Compra de un apartamento o local comercial en la República Checa

Compra de un apartamento o local comercial en la República Checa

Marco legal

 
 
 

¿Qué se debe considerar al comprar un apartamento o local comercial en la República Checa?

 

1. COMPRA DE APARTAMENTOS O LOCAL COMERCIAL EN LA REPÚBLICA CHECA

1.1. Adquisición de un apartamento o local comercial en la República Checa

 
Los apartamentos o locales comerciales en un edificio se pueden transferir de manera similar a las otras propiedades si se ingresan en el catastro de bienes raíces. La propiedad residencial en relación con la copropiedad de las partes comunes de la casa se transfiere por entrada en el catastro inmobiliario checo. Las viviendas o locales comerciales checos pueden, por tanto, ser adquiridos gratuitamente por particulares o empresas. La adquisición de bienes raíces en la República Checa puede realizarse directa o indirectamente a través de una persona jurídica domiciliada en la República Checa cuyas acciones son propiedad total o parcial del comprador real (persona física o jurídica). La adquisición de una compañía checa "lista para usar" o la fundación de una nueva compañía checa generalmente cuesta entre 1.000 y 1.500 euros, incluido el asesoramiento legal asociado.
 
Los costos para la preparación del contrato de compra, el almacenamiento fiduciario del precio de compra con un abogado y un examen legal del apartamento o espacio comercial adquirido suelen ser de entre 1.000 y 2.000 euros, según la complejidad de la adquisición de la propiedad.
 

1.2. Fecha de adquisición de la propiedad de apartamentos y locales comerciales checos.

 
El proceso de adquisición se lleva a cabo en la República Checa en dos actos. Después del establecimiento de un contrato de compra (título), la propiedad se transfiere constitutivamente mediante el registro en el catastro de bienes raíces pertinente (Modus). Por lo tanto, en bienes inmuebles, se produce una transferencia de propiedad cuando el nuevo propietario se inscribe en el registro de tierras checo. Se debe pagar una tarifa administrativa de 40 EUR a la oficina de registro de la propiedad por solicitud.
 
Además, generalmente se requiere una certificación de firma notarial para que el registro en el registro de tierras se pueda llevar a cabo sin una prueba de la identificación de las personas firmadas en el contexto del procedimiento de registro.
 

1.3. Liquidación de pago por el precio de compra

 
El precio de compra y la forma de su determinación son un requisito esencial de cualquier contrato de compra. Las partes acuerdan la naturaleza del precio de compra individualmente, a menudo un abogado, un banco o un notario están involucrados para el almacenamiento fiduciario del precio de compra hasta la fecha de registro del nuevo propietario sin defectos o procedimientos en curso. Este enfoque proporciona un nivel necesario de seguridad tanto para el vendedor como para el comprador.
 

1.4. Due diligence y seguro de responsabilidad civil para la adquisición de un apartamento o local comercial en la República Checa

 
Además del examen del propietario legal del apartamento o local comercial en la República Checa sobre la base del extracto del registro de la propiedad actual, también es importante considerar la existencia de cualquier gravamen, cargos en mano u otras deficiencias con respecto al objeto de compra. . El requisito mínimo es la inclusión de una cláusula de garantía correspondiente del vendedor en el acuerdo de compra de propiedad. Sobre la base de esta declaración, el vendedor es responsable ante el comprador de cualquier defecto legal del apartamento o local comercial vendido.
 
El extracto también se puede retirar a través de Internet (2 EUR por página) y la información básica (identificación del propietario, procedimientos en curso, etc.) incluso se puede descargar gratuitamente en Internet en Sitio web de la oficina de registro de tierras checa.
 
El nuevo código civil también ha fortalecido la "buena fe" en la adquisición de la propiedad de bienes raíces checos. El término "buena fe" describe una situación en la que, por ejemplo, el vendedor no tenía derecho a vender nada, pero el comprador no sabía nada de la falta de autorización. En ciertos casos, a pesar de la falta de poder de disposición, se puede presumir la validez legal de una transacción si el comprador podría suponer que el vendedor estaba autorizado a deshacerse de ella.
 
