CADRE POUR FAIRE DES AFFAIRES EN RÉPUBLIQUE TCHÈQUE EN 2025
ECOVIS Guide des affaires en République tchèque 2025
LA RÉPUBLIQUE TCHÈQUE EN QUELQUES CHIFFRES
La République tchèque est un État d'Europe centrale bordé par l'Allemagne (ouest), l'Autriche (sud), la Slovaquie (est) et la Pologne (nord-est).
Le système étatique est une démocratie représentative parlementaire multipartite, avec le Premier ministre comme chef du gouvernement. Le Président, chef d'État formel avec quelques pouvoirs exécutifs limités, est élu directement par élections générales. Le Parlement est bicaméral, avec la Chambre des députés (200 membres) et le Sénat (81 membres). En tant que pays démocratique, elle est membre de nombreuses organisations internationales telles que les Nations Unies, l'UE, l'OTAN et bien d'autres.
Les principales industries de la République tchèque sont l'ingénierie (principalement automobile), l'industrie chimique, l'industrie alimentaire, l'industrie métallurgique, l'industrie énergétique et l'industrie de la construction. La politique économique du pays est cohérente et prévisible. Une banque centrale forte et indépendante (la Banque nationale tchèque) a maintenu un degré extraordinaire de stabilité monétaire depuis 1991. La couronne tchèque est entièrement convertible.
La République tchèque a conclu des accords pour éviter la double imposition. Aucune limitation n'existe concernant la distribution et l'expatriation des bénéfices par les filiales tchèques vers leurs sociétés mères étrangères.
Un climat d'investissement ouvert a été un élément clé de la transition économique de la République tchèque. Les notes de qualité d'investissement du pays par les agences internationales de notation de crédit et son adhésion précoce à l'OCDE témoignent de ses fondamentaux économiques positifs.
Notes de risque d'investissement de la République tchèque :
Standard & Poor´s AA-
Moody´s analytics Aa3
Fitch Ratings AA-
Source : Banque nationale tchèque, 2025
Principaux indicateurs économiques de la République tchèque :
| Indicateurs | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025* |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Croissance du PIB (prix constants, %) | 5.2 | 3.2 | 3.6 | -5.3 | 4.0 | 2.8 | - 0.1 | 1.1 | 2.3 |
| Dette des administrations publiques (% du PIB) | 34.2 | 32.1 | 29.6 | 36.9 | 40.7 | 42.5 | 42.8 | 43.4 | 44.3 |
| Taux d'inflation moyen (%) | 2.5 | 2.1 | 2.8 | 3.2 | 3.8 | 15.1 | 10.7 | 2.4 | 2.3 |
| Taux de chômage moyen (%) | 2.9 | 2.2 | 2.0 | 2.6 | 2.8 | 2.2 | 2.6 | 2.6 | 2.5 |
| Salaire mensuel brut nominal moyen (CZK) | 29,638 | 32,051 | 34,578 | 36,176 | 38,277 | 39,932 | 43,120 | 46,156 | 49,149 |
| Taux de change – CZK/EUR (moyen) | 26.3 | 25.6 | 25.7 | 26.4 | 25.6 | 24.6 | 24.0 | 25.1 | 25.1 |
*Prévision
Qualité de vie
La République tchèque se classe 22e sur 149 pays dans l'indice mondial de qualité de vie et obtient le meilleur résultat parmi les pays d'Europe centrale et orientale.
Système éducatif
La République tchèque combine un bon niveau d'éducation générale avec de solides disciplines scientifiques et d'ingénierie. Depuis des générations, le système éducatif tchèque génère des compétences de résolution de problèmes techniques de haut niveau dans des environnements où les solutions standard sont inadéquates.
La scolarité est obligatoire de 6 à 15 ans (école primaire et secondaire inférieure). Après neuf ans, les étudiants peuvent continuer dans trois types de base d'école secondaire supérieure : centres de formation professionnelle, écoles secondaires et lycées (gymnazium). Les études de premier cycle sont offertes par les collèges (offrant des programmes de licence de trois à quatre ans) et les universités, qui offrent aussi des programmes de master et de doctorat.
Marché du travail
Le marché du travail en République tchèque, ainsi que l'économie et l'industrie, ont un caractère très régional. Le taux de chômage le plus bas, le plus grand nombre d'opportunités d'emploi et les salaires moyens les plus élevés se trouvent traditionnellement dans la capitale Prague et dans la région de Bohème centrale. D'autre part, ces taux sont les pires dans les régions d'Ústí nad Labem et de Moravie-Silésie.
Cotisations générales de sécurité sociale et de santé (employés)
| Contribution | Plafond annuel maximum | Salarié | Employeur | Entrepreneur individuel |
|---|---|---|---|---|
| Assurance retraite | 2 234 736 CZK (env. 89 390 EUR) | 6.5% | 21.5% | 28% |
| Assurance maladie (arrêt) | - | 0.6% | 2.1% | 2.7% (facultatif) |
| Assurance chômage | - | N/A | 1.2% | 1.2% |
| Assurance santé | - | 4.5% | 9% | 13.5% |
| TOTAL | - | 11.6% | 33.8% | 45.4% |
Le système de taxation décrit ci-dessous est dérivé de la législation fiscale tchèque effective au 1er janvier 2025. Le système fiscal actuel a été introduit en janvier 1993. La législation fait l'objet d'amendements et de changements fréquents en raison des développements rapides de l'économie.
Fiscalité des travailleurs indépendants en République tchèque en 2025
| Contrat de travail indépendant CZK | Salaire brut de base pour le calcul CZK | Sécurité sociale | Assurance maladie | Exemple d’impôt | Impôt après déduction de la réduction du contribuable | Coût total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Travailleur indépendant | 50 000 100 000 150 000 | 4 820 9 640 14 450 | 2 970 4 050 6 080 | 60 000 100 000 130 000 | 2.830 6.430 9.130 | 10.620 20.120 29.660 |
| Contrat de travail indépendant EUR | Salaire brut de base pour le calcul EUR | Sécurité sociale | Assurance maladie | Exemple d’impôt | Impôt après déduction de la réduction du contribuable | Coût total |
| Travailleur indépendant | 2 000 4 000 6 000 | 193 386 578 | 119 162 243 | 2 500 4 167 5 417 | 113 257 365 | 425 805 1.186 |
Fiscalité des salariés en République tchèque en 2025
| Contrat de travail CZK | Salaire brut de base pour le calcul CZK | Assurance sociale – salarié | Assurance sociale – employeur | Assurance maladie – salarié | Assurance maladie – employeur | Impôt après déduction de la réduction du contribuable | Coût total pour le salarié | Coût total pour l’employeur |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Salarié | 50 000 100 000 150 000 | 3 550 7 100 10 650 | 12 400 24 800 37 200 | 2 250 4 500 6 750 | 4.500 9.000 13.500 | 4.930 12.430 20.756 | 10.730 24.030 38.156 | 16.900 33.800 50.700 |
| Contrat de travail EUR | Salaire brut de base pour le calcul EUR | Assurance sociale – salarié | Assurance sociale – employeur | Assurance maladie – salarié | Assurance maladie – employeur | Impôt après déduction de la réduction du contribuable | Coût total pour le salarié | Coût total pour l’employeur |
| Salarié | 2 000 4 000 6 000 | 142 284 426 | 496 992 1 488 | 90 180 270 | 180 360 540 | 197,2 497,2 830,2 | 429,2 961,2 1.526,2 | 704 1.408 2.113 |
Versements anticipés obligatoires minimums de sécurité sociale tchèque pour les travailleurs indépendants en 2025
Les versements anticipés mensuels pour l'assurance sociale tchèque en 2024 s'élevaient à un minimum de 3 852 CZK.
