Voie de desserte publique : quand naît-elle et comment s'en défendre
L'achat d'un terrain, l'inscription du droit de propriété au cadastre immobilier ainsi que le respect scrupuleux des obligations fiscales amènent généralement le propriétaire à penser qu'il est seul à décider de l'usage de son bien. Dans la pratique, il n'est toutefois pas rare qu'un propriétaire découvre, parfois des années plus tard, qu'une voie de desserte publique traverse son terrain. Or, selon l'§ 19 al. 1 de la loi n° 13/1997 Coll., sur les voies de communication, une telle voie peut être utilisée gratuitement par toute personne. Cette conclusion résulte souvent d'une procédure administrative engagée de nombreuses années après la naissance de la situation de fait, sans que le propriétaire ait jamais expressément consenti à l'usage public de son terrain, ni reçu la moindre indemnisation pour cette restriction. Comment une voie de desserte publique peut-elle naître sans décision administrative constitutive ? Dans quelles conditions cela peut-il se produire ? À l'inverse, quand son existence ne peut-elle pas être déduite, et par quels moyens le propriétaire peut-il se défendre contre une telle atteinte à son droit de propriété ?
Qu'est-ce qu'une voie de desserte publique
La voie de desserte constitue, selon le § 2 al. 2 let. d) de la loi sur les voies de communication, la catégorie la plus basse des voies de communication. Aux termes du § 7 al. 1 de cette même loi, elle sert notamment à relier des biens immobiliers individuels pour les besoins de leurs propriétaires, à connecter ces biens à d'autres voies de communication, ou à assurer l'exploitation de terrains agricoles ou forestiers.
Le fait clé — et dangereux pour les propriétaires — est que la voie de desserte accessible au public (ci-après « VDP ») naît directement de la loi, dès lors que ses conditions constitutives sont réunies simultanément. Sa naissance ne nécessite aucune décision constitutive d'un organe administratif ; une décision déclaratoire ultérieure statuant sur une relation juridique au sens du § 142 al. 1 du code de procédure administrative ne fait que confirmer une situation déjà existante. Comme l'a constaté la Cour administrative suprême dans son arrêt n° 5 As 314/2024-112, chacune des conditions doit être examinée indépendamment, et l'absence de l'une quelconque d'entre elles conduit à conclure qu'il n'existe pas de VDP à l'endroit considéré.
Quatre conditions pour la naissance d'une VDP
Une jurisprudence constante, s'appuyant notamment sur l'arrêt de la Cour constitutionnelle du 9 janvier 2008, réf. II. ÚS 268/06, ainsi que sur les arrêts de la Cour administrative suprême du 30 novembre 2015, n° 6 As 213/2015-14, et du 30 mars 2017, n° 5 As 140/2014-85, a établi que l'existence d'une VDP suppose la réunion simultanée de quatre conditions cumulatives :
1. Existence d'une voie de circulation stable et visible sur le terrain
Le premier critère est l'existence d'une voie de circulation stable et clairement identifiable sur le terrain, destinée à l'usage des piétons ou des véhicules au sens du § 2 al. 1 de la loi sur les voies de communication. Il doit s'agir d'une voie réellement existante, au tracé stable, et non de simples traces historiques ou fortuites dans le paysage. Ne peuvent ainsi généralement pas être considérés comme une VDP les chemins créés uniquement par le passage répété d'engins agricoles, qui ont ensuite disparu ou ont été envahis par la végétation, ni les voies attestées uniquement par des cartes historiques, si leur existence n'est plus objectivement visible sur le terrain.
2. Réalisation de l'objet légal de la voie
Le deuxième critère est la réalisation de l'objet défini au § 7 al. 1 de la loi sur les voies de communication, à savoir notamment la connexion de biens immobiliers individuels pour les besoins de leurs propriétaires, leur raccordement à d'autres voies de communication, ou la garantie d'un accès permettant l'exploitation de terrains agricoles ou forestiers. La simple existence d'un chemin sur le terrain ne suffit donc pas ; celui-ci doit également remplir la fonction de communication prévue par la loi.
