捷克按份共有：共有人如何结算为共有物支出的维修、维护和投资费用
捷克按份共有中经常出现的问题是：共有不动产的费用应由谁承担。关于共有关系整体的终止与清算，我们已在文章捷克共有人之间共有财产的清算中作了详细介绍。本文讨论在捷克按份共有存续期间，按份共有人之间如何结算共有不动产的费用与收益，内容包括：不动产购置资金的不平等出资、为不动产维护和维修所支出的费用，以及由其中一名共有人独占使用不动产的情形。本文的论述以第89/2012号法律《捷克民法典》第1115条及以下条款（以下简称“民法典”）所规定的按份共有制度以及捷克最高法院的判例为基础。
捷克按份共有：不动产购置资金的不平等出资
共有人在捷克不动产登记簿（地籍）中往往被登记为份额均等，即使实际上只有其中一人承担了明显更大比例的购置资金。根据民法典第1122条第2款：“份额的大小取决于共有关系或共有人参与共有所依据的法律事实。这并不妨碍共有人另行约定份额大小；该约定须符合转让份额所规定的要件。”此外，根据民法典第1122条第3款，适用一项法定推定：“推定各份额相等。”不平等出资本身并不改变已登记份额的大小。这使该制度区别于夫妻共同财产的清算：在后者中，民法典第742条的文本直接要求法院考虑夫妻各方对取得和维持财产所作的贡献。而在按份共有中，并没有这样的调整机制。
不过，为购置不动产出资更多的共有人并非完全得不到保护。关键在于多付款项的法律依据：
- 如果是明知而无偿给付，则构成民法典第2055条第1款规定的赠与，不产生返还请求权。
- 如果自始约定（即使是非正式约定）资金应当返还，则构成民法典第2390条规定的借贷。这是独立于共有关系清算的债权请求权。
- 如果上述情形均不存在，即既无赠与意图，也无返还约定，且不存在虚假行为，则多付款项构成对另一共有人的不当得利，适用民法典第2991条：“无正当理由而损人利己者，应当向受损人返还其所得。尤其是通过无法律依据的给付、法律依据已消失的给付、违法使用他人价值，或者因他人代其履行了本应由其依法自行履行之义务而获得财产利益者，构成不当得利。”如果第一位共有人向卖方支付了按份额本应由第二位共有人支付的那部分购买价款，则他为第二位共有人履行了后者依法应当自行履行的义务，符合民法典第2991条第2款的含义。
如果希望不平等出资也影响所有权份额，当事人必须在取得不动产时就予以明确。否则，出资更多的共有人至多只能在能够证明的前提下，主张基于借贷或不当得利的请求权。
为共有物支出的维修、维护和投资费用
另一个问题是共有关系存续期间为不动产支出费用的承担。根据民法典第1136条：“共有人为其他共有人的利益，未通知其他共有人且未经其同意而为共有物支出费用的，可以请求：a) 在共有物增值范围内的按比例补偿，如果该费用使共有人受益；或者 b) 必要费用的补偿，如果该费用是为保全共有物而必须支出的。”该条适用于共有人为其他共有人的利益而对共有物进行投资，而其他共有人对此并不知情或不同意的情形。此时，投资共有人仅在两种情形下享有请求权，法律对这两种情形作了严格区分。
捷克最高法院在2011年11月30日的判决（案号22 Cdo 3766/2011）中对这一区分作了详细分析。该判决解释的是第40/1964号法律《民法典》第139条第2款规定的旧制度。但法院由此得出的原则在内容上与现行民法典第1136条的构想相符，在实践中至今仍被采用。
按共有物增值计算的补偿
对于民法典第1136条a)项所指的费用，决定性因素并不当然是投资共有人实际支付的金额，而是共有物的价值客观上增加了多少。两个金额可能不同，法院也可以通过鉴定意见来确定增值额。这指的是一般性投资，例如改建、加建或改造，这类投资并非必不可少，但能使共有物增值。共有人只能请求该增值额中按比例的部分。我们以两名各持一半份额的共有人为例加以说明：