Récemment, ces versements anticipés augmentent de 907 CZK à 4 759 CZK. Vous devez payer un nouveau montant de votre dépôt de sécurité sociale au plus tard le mois où vous déclarez vos revenus et dépenses pour 2024. Comme les règles pour le prépaiement sont modifiées à partir de 2019, la première fois que le montant de prime plus élevé doit quitter votre compte est en avril, mai ou juin 2025, selon quand vous déposez votre déclaration. Sous les nouvelles règles, le dépôt est dû pendant le mois civil pour lequel il est payé.
À partir de 2025, les travailleurs indépendants paieront désormais des cotisations d'assurance sociale réduites. Cet allègement s'applique dans les trois premières années d'activité (année de démarrage + deux années suivantes).
Versements anticipés obligatoires minimums pour l'assurance santé tchèque pour les travailleurs indépendants 2025
Les versements anticipés minimums pour l'assurance santé tchèque pour 2025 augmentent de 2 968 CZK de 175 CZK à 3 143 CZK. Comparé à l'assurance sociale pour l'assurance santé, il est vrai que les avances augmentées doivent être payées dès le début de la nouvelle année, c'est-à-dire dès janvier 2025.
Système fiscal en République tchèque
IMPÔT SUR LE REVENU DES SOCIÉTÉS ET IMPÔT SUR LE REVENU DES PERSONNES PHYSIQUES
Les résidents fiscaux tchèques sont soumis à l'impôt sur le revenu sur leurs revenus mondiaux, tandis que les non-résidents fiscaux tchèques sont imposés seulement sur leurs revenus de sources tchèques.
Un individu est un résident fiscal tchèque s'il a son adresse permanente en République tchèque (c'est-à-dire un lieu où un individu a sa maison et les circonstances indiquent son intention d'y demeurer en permanence) ou a "une résidence habituelle" en République tchèque (c'est-à-dire le nombre total de jours passés par l'individu en République tchèque est d'au moins 183 jours par année civile).
Une entité juridique est résidente fiscale de la République tchèque si son siège social ou lieu de gestion effective est en République tchèque.
Le taux standard de l'impôt sur le revenu des sociétés tchèque est de 21%. Pour les 'fonds d'investissement de base tchèques' un taux réduit d'impôt sur le revenu des sociétés de 5% s'applique ; pour les fonds de pension un taux d'impôt sur le revenu des sociétés de zéro pour cent s'applique.
Certains types de paiements tels que les dividendes, intérêts ou redevances sont soumis à la retenue à la source. Les taux de retenue à la source en République tchèque vont de 5% à 35% selon le type de revenu. De plus, le taux de retenue à la source peut être réduit sous un traité de double imposition conclu entre la République tchèque et le pays où le bénéficiaire du paiement est un résident fiscal. À partir de mi-2018, la République tchèque a conclu des traités de double imposition avec plus de 80 pays. Les exemptions sous un traité peuvent être appliquées 'automatiquement' et ne sont pas sujettes à notification ou approbation des autorités fiscales tchèques.
Les pertes encourues peuvent être reportées pour cinq périodes fiscales subséquentes et il appartient au contribuable de décider quand de telles pertes sont effectivement utilisées contre les bénéfices imposables dans cette période de cinq ans. Les entreprises qui ont reçu des incitations à l'investissement sous forme d'allègement fiscal doivent utiliser toutes les pertes précédentes contre les bénéfices déclarés avant de pouvoir réclamer l'allègement fiscal.
Généralement, les contribuables doivent déposer les déclarations fiscales dans les trois mois suivant la fin de la période fiscale respective. Les entités juridiques tchèques qui sont tenues de préparer des états financiers audités ou dont la déclaration fiscale est signée et déposée par un conseiller fiscal agréé sur la base d'une procuration doivent déposer leurs déclarations fiscales dans les six mois suivant la fin de la période fiscale.
Comptabilité en République tchèque
Le système comptable tchèque est basé sur la comptabilité en partie double et est largement cohérent avec les Normes internationales d'information financière avec certaines différences mineures concernant, par exemple, le crédit-bail financier et l'amortissement des immobilisations.
Effective au 1er janvier 2016, une nouvelle classification des entreprises a été introduite :
| Entreprise | Chiffre d'affaires net (CZK) | Actifs nets (CZK) | Critères d’effectif | |
|---|---|---|---|---|
| Micro | 18 millions | 9 millions | 10 | 2 sur 3 |
| Petite | 200 millions | 100 millions | 50 | 2 sur 3 |
| Moyenne | 1 000 millions | 500 millions | 250 | 2 sur 3 |
| Grande | au-dessus de 1 000 millions | au-dessus de 500 millions | au-dessus de 250 |
Audit légal
L'audit légal est toujours requis pour les grandes et moyennes entreprises. Les petites entreprises doivent qualifier pour l'audit légal basé sur les critères suivants :
- forme juridique de société par actions
- au moins un des critères suivants est rempli à la date du bilan de la période comptable actuelle et immédiatement précédente :
· actifs nets 40 millions CZK
· chiffre d'affaires net 80 millions CZK
· effectif employés 50
D'autres petites entreprises doivent qualifier pour l'audit légal en supposant qu'au moins deux des trois critères ci-dessus sont remplis à la date du bilan de la période comptable actuelle et immédiatement précédente. Les entreprises qui ont émis des titres négociés sur des bourses réglementées dans les États membres de l'UE (par exemple, actions, obligations) doivent appliquer les Normes internationales d'information financière lors de la préparation de leurs états financiers annuels et états financiers consolidés. Cependant, pour le calcul de l'impôt sur le revenu des sociétés, le résultat comptable doit être calculé basé sur les Normes comptables tchèques et non affecté par les Normes internationales d'information financière.
1. Quels types de formes d'activités commerciales sont autorisées en République tchèque en 2025 ?
Les personnes physiques ou morales tchèques ou étrangères peuvent exercer l'activité commerciale en République tchèque si elles se conforment au droit tchèque. La condition est généralement la délivrance d'une licence commerciale tchèque réglementée par la Loi sur les licences commerciales ou un autre permis spécifique réglementé par un nombre d'actes spécifiques, selon le type d'activité commerciale. L'exception de cette condition s'applique aux entrepreneurs d'un autre État membre de l'UE en cas de prestation temporaire de services basée sur les licences commerciales émises dans cet État membre.
