Airbnb作为住宿服务提供及捷克地区发展部2024年10月针对建设管理局的新方法指南
目前捷克法律规定尚未充分反映通过Airbnb或Booking等平台提供住宿的实际问题。尽管目前正在准备修正案，旨在规范此类服务并制定明确规则，但目前仍需主要依靠法院判决。
当前规定的最大问题之一是短期租赁与住宿服务之间的界限不够清晰。因此，法律并未明确规定使用Airbnb等平台时是否已构成提供住宿服务（即商业活动），还是需要在特定时间段内达到一定的服务提供强度才算。
地区发展部新方法指南
有助于澄清运营Airbnb及其他共享住宿或住宿中介服务某些争议方面的过渡性措施是地区发展部2024年10月发布的新方法建议，专门涉及在住宅建筑中提供住宿服务。该方法指南既包含与该问题相关的基本概念定义（我们将在本文后续部分进一步阐述），也规定了建设管理局在发现违反相关法律规定时的建议处理程序。
租赁与住宿服务作为两个不同的法律制度
与提供短期租赁相关的主要问题源于两个相关制度的存在——租赁和住宿服务（临时租赁），两者之间没有明确的界限。然而，地区发展部的新方法指南涉及这些概念，因此需要明确它们之间的区别以及对Airbnb运营商的意义。
根据民法典第2201条，公寓和房屋租赁可定义为出租人将作为租赁对象的公寓或房屋交付承租人，以满足承租人及其家庭成员住房需求的义务。相比之下，民法典将住宿服务定义为在专门设施中为住宿者提供临时住宿的义务。
主要区别在于两种制度的本质：租赁直接用于居住，而住宿服务则假定住宿者在其他地方有自己的住所。两种制度之间的其他重要区别还包括法律对其提供所规定的要求。例如，与租赁不同，法律对住宿服务规定了必须取得提供住宿服务的营业执照、由此产生的商业要求或提供住宿的建筑物的不同使用目的等要求。
Airbnb作为租赁？
与提供住宿服务相关的要求无疑比租赁多得多，无论是需要缴纳社会和健康保险、获取营业执照的义务还是支付休闲税。然而，是否可以避免与提供住宿服务相关的义务，在某些条件下将该活动归类为短期租赁？
在过去几年中，法院判决（特别是布拉格市法院，该法院处理此类争议最多）已经稳定下来，且不利于租赁分类。2020年，我们已经讨论过Airbnb类服务的规定（https://www.ecovislegal.cz/aktuality/navrhy-zmen-pravni-upravy-airbnb-a-kratkodobeho-ubytovani-v-roce-2020/），当时布拉格市法院在2019年11月21日的判决中允许通过业主委员会章程限制此类服务。
自那以后，情况进一步发展，布拉格市法院在判决8 Af 20/2020-31、6 Af 19/2020-30、6 Af 20/2020-32等案件中具体说明了为什么认为通过Airbnb等门户网站提供的服务属于提供住宿服务，以及为什么不能将这些服务归类为租赁。
Airbnb仅作为住宿服务
法院在其判决中相当详细地讨论了持续性条件。在这方面，法院参考了最高法院2008年4月22日的判决，案号22 Cdo 679/2007，最高法院指出，持续性并不意味着盈利活动必须不间断或永久进行。
法院还关注了通过Airbnb等门户网站提供住宿服务的其他方面。法院指出了区分住宿服务与租赁的特征，例如住宿的短期性、按天或周计算的价格或不进行常规维护。在布拉格市法院2022年6月22日的判决中，案号6 Af 19/2020，法院参考宪法法院的裁决II. ÚS 544/2000指出，通过Airbnb等门户网站提供的住宿"不能实现法律规定的公寓租赁目的，因为它不满足其住房需求，而是满足其住宿需求，因此必须根据民法典第2326条将其归类为住宿服务"。
鉴于上述情况，可以说现在已经相当清楚，通过Airbnb等门户网站提供的服务必须归类为提供住宿服务，提供者必须履行所有相关义务。这主要包括必须取得营业执照、缴纳地方税费、保持房屋登记簿、确保垃圾清运或缴纳增值税的义务。
Airbnb与房屋重新审批
在确定Airbnb类服务必须归类为提供住宿服务后，我们可以转向建筑法及其对提供者施加的限制。主要涉及建筑物的使用目的和将房屋重新审批为住宿单元的必要性。前述地区发展部方法指南明确指出"不能随意将公寓或住宅用于提供住宿服务，因为这样建筑物所有者就违反了其许可用途使用建筑物"，但需要明确为什么会这样。
我们必须遵循的建筑法基本规定是第230条第1款，该款规定"需要许可的建筑物只能根据竣工验收决定使用，并且只能用于该决定中规定的目的"。从该规定可以看出，经验收为住宅的房屋不能用于提供住宿服务。然而，专家之间对于该规定是否适用于Airbnb问题并未达成明确共识。
反对重新审批的论点
