Voie destinée ouverte au public : quand naît-elle et comment s'en défendre ?

L'achat d'un terrain, l'inscription du droit de propriété au cadastre ainsi que le respect scrupuleux des obligations fiscales amènent généralement le propriétaire à croire qu'il est seul à décider de la manière dont son bien est utilisé. Dans la pratique, il n'est pourtant pas rare que le propriétaire découvre, parfois des années plus tard, qu'une voie destinée ouverte au public traverse son terrain, laquelle, conformément à l'article 19, alinéa 1, de la loi n° 13/1997 Coll. relative aux voies de communication terrestres, peut être empruntée gratuitement par toute personne. Une telle conclusion résulte souvent d'une procédure administrative engagée de nombreuses années après la naissance de la situation de fait, sans que le propriétaire ait jamais expressément consenti à l'usage public de son terrain ni reçu la moindre indemnisation pour cette restriction. Comment une voie destinée ouverte au public peut-elle naître sans décision administrative constitutive ? Dans quelles conditions cela peut-il se produire ? À l'inverse, dans quels cas son existence ne peut-elle pas être déduite, et par quels moyens le propriétaire peut-il se défendre contre une telle atteinte à son droit de propriété ?

Qu'est-ce qu'une voie destinée ouverte au public

La voie destinée constitue, conformément à l'article 2, alinéa 2, lettre d) de la loi relative aux voies de communication terrestres, la catégorie la plus basse des voies de communication terrestres. Au sens de l'article 7, alinéa 1 de cette loi, elle sert notamment à relier des immeubles individuels pour les besoins de leurs propriétaires, à connecter ces immeubles à d'autres voies de communication, ou à permettre l'exploitation de terrains agricoles et forestiers.

Le fait essentiel, et dangereux pour les propriétaires, réside dans le fait que la voie destinée ouverte au public (ci-après « VDOP ») naît directement de la loi, dès lors que ses éléments constitutifs sont réunis simultanément. Sa création ne nécessite aucune décision constitutive d'un organe administratif ; une décision déclaratoire ultérieure statuant sur un rapport juridique, prise en vertu de l'article 142, alinéa 1, du Code de procédure administrative, ne fait que confirmer une situation déjà survenue. Comme l'a constaté la Cour administrative suprême dans son arrêt n° 5 As 314/2024-112, chacun des éléments constitutifs doit être examiné indépendamment, et l'absence de l'un quelconque d'entre eux conduit à conclure qu'aucune VDOP n'existe à l'endroit considéré.

Quatre éléments constitutifs de la VDOP

La jurisprudence constante, se référant notamment à la décision de la Cour constitutionnelle du 9 janvier 2008, réf. II. ÚS 268/06, ainsi qu'aux arrêts de la Cour administrative suprême du 30 novembre 2015, n° 6 As 213/2015-14, et du 30 mars 2017, n° 5 As 140/2014-85, a établi que l'existence d'une VDOP suppose la réunion simultanée de quatre conditions cumulatives :

1. Existence d'un tracé de circulation stable et identifiable sur le terrain

La première condition est l'existence d'un tracé de circulation stable et clairement identifiable sur le terrain, destiné à l'usage des piétons ou des véhicules au sens de l'article 2, alinéa 1, de la loi relative aux voies de communication terrestres. Il doit s'agir d'une voie de communication effectivement existante et au tracé stable, et non de simples traces historiques ou fortuites dans le paysage. Ne peuvent ainsi généralement pas être considérés comme des VDOP, par exemple, les chemins dits « de foin », créés uniquement par le passage répété d'engins agricoles et qui ont ensuite disparu ou ont été envahis par la végétation, ni les voies attestées uniquement par des cartes historiques dès lors que leur existence n'est plus objectivement perceptible sur le terrain.

2. Réalisation de la finalité légale de la voie de communication

Le deuxième élément constitutif est la réalisation de la finalité définie à l'article 7, alinéa 1, de la loi relative aux voies de communication terrestres, à savoir notamment la liaison entre différents immeubles pour les besoins de leurs propriétaires, leur connexion avec d'autres voies de communication, ou l'accès nécessaire à l'exploitation de terrains agricoles ou forestiers. La simple existence d'un chemin sur le terrain ne suffit donc pas ; celui-ci doit également remplir la fonction de communication prévue par la loi.