Personnes physiques comme entrepreneurs
Une personne physique ou entrepreneur est, selon le droit tchèque, une personne qui conduit des affaires sur la base d'une licence commerciale, une personne qui conduit des affaires en utilisant une licence spéciale, ou une personne qui pratique l'agriculture et est enregistrée selon une réglementation spéciale.
Les citoyens d'autres pays sont autorisés à conduire des affaires en République tchèque sous exactement les mêmes conditions et dans la même mesure que les citoyens tchèques, sauf si la loi dit autrement. À cette fin, le terme personne étrangère s'applique à une personne physique dont la résidence permanente est en dehors de la République tchèque. Par conséquent, c'est la résidence permanente, et non la citoyenneté, qui est décisive ici. Des visas sont requis dans certains cas.
Conduire des affaires avec une licence commerciale
Selon la Loi sur les licences commerciales (Loi n° 455/1991 Coll.), l'activité commerciale est conduite systématiquement, individuellement, en utilisant son propre nom, sous sa propre responsabilité, dans le but de faire du profit et sous les conditions établies sous cette loi. Les différentes professions nécessitant une licence commerciale sont listées dans les annexes 1-4 de la Loi sur les licences commerciales.
La Loi sur les licences commerciales différencie entre les métiers notifiables, où la licence est accordée une fois que les conditions convenues sont remplies et le Bureau commercial est notifié, et les métiers concessionnaires, qui nécessitent une permission d'État - c'est-à-dire l'octroi d'une concession ; ceci n'est pas accordé automatiquement. Les métiers notifiables sont en outre divisés en métiers qualifiés, restreints et libres. Toute personne physique qui envisage de poursuivre un métier doit remplir un ensemble de conditions générales, incluant être âgé de 18 ans et plus, avoir la capacité juridique et être une personne de bon caractère. Dans le cas des métiers restreints, qualifiés et concessionnaires, une personne physique est en outre obligée de remplir des conditions spéciales - une qualification professionnelle ou autre compétence telle que définie par la loi pour chaque profession. En cas de non-conformité avec ces conditions spéciales, une personne physique est obligée de conduire un métier par l'intermédiaire d'un représentant responsable, qui est obligé de remplir à la fois les conditions générales et spéciales pertinentes au type donné de métier. L'accès au Registre commercial est gratuit et disponible en ligne à www.rzp.cz.
Conduire des affaires en utilisant une licence spéciale
Les différents objets commerciaux pour la catégorie donnée sont les professions listées dans la Section 3 de la Loi sur les licences commerciales, et qui sont exemptées de ses dispositions. En premier lieu, ceci s'applique aux services professionnels (médecins, avocats, témoins experts, auditeurs, conseillers fiscaux, dentistes, etc.). Les conditions pour chacune de ces professions sont spécifiquement définies par des lois séparées.
Pratique de l'agriculture
Le troisième type de personnes physiques englobe les personnes qui pratiquent l'agriculture et qui sont enregistrées sous une réglementation spéciale - la Loi sur l'agriculture (Loi n° 252/1997 Coll.).
L'agriculture inclut la foresterie et la gestion des ressources en eau. Un entrepreneur agricole est toute personne qui pratique l'agriculture pour le profit et remplit les conditions convenues, incluant être âgé d'au moins 18 ans, avoir la capacité juridique et la citoyenneté tchèque ou UE - toutes les autres personnes physiques ont besoin d'une résidence permanente en République tchèque et d'une certification d'une connaissance de base de la langue tchèque.
Entités juridiques
La Loi sur les sociétés commerciales reconnaît les types suivants d'entités commerciales :
· sociétés à responsabilité limitée
· sociétés par actions
· partenariats généraux
· partenariats limités
· coopératives
· Societas Europaea (entreprises européennes)
· Groupement européen d'intérêt économique (GEIE).
Le Code civil tchèque reconnaît aussi d'autres formes d'entités juridiques, telles que les trusts et associations, qui peuvent aussi exercer une activité commerciale, mais ceci ne devrait pas être le but principal de leur existence.
Une entité juridique tchèque est une entité qui a son siège social en République tchèque. Les entreprises commerciales sont formées en deux étapes. La première étape implique la fondation de l'entreprise et la deuxième étape implique son établissement comme personne juridique, à partir de la date de son entrée dans le Registre commercial. Le Registre commercial est maintenu par les tribunaux. Seulement après l'enregistrement dans le Registre commercial l'entreprise est autorisée à commencer son activité commerciale en République tchèque. L'accès au Registre commercial est gratuit et disponible en ligne à www.justice.cz.
Succursale
Une succursale est simplement une unité organisationnelle de l'entreprise fondatrice et elle n'est pas considérée comme une entité juridique séparée et n'a pas sa propre capacité juridique. C'est une entité juridiquement dépendante de son siège social, bien qu'elle ait une gestion indépendante et ses propres comptes. La succursale doit être enregistrée dans le Registre commercial et le fondateur doit nommer un directeur de la succursale qui agit au nom de l'entreprise fondatrice, mais ceci seulement en relation aux affaires concernant la succursale.
En cas de commencement de toute activité commerciale en République tchèque (c'est-à-dire une activité commerciale continue menée indépendamment et visant à générer un profit) il est important de s'assurer que les licences commerciales respectives ou autres permis en République tchèque sont obtenus et l'enregistrement avec le Registre commercial tchèque est effectué.
2. Étapes pour acquérir une licence commerciale tchèque en 2025
Brève description des étapes légales pour acquérir une licence commerciale tchèque en 2025
Les métiers sont divisés sous la Loi tchèque sur les licences commerciales (Loi n° 455/1991 Coll.) en métiers notifiables, qui peuvent être obtenus basés sur notification, et métiers de concession, qui peuvent seulement être poursuivis sur la base d'une licence commerciale spéciale - une concession. Les métiers notifiables sont catégorisés en trois groupes supplémentaires : professionnels, spécialisés et non qualifiés.
Les métiers notifiables sont caractérisés par le fait que l'autorisation de commercer devient valide immédiatement au moment même de la notification (pas plus tard quand la licence commerciale est émise).
Pour illustrer les divers types de métier, voici quelques exemples. Les métiers catégorisés comme professionnels incluent la menuiserie, la boulangerie et confiserie, la maçonnerie et plâtrage, le brassage, etc. Les métiers spécialisés incluent des activités telles que fournir ou courtier du crédit à la consommation, travailler comme opticien, ou commerce d'animaux.
