Régularité du décompte des charges et échéance du trop-perçu ou du solde impayé selon la loi n° 67/2013 Rec.

Dans cet article, vous découvrirez tout ce qui est important concernant la régularité du décompte des charges et l'échéance du trop-perçu ou du solde impayé selon la loi n° 67/2013 Rec., y compris les modifications actuelles de la législation et les conclusions de la jurisprudence des tribunaux suprêmes.

Réglementation juridique actuelle

La loi n° 67/2013 Rec., réglementant certaines questions relatives à la fourniture de prestations liées à l'usage d'appartements et de locaux non résidentiels dans un immeuble d'habitation, telle que modifiée (ci-après la "loi sur les services"), contient une disposition clé, l'article 7, qui précise les éléments du décompte des charges, y compris la détermination de l'échéance des trop-perçus et des soldes impayés.

Selon l'article 7, paragraphe 1 de la loi sur les services, le prestataire de services est tenu d'établir et de remettre le décompte à chaque bénéficiaire des services au plus tard quatre mois après la fin de la période de décompte. Selon l'article 7, paragraphe 2 de la loi sur les services, le prestataire de services doit indiquer dans le décompte régulier le montant réel des coûts des services ventilé par services fournis avec tous les éléments nécessaires. Cela inclut l'indication du montant total des acomptes mensuels reçus pour les services. Le montant des éventuelles différences dans le décompte doit être clair et vérifiable en termes de méthodes et de règles convenues pour la répartition.

Suite à la remise du décompte, un règlement financier intervient conformément à l'article 7, paragraphe 3 de la loi sur les services. Le bénéficiaire sera soit tenu de payer le solde impayé, soit un trop-perçu sera constaté. La durée du délai pour leur règlement dépend de l'accord des parties. La loi sur les services, dans son article 7, paragraphe 3, fixe subsidiairement l'échéance au plus tard 4 mois après la date de remise du décompte.

Sanctions pour retard selon la loi sur les services

Selon l'article 13, paragraphe 1 de la loi sur les services, si le prestataire de services ne remplit pas l'une de ses obligations prévues par la loi sur les services, notamment s'il ne remet pas le décompte à temps, il est tenu de payer une amende au locataire. Cette obligation ne s'applique pas s'il n'était pas raisonnable d'exiger le respect de l'obligation dans le délai imparti ou si le non-respect du délai était causé par le locataire. Si le montant de l'amende n'a pas été convenu, il s'élève à 50 CZK par jour entamé de retard, conformément à l'article 13, paragraphe 2 de la loi sur les services.

Pour que l'obligation mentionnée ci-dessus selon l'article 7, paragraphe 1 de la loi sur les services soit considérée comme remplie, le décompte remis doit être régulier. Cela signifie qu'il doit contenir les éléments indiqués dans l'article 7 de la loi sur les services, ainsi que dans le contrat entre le prestataire et le bénéficiaire et les règlements juridiques pertinents. Vous trouverez plus d'informations sur l'amende pour retard selon la loi sur les services dans notre article général au lien suivant : Amende pour retard dans la fourniture du décompte des charges pour la location d'appartements ou dans notre article plus détaillé avec la jurisprudence pertinente à ce lien : Réduction et extinction du droit à l'amende pour décompte tardif.

Modification de la loi sur les services

Par la modification de la loi sur les services par la loi n° 424/2022 Rec. en vigueur depuis le 1er janvier 2023 (ci-après la "Modification"), un changement important est intervenu dans l'article 7, paragraphe 3 de la loi sur les services. Il est désormais expressément stipulé que les défauts du décompte n'affectent pas l'échéance du trop-perçu. De plus, l'échéance du solde impayé n'est pas affectée par les défauts du décompte qui n'ont pas d'impact sur le montant calculé du solde impayé. La Modification apporte ainsi des changements fondamentaux dans le domaine de la régularité du décompte des charges et de l'échéance des trop-perçus ou soldes impayés, qui sont en contradiction avec la jurisprudence antérieure des tribunaux suprêmes, qui sera analysée ci-dessous dans cet article.

