Взыскание залогового права на недвижимость в Чехии и связанные с этим риски
ОБЩИЙ ОБЗОР
Общие положения
Залоговое право на недвижимость требует письменного договора, который достаточно подробно описывает личность сторон, предмет залога и обеспеченные требования. Залоговое право, как правило, не возникает действительно до тех пор, пока не будет внесено в кадастр недвижимости. Соответствующие кадастровые органы проверяют содержание и форму залогового договора перед тем, как принять решение о его регистрации. Регистрация залогового права в кадастре недвижимости является довольно длительным по времени процессом. Хотя чешский правопорядок предполагает, что каждое залоговое право должно быть зарегистрировано в течение 30 дней с момента подачи заявления в соответствующий кадастровый орган, на практике регистрация залогового права может занимать до нескольких месяцев. Залоговое право возникает со дня подачи заявления о регистрации (т.е. залоговое право фактически датируется задним числом).
Даже если кадастровый орган одобрит регистрацию залогового права в кадастре недвижимости, риск залогового кредитора не полностью устранен. Кадастр недвижимости является публичным реестром, и любой, кто полагается на запись в кадастре недвижимости, произведенную после 1 января 1993 года, считается действующим добросовестно на основании того, что состояние кадастра недвижимости соответствует фактическому правовому состоянию собственности, если не знает обратного. Регистрация лица или компании в качестве собственника в кадастре недвижимости не является согласно чешскому праву решающим доказательством права собственности. В целях снижения рисков, связанных с состоянием права собственности на недвижимость, можно провести комплексную due diligence права собственности. Однако даже такая комплексная due diligence не обязательно исключит риск оспаривания права собственности. Кроме того, такая due diligence является трудоемким (может занять до нескольких месяцев) и дорогостоящим процессом.
Дата возникновения залогового права имеет решающее значение с точки зрения приоритета удовлетворения. Чем более ранняя дата, тем выше приоритет. Однако дата возникновения не всегда очевидна из выписки из кадастра недвижимости, и в таких случаях она должна быть отдельно установлена в соответствующем кадастровом органе.
В случае залоговых прав, зарегистрированных в кадастре недвижимости, при подаче заявления о регистрации в соответствующий кадастровый орган уплачивается административный сбор в размере 2 000 крон (приблизительно 80 евро). В случае, если недвижимость, подлежащая залогу согласно соответствующему залоговому договору, не расположена в районе, управляемом единым кадастровым органом, заявление о регистрации должно быть подано и административный сбор уплачен всем соответствующим кадастровым органам. Подписи на соответствующем залоговом договоре также должны быть нотариально удостоверены. Однако нотариальные сборы в этом случае являются скорее номинальными и не зависят от стоимости недвижимости или обеспеченного требования.
Собственник заложенной недвижимости, как правило, может свободно передать её третьим лицам и установить дополнительные залоговые права в пользу третьего лица или иным образом обременить залог (например, вещным обременением или арендой). Поскольку согласно чешскому праву залоговое право привязано к недвижимости, а не к должнику, собственник заложенной недвижимости может передать право собственности без ведома или согласия залогового кредитора, хотя это не повлияет на право кредитора удовлетворить свое требование из заложенной недвижимости.
Залоговое право, как правило, прекращается согласно чешскому праву (i) прекращением обеспеченного требования; (ii) уничтожением предмета залога; (iii) уплатой стоимости залога залогодателем залоговому кредитору; (iv) отказом от залогового права залоговым кредитором; или (v) истечением срока, если залоговое право установлено на определенный срок.
Обеспеченные требования
Гражданский кодекс позволяет установление обеспечения как для денежных, так и неденежных требований. Кроме того, обеспечение может быть создано для обеспечения как текущих требований, так и требований, возникающих в будущем, условных требований или требований, возникающих в результате расторжения договора. Наконец, может быть установлено обеспечение для определенного класса требований кредитора, возникающих в будущем от одного должника, при условии, что это обеспечение обеспечивает требования до определенного общего объема. Обеспечение в любом случае обеспечивает погашение основных требований и приращений к ним.
Стороны могут договориться в залоговом договоре о том, что кредитор может реализовать залог только до согласованной суммы.
Взыскание залогового права
Согласно чешскому праву процесс взыскания обычно представляет собой двухэтапную процедуру. Прежде чем может быть начата продажа заложенной недвижимости, залоговый кредитор должен сначала получить исполнительный лист против залогодателя. Это обычно достигается путем подачи иска для получения судебного решения, разрешающего продажу предмета залога (судебная продажа залога). Это первоначальное судебное разбирательство может быть длительным, поскольку залогодатель имеет право защищаться от иска и обжаловать неблагоприятное решение. На практике получение окончательного и исполнительного решения может занять 1-2 года.
Чтобы обойти эту трудоемкую начальную фазу, стандартной и настоятельно рекомендуемой практикой является признание обеспеченного долга в форме нотариальной записи, содержащей оговорку о прямой исполнимости. Нотариальная запись сама по себе является исполнительным листом, что позволяет залоговому кредитору обойти фазу судебного разбирательства и перейти непосредственно ко второй фазе и подать заявление о начале исполнительного производства.
Решение, одобряющее продажу заложенной недвижимости с отметкой о вступлении в законную силу, или нотариальная запись как исполнительный лист позволяют залоговому кредитору перейти ко второй фазе: подача заявления о судебном исполнении, в рамках которого затем продается недвижимость. Однако и в рамках исполнительного производства (включая судебный публичный аукцион) залогодатель имеет определенные права подавать возражения, что может вызвать дополнительные задержки.
