Airbnb как предоставление услуг размещения и новая методика Министерства регионального развития Чехии от октября 2024 года для строительных управлений
Действующее чешское законодательство пока не в полной мере отражает актуальную проблематику размещения, предоставляемого через платформы типа Airbnb или Booking. Хотя в настоящее время готовится новелла, целью которой является регулирование этого типа услуг и установление четких правил, пока приходится опираться скорее на решения судов.
Одной из главных проблем действующего регулирования является недостаточно четкая граница между краткосрочной арендой и размещением. Таким образом, из закона не следует, является ли предоставление услуг размещения предпринимательской деятельностью уже при использовании платформы типа Airbnb или только при определенной интенсивности предоставления услуги за определенный период времени.
Новая методика Министерства регионального развития
Промежуточным шагом, который поможет прояснить некоторые спорные аспекты эксплуатации Airbnb и других услуг совместного размещения или посредничества в размещении, является новая методическая рекомендация Министерства регионального развития от октября 2024 года, касающаяся именно предоставления услуг размещения в зданиях для проживания. Методика содержит как определение основных понятий, касающихся данной проблематики, которые мы также раскроем далее в этой статье, так и регулирует рекомендуемый порядок действий строительных управлений в случае выявления нарушения соответствующего законодательства.
Аренда и размещение как два различных института
Основные проблемы, связанные с предоставлением краткосрочной аренды, проистекают из существования двух родственных институтов - аренды и размещения (временной аренды), между которыми не установлена четкая граница. Новая методика Министерства регионального развития, однако, работает с этими понятиями, и поэтому необходимо выяснить, в чем между ними разница и что они означают для операторов Airbnb.
Аренду квартиры и дома можно в смысле § 2201 ГК определить как обязательство арендодателя передать арендатору для обеспечения жилищных потребностей арендатора и, возможно, членов его семьи квартиру или дом, являющиеся предметом аренды. В отличие от этого, размещение определяется Гражданским кодексом как обязательство предоставить размещаемому лицу временное размещение в предназначенном для этого учреждении.
Основным различием является суть обоих институтов: аренда служит непосредственно для проживания, тогда как размещение предполагает, что у размещаемого лица есть свое жилье в другом месте. Другими важными различиями между институтами являются также требования, которые закон устанавливает для их предоставления. Для размещения, в отличие от аренды, закон устанавливает, например, необходимость лицензии на предоставление услуг размещения, вытекающие из этого требования для ведения бизнеса или различное целевое назначение здания, в котором предоставляется размещение.
Airbnb как аренда?
С предоставлением размещения, безусловно, связано гораздо больше требований, чем с арендой, будь то необходимость платить социальное и медицинское страхование, обязанность получения лицензии или уплата рекреационного взноса. Однако можно ли избежать обязанностей, связанных с предоставлением размещения, и при определенных условиях классифицировать деятельность как краткосрочную аренду?
В течение последних нескольких лет судебная практика (особенно Городского суда в Праге, который рассматривает большинство споров этого типа) установилась, причем не в пользу аренды. В 2020 году мы уже занимались регулированием услуг типа Airbnb (https://www.ecovislegal.cz/aktuality/navrhy-zmen-pravni-upravy-airbnb-a-kratkodobeho-ubytovani-v-roce-2020/), и в то время, например, Городской суд в Праге своим решением от 21.11.2019 допустил ограничение этих услуг посредством устава товарищества собственников жилья.
С тех пор произошло дальнейшее развитие ситуации, когда Городской суд в Праге конкретизировал в решениях 8 Af 20/2020-31, 6 Af 19/2020-30, 6 Af 20/2020-32 и других, почему он усматривает в предложениях, предоставляемых через порталы типа Airbnb, предоставление размещения и почему эти предложения нельзя классифицировать как аренду.
Airbnb только как размещение
Суд в своих решениях довольно подробно рассматривал условие систематичности. В этом отношении он ссылается на решение Верховного суда от 22.4.2008, рег. № 22 Cdo 679/2007, где ВС говорит, что систематичность не означает, что коммерческая деятельность должна осуществляться непрерывно или постоянно.
Суд также сосредоточился на других аспектах предоставления размещения через порталы типа Airbnb. В качестве характерных признаков, отличающих размещение от аренды, он указал, например, краткосрочность размещения, цену, рассчитанную за дни или недели, или непроведение обычного технического обслуживания. В решении Городского суда в Праге от 22.6.2022, рег. № 6 Af 19/2020 суд со ссылкой на постановление Конституционного суда II. ÚS 544/2000 говорит, что размещение, предоставляемое через порталы типа Airbnb, «не может выполнить предусмотренную законом цель аренды квартиры, поскольку не удовлетворяет его потребность в жилье, а удовлетворяет его потребность в размещении, и поэтому его необходимо классифицировать как услугу размещения по § 2326 ГК».
