Exécution d’hypothèque immobilière en République tchèque et risques

Exécution du droit de gage immobilier en République tchèque et risques associés

Le droit de gage immobilier en République tchèque

Le droit de gage immobilier nécessite un contrat écrit (§ 560 de la loi n° 89/2012 Rec., Code civil, ci-après « CC »), qui décrit de manière suffisamment détaillée l'identité des parties, l'objet du gage et les créances garanties. Le droit de gage ne prend généralement effet que lorsqu'il est inscrit au cadastre immobilier (§ 1312 et suivants CC). Les bureaux du cadastre compétents examinent le contenu et la forme du contrat de gage avant de décider de son inscription. L'enregistrement du droit de gage au cadastre immobilier est un processus relativement long. Bien que le système juridique tchèque prévoie que chaque droit de gage devrait être inscrit dans les 30 jours suivant le dépôt de la demande auprès du bureau du cadastre compétent (§ 33 de la loi n° 256/2013 Rec., sur le cadastre immobilier, ci-après « LCI »), l'inscription du droit de gage peut prendre plus de temps en pratique. Le droit de gage prend effet à la date de dépôt de la demande d'inscription (c'est-à-dire que le droit de gage est rétroactivement daté) conformément au § 10 LCI.

Même lorsque le bureau du cadastre approuve l'inscription du droit de gage au cadastre immobilier, le risque du créancier gagiste n'est pas complètement éliminé. Le cadastre immobilier est un registre public et toute personne qui se fie à une inscription au cadastre effectuée après le 1er janvier 1993 est considérée comme agissant de bonne foi sur la base du fait que l'état du cadastre correspond à la situation juridique réelle de la propriété, sauf si elle sait le contraire conformément au § 984 CC. L'inscription d'une personne ou d'une société en tant que propriétaire au cadastre immobilier ne constitue pas, selon le droit tchèque, une preuve définitive de la propriété. Afin de réduire les risques liés à l'état de propriété d'un bien immobilier, il est possible d'effectuer une due diligence complète du droit de propriété. Cependant, même une telle due diligence complète ne pourrait pas nécessairement exclure le risque que la propriété puisse être contestée. Une telle due diligence est en outre un processus long (pouvant durer plusieurs mois) et coûteux.

La date de création du droit de gage est déterminante en termes de priorité de satisfaction. Plus la date est ancienne, plus la priorité est élevée (§ 982 CC). Cependant, la date de création n'est pas toujours visible dans l'extrait du cadastre immobilier, et dans de tels cas, elle devrait être obtenue séparément auprès du bureau du cadastre compétent.

Dans le cas des droits de gage inscrits au cadastre immobilier, lors du dépôt de la demande d'inscription auprès du bureau du cadastre compétent, des frais administratifs de 2 000 CZK (environ 80 EUR) sont payables conformément à l'annexe n° 120 de la loi n° 634/2004 Rec., sur les frais administratifs. Si le bien immobilier devant être gagé selon le contrat de gage concerné n'est pas situé dans une zone gérée par un seul bureau du cadastre, la demande d'inscription doit être déposée et les frais administratifs payés à tous les bureaux du cadastre compétents. Les signatures sur le contrat de gage concerné doivent également être authentifiées. Les frais notariaux sont toutefois plutôt nominaux dans ce cas et ne dépendent pas de la valeur du bien immobilier ou de la créance garantie.

Le propriétaire d'un bien immobilier gagé peut généralement le transférer librement à des tiers et créer d'autres droits de gage en faveur d'un tiers ou grever autrement le gage (par exemple, par une servitude ou un bail). Étant donné que selon le droit tchèque, le droit de gage est lié au bien immobilier et non au débiteur, le propriétaire du bien immobilier gagé peut transférer le droit de propriété sans le consentement ou la connaissance du créancier gagiste, bien que cela n'affectera pas le droit du créancier de satisfaire sa créance sur le bien immobilier gagé.

Le droit de gage s'éteint généralement selon le droit tchèque (§ 1376 et 1377 CC) (i) par la restitution du gage ; (ii) par la perte du gage ; (iii) par le paiement de la valeur du gage par le constituant du gage au créancier gagiste ; (iv) par la renonciation au droit de gage par le créancier gagiste ; ou (v) par l'expiration du délai, si le droit de gage est convenu pour une durée déterminée.