3. Consentement du propriétaire à l'usage général
Le troisième critère est le consentement du propriétaire du terrain sur lequel se trouve la voie à son usage général par le public. Cette exigence n'est pas explicitement inscrite dans la loi ; elle a toutefois été déduite par une jurisprudence constante comme un correctif constitutionnel nécessaire à la protection du droit de propriété.
4. Besoin de communication nécessaire et irremplaçable
Le quatrième critère est l'existence d'un besoin de communication nécessaire et irremplaçable. La voie examinée doit représenter une liaison indispensable pour les biens immobiliers concrètement concernés, qui ne peut être raisonnablement assurée autrement. Cette exigence non plus ne découle pas directement du texte de la loi, mais a été créée par la jurisprudence de la Cour constitutionnelle comme moyen de protection du droit de propriété contre des atteintes disproportionnées.
Ce sont précisément les troisième et quatrième critères qui constituent, en pratique, le motif le plus fréquent conduisant les organes administratifs ou les juridictions administratives à conclure qu'une VDP n'est pas née. Ce sont également les points sur lesquels la défense procédurale des propriétaires des terrains concernés s'appuie le plus souvent.
Sans le consentement du propriétaire, pas de VDP
L'existence d'une voie de desserte accessible au public constitue une restriction importante du droit de propriété. Sa naissance confère en effet à un cercle indéterminé de personnes le droit d'utiliser gratuitement le terrain concerné, dans le cadre du régime d'usage général, tandis que le propriétaire est tenu de tolérer un tel usage. D'un point de vue constitutionnel, il s'agit donc d'une atteinte au droit de propriété protégé par l'art. 11 de la Charte des droits et libertés fondamentaux.
Selon l'art. 11 al. 4 de la Charte, le droit de propriété ne peut être restreint de manière contraignante que dans l'intérêt public, sur le fondement de la loi et moyennant indemnisation. La Cour constitutionnelle a donc déduit, dans son arrêt réf. II. ÚS 268/06, que si l'une des conditions d'une restriction constitutionnellement admissible du droit de propriété fait défaut, une telle atteinte constitue une violation de la protection constitutionnellement garantie de la propriété. C'est précisément pour ces raisons que la jurisprudence a établi que l'institut de la voie de desserte accessible au public ne peut être interprété de manière conforme à la Constitution que si le propriétaire a consenti à l'usage général de son terrain.
Le consentement peut être donné de deux manières :
- expressément – le propriétaire manifeste sans équivoque sa volonté d'affecter la voie à l'usage général, par exemple par une déclaration ou tout autre acte juridique univoque ; ou
- tacitement – déduit du comportement du propriétaire, typiquement lorsque celui-ci, au moment où le terrain a commencé à servir effectivement de voie de communication, ne s'est pas opposé à son usage public et l'a toléré durablement sans manifester d'opposition qualifiée.
C'est toujours la volonté réelle du propriétaire qui est déterminante. La Cour administrative suprême, dans son arrêt du 30 septembre 2009, n° 5 As 27/2009-66, a indiqué qu'il suffit, pour qu'un consentement tacite naisse, que le propriétaire tolère l'usage de son terrain comme voie de communication. À l'inverse, l'opposition doit se manifester par un acte actif, dont il ressort clairement que le propriétaire n'est pas d'accord avec l'usage général.
Une autre règle d'interprétation, formulée par la Cour administrative suprême dans son arrêt du 9 novembre 2011, n° 9 As 55/2011-141, revêt une importance capitale pour les propriétaires de terrains. La Cour y a souligné que, dans chaque cas d'espèce, les organes administratifs doivent examiner avec soin si le consentement a réellement été donné, et qu'en cas de doute, il convient de statuer en faveur du propriétaire.
Ce même arrêt distingue deux situations :
- Si la voie a été construite par le propriétaire lui-même ou avec son consentement démontrable, en vue d'un usage public, le régime d'usage général s'active et il n'est généralement plus nécessaire d'examiner l'existence d'un besoin de communication nécessaire. Le propriétaire a en effet, par son comportement, effectivement « affecté » la voie au public.