С учетом вышеизложенного можно сказать, что сегодня уже довольно ясно, что предоставление услуг через порталы типа Airbnb необходимо классифицировать как предоставление размещения, и поставщик должен выполнить все связанные с этим обязательства. Речь идет прежде всего об обязанности иметь лицензию, уплачивать местные сборы, вести домовую книгу, обеспечивать вывоз мусора или платить НДС.
Airbnb и переутверждение помещений
После установления, что услуги типа Airbnb необходимо классифицировать как предоставление размещения, мы можем перейти к строительному закону и ограничениям, которые он налагает на поставщиков. Прежде всего, речь идет о целевом назначении использования здания и необходимости переутверждения помещений как размещающей единицы. Уже упомянутая методика Министерства регионального развития четко говорит нам, что «квартиру или жилой дом нельзя произвольно использовать для предоставления услуг размещения, поскольку это со стороны собственника здания приводит к использованию здания в нарушение его разрешенного использования», однако необходимо выяснить, почему это так.
Основным положением строительного закона, из которого мы должны исходить, является § 230 п. 1, который устанавливает, что «здание, требующее разрешения, может использоваться только на основании решения о вводе в эксплуатацию и только для цели, определенной в этом решении». Из указанного положения следует, что помещение, введенное в эксплуатацию для проживания, нельзя использовать для предоставления размещения. Однако среди специалистов нет четкого согласия в том, применимо ли это регулирование именно к проблеме Airbnb.
Аргументы против переутверждения
Строительный закон помимо § 230 далее в § 13 п. b), c), e) различает здания для проживания (многоквартирные и жилые дома) и здания размещающего учреждения. При этом в § 13 п. e) закон прямо говорит, что многоквартирный дом, жилой дом и здание для семейного отдыха не являются зданиями размещающего учреждения. Противники необходимости переутверждения квартир часто используют эти положения строительного закона в связи с содержательным наполнением лицензии № 55 услуги размещения, как она установлена в приложении № 4 постановления правительства № 278/2008 Сб., в качестве аргумента против необходимого переутверждения, как, например, в следующей статье (https://www.epravo.cz/top/clanky/airbnb-byty-neni-treba-rekolaudovat-118016.html). Содержательное наполнение услуг размещения звучит следующим образом: «Предоставление размещения во всех размещающих учреждениях (например, гостиница, мотель, кемпинг, общежитие) и в многоквартирных домах, жилых домах или в зданиях для семейного отдыха. …». На первый взгляд может действительно показаться, что переутверждение помещений не является необходимым и размещение можно предоставлять в квартирах и жилых домах.
Как обстоит дело на самом деле
Однако необходимо обратить внимание на другие положения закона о предпринимательской деятельности и строительного закона и соответствующих исполнительных предписаний. Для правильной оценки ситуации необходимо сосредоточиться на двух других определениях - квартира и размещающая единица. Квартира определяется в § 13 п. i) строительного закона как «совокупность помещений или одна жилая комната, которая своим строительно-техническим устройством и оборудованием отвечает требованиям постоянного проживания», тогда как размещающая единица определяется в исполнительном постановлении к строительному закону как «отдельная комната или совокупность помещений, которые своим строительно-техническим устройством и оборудованием отвечают требованиям временного размещения и предназначены для этой цели». Таким образом, эти два типа помещений нельзя свободно заменять, и их необходимо различать.
В связи с положениями § 13 п. b) и c) строительного закона, где закон устанавливает, что здания для проживания (будь то многоквартирный или жилой дом) являются «зданиями, в которых более половины площади пола служит для проживания», можно сказать, что содержательное наполнение лицензии на услуги размещения нацелено именно на эту ситуацию, когда, например, две трети многоквартирного дома могут составлять квартиры, а оставшуюся треть - размещающие единицы, и его нельзя использовать как обоснование для уклонения от переутверждения помещений.
Переутверждение при минимальном объеме сдачи в аренду
Специфической ситуацией может быть только случайное и неинтенсивное предоставление краткосрочной аренды. Методика упоминает, что строительное управление может прийти к выводу об отсутствии оснований для запрета деятельности или изменения в использовании здания, например, в случаях, когда квартира используется для краткосрочного размещения только в минимальном объеме (площадном и временном) и квартира одновременно используется арендодателем для проживания. Однако ни из методики, ни из какого-либо правового предписания не следует, что является минимальным объемом и при каких условиях строительное управление должно прийти к этому выводу. Поэтому не стоит полагаться на подобное развитие ситуации, и лучше быть готовым к худшему варианту.
