Loi sur le courtage immobilier en République tchèque depuis le 1.7.2020

Loi sur le courtage immobilier

Le 1er juillet 2020 est entrée en vigueur la nouvelle loi n° 39/2020 Sb., sur le courtage immobilier et la modification de lois connexes (Loi sur le courtage immobilier). Cette loi introduit dans le droit tchèque des règles plus strictes pour l'activité des agents et agences immobilières, ainsi que des conditions plus rigoureuses pour ceux qui souhaitent exercer en tant qu'agents immobiliers. Avant l'entrée en vigueur de cette loi, il n'existait dans l'ordre juridique tchèque aucune norme réglementant directement l'activité immobilière ; ces questions n'étaient traitées que de manière générale dans la Loi sur les licences commerciales.

1. Le courtage immobilier en Tchéquie comprend la vente et la location de biens immobiliers

La loi définit le courtage immobilier comme l'activité dont l'objectif est de servir d'intermédiaire pour la conclusion d'un contrat immobilier, et définit également la notion de contrat immobilier. Est considéré comme contrat immobilier susceptible de courtage notamment :

(a) le contrat par lequel la propriété d'un bien immobilier est transférée à une autre personne (contrat de donation, de vente, d'échange) ;

(b) le contrat par lequel est acquise une participation dans une coopérative de logement, ainsi que l'acquisition d'une participation dans une autre société commerciale, lorsque cette participation est liée au droit d'usage ou de jouissance d'un bien immobilier, d'un local non résidentiel ou d'un logement. Cela inclut également des cas tels que la servitude d'habitation, la servitude d'usage ou de jouissance d'un bien immobilier, le droit de superficie, ainsi que diverses variantes d'obligations établies par des contrats de différents types (y compris les contrats atypiques).

Le courtage immobilier ne s'appliquera pas à l'hébergement de courte durée (services d'hébergement selon les § 2326 – 2331 du Code civil) sous forme de services dits partagés, c'est-à-dire les services de type Airbnb ou Flatio. Une exception au champ d'application de cette loi est également expressément prévue pour l'hébergement.

La loi se concentre exclusivement sur le courtage immobilier, et non sur la vente ou la location de ses propres biens immobiliers (typiquement l'activité de promotion immobilière).

2. Qu'est-ce que le courtage immobilier ?

La loi considère comme courtage immobilier toujours la recherche de celui qui souhaite conclure un contrat immobilier avec l'intéressé, cette activité comprenant généralement :

a) la fourniture de services d'annonces (la simple publication d'annonces ne sera pas considérée en soi comme du courtage immobilier, sauf si elle est liée à une commission),

b) l'évaluation de l'état du bien immobilier et l'élaboration d'une proposition de prix d'offre,

c) l'élaboration du marketing du bien immobilier,

d) l'organisation de visites du bien immobilier,

e) l'obtention de la documentation technique de construction liée au bien immobilier,

f) l'intermédiation de services juridiques,

g) l'intermédiation de séquestre pour garantir l'exécution du contrat immobilier.

Conditions pour exercer l'activité de courtier immobilier

Les conditions pour exercer l'activité de courtier immobilier sont l'absence de casier judiciaire et les conditions prévues par la Loi sur les licences commerciales concernant la nouvelle licence liée « courtage immobilier ».

La Loi sur le courtage immobilier exige l'absence de casier judiciaire pour les personnes exerçant le courtage immobilier. N'est pas considérée comme sans casier judiciaire la personne qui a été « condamnée par jugement définitif pour une infraction commise intentionnellement, ou pour une infraction commise par négligence en lien avec la fourniture de services de courtage immobilier ». La loi réglemente en outre de manière détaillée les exigences d'absence de casier judiciaire pour les propriétaires et membres d'organes statutaires de personnes morales exerçant cette activité.

Une nouveauté importante introduite par la Loi sur le courtage immobilier dans la Loi sur les licences commerciales est la nécessité d'une formation, qualification ou expérience appropriée dans le secteur pour ceux qui souhaitent exercer l'activité de courtier immobilier.

