Désaccords entre copropriétaires et leurs solutions possibles
La copropriété existe lorsque plusieurs personnes possèdent simultanément un même bien. Il s'agit le plus souvent de biens immobiliers, terrains, maisons familiales, appartements ou chalets, mais cela peut également concerner des biens meubles. En pratique, des désaccords surviennent fréquemment concernant l'usage, les investissements ou la gestion du bien commun. Le cadre juridique du Code civil fournit des mécanismes pour dissoudre la copropriété et la partager équitablement, sans que le copropriétaire doive rester dans une relation conflictuelle.
Cadre juridique fondamental du partage de la copropriété
Selon l'article 1140 du Code civil, "nul ne peut être contraint de demeurer en copropriété". Chaque copropriétaire peut donc demander sa séparation de la copropriété, si le bien peut être divisé, ou la dissolution de la copropriété. Ce droit n'est pas subordonné à l'explication de motifs et sert principalement à protéger les copropriétaires contre les désaccords qui peuvent bloquer durablement l'usage du bien.
Lors du dépôt d'une requête au tribunal, il faut cependant examiner si cela ne causera pas de préjudice aux autres copropriétaires ou si la demande n'est pas présentée à un moment inopportun (§ 1140 al. 2 CC). L'évaluation objective de la situation est importante – si la dissolution de la copropriété ne perturbe pas la fonction du bien ou ne désavantage pas manifestement les autres copropriétaires, le droit à la dissolution est protégé.
Un autre principe clé est l'interdiction de tirer profit de son comportement malhonnête ou contraire au droit (§ 6 al. 2 CC). Si un copropriétaire bloque l'exercice des droits d'un autre, son comportement peut être qualifié de malhonnête, et le tribunal doit privilégier la protection du copropriétaire lésé.
Options de partage de la copropriété
Accord entre copropriétaires
Le moyen le plus simple et le plus rapide est l'accord. Les copropriétaires peuvent convenir de qui reprendra le bien, si les autres copropriétaires seront indemnisés, ou si le bien sera vendu et le produit réparti. Pour les biens immobiliers, il est essentiel que l'accord soit écrit et inscrit au cadastre immobilier, ce qui protège juridiquement toutes les parties.
L'accord est également idéal du point de vue de l'attachement affectif, lorsqu'un des copropriétaires souhaite conserver un bien immobilier familial, par exemple une maison ou un chalet, pour son usage personnel ou son habitation.
Division du bien (§ 1144 CC)
Si un accord n'est pas possible, le tribunal préfère généralement la division réelle du bien commun. Pour les terrains ou ensembles immobiliers, la division est souvent pratiquement possible, mais pour les appartements ou maisons familiales, elle est généralement impossible car le bien sert dans son ensemble à un usage déterminé (§ 1142 CC).
Si le bien ne peut être divisé, le tribunal attribue sa propriété à un ou plusieurs copropriétaires et indemnise les autres de manière appropriée (§ 1147 CC). Le caractère approprié est déterminé par une évaluation indépendante, afin d'assurer un partage équitable.
Pour l'attribution du bien, la solvabilité du copropriétaire qui s'intéresse au bien de la copropriété et souhaite indemniser les autres doit également être prouvée. Cela a été jugé dans la décision de la Cour constitutionnelle réf. II.ÚS 494/03, qui a critiqué l'étendue des preuves apportées sur la solvabilité du copropriétaire comme contraire au droit à un procès équitable : "Si la conclusion des tribunaux ordinaires sur la solvabilité du demandeur n'est pas étayée par les preuves produites, car les résultats de l'instruction ne fournissent pas de base pour une conclusion claire des tribunaux selon laquelle le demandeur serait capable de fournir une indemnisation aux autres copropriétaires lors de l'attribution du bien (...), le résultat de la procédure devant les tribunaux ordinaires ne satisfait pas aux critères d'un procès équitable."
Vente et répartition du produit
En dernier recours, s'il n'est pas possible de diviser le bien ni de l'attribuer, le tribunal peut décider de la vente du bien immobilier et de la répartition du produit entre les copropriétaires. Cette procédure est moins privilégiée car les copropriétaires souhaitent souvent conserver la valeur affective du bien immobilier.