Garantie des créances par le droit de gage

Le Code civil permet la constitution d'une garantie tant pour les créances pécuniaires que non pécuniaires (§ 1311 al. 1 CC). La garantie peut en outre être créée pour garantir des créances actuelles ainsi que des créances futures, des créances conditionnelles ou des créances résultant de la résiliation d'un contrat (§ 1311 al. 2 CC). Enfin, une garantie peut être constituée pour une certaine catégorie de créances du créancier naissant à l'avenir d'un seul débiteur, à condition que cette garantie garantisse des créances jusqu'à un montant total déterminé. La garantie garantit dans tous les cas le remboursement des créances principales ainsi que leurs accessoires (§ 1313 CC).

Les parties peuvent convenir dans le contrat de gage que le créancier ne peut faire valoir le gage que jusqu'à un montant convenu.

Exécution du droit de gage immobilier en République tchèque

Selon le droit tchèque, le processus d'exécution est généralement une procédure en deux étapes. Avant que la vente du bien immobilier gagé puisse être lancée, le créancier gagiste doit d'abord obtenir un titre exécutoire contre le constituant du gage. Cela est généralement obtenu en déposant une action en justice pour ordonner la vente judiciaire du gage conformément au § 338a de la loi n° 99/1963 Rec., Code de procédure civile (ci-après « CPC »). Cette procédure judiciaire initiale peut être longue car le constituant du gage a le droit de se défendre contre l'action et de faire appel d'une décision défavorable. En pratique, l'obtention d'un jugement définitif et exécutoire peut prendre des mois voire des années selon la rapidité du tribunal et les éventuelles obstructions du créancier gagiste.

Pour contourner cette phase initiale longue, il est standard et hautement recommandé que la dette garantie soit reconnue sous forme d'acte notarié contenant une clause d'exécution directe conformément au § 71b de la loi n° 358/1992 Rec., loi sur le notariat. L'acte notarié est en lui-même un titre exécutoire, ce qui permet au créancier gagiste de contourner la phase de procédure judiciaire et de passer directement à la deuxième phase et de déposer une demande d'ordonnance d'exécution conformément au § 37 de la loi n° 120/2001 Rec., loi sur l'exécution (ci-après « LE »).

Un jugement approuvant la vente du bien immobilier gagé avec une clause de force de chose jugée ou un acte notarié comme titre exécutoire permettent au créancier gagiste de passer à la deuxième phase : le dépôt d'une demande d'ordonnance d'exécution par la vente du gage conformément au § 251 CPC, ou d'une demande d'ordonnance d'exécution par la vente du gage conformément au § 37 LE, dans le cadre de laquelle le bien immobilier est ensuite vendu. Cependant, même dans le cadre de la procédure d'exécution (y compris la vente aux enchères publiques judiciaires), le constituant du gage a certains droits de déposer des objections, ce qui peut entraîner des retards supplémentaires.

Les dispositions pertinentes régissant la vente aux enchères judiciaires dans le cadre de la procédure d'exécution sont intégrées dans le Code de procédure civile. Dans le cadre de la procédure visant à vendre le bien immobilier aux enchères judiciaires, le créancier gagiste est l'une des parties à cette procédure et est donc autorisé à déposer des objections ou d'autres recours, rendant ainsi l'exécution du droit de gage plus difficile.

Avant la vente aux enchères judiciaires elle-même, la valeur du bien immobilier gagé est déterminée par un expert nommé par le tribunal (§ 336 al. 1 CPC) et ensuite le tribunal fixe l'enchère minimale à deux tiers de la valeur déterminée par l'expertise conformément au § 336e CPC. Le Code de procédure civile établit au § 337c des groupes de créances déterminant l'ordre de leur satisfaction. Les créances garanties par un droit de gage sont par exemple satisfaites dans le quatrième groupe après la satisfaction des frais de la vente aux enchères judiciaires, des créances liées à la gestion de l'immeuble et du terrain envers le propriétaire de l'unité jusqu'à concurrence d'un dixième du produit de la vente et des créances hypothécaires servant à couvrir les dettes des obligations hypothécaires en circulation. Si le produit de la vente du bien immobilier aux enchères judiciaires n'est pas suffisant pour satisfaire toutes les créances du même groupe, le produit est réparti en parts proportionnelles conformément au § 337c al. 2 CPC.

