Ley de Intermediación Inmobiliaria en la República Checa desde el 1.7.2020

Ley de Intermediación Inmobiliaria

El 1 de julio de 2020 entró en vigor la nueva Ley nº 39/2020 Sb., sobre intermediación inmobiliaria y modificación de leyes relacionadas (Ley de intermediación inmobiliaria). Esta ley introduce en el derecho checo normas más estrictas para la actividad de agentes y agencias inmobiliarias, así como condiciones más rigurosas para quienes deseen ejercer como agentes inmobiliarios. Antes de la entrada en vigor de esta ley, no existía en el ordenamiento jurídico checo ninguna norma que regulara directamente la actividad inmobiliaria; estos asuntos se trataban únicamente de forma general en la Ley de Licencias Comerciales.

1. La intermediación inmobiliaria en Chequia incluye la compraventa y el alquiler de inmuebles

La ley define la intermediación inmobiliaria como la actividad cuyo objetivo es mediar en la celebración de un contrato inmobiliario, y también define el concepto de contrato inmobiliario. Se considera contrato inmobiliario susceptible de intermediación especialmente:

(a) el contrato mediante el cual se transfiere la propiedad de un bien inmueble a otra persona (contrato de donación, compraventa, permuta);

(b) el contrato mediante el cual se adquiere una participación en una cooperativa de viviendas, así como la adquisición de participación en otra sociedad mercantil, cuando dicha participación esté vinculada al derecho de uso o disfrute de un bien inmueble, local no residencial o vivienda. Esto incluye también casos como la servidumbre de vivienda, la servidumbre de uso o disfrute de un bien inmueble, el derecho de superficie, así como diversas variantes de obligaciones establecidas mediante contratos de diferentes tipos (incluidos los contratos atípicos).

La intermediación inmobiliaria no se aplicará al alojamiento de corta duración (servicios de alojamiento según los § 2326 – 2331 del Código Civil) en forma de los llamados servicios compartidos, es decir, servicios tipo Airbnb o Flatio. Asimismo, se establece expresamente una excepción del ámbito de aplicación de esta ley para el alojamiento.

La ley se centra exclusivamente en la intermediación inmobiliaria, no en la venta o alquiler de inmuebles propios (típicamente la actividad promotora).

2. ¿Qué es la intermediación inmobiliaria?

La ley considera intermediación inmobiliaria siempre la búsqueda de quien tenga interés en celebrar un contrato inmobiliario con el interesado, incluyendo esta actividad generalmente:

a) la prestación de servicios de anuncios (la mera publicación de anuncios no se considerará por sí sola intermediación inmobiliaria, a menos que esté vinculada a una comisión),

b) la evaluación del estado del inmueble y la elaboración de una propuesta de precio de oferta,

c) la elaboración del marketing del inmueble,

d) la organización de visitas al inmueble,

e) la obtención de documentación técnica de construcción relacionada con el inmueble,

f) la intermediación de servicios jurídicos,

g) la intermediación de depósito en garantía para asegurar el cumplimiento del contrato inmobiliario.

Condiciones para ejercer la actividad de intermediario inmobiliario

Las condiciones para ejercer la actividad de intermediario inmobiliario son la ausencia de antecedentes penales y las condiciones establecidas en la Ley de Licencias Comerciales relativas a la nueva licencia vinculada "intermediación inmobiliaria".

La Ley de intermediación inmobiliaria exige la ausencia de antecedentes penales para las personas que ejercen la intermediación inmobiliaria. No se considera sin antecedentes penales a la persona que haya sido "condenada mediante sentencia firme por un delito cometido intencionalmente, o por un delito cometido por negligencia en relación con la prestación de servicios de intermediación inmobiliaria". La ley regula además detalladamente los requisitos de ausencia de antecedentes penales para propietarios y miembros de órganos estatutarios de personas jurídicas que ejercen esta actividad.

Una novedad importante introducida por la Ley de intermediación inmobiliaria en la Ley de Licencias Comerciales es la necesidad de una educación, cualificación o experiencia adecuada en el sector para quienes deseen ejercer la actividad de intermediario inmobiliario.