Afin d'acquérir la concession pour les métiers concessionnaires, il est nécessaire de démontrer l'éligibilité professionnelle pertinente et dans certains cas de remplir aussi quelques exigences additionnelles. Les métiers qui nécessitent des concessions incluent l'exploitation d'une agence de voyage, le transport de fret routier ou une firme de sécurité employée pour protéger la propriété d'autres personnes.
Ceux intéressés par une licence pour un métier notifiable peuvent en obtenir une en notifiant le métier, tandis que les candidats pour une concession peuvent soumettre leur demande à un des Bureaux commerciaux généraux - points d'enregistrement centraux, au moyen de points de contact d'administration gouvernementale (Czech-Point) ou le faire électroniquement en utilisant le système web du Registre commercial. Les métiers sont notifiés et les demandes pour les concessions sont soumises en utilisant un formulaire d'enregistrement standard. Les formulaires peuvent être obtenus à tout bureau commercial, et dans la plupart des cas sont librement disponibles sur le site web du ministère de l'Industrie et du Commerce https://mpo.gov.cz/en/business/licensed-trades/guide-to-licensed-trades-important-contacts/ (les formulaires doivent être complétés en tchèque).
Conditions générales pour poursuivre un métier
Les conditions générales s'appliquant à une personne physique poursuivant un métier sont : avoir atteint l'âge de 18 ans, avoir la pleine capacité juridique et un casier judiciaire vierge. Selon la Loi, une personne avec un casier judiciaire vierge est quelqu'un qui n'a pas été finalement condamné pour avoir intentionnellement commis un acte criminel, s'il a été commis en connexion avec des activités commerciales, ou avec l'objet commercial pour lequel ils font demande ou notifient, sauf s'ils sont maintenant considérés comme n'ayant pas été condamnés pour une telle offense.
Éligibilité professionnelle
Parallèlement au formulaire, dans le cas d'un métier professionnel ou spécialisé ou concession, le notificateur ou candidat doit soumettre un document attestant son éligibilité professionnelle pour le métier pertinent, ou du représentant responsable nommé, ensemble avec sa déclaration signée qu'il consent à la nomination. La signature sur la déclaration doit être officiellement certifiée. Si les documents sont dans une langue étrangère, ils doivent être traduits en tchèque par un traducteur assermenté (une liste peut être trouvée à https://seznat.justice.cz/), avec l'exception de documents soumis par des ressortissants d'États membres de l'UE ou par une entité juridique avec son siège social, administration centrale ou lieu principal d'activités commerciales dans un État membre de l'UE, sauf s'il y a des doutes quant à la correction de la traduction.
Autres termes et conditions
De plus, un document attestant la base légale pour l'usage des locaux sur lesquels le commerçant a localisé son lieu d'affaires (par exemple un contrat de bail) doit être soumis, et aussi un reçu pour le paiement de la taxe administrative, qui est de 1 000 CZK (40 EUR) pour un métier notifiable (si plusieurs métiers sont notifiés simultanément la taxe est facturée seulement une fois) doit être soumis. Une personne physique étrangère, excepté pour les ressortissants d'États membres de l'UE ou d'un État partie à l'Accord sur l'Espace économique européen, ou la Confédération suisse, doit attacher à sa notification d'un métier ou demande de concession un document corroborant qu'ils ont reçu un visa pour rester plus de 90 jours ou ont eu leur permis de résidence à long terme. Une personne physique étrangère doit en outre fournir un extrait du registre criminel ou document équivalent émis par le tribunal pertinent ou autorité d'État du pays dont l'individu est ressortissant ; l'extrait ne doit pas avoir plus de trois mois.
Le Bureau commercial est obligé de faire l'entrée dans le Registre commercial dans les 5 jours ouvrables de la réception de la notification et émettre à l'entrepreneur un extrait si le notificateur remplit les conditions établies dans la Loi sur les licences commerciales. Où les concessions sont concernées, le Bureau commercial décidera la question dans les 30 jours de la réception de la demande, pourvu que tous les détails pertinents soient remplis. Subséquemment, dans les 5 jours ouvrables de la décision accordant la concession ayant pris effet, une entrée est faite dans le Registre commercial et un extrait est émis à l'entrepreneur.
3. Faire des affaires sans licence commerciale en République tchèque
La Loi tchèque sur les licences commerciales
En République tchèque, il est possible d'être un entrepreneur même sans être requis d'avoir une licence commerciale accordée par le Bureau de licences commerciales tchèque. Cependant, la gamme d'activités qui peuvent être effectuées sans licence commerciale est limitée principalement par la Loi tchèque n° 455/1991 Coll., la Loi sur les licences commerciales telle que modifiée (la "Loi tchèque sur les licences commerciales").
Liste des activités qui ne sont pas des métiers en République tchèque
Dans la Section 3 de la Loi tchèque sur les licences commerciales vous pouvez trouver la liste des activités qui ne sont pas des métiers. Le paragraphe 1 de cette Section décrit 5 activités et celles-ci sont l'exploitation d'une activité réservée par la loi à l'État ou désignée à une personne juridique :
a) l'exécution d'une activité légalement réservée à l'État ou à une personne juridique désignée,
b) l'usage des résultats de la créativité intellectuelle protégée par des lois spécifiques, leurs créateurs ou auteurs,
c) l'administration collective du droit d'auteur et droits liés au droit d'auteur selon une législation spécifique,
d) la restauration de monuments culturels ou parties de ceux-ci qui sont des œuvres d'art ou d'art appliqué,
e) l'exécution de recherche archéologique.
Toutes ces activités sont ajustées par d'autres actes spécialement toutes les activités liées au droit d'auteur sont ajustées par la Loi tchèque n° 121/2000 Coll., la Loi sur le droit d'auteur.
Activités de personnes physiques dans le cadre d'actes spéciaux en République tchèque
Activités entrepreneuriales de personnes physiques dans le cadre d'actes tchèques spéciaux. Celles-ci sont par exemple :
a) médecins, praticiens dentaires et pharmaciens, travailleurs paramédicaux dans la prestation de services de santé, et guérisseurs naturels,
b) chirurgiens vétérinaires, autres travailleurs vétérinaires, incluant les travailleurs de rendu et personnes effectuant des activités professionnelles liées au travail de sélection et l'élevage de bétail,
c) avocats, notaires et conseils en brevets et huissiers,
d) experts et interprètes,
e) auditeurs et consultants fiscaux,
f) agents de change,
g) médiateurs et arbitres dans les disputes de négociation collective et arbitres dans les disputes de propriété,
h) arpenteurs officiellement licenciés,
i) architectes autorisés et ingénieurs autorisés actifs dans la construction qui s'engagent dans des activités comme architectes indépendants et ingénieurs indépendants,
j) inspecteurs autorisés qui s'engagent dans leurs activités comme profession libérale,
k) auditeurs de sécurité routière,
l) médiateurs enregistrés sous la Loi sur la médiation.