- 投资少，增值大：共有人A支付100.000 CZK，不动产价值因此增加1.000.000 CZK。共有人B应补偿其所占一半的增值，即500.000 CZK，尽管A只支出了100.000 CZK。
- 投资大，无增值：共有人A支付1.000.000 CZK，但不动产价值没有增加。a)项规定的请求权不成立，A不能向B请求500.000 CZK，即其所付金额的一半。
- 导致价值下降的投资：如果投资使共有物贬值或受损，则情形不同。此时可能涉及对其他共有人权利的侵害，以及相应的损害赔偿请求权。
增值额及请求权的数额可由法院在诉讼中确定，法院可为此委托鉴定。投资的会计凭证很重要，但其本身并不决定请求权的数额。实践中，增值额常常接近所支出的费用，但这并非通例，因此共有人不应想当然地如此预期。
必要费用的补偿
民法典第1136条b)项涉及为保全共有物而必须支出的费用，例如若不修理共有物就有毁损或受损危险的维修。对这类费用，不审查共有物的价值是否增加，决定性因素是该费用必须支出。
经其他共有人同意的情形
如果其他共有人事先同意该费用，无论是通过协议，还是依据民法典第1128条或第1129条作出多数决，则属于履行按份额大小分担费用的法定义务，补偿请求权立即到期，与费用性质无关。缺少该同意的，则构成不当得利，此时费用的种类具有决定意义：
- 对于保全共有物所必需的费用，请求权自费用支出时产生。
- 对于其他使共有物增值的费用，请求权直到共有关系终止时才产生。
根据民法典第629条第1款，“诉讼时效期间为三年”，自请求权到期之时起算。但在配偶之间，根据民法典第646条，婚姻存续期间诉讼时效期间不开始起算，也不继续计算。这一规则类推适用于共同生活于同一家庭的人之间的权利。
如果其中一名共有人在共有土地上建造房屋，则依据民法典第506条第1款，该建筑物属于土地的组成部分，因此与土地以相同比例成为同一共有关系的客体，无论是谁出资建造。投资共有人对补偿享有请求权，适用上述规则。
依据民法典第1136条的这一情形，应与前一章所述的费用相区别。民法典第1136条适用于为已经成为共有的物所支出的费用，因此购置不动产本身的资金安排不受其调整，而适用不当得利的一般规定。按一般原则，请求权在代另一共有人支付购买价款之时即已产生，而非直到共有关系终止时才产生。捷克最高法院在2018年7月16日的判决（案号28 Cdo 1374/2018）中，针对事实上相近的情形，即对他人单独所有的不动产进行投资，得出了类似结论。法院在该判决中区分了无法律依据的给付（不当得利在资金投入时即已产生）与基于后来才消失的依据而作出的给付（不当得利仅在该依据丧失效力时才产生，例如作为投资依据的当事人共同居住的约定终止时）。因此，即使在不动产购置资金不平等出资的情形下，如果能够证明该付款本身具有（哪怕是非正式的）法律依据，而该依据后来才消失，那么民法典第629条第1款规定的诉讼时效期间也可能较晚才开始起算。
由此得出对计划投资的共有人的实用建议：应当以书面形式将其意图通知另一共有人，并取得其同意。对于已经支出的费用，宜保存发票、银行流水以及所完成工作的说明，因为费用被归入哪一类别，决定诉讼时效期间自何时起算。另一共有人的同意不必采用书面形式，可以从情形和共有人的行为中推断。可用于证明的主要有：电子邮件、短信及其他显示投资系共同策划的往来沟通、项目文件、与设计师或建筑公司的洽谈、另一共有人参与选择方案或设备，以及证人证言。另一共有人在整个实施期间都接受该投资，并随后使用其成果，这一事实同样可能具有重要意义。
由一名共有人独占使用不动产