El nuevo Código Civil checo regula la presunción refutable de que la persona inscrita en un registro público puede, en principio, resolver el asunto en cuestión. Esta regla es particularmente importante para la compra de bienes raíces, ya que generalmente se verifica antes de la adquisición, si el vendedor y la persona registrada en el registro de la propiedad son idénticas.
 
Las compañías de seguros extranjeras también ofrecen seguros de propiedad de bienes raíces checos (seguro de título). Para transacciones de mayor valor o financiadas por el banco, el seguro de título es bastante común.
 

1.5. Propietario diferente de los edificios y los terrenos subyacentes en la República Checa

 
La ley de propiedad checa anterior suponía que un edificio y una propiedad representan legalmente dos artículos separados y, por lo tanto, se pueden comprar por separado.
 
Desde 2014, el nuevo Código Civil checo ha introducido nuevamente el principio de "superficies solo cedit" después de unos 64 años. Este principio establece que la propiedad que es inseparable de una tierra se convertirá legalmente en parte de esa tierra. De este principio se desprende que los edificios y otros objetos intrínsecamente vinculados a un terreno ya no deben considerarse como propiedad autónoma, sino que forman parte de la propiedad en la que están ubicados. Por lo tanto, ya no es posible una transferencia separada de la propiedad de una propiedad o un edificio, sin que al mismo tiempo se adquiera la propiedad de un edificio o la propiedad sobre la misma. La propiedad de estas cosas solo puede en principio ser adquirida en conjunto. Las estructuras que no son inseparables de la propiedad, sin embargo, son consideradas por la ley como los llamados "edificios temporales".
 
En comparación con el área legal extranjera, hasta el momento era una peculiaridad de la ley inmobiliaria checa que los propietarios de edificios son en muchos casos diferentes de los propietarios de las parcelas subyacentes. Por lo tanto, es muy común en la República Checa, por el momento, que el propietario y el propietario del edificio son diferentes. Por lo tanto, el nuevo Código Civil checo ha otorgado un derecho de primer rechazo a los edificios ubicados en sus terrenos.
 
En el caso de los apartamentos o locales comerciales checos, puede suceder que el terreno debajo de la casa no pertenezca a la vivienda y en el futuro los propietarios de la vivienda tendrían que comprar la parte correspondiente de la propiedad o pagar un alquiler al propietario. de la propiedad.
 

1.6. La copropiedad y el derecho de preferencia en la República Checa

 
Bajo el nuevo Código Civil, los copropietarios de una vivienda o espacio comercial disfrutan de un derecho legal recíproco de primera negativa (con ciertas excepciones).
 

1.7. Condominio en la República Checa

 
El propietario del edificio está autorizado por una declaración para dividir el edificio en apartamentos o locales comerciales e ingresarlos en el catastro de bienes raíces. Los requisitos esenciales de esta declaración son, en particular, el nombre del edificio, el número de la casa, incluido el nombre o la descripción de dónde se encuentra en el edificio, la descripción de las unidades, sus accesorios, el espacio del piso y la descripción. de su equipo, el nombre de la propiedad objeto de la transferencia de propiedad, las reglas para la contribución de los copropietarios de la casa para los gastos relacionados con la administración, mantenimiento y reparación de las áreas comunes de la casa, posiblemente la casa en su conjunto, y las reglas para la administración de las áreas comunes de la casa o la casa en su conjunto, incluido el nombre de la persona responsable de la administración de la propiedad, los derechos y obligaciones relacionados con el edificio, sus características comunes. Las áreas y los derechos del terreno, que pasan del propietario del edificio a los propietarios de las unidades de vivienda. Además, el propietario del edificio debe declarar, en un comunicado, los locales comunes del edificio y determinar los intereses de propiedad de los propietarios de los apartamentos en las áreas comunes del edificio, según lo cual la ley permite que el propietario estipule que algunas partes del edificio solo están disponibles conjuntamente para algunos propietarios de apartamentos. Las áreas comunes del edificio son aquellas partes de la casa que están reservadas para uso comunitario. Las acciones de copropiedad se determinan en relación con el área de piso de la unidad de apartamento al área de piso de todas las unidades en toda la casa. La copropiedad de la propiedad con respecto a la propiedad debe corresponder a la copropiedad de los locales comunes del edificio.
 