3. La intermediación inmobiliaria como licencia vinculada

Ya no será posible ejercer la actividad de intermediario inmobiliario sobre la base de una licencia libre, sino que se tratará de una licencia vinculada. Los interesados en ejercer esta actividad deberán tener, según la Ley de Licencias Comerciales:

- título universitario de máster en las áreas de "Derecho, Disciplinas económicas con orientación en economía, finanzas o marketing y comercio, o en el área de educación en Construcción con orientación en edificación o preparación y ejecución de obras, o formación universitaria equivalente",

- título universitario de grado, 1 año de experiencia y finalización de un curso según el § 60a de la Ley 111/1998 Sb.,

- educación universitaria, superior técnica o secundaria con examen de bachillerato y 3 años de experiencia en el sector, o

- cualificación profesional para la actividad de intermediario inmobiliario según la ley sobre reconocimiento de resultados de educación continua.

La antigua categoría de licencia libre "Compra, venta, gestión y mantenimiento de inmuebles" no desaparecerá, pero ya no será posible ejercer sobre su base la actividad de intermediario inmobiliario.

4. El período transitorio para obtener la licencia vinculada "intermediación inmobiliaria" estuvo vigente hasta el 1.1.2021

Los agentes inmobiliarios existentes que desearan continuar ejerciendo la actividad de intermediarios inmobiliarios debían comunicar este hecho a la oficina de licencias comerciales como máximo 6 meses después de la entrada en vigor de la ley, y al mismo tiempo debían acreditar su capacitación profesional para ejercer dicha licencia. Hasta el 1.1.2021, todos los agentes y agencias inmobiliarias existentes debían obtener la licencia vinculada para poder seguir realizando actividades de intermediación inmobiliaria.

5. Depósito en garantía con el intermediario inmobiliario

Según la nueva normativa, el intermediario inmobiliario no puede ofrecer depósito en garantía realizado por nadie más que un banco, notario, abogado o ejecutor judicial.

La prestación de servicios de depósito por intermediarios inmobiliarios también recibió normas más estrictas. Según la propuesta original, los intermediarios inmobiliarios no debían tener la posibilidad de prestar servicios de depósito en absoluto. El texto aprobado de la ley exige que, sobre la base de una solicitud escrita expresa en documento separado, el intermediario inmobiliario proporcione el depósito de fondos para garantizar el cumplimiento del contrato inmobiliario, siempre que el contrato de depósito sea por escrito, se abra una cuenta separada para cada depositante, el intermediario debe informar al banco de que el propietario de los fondos depositados es un tercero, la recepción y entrega de fondos solo puede realizarse mediante transferencia bancaria, y también debe informarse a la oficina de licencias comerciales sobre la prestación del depósito.

El intermediario inmobiliario estará obligado a mantener un registro de cada depósito en su archivo de depósitos, que incluirá:

1. datos identificativos del depositante y del beneficiario, y si el depositante o beneficiario es persona física, todos los nombres y apellidos, número de identificación personal, y si no fue asignado, fecha de nacimiento, además lugar de nacimiento, sexo, residencia permanente u otra y nacionalidad; si se trata de persona física empresaria, también su nombre comercial, distintivo adicional u otra designación, lugar de negocio y número de identificación; si el depositante o beneficiario está representado, también estos datos sobre su representante actuante; si es persona jurídica, nombre comercial o denominación incluyendo distintivo adicional u otra designación, domicilio social, número de identificación u otro número similar asignado en el extranjero; para la persona física que es miembro de su órgano estatutario, datos para establecer y verificar su identidad; en su caso, datos sobre el representante de la persona jurídica que actuó en el caso concreto, y si es administrador de un fondo fiduciario, su designación y datos identificativos de su administrador, gestor o persona en posición similar,

2. datos sobre el importe de los fondos y la unidad monetaria,

3. fecha de recepción de los fondos en depósito,

4. dato sobre la duración del depósito, en su caso las condiciones establecidas al intermediario inmobiliario para la entrega de los fondos del depósito al depositante o beneficiario, y la forma de acreditar el cumplimiento de estas condiciones al intermediario inmobiliario,

5. designación de la cuenta o cuentas a las que deben entregarse los fondos del depósito al beneficiario y datos identificativos de la persona que es su titular, si no es el beneficiario,

6. fecha de entrega de los fondos al depositante o beneficiario.