根据民法典第1120条第1款：“共有物的孳息和收益按份额比例分配。”问题在于，如果不动产仅由其中一名共有人使用，情况如何。捷克最高法院民事与商事审判庭大审判庭在2012年10月10日的判决（案号31 Cdo 503/2011）中处理了这一问题，并根据排除使用是否具有法律依据区分了两种情形。
如果排除使用有共有人之间的协议、多数决或法院裁判作为依据，被排除的共有人有权获得与其损失范围相当的补偿，因为“共有人因未按其共有份额相应的程度使用共有物而获得补偿的权利，由法律赋予，并源于共有人按其份额相应的程度参与使用共有物的权利。”如果缺乏这样的法律依据，则构成不当得利：“共有人无法律依据……超出其共有份额使用共有物的，应当依据返还不当得利的规则，向其他共有人返还其因该使用所得的利益。”
补偿的基础数额相当于在当地、当时使用类似不动产通常所支付的金额，即通常为惯常租金。捷克最高法院早在1999年6月15日的判决（案号25 Cdo 2578/98）中，就针对旧制度提出了这一标准。例如在2018年10月31日的判决（案号28 Cdo 3090/2018）中，法院确认该标准在民法典制度下同样适用。如果获益的共有人是善意的，按此确定的补偿通常已足够。如果其不是善意的，则根据民法典第3004条第1款，其可能承担义务，在惯常租金之外，还须向受损的共有人赔偿所失利益，即受损共有人处分自己的财产本可获得的经济收益。最高法院在2023年1月18日的判决（案号28 Cdo 1897/2022）中处理了这一问题。独占使用的范围和质量必须在诉讼中加以证明，最高法院在2013年7月4日的判决（案号22 Cdo 1645/2013）中对此予以确认。
应当将返还不当得利请求权与另一种情形相区别：另一名共有人根据共有人之间的协议或依据民法典第1128条作出的多数决，有效地将共有物出租给第三人。在这种情况下，其使用该物并非无法律依据，被排除的共有人也就不享有基于不当得利的补偿请求权，而只是在其本人成为租赁关系当事人的情况下，才可能享有分享实际取得的租金收益的权利。最高法院在2016年1月13日的判决（案号22 Cdo 3983/2015）中处理了这一区分，并在2025年9月24日的判决（案号28 Cdo 843/2025）中最近一次予以确认。在后一判决中，法院还明确指出，案号为31 Cdo 503/2011的裁判结论至今仍然不变地有效，并且，此前由第40/1964号法律第139条第2款规定的、通过共有人协议或多数决限制使用共有物的制度，如今对应于民法典第1128条。
在此还需补充：关于使用的协议也可以默示成立，因此另一名共有人对独占使用的长期容忍，可能削弱其请求权，至少就其明确表示反对之前的期间而言是如此。此外，如果共有人之间同时存在另一法律关系，并由此产生与居住价值相当的给付请求权，例如依据民法典第697条产生的配偶之间的扶养义务，则应注意避免同一经济利益同时在两个相互竞合的请求权中被主张。
结论
为购置共有不动产所作的不平等出资，本身并不改变已登记的共有份额。份额取决于取得的权源，只有证明存在借贷或不当得利，才能对其提出质疑。一名共有人未经其他共有人同意而支出的维修或维护费用，分为必要费用（立即到期）和其他使共有物增值的费用（仅在共有关系终止时到期）。共有物的收益，包括一名共有人独占使用共有物的经济价值，按份额分配；在排除另一共有人的使用并非基于协议、多数决或法院裁判的情况下，该共有人享有返还不当得利的请求权，数额为惯常租金，如果获益共有人不是善意的，还可加上所失利益。总之，捷克按份共有要求对每一笔投资和当事人之间的每一项约定作好文件记录。
具体案件的判断始终取决于不动产是如何出资的、共有人之间实际达成了哪些约定，以及能够提供哪些证据。我们建议与律师讨论具体情况，最好在诉诸法院之前进行。
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