3. Consentement du propriétaire à l'usage général

Le troisième élément constitutif est le consentement du propriétaire du terrain sur lequel se trouve la voie de communication à son usage général par le public. Cette exigence n'est pas expressément prévue par la loi ; elle a été déduite par une jurisprudence constante comme un correctif constitutionnel nécessaire à la protection du droit de propriété.

4. Besoin de communication nécessaire et irremplaçable

Le quatrième élément constitutif est l'existence d'un besoin de communication nécessaire et absolument irremplaçable. La voie de communication examinée doit constituer une liaison indispensable pour les immeubles concrètement concernés, qui ne peut être assurée d'une autre manière raisonnable. Cette exigence, elle non plus, ne découle pas directement du texte de la loi, mais a été créée par la jurisprudence de la Cour constitutionnelle comme moyen de protection du droit de propriété contre des atteintes disproportionnées.

Ce sont précisément le troisième et le quatrième élément qui, en pratique, constituent le motif le plus fréquent pour lequel les organes administratifs ou les juridictions administratives concluent qu'aucune VDOP n'est née. Ce sont également les points sur lesquels s'appuie le plus souvent la défense procédurale des propriétaires de terrains concernés.

Sans consentement du propriétaire, aucune VDOP ne naît

L'existence d'une voie destinée ouverte au public constitue une restriction importante du droit de propriété. Elle a en effet pour conséquence qu'un nombre indéterminé de personnes acquiert le droit d'utiliser gratuitement le terrain concerné dans le régime de l'usage général, tandis que le propriétaire est tenu de tolérer un tel usage. D'un point de vue constitutionnel, il s'agit donc d'une atteinte au droit de propriété protégé par l'article 11 de la Charte des droits et libertés fondamentaux.

Conformément à l'article 11, alinéa 4, de la Charte, le droit de propriété ne peut être restreint de manière contraignante que dans l'intérêt public, sur le fondement de la loi et moyennant indemnisation. La Cour constitutionnelle a ainsi déduit, dans sa décision réf. II. ÚS 268/06, que l'absence de l'une des conditions constitutionnellement admissibles de restriction du droit de propriété constitue une violation de la protection constitutionnelle de la propriété. C'est précisément pour ces raisons que la jurisprudence a conclu que l'institut de la voie destinée ouverte au public ne peut être interprété d'une manière conforme à la Constitution que si le consentement du propriétaire à l'usage général de son terrain existe.

Ce consentement peut être donné de deux manières :

• de manière expresse — le propriétaire manifeste sans équivoque sa volonté d'affecter la voie de communication à l'usage général, par exemple par une déclaration ou tout autre acte juridique univoque ; ou
• de manière tacite — déduit du comportement du propriétaire, typiquement lorsque celui-ci, au moment où le terrain a commencé à servir de fait de voie de communication, ne s'est aucunement opposé à son usage public et a toléré durablement cette situation sans exprimer d'opposition qualifiée.

Ce qui importe toujours, c'est la volonté réelle du propriétaire. La Cour administrative suprême, dans son arrêt du 30 septembre 2009, n° 5 As 27/2009-66, a indiqué qu'il suffit, pour qu'un consentement tacite naisse, que le propriétaire tolère l'usage de son terrain comme voie de communication. En revanche, une opposition doit se manifester par un comportement actif dont il ressort clairement que le propriétaire n'est pas d'accord avec l'usage général.

Pour les propriétaires de terrains, une autre règle d'interprétation formulée par la Cour administrative suprême dans son arrêt du 9 novembre 2011, n° 9 As 55/2011-141, revêt une importance particulière. La Cour y a souligné que, dans chaque cas d'espèce, les organes administratifs doivent examiner avec soin si le consentement a effectivement été donné, et qu'en cas de doute, il convient de trancher en faveur du propriétaire.