1.8. Asociación de propietarios de unidades.

 
Los propietarios de los apartamentos forman la llamada asociación de propietarios de unidades, que es una persona jurídica, capaz de ejercer los derechos y que puede abordar todos los asuntos relacionados con la administración, operación y mantenimiento de las áreas comunes de la casa. La comunidad de propietarios está registrada como persona en el Registro Checo de Empresas.
 
La asociación se formará en una casa de al menos 5 unidades, de las cuales al menos tres son propiedad de tres propietarios diferentes, en la fecha de entrega del instrumento con la nota de incorporación en el catastro de bienes raíces u otro instrumento aprobado por el organismo estatal competente que confirme la propiedad de la unidad por el último de estos propietarios.
 
La membresía en la comunidad surge y expira al mismo tiempo que la transferencia de la propiedad de la unidad. Los copropietarios de la unidad son miembros comunes de la comunidad. La comunidad debe celebrar una reunión al menos una vez al año.
 

1.9. Derechos y obligaciones de los propietarios de viviendas en la República Checa

 
El propietario de la unidad participa en la administración del edificio en la medida en que corresponda a su copropiedad en las áreas comunes de la casa, a menos que los propietarios de la unidad acuerden lo contrario. Los costos para el mantenimiento del edificio o el mantenimiento de las áreas comunes serán acordados por los propietarios de la unidad proporcionalmente en proporción a sus acciones de copropiedad, a menos que se estipule lo contrario. Los propietarios de la unidad son responsables por la comunidad en proporción al tamaño de las acciones de copropiedad en las áreas comunes de la casa.
 
El apartamento se puede alquilar libremente y la asociación de propietarios de unidades no puede restringir la eliminación del apartamento o el espacio comercial.
 

2. CADASTRE CHECO DE BIENES RAICES

 
El catastro inmobiliario checo es un registro público en el que todos tienen acceso sin prueba de interés legal y se realizan extractos del catastro a pedido.
 
Inscritos en el catastro inmobiliario checo están los derechos de propiedad, los compromisos, los derechos preferentes y los cargos reales. Los derechos que hayan surgido o hayan expirado por ley, por decisión de un organismo público, por solicitud de publicidad en una subasta pública, por incorporación, por extensión y procesamiento, se registrarán mediante un memorando basado en documentos redactados por el público. Autoridades y otros instrumentos que confirman o certifican las relaciones legales de acuerdo con regulaciones separadas.
 
La oficina de registro de la propiedad checa ejecuta la entrada en el catastro checo a más tardar el día hábil siguiente a la entrega del documento en virtud del cual se lleva a cabo la entrada en el catastro. La persona que asume un registro en el catastro de bienes raíces tiene una buena fe de que el estado citado en el catastro está actualizado, a menos que debiera saber que el estado de registro en el catastro no reflejó el hecho.
 
Después del inicio del procedimiento ante la oficina de registro de la propiedad checa, cualquier disposición de bienes raíces durante 20 días está prohibida e imposible. La oficina de registro de tierras informa a todas las partes involucradas (en particular al propietario actual de la propiedad) sobre el inicio de los procedimientos relativos a los bienes inmuebles en cuestión. Este bloqueo está destinado a permitir que el propietario tome la acción legal adecuada contra cualquier posesión no autorizada de la propiedad. Al mismo tiempo, todas las personas tienen la posibilidad de solicitar a la oficina de registro de tierras checa una notificación por correo electrónico sobre posibles cambios relacionados con los bienes raíces en la República Checa por 8 EUR al año.
 
La oficina de registro de tierras examina el derecho del propietario a disponer del objeto de la transacción con respecto al principio de protección de la opinión pública de acuerdo con la información registrada en el catastro de bienes raíces, también verificando la exactitud de estas entradas realizadas anteriormente de acuerdo con el documento original que acredite el título de la adquisición (por ejemplo, contrato de compra o donación).
 

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JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D.
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