Selon le droit tchèque, le créancier garanti est également autorisé à exécuter les biens gagés par la vente aux enchères publiques conformément à la loi n° 250/2023 Rec., sur les enchères publiques. Les enchères ne peuvent être effectuées que par un commissaire-priseur autorisé titulaire d'une licence.

Le déroulement de la vente publique forcée est généralement très similaire au déroulement de la vente aux enchères judiciaires. Les créances garanties par un droit de gage sont des créances du troisième groupe et dans ce cas également, les produits sont répartis en parts proportionnelles si les produits de la vente ne suffisent pas à satisfaire toutes les créances du même groupe. Étant donné que la vente lors d'une vente publique forcée est généralement plus rapide que la vente dans le cadre d'une vente judiciaire, la première approche est généralement préférée par les créanciers.

Avantages et inconvénients du droit de gage immobilier

Selon le droit tchèque, le droit de gage immobilier est généralement considéré comme une forme de garantie solide et fiable. Sa constitution par contrat écrit et son enregistrement ultérieur au cadastre immobilier public offrent un haut degré de sécurité juridique et introduisent un système de priorités clair basé sur la date de dépôt, qui permet aux créanciers d'évaluer et de protéger leur position par rapport aux autres créanciers garantis et non garantis.

En même temps, certains risques structurels et procéduraux doivent être pris en compte.

Tant le processus d'enregistrement que l'exécution du droit de gage peuvent prendre du temps. En pratique, l'enregistrement au cadastre immobilier peut prendre beaucoup plus de temps que la présomption légale et l'exécution par vente judiciaire ou enchères publiques peut être prolongée, en particulier si le débiteur ou d'autres parties soulèvent des objections ou utilisent les moyens procéduraux disponibles pour retarder le processus.
Il existe un risque que le débiteur ou d'autres parties concernées se défendent activement contre l'application judiciaire du droit de gage et son exécution, ce qui peut augmenter les coûts et prolonger le recouvrement de la créance garantie.
Le produit final de la vente peut ne pas couvrir entièrement la créance garantie. Le produit dépend notamment (i) de la méthode de détermination de la valeur du bien immobilier par l'expert nommé par le tribunal, (ii) des règles légales fixant l'enchère minimale (généralement aux deux tiers de la valeur d'expertise) et (iii) des conditions du marché au moment de la vente aux enchères. Par conséquent, le créancier gagiste doit être certain que la valeur marchande du bien immobilier gagé (y compris les frais de procédure d'exécution) peut couvrir la dette, même s'il est vendu par exemple 2-3 ans après l'échéance de la créance.
Selon les règles en vigueur pour la distribution du produit, les créances garanties par un droit de gage ne sont satisfaites que dans un groupe inférieur après le paiement de certaines autres créances (comme les frais d'exécution et les créances spécifiques liées aux obligations hypothécaires), ce qui peut limiter davantage le recouvrement dans les cas où le produit de la vente est insuffisant.
Il existe un risque résiduel inhérent que le droit de propriété sur le bien immobilier gagé puisse être contesté, étant donné que l'inscription au cadastre immobilier, bien que présumée correcte, ne constitue pas une preuve définitive de la propriété. Ce risque peut être atténué, mais pas complètement éliminé par une due diligence.
Le constituant du gage peut entrer dans une procédure d'insolvabilité conformément à la loi n° 182/2006 Rec., sur la faillite et les méthodes de sa résolution. Dans un tel cas, l'exécution du droit de gage est régie exclusivement dans le cadre du régime d'insolvabilité. Bien que les intérêts sur la créance garantie cessent de courir à compter de la date de la déclaration d'insolvabilité, le créancier garanti conserve un avantage significatif : le produit de la vente du bien immobilier gagé est utilisé principalement pour satisfaire sa créance, ce qui confirme sa position prioritaire.

Compte tenu de ce qui précède, le droit de gage immobilier selon le droit tchèque devrait être perçu comme un outil standard, robuste et efficace pour garantir les créances du créancier à condition que (i) avant l'octroi de la garantie, une due diligence juridique et factuelle appropriée du bien immobilier et du droit de propriété soit effectuée, idéalement en conjonction avec l'inscription d'une interdiction de transfert et de charge en faveur du créancier gagiste, (ii) le processus d'exécution ultérieur soit soigneusement structuré, surveillé et exécuté afin d'atténuer les risques temporels, procéduraux et d'évaluation.

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