Ce même arrêt distingue deux situations :

• Si la voie de communication a été construite par le propriétaire lui-même ou avec son consentement démontrable, en vue d'un usage public, le régime de l'usage général s'active et il n'est généralement plus nécessaire d'examiner l'existence d'un besoin de communication nécessaire. Le propriétaire a en effet, par son comportement, « fait don » de fait de la voie de communication au public.
• Une situation tout à fait différente se présente lorsque l'existence de la voie de communication contredit la volonté du propriétaire. Dans un tel cas, la déclaration de l'existence d'une VDOP constitue une restriction contraignante du droit de propriété, qui doit satisfaire au test de constitutionnalité prévu à l'article 11, alinéa 4, de la Charte des droits et libertés fondamentaux. Les organes administratifs ne peuvent donc pas présumer l'existence d'un consentement, mais doivent la prouver de manière fiable.

Quand le consentement du propriétaire ne peut pas être déduit

La pratique administrative révèle de manière répétée plusieurs situations typiques dans lesquelles le consentement du propriétaire à l'usage général ne peut être déduit :

Construction historique sur le terrain

Sur un lieu où se dressait autrefois un bâtiment ou une autre construction, le terrain ne pouvait, par nature, servir en même temps de voie de communication ouverte au public. Si, après la démolition de la construction, une surface aménagée a été créée pour être utilisée uniquement par un propriétaire déterminé ou un cercle défini de personnes, il n'est pas possible d'en déduire sans autre élément l'existence d'une tradition historique d'usage général, ni le consentement du propriétaire à ce régime. Cette circonstance peut constituer un argument important contre l'affirmation selon laquelle la voie de communication est née en tant que voie destinée ouverte au public.

La signalisation routière comme manifestation d'un désaccord qualifié

Une autre situation est celle dans laquelle le propriétaire limite activement l'accès ou l'entrée sur son terrain au moyen d'une signalisation routière. L'installation d'un panneau « Circulation interdite », éventuellement complété par un panonceau autorisant l'accès uniquement à un cercle défini de personnes, constitue généralement une manifestation univoque d'un désaccord qualifié avec l'usage général de la voie de communication. La Cour administrative suprême, dans son arrêt n° 1 As 76/2009-60, a expressément indiqué que le fait que des tiers enfreignent sciemment l'interdiction d'accès ne saurait, à lui seul, établir un consentement tacite du propriétaire. En d'autres termes, le fait que le public ne respecte pas l'interdiction ne signifie pas que le propriétaire consent à l'usage de son terrain. Si l'organe administratif conclut que même l'installation d'un panneau d'interdiction ne représente pas un désaccord qualifié du propriétaire, il est tenu de motiver cette conclusion de manière convaincante et détaillée. Le simple constat que l'interdiction n'était pas suffisante ne saurait suffire.

Existence d'un contrat de bail ou d'un autre contrat de droit privé

Si le propriétaire a conclu un contrat de bail à titre onéreux relatif à l'usage du chemin, il manifeste par là même clairement qu'il ne considère pas l'accès comme un droit public bénéficiant à un cercle indéterminé de personnes, mais comme un rapport de droit privé fondé sur un consensus contractuel et une contrepartie correspondante. En effet, si le propriétaire avait réellement l'intention d'affecter la voie de communication à l'usage public, la conclusion de contrats de bail et la perception d'un loyer seraient dépourvues de tout sens économique et juridique. La Cour administrative suprême s'est également prononcée sur cette question dans son arrêt n° 1 As 76/2009-60, en déduisant que l'existence d'un régime contractuel permet généralement de conclure à l'absence de volonté du propriétaire d'affecter la voie de communication à l'usage public général. Il est également important de noter qu'un désaccord qualifié une fois exprimé par le propriétaire, s'il n'a pas été ultérieurement révoqué ou modifié, lie également son successeur en droit. Le simple changement de propriétaire n'entraîne donc pas la possibilité de déduire à nouveau un consentement tacite à l'usage public.

Un désaccord une fois exprimé de manière qualifiée, s'il n'a pas été révoqué, lie également le successeur en droit du propriétaire initial.