De plus, les activités suivantes ne constituent pas non plus un métier en République tchèque :
a) activités bancaires, fournisseurs de services de paiement, émission de monnaie électronique, exploitation de systèmes de paiement avec règlement irrévocable, activités de change de devises, activités d'assurance, fonds de sécurité, courtiers d'assurance ou personnes accréditées selon la Loi sur la distribution d'assurance et de réassurance, fonds de pension, entreprises de pension, sociétés d'épargne et de prêt, marchés de matières premières, organisateurs de marchés réglementés, commerçants de titres et leurs représentants liés et les activités de personnes impliquées dans la gestion ou administration d'un fonds d'investissement ou fonds d'investissement étranger et les activités de personnes fournissant le règlement de titres, les activités de personnes acceptant et donnant des instructions ou activités de conseil en investissement relatives aux outils d'investissement sous les conditions établies dans une Loi spéciale et leurs représentants liés, et les activités des agences de notation de crédit, les activités des fournisseurs de services de reporting, les activités de personnes accréditées selon la Loi sur l'entreprise de marché de capitaux, provision et intermédiation de crédit à la consommation et l'activité de personnes accréditées sous la Loi sur le crédit à la consommation,
b) exploitation de jeux de hasard,
c) exploitation minière et autres activités utilisant des techniques minières,
d) la génération d'électricité, la production de gaz, la transmission d'électricité, la transmission de gaz, la distribution d'électricité, la distribution de gaz, le stockage de gaz, commerce d'électricité, commerce de gaz, la production de chaleur et la distribution de chaleur, qui sont sujettes à une licence sous une législation spécifique,
e) agriculture, incluant les ventes de produits agricoles non transformés pour le traitement ou la revente de ceux-ci, avec l'exception des soins phytosanitaires professionnels,
f) ventes de produits végétaux et animaux non transformés de la culture et élevage à petite échelle interne de personnes physiques,
g) navigation maritime et pêche en mer,
h) l'exploitation de chemins de fer et transport ferroviaire,
i) l'exécution d'activités de communication selon une législation spécifique,
j) recherche, production et distribution de produits médicinaux,
k) la manipulation de substances addictives, produits les contenant, et certaines substances utilisées dans la production ou traitement de substances addictives sous une loi spécifique,
l) l'activité de personnes autorisées ou accréditées et sujets notifiés dans le domaine des tests d'État,
m) commerce extérieur en matériel militaire,
n) l'exécution d'inspections du travail,
o) diffusion radio et télévision,
p) l'offre ou provision de services pour la gratification directe des besoins sexuels,
r) l'intermédiation d'emploi,
s) l'exploitation de centres d'inspection technique,
t) éducation et formation dans les écoles, établissements préscolaires et éducatifs inclus dans le registre des écoles et établissements éducatifs, éducation dans les études de licence, master et doctorat, et programmes d'apprentissage tout au long de la vie selon une législation spécifique,
u) la manipulation de substances hautement dangereuses,
v) l'exploitation d'aéroports, l'exploitation de transport aérien commercial et travail aéronautique, la provision de services aériens, activité de pilotes exécutifs et la provision de formation professionnelle dans le domaine de protection de l'aviation civile contre les actes illégaux,
x) les activités d'organisations établies sous une législation spécifique conduites selon le but pour lequel elles ont été établies,
y) protection d'enfants par des personnes juridiques et physiques, si autorisées à fournir la protection d'enfants sous une législation spécifique,
z) la prospection, exploration et production de ressources minérales du et sous le lit de mer et le lit d'océan au-delà des limites territoriales d'État,
aa) l'exploitation de cimetières,
ab) les activités d'entreprises d'emballage autorisées selon une législation spécifique,
ac) la manipulation d'agents biologiques et toxines à haut risque et risqués,
ad) l'exploitation de jardins zoologiques selon une licence émise par le ministère de l'Environnement,
ae) archivage,
af) la provision de services sociaux selon une législation spécifique,
ag) les activités de personnes autorisées habilitées à vérifier la compétence professionnelle requise pour obtenir un certificat d'une qualification professionnelle sous une loi spécifique,
ah) la location de propriété, locaux résidentiels et non résidentiels,
ai) fourniture de services de santé,
aj) l'exécution d'activités professionnelles de soins de santé des plantes selon une législation spécifique,
ak) exploitation de services postaux et services postaux étrangers selon une réglementation légale spéciale,
al) l'exécution des activités expertes d'experts, bureaux d'experts et instituts d'experts,
am) les activités des opérateurs de systèmes collectifs selon la Loi sur les produits en fin de vie et la Loi sur la limitation de l'impact environnemental de produits plastiques sélectionnés.
Réglementation par d'autres actes tchèques
Toutes les activités listées dans la Section 3 de la Loi tchèque sur les licences commerciales qui ne sont pas des métiers sont toutes réglementées par d'autres actes, cela signifie que vous n'avez pas besoin d'une licence commerciale pour votre entreprise dans le cas de ces activités mais vous devez encore vous conformer à la réglementation légale. Les actes définissent souvent d'autres devoirs que vous devez remplir. Comme exemple selon la Loi sur le droit d'auteur le gestionnaire collectif doit demander une autorisation pour exécuter la gestion collective. Le ministère de la Culture décide alors sur l'autorisation. Un autre exemple est l'activité du paragraphe 3 lettre e) - agriculture, incluant la vente de produits agricoles non transformés pour traitement ou revente sauf si c'est l'exploitation d'activités professionnelles dans le domaine des soins phytosanitaires. Encore une fois vous n'avez pas besoin d'une licence commerciale ici mais la Loi tchèque n° 252/1997 Coll., la Loi sur l'agriculture, Section 2f détermine le devoir de s'enregistrer si le fermier remplit les conditions pour l'entrepreneur agricole référé dans la Section 2e.
4. Incorporation d'une société à responsabilité limitée tchèque en 2024
La société à responsabilité limitée est la forme la plus commune de société commerciale en République tchèque. Comment établir une telle société ?
Une société à responsabilité limitée est établie par un Mémorandum d'association, qui est signé par tous les fondateurs, c'est-à-dire les futurs actionnaires ou juste un futur actionnaire. Dans les deux cas, il est essentiel qu'il soit exécuté sous forme d'acte notarié d'un notaire tchèque. Les frais de notaire n'excèdent généralement pas 5 000 CZK (180 EUR) et dépendent du montant du capital enregistré. Dans le cas d'un Mémorandum d'association de base qui contient seulement les dispositions obligatoires requises par le Code civil et la Loi sur les sociétés commerciales et si toutes les contributions au capital enregistré seront monétaires et l'enregistrement de la société au Registre commercial sera effectué par le notaire, les frais de notaire ont été diminués à 2 000 CZK (75 EUR).