L'exposé des motifs de cette modification, qui est annexé au projet de loi déjà approuvé dans le document parlementaire 199/0 (ci-après l'"Exposé des motifs"), indique ce qui suit :

« Cette modification est proposée en relation avec le décret n° 376/2021 Rec., qui a modifié le décret n° 269/2015 Rec. En effet, il y a eu une extension significative de l'étendue des informations que le prestataire de services doit inclure dans le décompte, et qui ne se rapportent pas au solde impayé pour les services. Il n'est par exemple pas justifié que le défaut d'indication des sites Internet où il est possible de prendre connaissance des possibilités d'amélioration de l'efficacité énergétique entraîne l'absence d'échéance du solde impayé. L'omission éventuelle d'une telle obligation est soumise à une sanction suffisante selon l'article 13 de la loi. En même temps, il est expressément stipulé que les défauts du décompte n'ont pas d'impact sur l'échéance du trop-perçu. Il ne peut être admis que le prestataire de services refuse de restituer au bénéficiaire des services le trop-perçu sur les acomptes pour les services en invoquant des défauts du décompte, alors qu'il établit lui-même le décompte (ou le fait établir par un tiers). »

Les défauts qui, selon l'Exposé des motifs, ont un impact sur le montant calculé du solde impayé sont par exemple :

l'indication erronée de la surface au sol de l'appartement du bénéficiaire des services ou le calcul erroné de la surface au sol comptabilisable, qui conduisent à un montant erroné du solde impayé ;
les données erronées sur les relevés des compteurs (qu'il s'agisse de chaleur ou de compteurs d'eau), qui conduisent à un montant erroné du solde impayé ;
l'indication et l'utilisation de coefficients erronés pour les conversions des relevés de compteurs, qui conduisent à un montant erroné du solde impayé ;
l'indication d'un montant erroné des coûts de chauffage ou de fourniture d'eau chaude pour l'ensemble de l'unité de décompte, qui est réparti entre les bénéficiaires des services, conduisant à un montant erroné du solde impayé ;
le calcul erroné du montant moyen de la composante consommation des coûts de chauffage par 1 m² de surface au sol comptabilisable dans l'unité de décompte (par exemple par omission des données de l'un des bénéficiaires des services), qui conduit à une mauvaise détermination des valeurs limites, et donc à une détermination erronée du montant de la composante consommation des coûts pour les bénéficiaires de services qui ont dépassé les valeurs limites, ce qui conduit évidemment à une répartition erronée des coûts de chauffage dans toute l'unité de décompte, et donc également à un montant erroné du solde impayé ;
de simples erreurs mathématiques dans le calcul, qui conduisent à un montant erroné du solde impayé.

En revanche, les défauts qui, selon l'Exposé des motifs, n'ont pas d'impact sur le montant calculé du solde impayé sont par exemple :

le numéro d'appartement erroné ;
le nom du bénéficiaire des services indiqué de manière erronée (typiquement en cas de changement de nom des femmes suite à un mariage ou un divorce pendant la période de décompte) ;
l'absence d'information sur la composition des sources d'énergie utilisées et sur les émissions annuelles de gaz à effet de serre associées pour l'unité de décompte pour la dernière année civile dans les cas prévus par le décret d'application ;
la description des différentes taxes, redevances et autres paiements pécuniaires similaires qui sont inclus dans le prix de l'énergie thermique fournie au prestataire de services à partir des systèmes de chauffage urbain et qui se rapportent directement à la quantité d'énergie thermique fournie, dans les cas prévus par le décret d'application ;
la comparaison graphique des relevés sur les compteurs installés selon la loi sur la métrologie ou les dispositifs installés pour la répartition des coûts de chauffage chez le bénéficiaire des services pour la période de décompte actuelle et pour la même période de l'année précédente, ajustée en tenant compte des conditions climatiques de ces périodes selon la procédure de l'annexe n° 4 du décret d'application ;
les coordonnées pour le public d'au moins un centre de conseil et d'information énergétique situé dans l'unité territoriale supérieure où se trouve l'unité de décompte.

Jurisprudence antérieure des tribunaux suprêmes de la République tchèque

La jurisprudence antérieure des tribunaux suprêmes, en particulier de la Cour suprême de la République tchèque, a joué un rôle clé dans la formation de l'interprétation du décompte régulier des charges et de l'échéance des trop-perçus ou soldes impayés. Voici un aperçu des décisions clés avec des citations sélectionnées.

