establecido que provisión de alojamiento no puede considerarse como provisión de alquiler de corta duración y personas que publican ofertas en plataformas tipo Airbnb o Booking están obligadas a cumplir todos los requisitos legales conectados con provisión de alojamiento. La reforma preparada del ordenamiento jurídico checo junto con Reglamento UE sin embargo en tiempo cercano debería establecer reglas claras para provisión de estos servicios.
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