- Une situation tout à fait différente se présente lorsque l'existence de la voie est contraire à la volonté du propriétaire. Dans ce cas, la déclaration d'existence d'une VDP constitue une restriction forcée du droit de propriété, qui doit résister au test de constitutionnalité prévu à l'art. 11 al. 4 de la Charte des droits et libertés fondamentaux. Les organes administratifs ne peuvent donc pas présumer l'existence du consentement, mais doivent la démontrer de manière fiable.
Quand le consentement du propriétaire ne peut pas être déduit
La pratique administrative révèle de manière récurrente plusieurs situations types dans lesquelles le consentement du propriétaire à l'usage général ne peut pas être déduit :
Bâti historique sur le terrain
Sur un emplacement où se trouvait autrefois un bâtiment ou une autre construction, le terrain ne pouvait par nature pas servir simultanément de voie de desserte accessible au public. Si, après la démolition de la construction, une surface aménagée a été créée pour les seuls besoins d'un propriétaire déterminé ou d'un cercle restreint de personnes, on ne saurait en déduire sans autre examen l'existence d'une tradition historique d'usage général ni le consentement du propriétaire à ce régime. Cette circonstance peut constituer un argument important contre l'affirmation selon laquelle la voie serait née comme voie de desserte accessible au public.
La signalisation routière comme manifestation d'une opposition qualifiée
Une autre situation est celle où le propriétaire limite activement l'accès ou l'entrée de véhicules sur son terrain au moyen d'une signalisation routière. L'apposition d'un panneau « Accès interdit », éventuellement complété par un panonceau autorisant l'accès à un cercle défini de personnes, constitue généralement une manifestation univoque d'une opposition qualifiée à l'usage général de la voie. La Cour administrative suprême, dans son arrêt n° 1 As 76/2009-60, a expressément indiqué que la violation consciente de l'interdiction d'accès par des tiers ne peut, en elle-même, fonder un consentement tacite du propriétaire. Autrement dit, le fait que le public ne respecte pas l'interdiction ne signifie pas que le propriétaire consent à l'usage de son terrain. Si l'organe administratif conclut que même l'apposition d'un panneau d'interdiction ne constitue pas une opposition qualifiée du propriétaire, il est tenu de motiver cette conclusion de manière convaincante et détaillée. Le simple constat que l'interdiction était insuffisante ne suffit pas.
Existence d'un contrat de bail ou d'un autre contrat de droit privé
Si le propriétaire a conclu un contrat de bail à titre onéreux pour l'usage du chemin, il manifeste clairement qu'il ne considère pas l'accès comme un droit public bénéficiant à un cercle indéterminé de personnes, mais comme une relation de droit privé fondée sur un consensus contractuel et une contrepartie correspondante. Si le propriétaire avait véritablement l'intention d'affecter la voie à l'usage public, la conclusion de contrats de bail et la perception d'un loyer seraient en effet dépourvues de sens économique et juridique. La Cour administrative suprême s'est également prononcée sur cette question dans son arrêt n° 1 As 76/2009-60, en déduisant que l'existence d'un régime contractuel permet généralement de conclure à l'absence de volonté du propriétaire de destiner la voie à l'usage public général. Il est également important de noter qu'une opposition qualifiée exprimée une fois par le propriétaire, si elle n'a pas été ultérieurement retirée ou modifiée, engage également son ayant droit. Le simple changement de propriétaire ne permet donc pas de rétablir la possibilité de déduire un consentement tacite à l'usage public.
Une opposition exprimée de manière qualifiée, tant qu'elle n'a pas été retirée, engage également l'ayant droit du propriétaire d'origine.
Besoin de communication nécessaire et irremplaçable
Même l'existence du consentement du propriétaire ne suffit pas, à elle seule, à conclure qu'une voie de desserte accessible au public est née sur un terrain privé. La réalisation du quatrième critère constitutif, à savoir l'existence d'un besoin de communication nécessaire et irremplaçable, est en effet tout aussi indispensable. Le but de ce critère est d'éviter que le droit de propriété soit restreint là où l'objectif poursuivi peut être atteint par un autre moyen, moins invasif. L'examen du besoin de communication nécessaire constitue donc une application pratique du principe constitutionnel de proportionnalité en cas de conflit entre l'intérêt public et la protection de la propriété.