Соответствующие положения, регулирующие судебный аукцион в рамках исполнительного производства, включены в Гражданский процессуальный кодекс. В рамках производства, направленного на продажу недвижимости на судебном аукционе, залоговый кредитор является одним из участников такого производства и поэтому имеет право подавать возражения или другие средства правовой защиты, тем самым затрудняя взыскание залогового права.
Перед самим судебным аукционом стоимость заложенной недвижимости определяется назначенным судом экспертом, а затем суд устанавливает минимальную ставку в размере двух третей стоимости, установленной экспертным заключением. Гражданский процессуальный кодекс устанавливает группы требований, определяющие порядок их удовлетворения. Требования, обеспеченные залоговым правом, например, удовлетворяются в третьей группе после удовлетворения расходов на судебный аукцион и требований по ипотечным кредитам до суммы, покрывающей номинальную стоимость ипотечных закладных листов. Если выручка от продажи недвижимости на судебном аукционе недостаточна для удовлетворения всех требований в одной группе, выручка распределяется пропорционально.
Согласно чешскому праву обеспеченному кредитору также разрешено взыскивать заложенное имущество путем продажи на публичном аукционе. Аукцион может проводить только уполномоченный аукционист с лицензией.
Ход принудительной публичной продажи в целом очень похож на ход судебного аукциона. Требования, обеспеченные залоговым правом, являются требованиями третьей группы, и в этом случае также доходы распределяются пропорционально, если доходы от продажи недостаточны для удовлетворения всех требований в одной группе. Поскольку продажа на принудительной публичной продаже в целом быстрее, чем продажа в рамках судебной продажи, первый подход обычно предпочитается кредиторами.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Согласно чешскому праву залоговое право на недвижимость в целом считается сильной и надежной формой обеспечения. Его возникновение посредством письменного договора и последующая регистрация в публичном кадастре недвижимости обеспечивают высокую степень правовой определенности и вводят четкую систему приоритетов, основанную на дате подачи, что позволяет кредиторам оценивать и защищать свою позицию по отношению к другим обеспеченным и необеспеченным кредиторам.
В то же время должны учитываться определенные структурные и процессуальные риски.
- Как регистрационный процесс, так и взыскание залогового права могут быть трудоемкими. На практике регистрация в кадастре недвижимости может занимать значительно больше времени, чем законное предположение, а взыскание посредством судебной продажи или публичного аукциона может быть продлено, особенно если должник или другие стороны выдвигают возражения или используют доступные процессуальные средства для отсрочки процесса.
- Существует риск того, что должник (или другие заинтересованные стороны) будут активно защищаться против мер взыскания, что может увеличить расходы и продлить сроки.
- Окончательная выручка от продажи может не полностью покрыть обеспеченное требование. Это следует из (i) метода определения стоимости недвижимости назначенным судом экспертом, (ii) законных правил, устанавливающих минимальную ставку (обычно две трети экспертной стоимости) и (iii) рыночных условий во время аукциона. Поэтому кредитор (залоговый кредитор) должен быть уверен, что рыночная стоимость заложенной недвижимости (включая расходы на исполнительное производство) может покрыть долг, даже если она будет продана, например, через 2-3 года после наступления срока требования.
- Согласно действующим правилам распределения выручки требования, обеспеченные залоговым правом, удовлетворяются только в низшей группе после уплаты определенных других требований (таких как расходы на взыскание и специфические требования, связанные с ипотечными закладными листами), что может дополнительно ограничить взыскание в случаях, когда выручка от продажи недостаточна.
- Существует неотъемлемый остаточный риск того, что право собственности на заложенную недвижимость может быть оспорено, учитывая, что запись в кадастре недвижимости, хотя и предполагается правильной, не представляет окончательного доказательства права собственности. Этот риск можно смягчить, но не полностью исключить с помощью due diligence.
- Залогодатель может вступить в производство по делу о несостоятельности. В таком случае взыскание залогового права регулируется исключительно в рамках процедуры несостоятельности. В то время как проценты по обеспеченному требованию перестают начисляться со дня объявления несостоятельности, обеспеченный кредитор сохраняет значительное преимущество: выручка от продажи заложенной недвижимости используется в первую очередь для удовлетворения его требования, что подтверждает его приоритетное положение.
С учетом вышеизложенного залоговое право на недвижимость согласно чешскому праву должно восприниматься как стандартный, надежный и эффективный инструмент для обеспечения требований кредитора при условии, что (i) перед предоставлением обеспечения проведена надлежащая правовая и фактическая due diligence недвижимости и права собственности, в идеале в сочетании с регистрацией запрета на отчуждение и обременение в пользу залогового кредитора, (ii) последующий процесс взыскания тщательно структурирован, контролируется и проводится с целью смягчения временных, процессуальных и оценочных рисков.
Для получения дополнительной информации свяжитесь с нами:
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Прага 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
О ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.:
Чешская юридическая фирма ECOVIS ježek в своей практике концентрируется преимущественно на коммерческом праве, праве недвижимости, ведении споров, а также финансировании и банковском праве и предоставляет полноценное консультирование во всех областях, создавая таким образом альтернативу для клиентов международных фирм. Международное измерение предоставляемых услуг обеспечивается существующим опытом и посредством сотрудничества с ведущими юридическими фирмами в большинстве европейских стран, США и других юрисдикциях в рамках сети ECOVIS, действующей в 75 странах по всему миру. Члены команды юридической фирмы ECOVIS ježek имеют многолетний опыт работы в ведущих международных юридических и налоговых фирмах в предоставлении юридического консультирования транснациональным корпорациям, крупным чешским компаниям, а также средним фирмам и индивидуальным клиентам. Больше информации на www.ecovislegal.cz.