L'acte de fondation doit contenir des informations de base sur la société, par exemple le nom commercial, adresse enregistrée, identification des actionnaires, types d'intérêts commerciaux (actions) détenus par chaque actionnaire et spécification des droits et obligations attachés à de tels intérêts commerciaux (en supposant que divers types d'intérêts commerciaux sont autorisés), liste des activités commerciales de la société, nombre d'exécutifs et comment ils agiront au nom de la société, montant du capital enregistré, montant de la contribution de chaque actionnaire au capital enregistré de la société, identification des exécutifs initiaux et nomination de l'administrateur de contribution.
Le nom commercial ne doit pas être interchangeable avec tout nom déjà existant d'une autre société enregistrée dans le Registre commercial. C'est pourquoi le nom commercial considéré par les fondateurs devrait être vérifié à cet égard à l'avance sur le site web www.justice.cz. Si le nom commercial de la société contient le nom d'une personne physique vivante, les fondateurs doivent obtenir le consentement de cette personne.
Obtention d'une licence commerciale
Une fois que l'acte de fondation a été rédigé, les exécutifs initiaux ont besoin d'obtenir la licence commerciale au Bureau de licence commerciale sauf si l'activité commerciale de la société inclut seulement la gestion de propriété propre, location d'immobilier, unités résidentielles et unités non résidentielles ou un permis spécial est requis. Les frais d'administration pour obtenir la licence commerciale au Bureau de licence commerciale s'élèvent à 1 000 CZK (EUR 40).
Intérêts commerciaux
L'acte de fondation de la société à responsabilité limitée peut permettre la formation de divers types d'intérêts commerciaux (actions) détenus par les actionnaires de la société. De plus, l'intérêt commercial de l'actionnaire pourrait être représenté par un certificat commun émis comme titre enregistré. Les actionnaires de la société à responsabilité limitée peuvent posséder plus d'un intérêt commercial dans la société.
Capital enregistré et paiement des contributions dans le capital enregistré
L'exigence minimum pour le capital enregistré de la société à responsabilité limitée est 1 CZK. Cependant, il est recommandé que les fondateurs s'accordent sur le montant plus élevé du capital enregistré de la société que le montant minimum.
La contribution d'un actionnaire dans le capital enregistré est soit sous forme monétaire ou en nature tandis que toutes les contributions des fondateurs sont administrées par l'administrateur de contribution qui est généralement un des fondateurs. Les contributions monétaires sont déposées sur un compte bancaire spécial établi à cette fin. Les contributions en nature doivent être évaluées dans l'opinion de l'expert rédigée par l'expert choisi par les fondateurs de la liste officielle d'experts. Avant de soumettre la demande d'entrée de la société dans le Registre commercial, toute contribution en nature doit être entièrement payée, tandis qu'au moins la prime de contribution (si elle existe) et 30% de chaque contribution monétaire doivent être payées.
Entrée de la société dans le Registre commercial
La demande d'entrée de la société dans le Registre commercial doit être soumise soit par tous les exécutifs de la société sur le formulaire prescrit avec leurs signatures officiellement vérifiées ou l'enregistrement peut être effectué par le notaire qui peut enregistrer la société dans le Registre commercial directement. La demande doit être soumise au tribunal compétent selon l'emplacement du siège social enregistré de la société dans les 6 mois de la fondation de la société ; autrement l'acte de fondation est considéré comme retiré. L'acte de fondation peut stipuler une autre période.
Les frais de tribunal d'enregistrement s'élèvent à 6 000 CZK. Les frais s'élèvent seulement à 2 700 CZK (EUR 100), si l'enregistrement est effectué par le notaire sur la base de l'acte notarié qui contiendrait seulement les dispositions obligatoires et toutes les contributions au capital enregistré de la Société seraient monétaires l'enregistrement de la société est gratuit.
Indépendamment du fait que la demande soit soumise par les exécutifs de la société ou par le notaire, les documents suivants doivent généralement être présentés :
- un acte notarié contenant l'acte de fondation,
- une licence commerciale ou licence pour autre type d'activité commerciale,
- un acte attestant la base légale pour l'usage des locaux où le siège social enregistré de la société est situé, par exemple un consentement écrit du propriétaire (tel consentement ne peut pas avoir plus de 3 mois et les signatures sur le document doivent être légalement certifiées), ensemble avec la décision de l'organe statutaire de la société sur l'emplacement du siège social enregistré de la société,
- un document attestant l'accomplissement de l'obligation de payer les contributions prescrites dans le capital enregistré. Ce fait pourrait être prouvé par une déclaration de l'administrateur de contribution et confirmation de la banque que les sommes monétaires pertinentes ont été créditées au compte bancaire de la société,
- documents attestant le fait que les personnes qui doivent être enregistrées comme membres des organes de la société satisfont les exigences établies par la loi, c'est-à-dire qu'elles sont âgées d'au moins 18 ans, ont la capacité juridique, sont sans casier judiciaire lié aux affaires, et qu'il n'y a pas d'empêchements à leur exploitation d'un métier selon la Loi sur les licences commerciales et autres réglementations légales (tel qu'un affidavit concernant de tels faits et un extrait du casier judiciaire ou document équivalent émis par l'autorité pertinente de l'État membre de l'UE dans lequel ils étaient dernièrement résidents dans le cas de citoyens d'un autre que État membre de l'UE)
- le consentement de la personne étant enregistrée à leur enregistrement dans le Registre commercial.
Les formulaires nécessaires pour entrer la société dans le Registre commercial peuvent être trouvés en tchèque sur le site web du ministère tchèque de la Justice https://or.justice.cz/ias/iform/index.html?0. Les documents présentés au Registre commercial doivent être en tchèque, incluant toutes leurs annexes ; tout acte dans une langue étrangère doit avoir une traduction légalement certifiée sauf s'il est rédigé dans une des langues officielles de l'Union européenne (dans ce cas une traduction simple est suffisante). Pour certains types d'actes étrangers (par exemple un extrait d'un registre criminel ou registre commercial) une forme spéciale d'authentification supérieure est requise, une qui certifie l'authenticité de l'autorité émettrice, généralement identifiée comme apostille ou 'super-légalisation', dépendant du fait que le pays émettant l'acte soit signataire de la soi-disant Convention d'apostille de La Haye.
La date limite statutaire pour l'enregistrement de la société est de cinq jours ouvrables de la soumission de la demande. Si, dans cette période, le tribunal n'enregistre pas la société ou ne demande pas de documents additionnels des candidats, la société est considérée comme enregistrée. Le notaire peut enregistrer la société dans le Registre commercial presque immédiatement.
Afin de soumettre une demande au Registre commercial ou Registre du commerce, il n'est pas obligatoire d'être représenté par un avocat. Néanmoins, en respect de l'accomplissement des exigences formelles, nous recommandons qu'un avocat soit engagé.
Le montant moyen de temps nécessaire pour établir une société à responsabilité limitée en République tchèque est approximativement 19 jours mais l'enregistrement dans quelques jours est aussi possible.
5. Incorporation d'une société par actions tchèque en 2024
La société par actions est la deuxième forme la plus commune de sociétés commerciales en République tchèque. Comment établir une telle société ?