La Cour constitutionnelle, dans son arrêt réf. II. ÚS 268/06, a clairement déduit que, s'il existe d'autres possibilités d'assurer la liaison de communication des biens immobiliers sans qu'il soit nécessaire de porter atteinte au droit de propriété d'un autre sujet, ces alternatives doivent être privilégiées. La restriction du droit de propriété par le biais de l'institut de la voie de desserte accessible au public constitue donc une solution extrême, et non un moyen d'accroître le confort des usagers. La Cour administrative suprême a repris à plusieurs reprises cette même conclusion, notamment dans ses arrêts n° 9 As 147/2013-48 et n° 7 As 68/2014-87, selon lesquels l'existence d'un besoin de communication nécessaire ne peut être déduite s'il existe une autre alternative de communication raisonnablement envisageable. Autrement dit, l'organe administratif n'est pas habilité à examiner si le chemin litigieux constitue la solution la plus confortable ou la plus rapide. Sa tâche consiste à apprécier si, sans ce chemin, les biens immobiliers concernés ne pourraient réellement pas être desservis de manière appropriée.
En pratique, une erreur fréquente consiste à évaluer l'existence du besoin de communication du point de vue du public en général ou de la situation routière de l'ensemble de la zone. Une telle approche ne correspond toutefois pas à la jurisprudence constante. La Cour administrative suprême, dans son arrêt n° 6 As 213/2015-14, a souligné que le besoin de communication nécessaire ne s'apprécie pas par rapport au public dans son ensemble, mais exclusivement par rapport aux biens immobiliers concrets pour lesquels le chemin litigieux doit remplir la fonction de liaison de transport indispensable. L'objet de la preuve n'est donc pas de savoir si le public apprécierait l'usage de la voie ou si la circulation serait plus confortable dans la zone concernée. Seul importe le fait de savoir si les biens immobiliers concrètement concernés disposent d'une autre possibilité d'accès réellement utilisable. Si une telle possibilité existe, même si elle n'est pas optimale pour ses utilisateurs, le quatrième critère constitutif ne sera généralement pas rempli.
Ce qui peut être considéré comme une alternative de communication comparable
La jurisprudence protège toutefois également les intérêts légitimes des propriétaires des biens immobiliers concernés. On ne saurait automatiquement déduire l'absence d'un besoin de communication nécessaire du seul fait qu'un autre chemin existe dans les environs. La Cour administrative suprême a souligné à plusieurs reprises qu'une conclusion relative à l'existence d'un accès alternatif ne peut se fonder sur la simple existence géographique d'une autre voie de communication. L'autorité routière compétente doit toujours apprécier individuellement si le tracé alternatif offre réellement une liaison de communication à part entière. Dans son arrêt du 16 mars 2010, n° 5 As 3/2009-76, puis dans ses décisions n° 9 As 36/2022 et n° 10 As 99/2022, la Cour administrative suprême a déduit qu'il convient d'évaluer notamment :
- si le chemin alternatif est praticable à long terme,
- s'il est entretenu,
- s'il est utilisable même dans des conditions climatiques défavorables ou en hiver,
- s'il permet une circulation correspondant à l'objet des biens immobiliers concernés,
- et s'il offre une liaison d'un niveau qualitativement comparable.
Cela ne signifie toutefois pas que l'alternative doive être totalement identique ou tout aussi confortable. La jurisprudence admet expressément qu'un autre chemin d'accès puisse être plus long, moins confortable ou plus contraignant sur le plan organisationnel. Ce qui compte, c'est qu'il représente toujours une solution raisonnable et fonctionnelle de desserte routière.
En revanche, la jurisprudence refuse clairement que l'institut de la voie de desserte accessible au public serve uniquement à accroître le confort des usagers. La Cour suprême, dans son arrêt du 16 mai 2013, réf. 22 Cdo 2178/2012, a constaté que si la personne utilisant le chemin litigieux dispose d'une autre possibilité d'accès, certes moins confortable, mais néanmoins suffisante, l'existence d'un besoin de communication impérieux ne peut être déduite. Dans une telle situation, le droit d'usage général de la voie de desserte ne naît pas non plus. Cette conclusion revêt une importance pratique considérable. De nombreux litiges ne portent en effet pas sur l'existence même d'un accès, mais sur l'existence d'un accès plus confortable.
