2021年捷克共和国商业房地的租赁和法律要求

新《捷克民法典》规定了用于商业目的的房舍租赁，甚至与在此之前签订的捷克租赁协议有关。与一般类型的财产租赁相比，捷克共和国的营业场所租赁有几个具体特点。房东、房地产开发商和他们的租户在捷克共和国租赁商业用房时，需注意这些特点。

租赁合同的要求

在捷克共和国，租赁合同的基本要求现在只是一个关于租赁对象和租金数额的协议。租赁的目的不再需要在合同中明确。但是，如果租赁物至少不是主要用于商业运作，那么就不适用具体条件。也不需要让租赁物得到占用许可证的批准，合同才会有效。

《捷克民法典》中对租赁的规定不是强制性的。因此，各方有机会根据自己的具体要求和需要来管理他们的相互权利和义务。租赁合同不需要因为新法律的通过而重新谈判和改写，尽管在实践中，各方更愿意选择这种方式来排除捷克民法典中某些新引入的条款的适用。

终止在捷克共和国的营业场所的租赁合同

除非合同双方另有约定，无限期租赁的通知期为6个月，定期租赁为3个月。固定期限合同的通知必须说明终止租赁的原因，否则通知无效。

除非双方提出其他理由，否则租户有权在租约到期前就定期租约发出通知，特别是在以下情况下：（i）他们已经失去了开展经营场所原定活动的能力，（ii）由于客观原因，租赁的场所已经不再适合开展原定活动。而房东没有向承租人提供同等的替代场所，（iii）房东严重违反了他对承租人的义务，以及（iv）双方签订租赁协议所依据的情况已经发生变化，以至于要求承租人继续租赁是不合理的。

房东有权就定期租赁合同发出通知，尤其是在以下情况下。（i）营业场所所在的房地产将被拆除或重建，导致租赁场所无法继续使用，前提是房东在签订合同时没有也不可能预测到这种情况，或者（ii）承租人严重违反了对房东的义务（例如。租户延迟支付租金或与使用营业场所有关的服务超过一个月，（iii）租户被判定对房东、其家庭成员或居住在营业场所所在建筑物内的人，或对位于该建筑物内的其他人的财产犯下故意犯罪行为，（iv）由于公共利益保护的原因需要腾出营业场所，或（v）存在一些其他类似的严重原因。

在出售房屋的情况下，租赁协议将移交给新业主。如果新业主没有合理的理由怀疑他购买的是没有任何租约的房屋，他有权在他知道或必须知道该房屋是租赁的以及承租人是谁之后的三个月内终止租赁。

可以对终止通知提出反对意见。反对意见必须以书面形式提出，并在相关方收到通知后一个月内通知。如果终止通知的一方在反对意见送达后一个月内没有撤回通知，提出反对意见的一方可以要求法院在另外两个月的期限内审查通知的正当性。然而，如果承租人按照通知腾出营业场所，那么该通知应被视为有效，并被他无异议的接受。

在特殊情况下，可以不经通知期而终止合同；在租户特别严重违反租赁协议的情况下，由房东终止合同；在房东未能为租户提供足够的保护，防止第三方主张所有权或其他权利，或主张交出或腾出房屋的情况下，由租户终止。然而，在通知中必须具体说明违约情况，并且在发出通知前有可能对违约情况进行补救。

捷克共和国的标志法规

只要房东同意，承租人有权在适当的范围内对租赁对象所在的房地产进行各种类型的标识。房东只有在严重的原因下才可以不同意。如果承租人以书面形式要求房东给予这种同意，而房东在1个月内没有回应，则应视为已经给予同意。另一方面，如果没有获得同意，则构成承租人严重违反租赁协议的行为。

对接管捷克共和国客户群的补偿

一个全新的法律机制是为接管客户群而支付补偿金，即一群曾经是租户的固定客户，只要这种客户群是由租户自己创建的。如果租约被房东通知终止，同时客户群被房东或新租户接管，租户有权获得接管客户群的赔偿。然而，如果房东以租户严重违反义务为由向租户发出通知，租户将无权获得接管客户群的赔偿。

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