Autres modes de partage de la copropriété
La loi au § 1141 al. 2 CC énumère les modes de partage de la copropriété seulement à titre d'exemple, et non de manière exhaustive. La Cour constitutionnelle a à plusieurs reprises souligné la nature démonstrative de cette disposition dans sa décision réf. IV. ÚS 536/05, qui a souligné que la "liquidation" de la relation de copropriété ne doit pas nécessairement se faire uniquement de manière à ce que la copropriété cesse complètement d'exister. La Cour constitutionnelle a également admis la possibilité que la relation de copropriété d'un des copropriétaires ne s'éteigne pas, mais soit transférée dans une relation avec une autre personne que celle contre laquelle l'action en dissolution et partage de la copropriété a été initialement intentée.
Il en résulte que dans le cadre de la dissolution et du partage de la copropriété, il ne doit pas nécessairement y avoir extinction absolue de tous les droits de copropriété. La copropriété peut s'éteindre uniquement entre les copropriétaires existants, tandis qu'elle naît nouvellement entre d'autres sujets – l'un de ces sujets pouvant même être le copropriétaire qui demandait la dissolution et le partage dans la procédure.
Critères d'attribution du bien immobilier à l'un des copropriétaires
La décision d'attribution du bien à l'un des copropriétaires représente dans la pratique judiciaire un processus complexe nécessitant la prise en compte de toute une série de critères. La jurisprudence de la Cour suprême a progressivement élaboré comment comprendre ces critères, comment les évaluer et dans quelles situations certains d'entre eux peuvent prévaloir.
Relations entre copropriétaires
La première étape de chaque tribunal est d'évaluer s'il est possible de diviser le bien immobilier commun en parties distinctes, par exemple en unités d'habitation. La Cour suprême explique depuis longtemps que ce n'est pas seulement l'aspect technique de la maison qui compte, mais aussi la capacité des copropriétaires à fonctionner durablement côte à côte. Comme elle l'a indiqué dans sa décision réf. 22 Cdo 1978/2024 : "Lors de l'examen de la question de savoir si la division du bien est bien possible, il ne faut donc pas partir uniquement de l'aspect technique du bâtiment ou de l'aspect juridique, mais il faut également tenir compte d'autres circonstances du point de vue de la cohabitation future possible des participants dans une même maison. Le tribunal ne procédera à la division en unités d'habitation que si les relations entre les participants lors de l'usage de la maison sont non conflictuelles depuis longtemps et que leurs désaccords ne nécessitent pas de décision judiciaire selon le § 139 du Code civil." Si les relations sont gravement conflictuelles, la division n'est pas possible. Dans sa décision réf. 22 Cdo 1229/2025, la Cour suprême a réitéré cette conclusion et constaté l'indivisibilité du bien immobilier précisément en raison des conflits entre copropriétaires.
Il est important de réaliser que le tribunal n'examine pas du tout qui a "le plus de responsabilité" dans les conflits. Dans sa décision réf. 22 Cdo 2561/2023, la Cour suprême a déclaré : "Il n'est pas essentiel de savoir lequel des participants a le plus contribué à la perturbation des relations mutuelles, mais pour la décision ... il est fondamental que les relations soient objectivement perturbées, c'est pourquoi il n'est pas possible de rester ni en copropriété par parts ni de diviser le bien immobilier en unités d'habitation." Elle a également ajouté que ces désaccords n'ont d'importance que pour la possibilité de diviser le bien immobilier, et non pour déterminer à qui il doit être attribué.
Capacité d'indemniser les autres copropriétaires
La Cour suprême dans sa décision réf. 22 Cdo 103/2019 a souligné que "le Code civil ... contient un seul critère pour l'attribution d'un bien, dont la division n'est pas bien possible, à un ou plusieurs copropriétaires ; le bien ne peut être attribué qu'à celui qui le veut." La jurisprudence admet cependant que "vouloir" le bien immobilier ne suffit pas à le déclarer formellement. Le tribunal régional d'Ostrava dans son jugement réf. 11 Co 698/2014 a interprété la notion "ne veut pas" en ce sens que "même si le participant a un intérêt et n'a pas les moyens financiers pour payer la part de partage, il est considéré qu'il ne veut pas le bien."