C'est précisément là qu'il convient de distinguer rigoureusement entre nécessité et confort. La voie de desserte accessible au public n'a pas pour fonction d'offrir aux usagers l'itinéraire le plus avantageux, mais uniquement d'assurer la liaison de communication indispensable là où aucune autre solution raisonnable n'existe objectivement.
Les alternatives typiques susceptibles d'exclure le besoin de communication nécessaire sont notamment un passage existant à travers un bâtiment, une desserte assurée depuis une zone piétonne (où la définition de la « desserte routière » est remplie, selon l'annexe n° 6 du décret n° 294/2015 Coll., entre autres par les véhicules de ravitaillement, d'entretien, de résidents ou transportant une personne lourdement handicapée), ou des places de stationnement public accessibles à distance de marche raisonnable. L'appréciation de ces circonstances doit toujours être individuelle et fondée sur des constatations factuelles concrètes. Le simple fait qu'une variante soit plus confortable ou économiquement plus avantageuse pour les usagers ne peut, à lui seul, justifier la restriction du droit de propriété d'une autre personne.
Absence d'usage général et d'intérêt public
Outre les quatre critères constitutifs de la voie de desserte accessible au public, la jurisprudence constante met l'accent sur un autre aspect essentiel, souvent négligé en pratique administrative : l'existence d'un véritable intérêt public à l'usage général de la voie. L'institut de la voie de desserte accessible au public ne constitue en effet ni un moyen de résoudre des litiges privés de voisinage, ni un instrument destiné à garantir un accès plus confortable aux différents propriétaires vers leurs biens immobiliers. Sa raison d'être est de permettre l'usage général de la voie par le public, c'est-à-dire par un cercle indéterminé de personnes, habilitées à utiliser gratuitement la voie conformément à la loi sur les voies de communication. C'est précisément ce caractère de droit public qui distingue la voie de desserte accessible au public des institutions de droit privé régissant l'accès à travers le terrain d'autrui.
Si, en effet, un chemin n'est utilisé en pratique que par un cercle restreint de propriétaires de quelques biens voisins ou par leurs visiteurs, il ne s'agit généralement pas d'un usage général par le public, mais de la satisfaction d'intérêts privés individuels. Une telle situation ne fonde pas, en elle-même, un motif de restriction du droit de propriété d'un autre propriétaire par le biais de cet institut de droit public. La Cour administrative suprême s'est penchée sur cette distinction, entre autres, dans son arrêt n° 7 As 85/2023-82, dans lequel elle a souligné la différence entre l'usage général d'une voie et le besoin de droit privé de garantir l'accès à des biens immobiliers concrets. Dans ce second cas, l'ordre juridique offre au propriétaire les moyens nécessaires, notamment par le biais de l'institut de la prescription acquisitive ou de la constitution d'une servitude de passage conformément au § 1276 et suiv. du code civil. Il n'est donc pas admissible que l'institut de la voie de desserte accessible au public soit utilisé comme alternative plus simple ou économiquement plus avantageuse à une solution de droit privé.
Ce même accent constitutionnel ressort déjà de l'arrêt de la Cour constitutionnelle réf. II. ÚS 268/06, selon lequel il n'est pas admissible de restreindre le droit de propriété par le biais de l'institut de la voie de desserte accessible au public là où un véritable intérêt public fait défaut. Si l'objectif réel n'est que de garantir aux voisins un accès plus confortable ou moins coûteux à leurs biens immobiliers, il s'agit alors de la protection de leurs intérêts patrimoniaux individuels, et non d'un intérêt public susceptible de justifier une atteinte au droit de propriété d'une autre personne. Autrement dit, l'intérêt public ne saurait être confondu avec le profit privé de quelques individus. Une telle interprétation serait contraire à l'art. 11 de la Charte des droits et libertés fondamentaux ainsi qu'à la jurisprudence constante de la Cour constitutionnelle.