Une société par actions est établie par au moins un fondateur sur la base des Statuts qui sont exécutés sous forme d'acte notarié d'un notaire tchèque et signés par tous les fondateurs. Les frais de notaire n'excèdent généralement pas 16 000 CZK (580 EUR) et dépendent du montant du capital enregistré.
L'acte de fondation doit contenir des informations de base sur la société par actions, telles que nom commercial, adresse enregistrée, liste des activités commerciales de la société, nombre d'actions et leur valeur nominale, spécification des actions et si la société émet des actions enregistrées ou au porteur, montant du capital enregistré, nombre de votes attachés à une action individuelle, nombre total de votes dans la société et estimation des coûts liés à l'établissement de la société.
Le nom commercial ne doit pas être interchangeable avec tout nom déjà existant d'une autre société enregistrée dans le Registre commercial. C'est pourquoi le nom commercial considéré par les fondateurs devrait être vérifié à cet égard à l'avance sur le site web www.justice.cz.
Obtention d'une licence commerciale
Après que l'acte de fondation soit exécuté, les membres de l'organe statutaire de la société ont besoin d'obtenir la licence commerciale au Bureau de licence commerciale sauf si l'activité commerciale de la société inclut seulement la gestion de propriété propre, location d'immobilier, unités résidentielles et unités non résidentielles ou un permis spécial est requis. Les frais d'administration pour obtenir la licence commerciale au Bureau de licence commerciale s'élèvent à 1 000 CZK (EUR 40).
Gouvernance d'entreprise
Les fondateurs pourraient choisir entre le modèle moniste et dualiste de gouvernance d'entreprise. Dans le cas du premier, la société établit un Conseil d'administration et un Conseil de surveillance. Le Conseil d'administration est en charge de la gestion des affaires de la société. Le Conseil de surveillance supervise l'exercice des pouvoirs par le Conseil d'administration.
Dans le cas du dernier, la société a seulement un Conseil administratif qui détermine l'orientation de base de la gestion des affaires de la société et supervise son exécution appropriée. Le Conseil administratif élit un directeur statutaire qui est responsable de la gestion des affaires de la société. Le président du Conseil administratif pourrait aussi être le directeur statutaire de la société.
Tous les organes de société mentionnés ci-dessus pourraient avoir seulement un membre.
Actions
Il y a deux types d'actions dans la société par actions, c'est-à-dire les actions sans droits spéciaux (actions ordinaires) et les actions avec droits spéciaux (tels que différentes ou fixes actions de profit ou actions de pondération de vote différentes). Les actions dites sans valeur nominale sont des actions qui ont une valeur nominale.
Capital enregistré et paiement des contributions dans le capital enregistré
Le montant minimum du capital enregistré de la société par actions est 2 000 000 CZK (EUR 73 000).
La contribution d'un actionnaire dans le capital enregistré de la société peut prendre soit une forme monétaire ou en nature tandis que toutes les contributions sont administrées par l'administrateur de contribution qui est généralement un des fondateurs. Les contributions monétaires sont déposées sur un compte bancaire spécial identifié dans les Statuts. La valeur des contributions en nature est déterminée par l'expert choisi par les fondateurs de la liste officielle d'experts.
Avant de soumettre la demande d'enregistrement de la société dans le Registre commercial, chaque fondateur doit payer au moins la prime d'action et tous les fondateurs doivent en outre payer en agrégat au moins 30% de la valeur nominale des actions souscrites. Toutes les contributions en nature doivent être entièrement payées.
Entrée de la société dans le Registre commercial
La demande d'entrée de la société dans le Registre commercial pourrait être soit soumise par tous les membres de l'organe statutaire de la société sur le formulaire prescrit avec leurs signatures officiellement vérifiées ou l'enregistrement peut être effectué par le notaire qui peut enregistrer la société dans le Registre commercial directement. La demande doit être soumise au tribunal compétent selon l'emplacement du siège social enregistré de la société dans les 6 mois de la fondation de la société ; autrement l'acte de fondation est considéré comme retiré. L'acte de fondation peut stipuler une autre période.
Les frais de tribunal d'enregistrement égalent au montant de 12 000 CZK (EUR 450). Les frais s'élèvent à 8 000 CZK (EUR 300) seulement, si l'enregistrement est effectué par le notaire.
Indépendamment du fait que la demande soit soumise par les membres de l'organe statutaire de la société ou par le notaire, les documents suivants doivent généralement être présentés :
- un acte notarié contenant l'acte de fondation,
- une licence commerciale ou licence pour autre type d'activité commerciale,
- un acte attestant la base légale pour l'usage des locaux où le siège social enregistré de la société est situé, par exemple un consentement écrit du propriétaire (tel consentement ne peut pas avoir plus de 3 mois et les signatures sur le document doivent être légalement certifiées), ensemble avec la décision de l'organe statutaire de la société sur l'emplacement du siège social enregistré de la société,
- un document attestant l'accomplissement de l'obligation de payer au moins les contributions minimums statutaires dans le capital enregistré. Ce fait pourrait être prouvé par une déclaration de l'administrateur de contribution et confirmation de la banque que les sommes monétaires pertinentes ont été créditées au compte bancaire de la société,
- documents attestant le fait que les personnes qui doivent être enregistrées comme membres des organes de la société satisfont les exigences établies par la loi, c'est-à-dire qu'elles sont âgées d'au moins 18 ans, ont la capacité juridique, sont sans casier judiciaire lié aux affaires, et qu'il n'y a pas d'empêchements à leur exploitation d'un métier selon la Loi sur les licences commerciales et autres réglementations légales (tel qu'un affidavit concernant de tels faits et un extrait du casier judiciaire ou document équivalent émis par l'autorité pertinente de l'État membre de l'UE dans lequel ils étaient dernièrement résidents dans le cas de citoyens d'un autre que État membre de l'UE)
- le consentement de la personne étant enregistrée à leur enregistrement dans le Registre commercial (membres de l'organe statutaire de la société),
- la décision sur la nomination du président du Conseil d'administration, président du Conseil de surveillance, président du Conseil d'administration ou directeur statutaire, si applicable.
Les formulaires nécessaires pour entrer la société dans le Registre commercial peuvent être trouvés en tchèque sur le site web du ministère tchèque de la Justice https://or.justice.cz/ias/iform/index.html?0. Les documents présentés au Registre commercial doivent être en tchèque, incluant toutes leurs annexes ; tout acte dans une langue étrangère doit avoir une traduction légalement certifiée sauf s'il est rédigé dans une des langues officielles de l'Union européenne (dans ce cas une traduction simple est suffisante). Pour certains types d'actes étrangers (par exemple un extrait d'un registre criminel ou registre commercial) une forme spéciale d'authentification supérieure est requise, une qui certifie l'authenticité de l'autorité émettrice, généralement identifiée comme apostille ou 'super-légalisation', dépendant du fait que le pays émettant l'acte soit signataire de la soi-disant Convention d'apostille de La Haye.