La Cour suprême considère la capacité financière d'indemniser les autres copropriétaires comme l'un des critères les plus importants. Dans sa décision réf. 22 Cdo 1942/2016, elle a clairement indiqué qu'exceptionnellement le bien peut être attribué même à celui qui ne dispose pas actuellement de l'argent, mais seulement "à condition que l'instruction conduise à une conclusion claire que le copropriétaire concerné obtiendra les moyens financiers nécessaires dans un délai raisonnable." Si une telle preuve n'existe pas, "la condition de solvabilité n'est pas remplie ... On ne peut en effet transférer au second copropriétaire ... le risque qu'il devrait recouvrer l'indemnisation par voie d'exécution forcée." Dans sa décision réf. 22 Cdo 1229/2025, la Cour suprême a reproché au tribunal d'appel de simplement "supposer" la solvabilité du demandeur, lorsqu'il partait sans preuve du principe que les fonds sur les comptes dans le cadre de la communauté étaient automatiquement librement disponibles lors de l'indemnisation des autres copropriétaires. Selon la Cour suprême, le tribunal doit toujours vérifier la solvabilité de manière fiable.
Dans certains litiges, il est également déterminant de savoir si l'un des copropriétaires offre une part de partage plus élevée que celle correspondant à la valeur expertisée. Dans sa décision réf. 22 Cdo 1229/2025, la Cour suprême a critiqué le tribunal d'appel précisément pour ne pas avoir pris en compte la proposition des défendeurs de payer au demandeur une indemnisation appropriée d'un montant supérieur de 100 000 CZK à ce qui lui reviendrait selon la valeur établie des biens immobiliers, et a expressément déclaré qu'une telle offre est un critère pertinent qui ne peut être ignoré.
Importance de la quote-part de copropriété
L'importance de la quote-part ne détermine pas en soi l'attribution du bien immobilier à l'un des copropriétaires, mais elle a un poids significatif en tant que critère. La Cour suprême dans sa décision réf. 22 Cdo 754/2023 a expliqué que "même si le critère du montant des quotes-parts n'est pas en soi décisif, dans le cas où une quote-part nettement plus élevée sur le bien commun appartient à l'un des copropriétaires, il doit y avoir des raisons sérieuses pour une éventuelle attribution du bien au copropriétaire minoritaire." La Cour suprême justifie cela en se référant à la nécessité de "respecter la volonté commune des copropriétaires dont la quote-part constitue une majorité supérieure à la moitié."
La décision mentionnée juge également que "si plusieurs copropriétaires agissent en accord, auxquels appartient ensemble une quote-part de copropriété significativement plus élevée que celle de leur adversaire, et proposent l'attribution du bien à l'un d'eux, alors il doit y avoir des raisons sérieuses pour l'attribution du bien à un autre copropriétaire." La décision réf. 22 Cdo 1229/2025 a expressément rappelé que "les quotes-parts des participants agissant en accord mutuel doivent être additionnées." Si ces copropriétaires proposent ensemble l'attribution du bien à l'un d'eux, il doit y avoir des raisons vraiment solides pour que le tribunal décide autrement.
Usage utile du bien immobilier
Le tribunal peut également prendre en compte la manière dont les différents copropriétaires souhaitent utiliser le bien immobilier à l'avenir – s'ils veulent y habiter, s'ils veulent le louer ou s'ils ont d'autres projets. Ces circonstances ne sont cependant jamais décisives en elles-mêmes. La Cour suprême dans sa décision réf. 22 Cdo 103/2019 a expliqué que dans le cas de l'usage utile du bien immobilier "il s'agit d'un concept indéterminé ; par exemple, le fait qu'une partie veuille l'utiliser personnellement et l'autre la louer n'exclut pas en soi l'usage utile dans les circonstances du bien concret. ... D'ailleurs, même l'achat d'une quote-part à des fins d'investissement ne peut être évalué comme moralement répréhensible. L'appréciation de l'utilité de l'usage du bien sera donc toujours individuelle."
Le fait que l'un des copropriétaires n'ait pas d'autre logement assuré peut également jouer un rôle, ce qu'a confirmé la Cour suprême dans sa décision réf. 22 Cdo 1978/2024 : "Pour la décision ... la question de l'assurance du logement pour les copropriétaires qui perdent ou peuvent perdre le fondement juridique du logement dans la maison d'habitation partagée est toujours importante, cependant il faut l'évaluer dans le contexte de toutes les autres circonstances pertinentes." Elle a également ajouté : "Si le tribunal conclut qu'un autre bien immobilier dans la propriété du demandeur est approprié pour l'habitation et que le demandeur est autorisé à l'utiliser ainsi, il évaluera ce fait comme l'un des critères en faveur de l'attribution des biens immobiliers partagés en propriété exclusive à la défenderesse."