Comment se défendre contre la naissance ou la déclaration d'une voie de desserte publique
De la jurisprudence de la Cour constitutionnelle et de la Cour administrative suprême, on peut dégager plusieurs moyens de défense fondamentaux, pouvant s'avérer décisifs pour le propriétaire d'un terrain. Il convient toutefois de souligner que leur portée dépend toujours des circonstances factuelles concrètes de chaque cas et qu'ils ne sauraient être considérés comme une recette universelle applicable à toutes les situations.
1. Manifestation active et démontrable d'opposition
Le plus grand risque pour le propriétaire réside généralement dans la tolérance passive et prolongée de l'usage du terrain par le public. Un tel comportement peut en effet, dans certaines circonstances, être qualifié de consentement tacite à l'usage général. À l'inverse, une opposition active et clairement démontrable constitue un argument important contre la conclusion relative à la naissance d'une voie de desserte accessible au public.
Peuvent notamment être considérés comme des manifestations d'une opposition qualifiée :
- l'apposition d'une signalisation routière interdisant l'accès,
- le complément du panneau d'interdiction par un panonceau délimitant le cercle des personnes autorisées,
- l'expulsion répétée de personnes non autorisées,
- le recours à la police de la République tchèque en cas d'usage non autorisé,
- l'installation d'une barrière, d'un portail ou d'un autre dispositif technique limitant l'accès.
Il convient également de rappeler que la jurisprudence refuse une approche formaliste des organes administratifs qui lieraient l'existence d'une opposition exclusivement à la fermeture physique de la voie. La Cour administrative suprême, dans son arrêt n° 7 As 85/2023-82, a expressément relevé que la simple apposition d'une signalisation d'interdiction peut déjà constituer une manifestation suffisante d'une opposition qualifiée du propriétaire.
2. Solution contractuelle plutôt que déclaration de droit public
Si des voisins ont besoin d'un accès à travers un terrain, il est généralement préférable, du point de vue du propriétaire, de régler cette situation par le biais du droit privé. La conclusion d'un contrat de bail ou d'un contrat de constitution de servitude, moyennant une contrepartie appropriée, témoigne clairement du fait que le propriétaire ne considère pas l'usage de son terrain comme public, mais comme une relation fondée sur un consensus contractuel. L'existence d'un tel contrat constitue une preuve importante à l'encontre de la conclusion selon laquelle le propriétaire aurait eu l'intention d'affecter la voie à l'usage général. Cet argument se renforce en particulier lorsque le loyer ou une autre contrepartie a effectivement été versé de manière durable et que la relation contractuelle a été respectée par les deux parties.
3. Preuve de l'existence d'un accès alternatif
L'un des moyens de défense les plus efficaces consiste à contester l'existence d'un besoin de communication nécessaire. Le propriétaire devrait donc démontrer activement que les biens immobiliers concernés disposent d'une autre possibilité de liaison de communication, par exemple par le biais d'un passage historique, d'une autre voie publique, d'une possibilité de desserte depuis une zone piétonne ou de places de stationnement public à une distance de marche raisonnable. Une simple affirmation ne suffit toutefois pas. Les moyens de preuve concrets revêtent une importance capitale, notamment la documentation photographique, les documents cartographiques, les avis des organes administratifs compétents ou les preuves de l'utilisation durable et effective d'un tracé alternatif.
4. Preuve du bâti historique et de la nature du terrain
Le fait que le terrain ait été bâti par le passé ou ait servi à un autre usage que la circulation peut également constituer un argument important. Si un bâtiment s'y trouvait historiquement, il est difficile d'en déduire qu'il remplissait simultanément la fonction de voie de desserte accessible au public. La Cour administrative suprême, dans son arrêt n° 7 As 85/2023-82, a expressément rappelé que les terrains historiquement bâtis ne servaient pas et ne pouvaient pas non plus servir de voies de desserte accessibles au public. Une telle circonstance factuelle peut considérablement affaiblir l'affirmation relative à l'existence historique d'une voie.