La recepción de fondos en depósito y su entrega del depósito solo puede realizarse mediante transferencia bancaria; no se pueden entregar los fondos de otra manera.

El intermediario inmobiliario no estará autorizado a utilizar los fondos de la cuenta de depósito de otra manera que no sea conforme al objeto del contrato inmobiliario.

6. Seguro del intermediario inmobiliario

La ley introduce para los intermediarios inmobiliarios la obligación de estar asegurados en caso de obligación de indemnizar al interesado por daños causados en el ejercicio de la intermediación inmobiliaria. El límite de la indemnización del seguro debe ser como mínimo 1.750.000 CZK y como mínimo 3.500.000 CZK en caso de concurrencia de varios siniestros en un año. Sin embargo, esta cantidad se reduce al 50% para los intermediarios inmobiliarios que están bajo el paraguas de una persona jurídica que es intermediario inmobiliario. Este seguro debían tenerlo los empresarios del sector de intermediación inmobiliaria como máximo hasta el 1.10.2020.

7. Contrato de intermediación inmobiliaria

La ley exige celebrar el contrato de intermediación por escrito, aunque la objeción de nulidad del contrato por defecto de forma solo puede plantearla el interesado. El contrato además debe contener:

- designación del objeto de la transmisión o uso,

- importe del precio de compra u otra contraprestación,

- importe de la comisión, o forma de determinarla (los contratos de algunas agencias inmobiliarias actualmente no contienen esto, ya que supuestamente prestan servicios "gratis" y estos contratos deberán modificarse adecuadamente).

Si el contrato de intermediación inmobiliaria no contiene los datos anteriormente mencionados, es nulo. Sin embargo, la nulidad solo puede alegarla el interesado.

Los intermediarios inmobiliarios también deben cumplir con otra obligación recientemente establecida, consistente en presentar al interesado un extracto actualizado del catastro de la propiedad del inmueble en cuestión, como máximo el día de celebración del contrato de intermediación inmobiliaria. Este extracto debe acreditar el estado registrado en dicho registro con antigüedad no superior a 3 días laborables antes del día de celebración del contrato de intermediación inmobiliaria. Si no lo hace, el interesado tendrá la posibilidad de desistir del contrato de intermediación inmobiliaria.

La obligación de información impone al intermediario inmobiliario también la obligación de informar al interesado sobre:
- defectos y limitaciones que gravan el objeto, que consten en registros públicos, o de los que supiera o debiera saber, como máximo en el momento de celebrar el contrato de intermediación inmobiliaria o como máximo dentro de los 14 días desde que el objeto concreto de la transmisión, o el objeto de uso o disfrute sea conocido por el interesado y el intermediario inmobiliario,

- importe de la comisión acordada en el contrato de intermediación sobre el mismo objeto celebrado entre el intermediario y un tercero, es decir, no debería ocurrir que el intermediario inmobiliario cobre comisión de ambas partes sin que el cliente lo sepa. Se puede suponer que los trucos publicitarios de algunas agencias que afirman que sus clientes no pagan ninguna comisión, aunque al mismo tiempo cobran del precio de compra una comisión efectivamente de importe arbitrario del comprador, no serán posibles, ni aunque el vendedor no supiera el importe de la comisión.

Si el intermediario inmobiliario no proporciona al interesado la información mencionada anteriormente, el interesado estará facultado para desistir del contrato de intermediación inmobiliaria.

También se prohibirá el inconveniente de algunos contratos de intermediación existentes que obligaban a los clientes a celebrar contratos de transmisión. En el contrato de intermediación inmobiliaria no será posible imponer al interesado que sea consumidor la obligación de celebrar el contrato inmobiliario o un contrato de promesa de celebrar el contrato inmobiliario.