Arrêt de la Cour suprême du 15 octobre 2018, n° 26 Cdo 312/2018 : « Dans cette dernière décision, la Cour suprême a également conclu que si le décompte n'est pas matériellement correct (régulier), le bailleur (prestataire de services) n'a pas rempli son obligation de décompter au locataire (bénéficiaire des services) le montant réel des coûts et des acomptes pour les différents services, que cette obligation persiste donc et qu'une action en sa imposition au bailleur – logiquement – ne peut être rejetée au motif qu'elle a déjà été remplie (éteinte par exécution), et que dans une procédure visant à établir l'obligation d'effectuer le décompte des charges fournies avec la location, le tribunal examine (est tenu d'examiner) également la question de savoir si le décompte des charges avec lequel le défendeur (bailleur) a informé le demandeur (locataire) avant le début de la procédure ou pendant celle-ci était régulier (c'est-à-dire conforme au contrat de location et aux règlements juridiques le régissant). »

Arrêt de la Cour suprême du 22 mai 2019, n° 26 Cdo 2338/2018 : « La Cour suprême a formulé et justifié la conclusion qu'on ne peut parler de décompte des paiements pour les prestations fournies avec l'usage des appartements et que le décompte ne peut entraîner l'échéance du solde impayé résultant de ce décompte que s'il contient tous les éléments prescrits et si le prix du service effectué y est indiqué au montant correct. Un décompte dépourvu de l'un des éléments prescrits ou indiquant un prix incorrect n'est pas un décompte régulier et n'est pas susceptible d'entraîner l'échéance du solde impayé résultant du décompte (même partiellement). Pour que cela soit possible, le bailleur devrait établir un nouveau décompte complet indiquant le prix au montant correct. »

Arrêt de la Cour suprême du 26 avril 2022, n° 26 Cdo 3141/2021 : « Une condition de l'échéance du solde impayé pour les services est le fait que le décompte a été effectué régulièrement (c'est-à-dire conformément aux règlements le régissant) et que le locataire en a été informé (voir arrêts de la Cour suprême du 26 novembre 2003, n° 21 Cdo 803/2002, du 17 avril 2018, n° 26 Cdo 5417/2016). On ne peut donc parler de décompte des paiements pour les prestations fournies avec l'usage de l'appartement et le décompte ne peut entraîner l'échéance du solde impayé résultant de ce décompte que s'il contient tous les éléments prescrits et si le prix du service effectué y est indiqué au montant correct. »

Arrêt de la Cour suprême du 18 octobre 2022, n° 26 Cdo 2181/2022 : « Le tribunal examine donc dans une procédure concernant le paiement du solde impayé (trop-perçu) si le décompte des charges a été effectué régulièrement et est devenu exigible. La question de savoir si le décompte des charges est régulier (et si la demande est donc fondée) est examinée par le tribunal indépendamment du fait que le bénéficiaire des services ait soulevé des objections à son encontre (voir article 8, paragraphe 2 de la loi n° 67/2013 Rec.), car l'absence d'objections ne peut pas remédier à d'éventuelles inexactitudes dans le décompte. »

Arrêt de la Cour suprême du 17 janvier 2024, n° 26 Cdo 731/2023 : « Dans la pratique judiciaire (...) il ne fait aucun doute que si l'objet du litige est le solde impayé (trop-perçu) résultant du décompte des charges ou l'exécution de l'obligation du prestataire de services d'effectuer le décompte, le tribunal doit examiner si le décompte effectué par le prestataire de services est régulier (c'est-à-dire conforme aux règlements le régissant), car ce n'est que si le décompte des charges contient tous les éléments prescrits et que le prix du service effectué y est indiqué au montant correct que le décompte peut entraîner l'échéance du solde impayé (trop-perçu) résultant de ce décompte et que le prestataire de services peut remplir son obligation de décompter le montant réel des coûts et des acomptes pour les différents services pour chaque période de décompte. » De plus, la Cour de cassation a développé dans cet arrêt : « Si le tribunal doit conclure si le solde impayé ou le trop-perçu du décompte des charges est exigible, ou si le prestataire de services a rempli son obligation d'effectuer le décompte, il doit évaluer si le décompte est régulier. D'office, il examine notamment si le prestataire de services a indiqué dans le décompte tous les éléments prescrits par les règlements juridiques et si celui-ci est suffisamment compréhensible, c'est-à-dire si le bénéficiaire des services a été en mesure de vérifier l'exactitude des données sur sa consommation et sur la méthode de répartition, il ne détermine donc que les données qui sont évidentes du décompte. »

Résumé des conclusions de cette jurisprudence établie :

Si le décompte n'est pas matériellement correct, c'est-à-dire régulier, le prestataire de services n'a pas rempli son obligation de décompter au bénéficiaire des services le montant réel des coûts et des acomptes pour les différents services, et cette obligation persiste donc.
Une condition de l'échéance du solde impayé et du trop-perçu pour les services est le fait que le décompte a été effectué régulièrement et que le locataire en a été informé.