5. Application rigoureuse du principe de la présomption en faveur du propriétaire
La jurisprudence de la Cour administrative suprême souligne à plusieurs reprises qu'en cas de doute, il convient de statuer en faveur du propriétaire du terrain. Ce principe, formulé notamment dans l'arrêt n° 9 As 55/2011-141, constitue un correctif d'interprétation important pour la protection du droit de propriété constitutionnellement garanti. L'organe administratif ne peut donc se fonder ni sur des présomptions ni sur une simple probabilité. Il doit démontrer de manière fiable la réalisation de l'ensemble des critères constitutifs de la voie de desserte accessible au public. Si l'un d'entre eux n'est pas établi avec certitude, l'existence d'une VDP ne peut être déclarée. La charge de la preuve à cet égard ne repose pas sur le propriétaire, mais sur celui qui invoque l'existence de la voie de desserte accessible au public, ainsi que sur l'organe administratif chargé de statuer sur cette question.
La défense procédurale ne s'arrête pas à la décision administrative de première instance
Il est possible de faire appel de la décision de l'autorité routière compétente, puis d'introduire un recours contre la décision définitive de l'office régional conformément au § 65 et suiv. du code de procédure administrative contentieuse. Une fois ces voies de recours épuisées, un pourvoi en cassation devant la Cour administrative suprême demeure également envisageable. Le principe énoncé au § 78 al. 5 du code de procédure administrative contentieuse constitue également une garantie procédurale importante, selon lequel les organes administratifs et les juridictions sont liés par l'opinion juridique exprimée dans une décision antérieure, sauf modification de la situation factuelle ou de la réglementation applicable. Comme l'a rappelé la Cour administrative suprême dans son arrêt du 20 mai 2024, n° 9 As 66/2023-72, tout écart par rapport à une opinion juridique contraignante précédemment exprimée doit être dûment motivé et ne peut résulter d'un simple changement d'appréciation.
Conclusion
L'institut de la voie de desserte accessible au public constitue une restriction importante du droit de propriété, qui naît directement de la loi lorsque l'ensemble des critères constitutifs légaux et jurisprudentiels sont réunis simultanément, sans qu'une décision constitutive d'un organe administratif soit nécessaire. C'est précisément pour cette raison que la Cour constitutionnelle et la Cour administrative suprême soulignent systématiquement que l'existence d'une voie de desserte accessible au public ne peut être déduite ni d'une interprétation extensive, ni de la simple existence factuelle d'un chemin. Chacun de ses critères doit être démontré de manière autonome, et l'absence d'un seul d'entre eux exclut la conclusion relative à son existence.
En pratique, les questions les plus souvent litigieuses sont le consentement du propriétaire à l'usage général et l'existence d'un besoin de communication nécessaire et irremplaçable, qui constituent des garanties constitutionnelles essentielles de la protection du droit de propriété. La jurisprudence souligne par ailleurs à plusieurs reprises qu'en cas de doute, il convient de statuer en faveur du propriétaire, et que la voie de desserte accessible au public ne doit pas servir à résoudre des litiges privés de voisinage ni à garantir un accès plus confortable là où existe une autre alternative raisonnable. Son existence doit donc demeurer l'exception, et non la règle.
Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous contacter :
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Praha 1
e-mail : mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
À propos du cabinet ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Le cabinet d'avocats tchèque ECOVIS ježek concentre principalement son activité sur le droit des sociétés, le droit immobilier, le contentieux, ainsi que le financement et le droit bancaire, et propose un conseil complet dans tous les domaines, constituant ainsi une alternative pour les clients des cabinets internationaux. La dimension internationale des services fournis est assurée par une expérience éprouvée et une coopération avec des cabinets d'avocats de premier plan dans la plupart des pays européens, aux États-Unis et dans d'autres juridictions, au sein du réseau ECOVIS, présent dans 75 pays à travers le monde. Les membres de l'équipe du cabinet ECOVIS ježek disposent d'une longue expérience acquise au sein de grands cabinets d'avocats et fiscalistes internationaux, dans le conseil juridique apporté à des sociétés multinationales, de grandes entreprises tchèques, ainsi qu'à des PME et des clients particuliers. Pour plus d'informations, consultez www.ecovislegal.cz.