Besoin de communication nécessaire et irremplaçable

Même l'existence du consentement du propriétaire ne suffit pas, à elle seule, à conclure qu'une voie destinée ouverte au public est née sur un terrain privé. Une condition tout aussi indispensable est en effet la réalisation du quatrième élément constitutif, à savoir l'existence d'un besoin de communication nécessaire et absolument irremplaçable. Ce critère a pour objet d'empêcher que le droit de propriété soit restreint là où l'objectif poursuivi peut être atteint d'une autre manière, moins invasive. L'examen du besoin de communication nécessaire constitue donc une application pratique du principe constitutionnel de proportionnalité en cas de conflit entre l'intérêt public et la protection de la propriété.

La Cour constitutionnelle, dans sa décision réf. II. ÚS 268/06, a clairement déduit que, s'il existe d'autres possibilités d'assurer la liaison de communication entre les immeubles sans qu'il soit nécessaire de porter atteinte au droit de propriété d'un autre sujet, ces alternatives doivent être privilégiées. La restriction du droit de propriété au moyen de l'institut de la voie destinée ouverte au public constitue donc une solution de dernier recours, et non un moyen d'accroître le confort des usagers. La Cour administrative suprême a repris à plusieurs reprises la même conclusion, notamment dans ses arrêts n° 9 As 147/2013-48 et n° 7 As 68/2014-87, selon lesquels l'existence d'un besoin de communication nécessaire ne saurait être déduite s'il existe une autre alternative de communication raisonnablement envisageable. Autrement dit, l'organe administratif n'est pas habilité à examiner si le chemin litigieux constitue la solution la plus confortable ou la plus rapide. Sa mission est d'apprécier si, sans ce chemin, les immeubles concernés ne pourraient réellement pas être desservis de manière adéquate.

En pratique, une erreur fréquente consiste à évaluer l'existence du besoin de communication du point de vue du public en général ou de la situation de circulation de l'ensemble de la localité. Une telle approche ne correspond toutefois pas à la jurisprudence constante. La Cour administrative suprême, dans son arrêt n° 6 As 213/2015-14, a souligné que le besoin de communication nécessaire ne s'apprécie pas par rapport au public dans son ensemble, mais exclusivement par rapport aux immeubles concrets pour lesquels le chemin litigieux doit remplir la fonction de liaison de communication indispensable. L'objet de la preuve n'est donc pas de savoir si le public apprécierait l'usage de la voie de communication ou si la circulation serait plus confortable dans la zone concernée. Ce qui est déterminant, c'est uniquement de savoir si les immeubles concrètement concernés disposent d'une autre possibilité d'accès réellement utilisable. Si une telle possibilité existe, même si elle n'est pas optimale pour ses usagers, le quatrième élément constitutif ne sera généralement pas réalisé.

Ce qui peut être considéré comme une alternative de communication comparable

La jurisprudence protège cependant également les intérêts légitimes des propriétaires des immeubles concernés. On ne saurait en effet automatiquement déduire qu'un besoin de communication nécessaire fait défaut au seul motif qu'il existe une autre voie dans les environs. La Cour administrative suprême a souligné à plusieurs reprises que la conclusion relative à l'existence d'un accès alternatif ne saurait se fonder sur la simple existence géographique d'une autre voie de communication terrestre. L'autorité routière doit toujours apprécier individuellement si le trajet alternatif offre effectivement une liaison de communication à part entière. Dans son arrêt du 16 mars 2010, n° 5 As 3/2009-76, puis dans ses décisions n° 9 As 36/2022 et n° 10 As 99/2022, la Cour administrative suprême a déduit qu'il convient d'évaluer notamment :

• si le chemin alternatif est praticable de manière durable,
• s'il est entretenu,
• s'il est utilisable même dans des conditions climatiques défavorables ou en hiver,
• s'il permet une circulation correspondant à la destination des immeubles concernés,
• et s'il offre une liaison d'un niveau qualitativement comparable.