Interprétation de la modification dans l'arrêt le plus récent de la Cour suprême

La Cour suprême a fourni dans son arrêt n° 26 Cdo 2198/2024 du 11 décembre 2024 peut-être la première interprétation de la modification n° 424/2022 Rec. Les passages clés de cet arrêt sont les suivants :

« 13. Les conclusions de la jurisprudence citée peuvent toujours être utilisées comme base, bien qu'avec une certaine modification causée par le fait que la loi n° 67/2013 Rec. a été modifiée avec effet au 1er janvier 2023 par la loi n° 424/2022 Rec., selon laquelle l'article 7, paragraphe 3 et l'article 8 de cette loi sont libellés : (...)

14. Du libellé cité de l'article 7, paragraphe 3 de la loi n° 67/2013 Rec., il résulte désormais que les défauts du décompte n'affectent pas l'échéance du trop-perçu, qui intervient dans le délai légal (au plus tard dans les 4 mois suivant la remise du décompte), et que l'échéance du solde impayé n'est pas affectée par les défauts qui ne modifient pas son montant. Ces défauts peuvent être qualifiés de « formels » et l'exposé des motifs y inclut notamment par exemple le numéro d'appartement erroné, (...) [déjà mentionné ci-dessus dans cet article].

15. Le libellé actuel de l'article 8, paragraphes 1 et 2 de la loi n° 67/2013 Rec. doit être interprété comme suit : le bénéficiaire des services est tenu de soulever des objections sur la méthode et le contenu du décompte dans les 30 jours suivant sa remise, ou dans les 30 jours suivant la production des pièces justificatives pour le décompte, sinon il est présumé qu'il consent au décompte, c'est-à-dire qu'il y a une fiction que le décompte est régulier. Bien que l'exposé des motifs reste silencieux à ce sujet, on peut supposer que l'intention du législateur était d'éviter que les litiges sur l'exactitude (régularité) du décompte ne se déroulent « indéfiniment », généralement dans le cadre d'une procédure judiciaire concernant le paiement du solde impayé (trop-perçu) du décompte.

16. Étant donné que la loi n° 424/2022 Rec. ne contient aucune disposition transitoire, il ne reste qu'à conclure qu'elle s'applique à partir de sa date d'entrée en vigueur le 1er janvier 2023, ce qui signifie qu'elle s'applique aux décomptes des charges établis après cette date, bien qu'ils puissent (comme dans le cas présent) concerner une période antérieure. »

La Cour suprême a ainsi interprété de manière intéressante la nouvelle réglementation juridique. En l'absence de réglementation expresse dans l'exposé des motifs, elle a déduit l'objectif de la procédure d'objection : empêcher les litiges interminables sur l'exactitude du décompte. Par cette interprétation, elle a trouvé un moyen de mettre la nouvelle réglementation juridique en conformité avec sa jurisprudence antérieure, qui avait fait ses preuves dans la pratique depuis longtemps. Alors qu'auparavant les tribunaux examinaient toujours la régularité du décompte des charges d'office, cet examen est désormais conditionné par la présentation en temps utile d'objections de la part du bénéficiaire des services, atteignant ainsi pratiquement le même objectif, mais de manière plus efficace.

Conclusion

La décision de la Cour suprême apporte des règles d'interprétation pour l'application de la modification n° 424/2022 Rec. Il est notamment important de confirmer que la jurisprudence antérieure de la CS concernant la régularité du décompte des charges reste applicable, bien qu'avec des modifications découlant de la modification. Cela garantit la continuité souhaitée de la jurisprudence.

Le changement fondamental est la nouvelle conception de la procédure d'objection. En l'absence d'objections en temps utile, une fiction de régularité du décompte s'établit. Cette réglementation vise à renforcer la sécurité juridique et l'économie de procédure. Cependant, elle exige une approche active des bénéficiaires des services lors du contrôle du décompte.

Le tribunal a également confirmé que les nouvelles règles s'appliquent à tous les décomptes établis après le 1er janvier 2023, même s'ils concernent une période antérieure. Cela garantit une approche uniforme de l'application de la nouvelle réglementation juridique. À la lumière de cette décision, on peut s'attendre à ce que la jurisprudence ultérieure se concentre principalement sur l'évaluation concrète des défauts du décompte et de leur impact sur l'échéance.

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