3. Le courtage immobilier comme licence liée

Il ne sera plus possible d'exercer l'activité de courtier immobilier sur la base d'une licence libre, mais il s'agira désormais d'une licence liée. Les personnes intéressées par l'exercice de cette activité devront avoir, selon la Loi sur les licences commerciales :

- un diplôme universitaire de master dans les domaines « Droit, Disciplines économiques avec orientation en économie, finances ou marketing et commerce, ou dans le domaine de l'éducation en Construction avec orientation en bâtiment ou préparation et réalisation de travaux, ou une formation universitaire équivalente »,

- un diplôme universitaire de licence, 1 an d'expérience et l'achèvement d'un cours selon le § 60a de la Loi 111/1998 Sb.,

- une formation universitaire, technique supérieure ou secondaire avec baccalauréat et 3 ans d'expérience dans le secteur, ou

- une qualification professionnelle pour l'activité de courtier immobilier selon la loi sur la reconnaissance des résultats de la formation continue.

L'ancienne catégorie de licence libre « Achat, vente, gestion et entretien de biens immobiliers » ne disparaîtra pas, mais il ne sera plus possible d'exercer sur sa base l'activité de courtier immobilier.

4. La période transitoire pour obtenir la licence liée « courtage immobilier » était valable jusqu'au 1.1.2021

Les agents immobiliers existants qui souhaitaient continuer à exercer l'activité de courtiers immobiliers devaient notifier ce fait au bureau des licences commerciales au plus tard 6 mois après l'entrée en vigueur de la loi, et devaient en même temps justifier de leur aptitude professionnelle pour exercer cette licence. Jusqu'au 1.1.2021, tous les agents et agences immobilières existants devaient obtenir la licence liée pour pouvoir continuer à exercer des activités relevant du courtage immobilier.

5. Séquestre chez le courtier immobilier

Selon la nouvelle réglementation, le courtier immobilier ne peut proposer de séquestre effectué par quiconque autre qu'une banque, un notaire, un avocat ou un huissier de justice.

La fourniture de services de séquestre par les courtiers immobiliers a également reçu des règles plus strictes. Selon la proposition initiale, les courtiers immobiliers ne devaient pas avoir la possibilité de fournir de services de séquestre du tout. Le texte adopté de la loi exige que, sur la base d'une demande écrite expresse sur un document séparé, le courtier immobilier fournisse le séquestre de fonds pour garantir l'exécution du contrat immobilier, à condition que le contrat de séquestre soit écrit, qu'un compte séparé soit ouvert pour chaque déposant, que le courtier doive informer la banque que le propriétaire des fonds déposés est un tiers, que la réception et la remise des fonds ne puissent être effectuées que par virement bancaire, et que le bureau des licences commerciales doive également être informé de la fourniture du séquestre.

Le courtier immobilier sera tenu de conserver un registre de chaque séquestre dans son fichier de séquestres, qui comprendra :

1. les données d'identification du déposant et du bénéficiaire, et si le déposant ou le bénéficiaire est une personne physique, tous les prénoms et noms, le numéro d'identification personnel, et s'il n'a pas été attribué, la date de naissance, ainsi que le lieu de naissance, le sexe, la résidence permanente ou autre et la nationalité ; s'il s'agit d'une personne physique entrepreneur, également sa raison sociale, un élément distinctif supplémentaire ou autre désignation, le lieu d'activité et le numéro d'identification ; si le déposant ou le bénéficiaire est représenté, également ces données concernant son représentant agissant ; s'il s'agit d'une personne morale, la raison sociale ou la dénomination y compris l'élément distinctif supplémentaire ou autre désignation, le siège social, le numéro d'identification ou un numéro similaire attribué à l'étranger ; pour la personne physique qui est membre de son organe statutaire, les données permettant d'établir et de vérifier son identité ; le cas échéant, les données sur le représentant de la personne morale qui a agi dans le cas concret, et s'il s'agit d'un administrateur d'un fonds fiduciaire, sa désignation et les données d'identification de son administrateur, gestionnaire ou personne en position similaire,

2. les données sur le montant des fonds et l'unité monétaire,

3. la date de réception des fonds en séquestre,

4. les données sur la durée du séquestre, le cas échéant les conditions fixées au courtier immobilier pour la remise des fonds du séquestre au déposant ou au bénéficiaire, et la manière de prouver au courtier immobilier le respect de ces conditions,

5. la désignation du compte ou des comptes sur lesquels les fonds doivent être remis du séquestre au bénéficiaire et les données d'identification de la personne qui en est le titulaire, si ce n'est pas le bénéficiaire,

6. la date de remise des fonds au déposant ou au bénéficiaire.