Cela ne signifie toutefois pas que l'alternative doive être totalement identique ou tout aussi confortable. La jurisprudence admet expressément qu'un autre chemin d'accès peut être plus long, moins confortable ou plus contraignant sur le plan organisationnel. Ce qui compte, c'est de savoir s'il constitue néanmoins une solution raisonnable et fonctionnelle de desserte.

À l'inverse, la jurisprudence exclut clairement que l'institut de la voie destinée ouverte au public serve uniquement à accroître le confort des usagers. La Cour suprême, dans son arrêt du 16 mai 2013, réf. 22 Cdo 2178/2012, a constaté que, dès lors qu'une personne utilisant le chemin litigieux dispose d'un autre accès, certes moins confortable, mais néanmoins suffisant, il n'est pas possible de déduire l'existence d'un besoin de communication impérieux. Dans une telle situation, le droit d'usage général de la voie destinée ne naît pas davantage. Cette conclusion revêt une importance pratique considérable. En effet, de nombreux litiges ne portent pas sur la question de savoir si un accès existe, mais sur celle de savoir si un accès plus confortable existe.

C'est précisément là qu'il convient de distinguer rigoureusement entre nécessité et confort. La voie destinée ouverte au public ne sert pas à offrir aux usagers l'itinéraire le plus avantageux, mais uniquement à assurer la liaison de communication nécessaire là où aucune autre solution raisonnable n'existe objectivement.

Parmi les alternatives typiques susceptibles d'exclure le besoin de communication nécessaire figurent notamment un passage existant à travers un bâtiment, la desserte assurée depuis une zone piétonne (où, conformément à l'annexe n° 6 du décret n° 294/2015 Coll., la définition de « desserte » englobe notamment les véhicules de ravitaillement, d'entretien, les véhicules des résidents ou ceux transportant une personne gravement handicapée), ou encore des parkings publics accessibles à une distance de marche raisonnable. L'appréciation de ces circonstances doit toujours être individuelle et fondée sur des constatations factuelles concrètes. Le simple fait qu'une variante soit plus confortable pour l'usager ou plus avantageuse sur le plan économique ne saurait, à lui seul, justifier une restriction du droit de propriété d'une autre personne.

Absence d'usage général et d'intérêt public

Outre les quatre éléments constitutifs de la voie destinée ouverte au public, la jurisprudence constante souligne un autre aspect important, souvent négligé dans la pratique administrative, à savoir l'existence d'un véritable intérêt public à l'usage général de la voie de communication. En effet, l'institut de la voie destinée ouverte au public ne constitue pas un moyen de résoudre des litiges privés de voisinage, ni un instrument permettant d'assurer un accès plus confortable aux propriétaires individuels vers leurs immeubles. Son objet est de permettre l'usage général de la voie de communication par le public, c'est-à-dire par un cercle indéterminé à l'avance de personnes habilitées à utiliser gratuitement la voie de communication conformément à la loi relative aux voies de communication terrestres. C'est précisément ce caractère de droit public qui distingue la voie destinée ouverte au public des institutions de droit privé régissant l'accès à travers le terrain d'autrui.

Si un chemin n'est en effet utilisé de fait que par un cercle restreint de propriétaires de quelques immeubles voisins ou par leurs visiteurs, il ne s'agit généralement pas d'un usage général par le public, mais de la satisfaction d'intérêts privés individuels. Une telle situation ne constitue pas, à elle seule, un motif de restriction du droit de propriété d'un autre propriétaire au moyen de cet institut de droit public. La Cour administrative suprême s'est penchée sur cette distinction, notamment dans son arrêt n° 7 As 85/2023-82, dans lequel elle a souligné la différence entre l'usage public de la voie de communication et le besoin de droit privé d'assurer l'accès à des immeubles déterminés. Dans ce second cas, l'ordre juridique met à disposition du propriétaire les moyens nécessaires, notamment au travers de l'institut de la prescription acquisitive ou de la constitution d'une servitude de passage conformément à l'article 1276 et suivants du Code civil. Il ne saurait donc être admis que l'institut de la voie destinée ouverte au public soit utilisé comme une alternative plus simple ou économiquement plus avantageuse à une solution de droit privé.