除第230条外，建筑法还在第13条b)、c)、e)款中区分了住宅建筑（公寓楼和住宅）和住宿设施建筑。其中，第13条e)款明确规定，公寓楼、住宅和家庭休闲建筑不属于住宿设施建筑。反对公寓重新审批必要性的人经常使用建筑法的这些规定，结合政府法令第278/2008号附件第4号中规定的第55号住宿服务营业执照的内容范围，作为反对必要重新审批的论据，例如以下文章（https://www.epravo.cz/top/clanky/airbnb-byty-neni-treba-rekolaudovat-118016.html）。住宿服务的内容范围如下："在所有住宿设施（例如酒店、汽车旅馆、露营地、宿舍）以及公寓楼、住宅或家庭休闲建筑中提供住宿。…"。乍一看，似乎确实不需要重新审批房屋，可以在公寓和住宅中提供住宿服务。
实际情况如何
然而，需要查看营业法和建筑法及相关执行法规的其他规定。为了正确评估情况，需要关注另外两个定义，即公寓和住宿单元。建筑法第13条i)款将公寓定义为"一组房间或一个居住房间，其建筑技术布局和设备满足永久居住要求"，而住宿单元在建筑法执行条例中定义为"单个房间或一组房间，其建筑技术布局和设备满足临时住宿要求并用于此目的"。因此，不能随意互换这两种类型的房屋，必须加以区分。
结合建筑法第13条b)和c)款的规定，该法规定住宅建筑（无论是公寓楼还是住宅）是"一半以上的楼面面积用于居住的建筑物"，可以说住宿服务营业执照的内容范围正是针对这种情况，例如公寓楼的三分之二可以是公寓，其余三分之一是住宿单元，不能将其用作避免房屋重新审批的理由。
最低租赁范围时的重新审批
特殊情况可能仅是偶然和不频繁地提供短期租赁。方法指南提到，建设管理局可能得出结论认为没有理由禁止活动或改变建筑物使用，例如在公寓仅在最小范围内（面积和时间）用于短期住宿且公寓同时被出租人用于居住的情况下。然而，方法指南或任何法律规定都没有说明什么是最小范围以及建设管理局在什么条件下必须得出这一结论。因此，不宜依赖类似的情况发展，最好为更坏的情况做好准备。
鉴于上述情况，可以说必须在住宿单元中提供住宿服务，无论这些单元位于住宅建筑还是住宿设施建筑中，没有任何规定允许我们在公寓中提供住宿服务。在相关地区发展部方法指南或公共权利保护专员的文件中也可以找到相同的结论，该问题在以下文章中也有更详细的讨论（https://www.epravo.cz/top/clanky/vyuziti-bytu-k-poskytovani-ubytovacich-sluzeb-118250.html）。
建设管理局的检查
如果建设管理局收到关于违反其验收目的使用建筑物的投诉，程序是什么？地区发展部方法指南也解决了这个问题。
当建设管理局从营业管理局或第三方收到投诉时，在大多数情况下会进行检查。由于涉及住所，检查员只能在所有者知情的情况下进入住所，因此不存在在您不知情的情况下进入住所的威胁。但是，如果住所除其他用途外还用于开展商业活动，则此规则存在例外。
在可能发现未经许可使用建筑物后，建设管理局将要求所有者终止未经许可的使用。如果所有者不遵守要求，则将发布决定，建设管理局禁止违反许可的使用。
然而，建筑物所有者面临不小的罚款。在住宅建筑中提供住宿服务以及不遵守禁止违反许可使用的决定是根据建筑法的违法行为，可能面临高达1,000,000捷克克朗的罚款。
计划中的修正案
提供短期租赁的不明确条件可能很快会随着计划中的第159/1999号法律修正案而改变，该法律涉及旅游业商业活动和某些活动执行的某些条件。该修正案于2024年7月26日作为议会文件761发送给议员，目前正在等待公共行政和区域发展委员会审议。捷克法律秩序的修订是对今年4月欧盟法规2018/1028的回应，该法规将于2026年5月生效。
最大的计划变化之一是强制登记提供服务的房屋。这些房屋将被重新指定为"提供住宿的单元"，必须在住宿设施、提供住宿的单元和住宿人员登记册中登记。登记还将分配单元的注册号，没有该号码，房屋根本无法在在线平台上提供。然而，这一计划变化不影响建筑法的规定，仍然必须仅在经验收为住宿设施建筑的房屋中提供住宿服务。
其他重大变化包括市镇的新权力，可以通过法令规定市镇或其部分公寓和公寓楼中提供住宿的条件。市镇可以规定在一年中的某个时期根本不能提供此类住宿，或者可以规定一年中可以提供此类住宿的最大天数。同时，市镇还可以规定与房屋大小相关的最大住宿人数。
结论
目前，短期租赁的法律规定不够充分，主要依靠法院判决。然而，通过法院判决已经相当清楚地确定，提供住宿服务不能被视为提供短期租赁，在Airbnb或Booking等平台上发布报价的人有义务履行与提供住宿服务相关的所有法律要求。然而，计划中的捷克法律秩序修订以及欧盟法规应在不久的将来为提供这些服务制定明确的规则。
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