La réception de fonds en séquestre et leur remise du séquestre ne peuvent être effectuées que par virement bancaire ; les fonds ne peuvent être remis d'une autre manière.

Le courtier immobilier ne sera pas autorisé à utiliser les fonds du compte de séquestre autrement que conformément à l'objet du contrat immobilier.

6. Assurance du courtier immobilier

La loi introduit pour les courtiers immobiliers l'obligation d'être assurés en cas d'obligation d'indemniser l'intéressé pour les dommages causés dans l'exercice du courtage immobilier. Le plafond de l'indemnisation de l'assurance doit être au minimum de 1 750 000 CZK et au minimum de 3 500 000 CZK en cas de cumul de plusieurs sinistres au cours d'une année. Toutefois, ce montant est réduit à 50 % pour les courtiers immobiliers qui sont sous l'égide d'une personne morale qui est courtier immobilier. Les entrepreneurs du secteur du courtage immobilier devaient avoir cette assurance au plus tard le 1.10.2020.

7. Contrat de courtage immobilier

La loi exige de conclure le contrat de courtage par écrit, bien que l'exception de nullité du contrat pour vice de forme ne puisse être soulevée que par l'intéressé. Le contrat doit en outre contenir :

- la désignation de l'objet du transfert ou de l'usage,

- le montant du prix d'achat ou de toute autre contrepartie,

- le montant de la commission, ou la manière de le déterminer (les contrats de certaines agences immobilières ne contiennent actuellement pas cette mention, car elles fournissent prétendument des services « gratuitement » et ces contrats devront être modifiés en conséquence).

Si le contrat de courtage immobilier ne contient pas les informations susmentionnées, il est nul. Toutefois, la nullité ne peut être invoquée que par l'intéressé.

Les courtiers immobiliers doivent également veiller au respect d'une autre obligation nouvellement établie consistant à présenter à l'intéressé un extrait actualisé du cadastre de la propriété du bien immobilier concerné, au plus tard le jour de la conclusion du contrat de courtage immobilier. Cet extrait doit attester de l'état enregistré dans ce registre datant de moins de 3 jours ouvrables avant le jour de la conclusion du contrat de courtage immobilier. À défaut, l'intéressé aura la possibilité de se rétracter du contrat de courtage immobilier.

L'obligation d'information impose également au courtier immobilier d'informer l'intéressé sur :
- les défauts et restrictions grevant l'objet, qui figurent dans les registres publics, ou dont il avait connaissance ou aurait dû avoir connaissance, au plus tard lors de la conclusion du contrat de courtage immobilier ou au plus tard dans les 14 jours à compter du moment où l'objet concret du transfert, ou l'objet d'usage ou de jouissance est connu de l'intéressé et du courtier immobilier,

- le montant de la commission convenue dans le contrat de courtage portant sur le même objet conclu entre le courtier et un tiers, c'est-à-dire qu'il ne devrait pas arriver que le courtier immobilier perçoive une commission des deux parties sans que le client le sache. On peut supposer que les astuces publicitaires de certaines agences affirmant que leurs clients ne paient aucune commission, alors qu'elles perçoivent en même temps du prix d'achat une commission effectivement d'un montant arbitraire de l'acheteur, ne seront plus possibles, même si le vendeur ne connaissait pas le montant de la commission.

Si le courtier immobilier ne fournit pas à l'intéressé les informations mentionnées ci-dessus, l'intéressé sera en droit de se rétracter du contrat de courtage immobilier.

Sera également interdit l'inconvénient de certains contrats de courtage existants qui obligeaient les clients à conclure des contrats de transfert. Dans le contrat de courtage immobilier, il ne sera pas possible d'imposer à l'intéressé qui est consommateur l'obligation de conclure le contrat immobilier ou un contrat de promesse de conclure le contrat immobilier.