La date limite statutaire pour l'enregistrement de la société est de cinq jours ouvrables de la soumission de la demande. Si, dans cette période, le tribunal n'enregistre pas la société ou ne demande pas de documents additionnels des candidats, la société est considérée comme enregistrée. Le notaire peut enregistrer la société dans le Registre commercial presque immédiatement.
Afin de soumettre une demande au Registre commercial ou Registre du commerce, il n'est pas obligatoire d'être représenté par un avocat. Néanmoins, en respect de l'accomplissement des exigences formelles, nous recommandons qu'un avocat soit engagé.
6. Exigences légales de bail de locaux commerciaux en République tchèque en 2024
Le nouveau Code civil tchèque réglemente le bail de locaux à des fins commerciales, même en relation avec les accords de bail conclus avant cette date. Comparé aux types généraux de baux de propriété, le bail de locaux commerciaux a plusieurs caractéristiques spécifiques. Les propriétaires, développeurs immobiliers et leurs locataires qui louent des locaux commerciaux en République tchèque devraient certainement en être conscients.
Exigences d'un contrat de bail
L'exigence essentielle d'un contrat de bail est maintenant simplement un accord concernant l'objet du bail et le montant du loyer. Le but du bail n'a plus besoin d'être spécifié dans le contrat. Si, cependant, l'objet du bail ne sera pas utilisé au moins principalement pour l'exploitation d'affaires, alors aucune condition spécifique ne s'appliquera. Il n'est pas non plus requis d'avoir l'objet de bail approuvé par le permis d'occupation pour que le contrat soit valide.
La réglementation des baux dans le Code civil tchèque n'est pas obligatoire. Les parties ont donc l'opportunité de gérer leurs droits et obligations mutuels selon leurs exigences et besoins spécifiques propres. Le contrat de bail n'a pas besoin d'être renégocié et réécrit en raison de l'adoption de la nouvelle législation, bien qu'en pratique les parties préfèrent cette option pour exclure l'application de certaines dispositions nouvellement introduites du Code civil tchèque.
Résiliation d'un bail de locaux commerciaux
Sauf si les parties contractantes conviennent autrement, la période de préavis pour un bail avec un terme indéfini est de six mois, et trois mois pour un bail à terme fixe. Le préavis sur un contrat à terme fixe doit énoncer la raison de résiliation du bail, autrement le préavis n'est pas valide.
Sauf si les parties établissent d'autres raisons, les locataires ont le droit de donner un préavis sur un bail à terme fixe avant que le bail expire, inter alia si (i) ils ont perdu la capacité d'effectuer l'activité pour laquelle les locaux commerciaux étaient destinés, (ii) les locaux loués ont cessé, pour des raisons objectives, d'être éligibles pour effectuer l'activité pour laquelle ils étaient destinés, et le propriétaire ne fournit pas au locataire des locaux alternatifs équivalents, (iii) le propriétaire a grossièrement violé ses obligations envers le locataire, et (v) les circonstances sur la base desquelles les parties ont conclu l'accord de bail ont changé à un tel point qu'il serait déraisonnable d'exiger du locataire de continuer le bail.
Le propriétaire a le droit de donner un préavis sur un contrat de bail à terme fixe, inter alia si : (i) l'immobilier dans lequel les locaux commerciaux sont situés doit être démoli ou reconstruit de telle manière qu'empêche les locaux loués d'être utilisés davantage, pourvu que le propriétaire n'a pas pu et n'aurait pas pu prédire une telle situation lors de la conclusion du contrat, ou (ii) le locataire a grossièrement violé ses obligations envers le propriétaire (par exemple le locataire est en retard de plus d'1 mois avec le paiement du loyer ou services connectés avec l'usage des locaux commerciaux), (iii) le locataire est condamné d'un acte criminel intentionnel commis contre le propriétaire, un membre de sa famille, ou personne qui vit dans le bâtiment dans lequel les locaux commerciaux sont situés, ou contre la propriété d'une autre personne située dans un tel bâtiment, (iv) les locaux commerciaux ont besoin d'être évacués en raison d'une raison de protection d'intérêt public, ou (v) quelque autre raison similairement sérieuse existe.
L'accord de bail passe au nouveau propriétaire dans le cas de la vente des locaux. Si le nouveau propriétaire n'avait pas de cause raisonnable de douter qu'il achetait les locaux libres de tout bail, il a le droit de résilier le bail dans les trois mois après qu'il soit devenu ou ait dû devenir conscient que les locaux sont loués et qui est le locataire.
Des objections peuvent être soulevées contre un avis de résiliation. Les objections doivent être faites sous forme écrite et notifiées dans un mois de la partie pertinente ayant reçu l'avis. Si l'avis n'est pas retiré par la partie résiliante dans un mois de la livraison des objections, la partie qui a soulevé les objections peut demander au tribunal d'examiner la légitimité de l'avis dans la période d'un autre deux mois. Si, cependant, le locataire évacue les locaux commerciaux selon l'avis, alors un tel avis sera considéré valide et comme ayant été accepté par lui sans objections.
Dans des cas particuliers la résiliation sans la période de préavis est possible ; par le propriétaire dans des cas de violations particulièrement sérieuses de l'accord de bail par le locataire, par le locataire si le propriétaire échoue à fournir au locataire une protection suffisante contre les réclamations d'une tierce partie, qui affirme le droit de propriété ou autre droit dans une chose ou réclame que les locaux soient rendus ou évacués. Néanmoins, la violation doit être spécifiée dans l'avis et une possibilité de remédier à la violation avant l'avis doit être donnée.
Réglementation des enseignes
Le locataire a le droit d'équiper, dans la mesure appropriée, l'immobilier dans lequel l'objet du bail est situé avec divers types de signalisation, pourvu que le propriétaire ait donné son consentement. Le propriétaire peut seulement retenir son consentement pour des raisons sérieuses. Si le locataire demande au propriétaire par écrit d'obtenir un tel consentement et le propriétaire ne répond pas dans 1 mois, il sera considéré que le consentement a été donné. D'autre part, un échec à obtenir le consentement constitue une violation grossière de l'accord de bail par le locataire.
Compensation pour reprendre une base de clientèle
Un mécanisme légal entièrement nouveau est le paiement de compensation pour reprendre une base de clientèle, c'est-à-dire un groupe de clients qui étaient des clients réguliers du locataire, pourvu qu'une telle base ait été créée par le locataire lui-même. Le locataire a droit à compensation pour la reprise d'une base de clientèle dans des cas où le bail est résilié par avis du propriétaire et en même temps la base de clientèle est reprise par le propriétaire ou un nouveau locataire. Cependant, le locataire n'aura pas droit à compensation pour la reprise d'une base de clientèle si le propriétaire a donné un avis au locataire pour la raison de la violation grossière d'obligations du locataire.
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