Le même accent constitutionnel ressort déjà de la décision de la Cour constitutionnelle réf. II. ÚS 268/06, selon laquelle il n'est pas admissible de restreindre le droit de propriété au moyen de l'institut de la voie destinée ouverte au public là où fait défaut un véritable intérêt public. Si l'objectif réel n'est que d'assurer aux voisins un accès plus confortable ou moins onéreux à leurs immeubles, il s'agit alors de la protection de leurs intérêts patrimoniaux individuels, et non d'un intérêt public susceptible de justifier une atteinte au droit de propriété d'une autre personne. En d'autres termes, l'intérêt public ne saurait être confondu avec l'avantage privé de quelques individus. Une telle interprétation serait contraire à l'article 11 de la Charte des droits et libertés fondamentaux ainsi qu'à la jurisprudence constante de la Cour constitutionnelle.

Comment se défendre contre la naissance ou la déclaration d'une voie destinée ouverte au public

De la jurisprudence actuelle de la Cour constitutionnelle et de la Cour administrative suprême, on peut dégager plusieurs moyens de défense fondamentaux susceptibles d'être déterminants pour le propriétaire d'un terrain. Il convient toutefois de souligner que leur portée dépend toujours des circonstances factuelles concrètes de chaque cas d'espèce et qu'ils ne sauraient être compris comme un mode d'emploi universel valable pour toutes les situations.

1. Expression active et démontrable d'un désaccord

Le plus grand risque pour le propriétaire réside généralement dans la tolérance passive et prolongée de l'usage de son terrain par le public. Un tel comportement peut en effet, dans certaines circonstances, être interprété comme un consentement tacite à l'usage général. À l'inverse, un désaccord actif et clairement démontrable constitue un argument important contre la conclusion selon laquelle une voie destinée ouverte au public serait née.

Peuvent notamment être considérés comme des manifestations d'un désaccord qualifié :

• l'installation d'une signalisation routière interdisant l'accès,
• l'ajout d'un panonceau au panneau d'interdiction, délimitant le cercle des personnes autorisées,
• l'éloignement répété de personnes non autorisées,
• le recours à la police de la République tchèque en cas d'usage non autorisé,
• l'installation d'une barrière, d'un portail ou de tout autre dispositif technique limitant l'accès.

Il convient également de rappeler que la jurisprudence rejette une approche formaliste des organes administratifs, qui lieraient l'existence d'un désaccord exclusivement à la fermeture physique de la voie de communication. La Cour administrative suprême, dans son arrêt n° 7 As 85/2023-82, a expressément relevé que la simple installation d'une signalisation d'interdiction peut déjà constituer une manifestation suffisante d'un désaccord qualifié du propriétaire.

2. Règlement contractuel plutôt que déclaration de droit public

Si des voisins ont besoin d'un accès à travers un terrain, il est généralement préférable, du point de vue du propriétaire, de régler cette situation par le biais du droit privé. La conclusion d'un contrat de bail ou d'un contrat constituant une servitude, moyennant une contrepartie appropriée, témoigne clairement du fait que le propriétaire ne considère pas l'usage de son terrain comme public, mais comme un rapport fondé sur un consensus contractuel. L'existence d'un tel contrat constitue une preuve importante allant à l'encontre de la conclusion selon laquelle le propriétaire aurait eu l'intention d'affecter la voie de communication à l'usage général. Cet argument gagne en force notamment lorsque le loyer ou une autre contrepartie a été effectivement versé de manière durable et que le rapport contractuel a été respecté par les deux parties.

3. Preuve de l'existence d'un accès alternatif

L'un des moyens de défense les plus efficaces consiste à contester l'existence du besoin de communication nécessaire. Le propriétaire devrait donc démontrer activement que les immeubles concernés disposent d'une autre possibilité de liaison de communication, par exemple par un passage historique, une autre voie de communication publique, une possibilité de desserte depuis une zone piétonne, ou des aires de stationnement publiques accessibles à une distance de marche raisonnable. Une simple affirmation ne suffit toutefois pas. Les moyens de preuve concrets revêtent une importance essentielle, notamment la documentation photographique, les documents cartographiques, les avis des organes administratifs compétents ou les preuves d'une utilisation effective et durable du trajet alternatif.