Bien que dans la pratique il ne soit pas tout à fait habituel que les agents immobiliers utilisent des billets à ordre et des chèques comme garantie, la Loi sur le courtage immobilier interdit expressément leur utilisation pour l'exécution ou la garantie de l'exécution de la dette découlant du contrat de courtage immobilier conclu entre le courtier immobilier et l'intéressé qui est consommateur.

Le délai de préavis du contrat de courtage immobilier à durée indéterminée peut être d'un mois maximum pour le consommateur.

8. Courtage immobilier exclusif pour 6 mois maximum

Le courtage immobilier exclusif consiste en un accord entre le courtier immobilier et l'intéressé concernant un objet concret, qui limite le droit de l'intéressé de conclure un contrat de courtage portant sur le même objet avec un autre courtier immobilier ou de conclure un contrat immobilier entièrement sans courtier immobilier.

Le courtage immobilier exclusif ne pourra être convenu que pour une durée déterminée, et pour 6 mois maximum, période qui peut toutefois être prolongée à plusieurs reprises.

9. Commission du courtier immobilier

Le montant de la commission immobilière doit faire partie du contrat immobilier, c'est-à-dire du contrat de vente, du contrat de bail, etc. faisant l'objet de l'intermédiation. Sauf disposition contraire, la commission est exigible à compter du jour de la conclusion du contrat immobilier. L'exigibilité de la commission peut être convenue avant le jour d'effet du contrat immobilier, uniquement si le contrat de courtage contient une disposition selon laquelle l'exigibilité de la commission n'est pas liée à la conclusion du contrat immobilier. L'acompte sur la commission ne peut dépasser deux tiers de la commission convenue pour le consommateur. Le courtier immobilier n'a plus le droit d'exiger une commission de l'intéressé qui est consommateur si le contrat dont la conclusion était liée à la naissance du droit du courtier immobilier à la commission a été conclu en raison de l'inactivité, de l'erreur ou du manque de coopération adéquate du courtier immobilier seulement après l'extinction de l'obligation du contrat de courtage immobilier.

10. Infractions du courtier immobilier et sanctions

La personne morale ou la personne physique entrepreneur commet en tant que courtier immobilier une infraction en :

a) ne respectant pas l'une des obligations relatives à la fourniture de séquestres par le courtier immobilier, avec une amende pouvant aller jusqu'à 500 000 CZK,

b) n'étant pas assuré, avec une amende pouvant aller jusqu'à 1 000 000 CZK, ou

c) ne respectant pas l'obligation de présenter au Ministère du Développement régional dans les 10 jours ouvrables à compter de la conclusion du contrat d'assurance une copie ou une copie certifiée conforme de ce contrat ou toute modification affectant le changement du plafond d'indemnisation de l'assurance ou du montant de la franchise convenue, et de la résiliation ou de la rétractation du contrat d'assurance, avec une amende pouvant aller jusqu'à 100 000 CZK.

11. Entrée en vigueur de la Loi sur le courtage immobilier et dispositions transitoires

La loi devait initialement entrer en vigueur le 1.1.2020, mais étant donné qu'à cette date elle n'avait pas encore été publiée au Journal officiel, elle est entrée en vigueur le 1.7.2020, conformément au § 3 paragraphe 6 de la Loi n° 309/1999 Sb., sur le journal officiel.

Les relations et contrats existants nés avant le 1.7.2020 continueront d'être régis par la réglementation antérieure et la Loi sur le courtage immobilier ne leur sera pas applicable.

L'assurance exigée par la Loi sur le courtage immobilier devait être obtenue par les entrepreneurs du secteur du courtage immobilier au plus tard le 1.10.2020.

Au plus tard le 1.1.2021, tous les entrepreneurs qui entendaient continuer à fournir des services de courtage immobilier devaient déclarer au bureau des licences commerciales la licence liée « Courtage immobilier » et fournir les documents attestant du respect de la condition d'aptitude professionnelle pour l'exercice de cette licence liée, sinon, passé le 1.1.2021, l'autorisation de fournir des services de courtage immobilier dans le cadre de l'ancienne licence libre déclarative s'éteint. L'obtention de cette licence liée à la place de l'ancienne licence libre n'était pas soumise à une taxe administrative jusqu'au 1.1.2021.

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