С учетом вышеизложенного можно сказать, что необходимо, чтобы размещение предоставлялось в размещающих единицах, будь то расположенных в зданиях для проживания или в зданиях размещающего учреждения, и никакое положение не позволяет нам предоставлять размещение в квартирах. Такой же вывод можно найти также в соответствующей методике Министерства регионального развития или документах Публичного защитника прав, и эта проблематика также более подробно рассматривается, например, в следующей статье (https://www.epravo.cz/top/clanky/vyuziti-bytu-k-poskytovani-ubytovacich-sluzeb-118250.html).
Проверки строительного управления
Каков порядок действий в случае, если в строительное управление поступает сообщение об использовании здания в нарушение цели, для которой оно было введено в эксплуатацию? Эта проблематика также решается в методике Министерства регионального развития.
В случае, когда строительное управление получает сообщение от органа по предпринимательской деятельности или третьего лица, в большинстве случаев оно приступает к проверке. Поскольку речь идет о жилище, контролер может войти в жилище только с ведома собственника, поэтому нет угрозы, что он войдет в жилище без Вашего ведома. Исключением из этого правила, однако, является случай, когда жилище используется в том числе для осуществления предпринимательской деятельности.
После возможного выявления неразрешенного использования здания строительное управление призывает собственника прекратить неразрешенное использование. Если собственник не выполнит требование, следует издание решения, которым строительное управление запрещает неразрешенное использование.
Однако собственнику здания грозят немалые штрафы. Предоставление услуг размещения в зданиях для проживания и неисполнение решения, запрещающего использование в нарушение разрешения, являются правонарушениями согласно строительному закону, за которые грозит штраф в размере до 1 000 000 крон.
Готовящаяся новелла
Неясные условия для предоставления краткосрочной аренды могут скоро измениться в связи с готовящейся новеллой закона № 159/1999 Сб. о некоторых условиях предпринимательской деятельности и об осуществлении некоторых видов деятельности в области туризма. Новелла была 26.7.2024 разослана депутатам как законопроект 761 и в настоящее время ожидает рассмотрения Комитетом по государственному управлению и региональному развитию. Новеллизация чешского правового порядка является реакцией на Регламент ЕС 2018/1028 от апреля этого года, который вступит в силу в мае 2026 года.
Одним из крупнейших планируемых изменений является обязательная регистрация помещений, в которых будут предлагаться услуги. Такие помещения будут вновь обозначены как «единицы для предоставления размещения» и должны будут вестись в реестре размещающих учреждений, единиц для предоставления размещения и размещенных лиц. С ведением в реестре будет связано также присвоение регистрационного номера единицы, без которого помещение не сможет быть предложено на онлайн-платформах вообще. Этим планируемым изменением, однако, не затрагиваются положения строительного закона, и по-прежнему будет необходимо предоставлять размещение только в помещениях, введенных в эксплуатацию как здание размещающего учреждения.
К другим крупным изменениям относится новое полномочие муниципалитетов регулировать постановлением условия предоставления размещения в квартирах и многоквартирных домах в муниципалитете или его части. Муниципалитеты смогут установить, что в определенный период года такое размещение вообще не может предоставляться, или смогут установить максимально возможное количество дней в году, когда такое размещение может предоставляться. Также муниципалитеты смогут установить максимально возможное количество размещенных лиц по отношению к размеру помещения.
Заключение
В настоящее время регулирование краткосрочной аренды недостаточно урегулировано в законе и опирается скорее на решения судов. Именно решениями судов, однако, уже довольно четко установлено, что предоставление размещения нельзя рассматривать как предоставление краткосрочной аренды, и лица, размещающие предложения на платформах типа Airbnb или Booking, обязаны выполнить все законодательные требования, связанные с предоставлением размещения. Готовящаяся новеллизация чешского правового порядка вместе с Регламентом ЕС, однако, в обозримом будущем должна установить четкие правила для предоставления этих услуг.
Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с нами:
ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Betlémské nám. 6
110 00 Прага 1
e-mail: mojmir.jezek@ecovislegal.cz
www.ecovislegal.cz
О компании ECOVIS ježek, advokátní kancelář s.r.o.
Чешская юридическая фирма ECOVIS ježek в своей практике сосредоточивается прежде всего на коммерческом праве, праве недвижимости, ведении судебных споров, а также финансировании и банковском праве и предоставляет полноценные консультации во всех областях, создавая таким образом альтернативу для клиентов международных юридических фирм. Международное измерение предоставляемых услуг обеспечивается имеющимся опытом и посредством сотрудничества с ведущими юридическими фирмами в большинстве европейских стран, США и других юрисдикциях в рамках сети ECOVIS, действующей в 75 странах мира. Члены команды юридической фирмы ECOVIS ježek имеют многолетний опыт работы в ведущих международных юридических и налоговых фирмах по предоставлению юридических консультаций транснациональным корпорациям, крупным чешским компаниям, а также средним фирмам и индивидуальным клиентам. Более подробная информация на www.ecovislegal.cz.