4. Preuve de la construction historique et de la nature du terrain

Le fait que le terrain ait été construit dans le passé ou ait servi à une autre fin que la circulation peut également constituer un argument important. Si un bâtiment s'y trouvait historiquement, il est difficile de déduire qu'il remplissait en même temps la fonction de voie de communication ouverte au public. La Cour administrative suprême, dans son arrêt n° 7 As 85/2023-82, a expressément rappelé que les terrains ayant historiquement fait l'objet d'une construction n'ont pas servi, et n'auraient pas pu servir, de voies destinées ouvertes au public. Une telle circonstance de fait peut affaiblir considérablement l'affirmation relative à l'existence historique de la voie de communication.

5. Application rigoureuse du droit en faveur du propriétaire en cas de doute

La jurisprudence de la Cour administrative suprême souligne à plusieurs reprises qu'en cas de doute, il convient de trancher en faveur du propriétaire du terrain. Ce principe, formulé notamment dans l'arrêt n° 9 As 55/2011-141, constitue un correctif interprétatif important pour la protection du droit de propriété constitutionnellement garanti. L'organe administratif ne peut donc se fonder sur des présomptions ni sur des probabilités ; il doit prouver de manière fiable la réalisation de l'ensemble des éléments constitutifs de la voie destinée ouverte au public. Si l'un d'entre eux n'est pas établi avec certitude, l'existence d'une VDOP ne peut être déclarée. La charge de la preuve, à cet égard, n'incombe pas au propriétaire, mais à celui qui affirme l'existence de la voie destinée ouverte au public, ainsi qu'à l'organe administratif appelé à statuer sur cette question.

La défense procédurale ne s'achève pas avec la décision administrative de première instance

Un recours peut être formé contre la décision de l'autorité routière, et une action peut ensuite être introduite contre la décision définitive de l'office régional, conformément à l'article 65 et suivants du Code de justice administrative. Une fois ces voies de recours épuisées, un pourvoi en cassation devant la Cour administrative suprême est également envisageable. Le principe exprimé à l'article 78, alinéa 5, du Code de justice administrative, selon lequel les organes administratifs et les juridictions sont liés par l'appréciation juridique exprimée dans une décision antérieure, sauf changement de la situation de fait ou du droit applicable, constitue également une garantie procédurale importante. Comme l'a rappelé la Cour administrative suprême dans son arrêt du 20 mai 2024, n° 9 As 66/2023-72, tout écart par rapport à une appréciation juridique contraignante exprimée antérieurement doit être dûment motivé et ne saurait résulter d'un simple changement d'appréciation.

Conclusion

L'institut de la voie destinée ouverte au public constitue une restriction importante du droit de propriété, qui naît directement de la loi dès lors que sont réunis simultanément tous les éléments constitutifs prévus par la loi et dégagés par la jurisprudence, sans qu'une décision constitutive d'un organe administratif soit nécessaire. C'est précisément pour cette raison que la Cour constitutionnelle et la Cour administrative suprême soulignent avec constance que l'existence d'une voie destinée ouverte au public ne saurait être déduite d'une interprétation extensive, ni de la simple existence factuelle d'un chemin. Chacun de ses éléments constitutifs doit être prouvé de manière autonome, et l'absence de l'un seul d'entre eux exclut la conclusion à son existence.

En pratique, les questions les plus fréquemment litigieuses sont le consentement du propriétaire à l'usage général et l'existence d'un besoin de communication nécessaire et irremplaçable, qui constituent les garanties constitutionnelles essentielles de la protection du droit de propriété. La jurisprudence souligne également, de manière constante, qu'en cas de doute, il convient de statuer en faveur du propriétaire, et que la voie destinée ouverte au public ne saurait servir à résoudre des litiges privés de voisinage ni à assurer un accès plus confortable là où existe une autre alternative raisonnable. Son existence doit donc demeurer l'exception, et non la règle.