Aunque en la práctica no es del todo habitual que los agentes inmobiliarios utilicen pagarés y cheques como garantía, la Ley de intermediación inmobiliaria prohíbe expresamente su uso para el cumplimiento o garantía del cumplimiento de la deuda derivada del contrato de intermediación inmobiliaria celebrado entre el intermediario inmobiliario y el interesado que sea consumidor.

El plazo de preaviso del contrato de intermediación inmobiliaria por tiempo indefinido puede ser como máximo de 1 mes para el consumidor.

8. Intermediación inmobiliaria exclusiva máximo por 6 meses

La intermediación inmobiliaria exclusiva consiste en un acuerdo entre el intermediario inmobiliario y el interesado sobre un objeto concreto, que limita el derecho del interesado a celebrar un contrato de intermediación sobre el mismo objeto con otro intermediario inmobiliario o a celebrar un contrato inmobiliario completamente sin intermediario inmobiliario.

La intermediación inmobiliaria exclusiva solo podrá acordarse por tiempo determinado, y como máximo por 6 meses, período que sin embargo puede prorrogarse repetidamente.

9. Comisión del intermediario inmobiliario

El importe de la comisión inmobiliaria debe formar parte del contrato inmobiliario, es decir, del contrato de compraventa, contrato de arrendamiento, etc. intermediado. Salvo disposición en contrario, la comisión es exigible desde el día de celebración del contrato inmobiliario. La exigibilidad de la comisión puede acordarse antes del día de eficacia del contrato inmobiliario, solo si el contrato de intermediación contiene una disposición de que la exigibilidad de la comisión no está vinculada a la celebración del contrato inmobiliario. El anticipo de la comisión no puede superar dos tercios de la comisión acordada para el consumidor. El intermediario inmobiliario ya no tiene derecho a exigir comisión al interesado que sea consumidor, si el contrato cuya celebración estaba vinculada al nacimiento del derecho del intermediario inmobiliario a la comisión fue celebrado por inactividad, error o falta de cooperación adecuada del intermediario inmobiliario solo después de la extinción de la obligación del contrato de intermediación inmobiliaria.

10. Infracciones del intermediario inmobiliario y sanciones

La persona jurídica o persona física empresaria comete como intermediario inmobiliario una infracción al:

a) incumplir alguna de las obligaciones relativas a la prestación de depósitos por el intermediario inmobiliario, con multa de hasta 500.000 CZK,

b) no estar asegurado, con multa de hasta 1.000.000 CZK, o

c) incumplir la obligación de presentar al Ministerio de Desarrollo Regional dentro de los 10 días laborables desde la celebración del contrato de seguro una copia o copia certificada oficialmente de este contrato o cualquier modificación que afecte al cambio del límite de indemnización del seguro o del importe de la franquicia acordada, y de la rescisión o desistimiento del contrato de seguro, con multa de hasta 100.000 CZK.

11. Entrada en vigor de la Ley de intermediación inmobiliaria y disposiciones transitorias

La ley debía entrar en vigor originalmente el 1.1.2020, pero dado que en esa fecha aún no había sido publicada en el Boletín Oficial, entró en vigor el 1.7.2020, de conformidad con el § 3 párrafo 6 de la Ley nº 309/1999 Sb., sobre el boletín oficial.

Las relaciones y contratos existentes surgidos antes del 1.7.2020 seguirán rigiéndose por la normativa anterior y la Ley de intermediación inmobiliaria no se les aplicará.

El seguro exigido por la Ley de intermediación inmobiliaria debían obtenerlo los empresarios del sector de intermediación inmobiliaria como máximo hasta el 1.10.2020.

Como máximo hasta el 1.1.2021, todos los empresarios que pretendieran seguir prestando servicios de intermediación inmobiliaria debían comunicar a la oficina de licencias comerciales la licencia vinculada "Intermediación inmobiliaria" y aportar los documentos que acrediten el cumplimiento de la condición de capacitación profesional para el ejercicio de esta licencia vinculada, de lo contrario, transcurrido el 1.1.2021, la autorización para prestar servicios de intermediación inmobiliaria en el marco de la antigua licencia libre declarativa se extingue. La obtención de esta licencia vinculada en lugar de la antigua licencia libre no estaba sujeta a tasa administrativa hasta el 1.1.2021.

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