Attachement affectif et sa signification
L'attachement affectif est particulièrement important pour les biens immobiliers familiaux qui ont une valeur émotionnelle. Le tribunal peut prendre en compte cet attachement lors de la décision d'attribution du bien. Néanmoins, la décision doit être pratiquement réalisable – par exemple, si le copropriétaire majoritaire gère le bien immobilier et est capable d'indemniser le copropriétaire minoritaire, le tribunal ordonnera généralement le transfert de propriété.
La Cour suprême dans sa décision réf. 22 Cdo 103/2019 a rappelé que "le lien familial historique est important ... seulement lorsque les quotes-parts des copropriétaires sont égales, que les deux copropriétaires disposent des moyens pour verser l'indemnisation appropriée et que les "autres critères" pour l'usage utile du bien commun sont équivalents." Elle a également mentionné qu'"il n'est pas exclu que le tribunal prenne également en compte d'autres faits qui ressortent de la procédure. On peut tenir compte des circonstances dans lesquelles l'acquisition du bien commun a eu lieu, qui y a contribué de manière décisive, l'assurance du logement futur des participants ... ainsi que d'autres faits qui ressortent de la procédure. Le comportement du participant dans les relations de voisinage peut être pris en compte comme l'un des critères pour l'attribution du bien." La jurisprudence permet donc d'évaluer toute une gamme de circonstances, sans qu'aucune d'entre elles n'ait toujours la priorité.
Question des frais de procédure
En matière de frais, s'applique la règle énoncée par la Cour constitutionnelle dans son arrêt réf. IV. ÚS 404/22, qui établit que "on ne peut pas partir du principe dit du succès procédural dans l'affaire, mais du fait qu'aucun des participants ne sort de la procédure avec une valeur moindre que celle avec laquelle il y est entré. Il faut donc procéder en principe selon le § 142 al. 2 du Code de procédure civile, selon lequel chaque participant à la procédure supporte ses propres frais." Étant donné que le partage de la copropriété est une modification des rapports de propriété et non un litige où une partie gagne et l'autre perd, chaque partie supporte ses frais et n'a pas droit à leur remboursement.
L'exception est cependant l'exercice chicanier d'un droit, un comportement obstructionniste rendant difficile le prononcé en temps utile d'une décision judiciaire ou l'abus de droits procéduraux. Dans ce cas, le participant concerné a l'obligation de rembourser les frais de procédure à l'autre copropriétaire lésé.
Conclusion
Le partage de la copropriété est une combinaison d'aspects juridiques, pratiques et émotionnels. Le Code civil (§ 1140–1157 CC) fournit des mécanismes pour résoudre une copropriété dysfonctionnelle – de l'accord, en passant par la division réelle, jusqu'à l'attribution du bien avec indemnisation des copropriétaires. Il protège également les copropriétaires minoritaires contre les comportements malhonnêtes et permet un partage équitable même dans les cas où il existe un fort attachement affectif au bien de la copropriété. La jurisprudence de la Cour suprême et de la Cour constitutionnelle définit en détail les critères que le tribunal doit prendre en compte lors de la décision d'attribution du bien en propriété exclusive - notamment la solvabilité, l'usage utile du bien, l'importance de la quote-part et les circonstances individuelles de l'affaire. Il y a cependant également une marge d'appréciation du tribunal, car comme le mentionne également la jurisprudence de la Cour suprême réf. 22 Cdo 103/2019 : "l'appréciation de l'importance que ces critères ont dans une affaire concrète est (à l'exception de l'importance de la quote-part et de la capacité de l'indemniser) en principe individuelle et cette importance ne peut être établie de manière générale."
Conseils pratiques pour les copropriétaires
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Tentez toujours un accord extrajudiciaire, cela minimise les conflits et les coûts.
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Assurez une évaluation indépendante des quotes-parts, si une indemnisation des copropriétaires doit avoir lieu.
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Documentez les désaccords de longue durée et le dysfonctionnement de la copropriété – important pour la requête judiciaire.
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Tenez compte de l'attachement affectif au bien immobilier, notamment de caractère familial.
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Si l'accord échoue, le dépôt d'une requête au tribunal pour dissolution et partage de la copropriété (§ 1143 CC) est la procédure standard.
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